《衡水市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》.doc

衡水市物價局文件衡水市房地產(chǎn)管理局衡價經(jīng)費字200610號關(guān)于印發(fā)衡水市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知各縣（市）區(qū)物價局、房管局（城建局）：為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定、河北省物價局、建設(shè)廳河北省收費管理實施辦法，結(jié)合我市實際制定了衡水市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，衡水市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法出臺前，廣泛征求了社會各界意見，并按照規(guī)定程序進行了價格聽證?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。二OO六年八月一日衡水市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的工作和生活環(huán)境，促進我市物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康有序發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格法，國務(wù)院物業(yè)管理條例，國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定，河北省物價局、建設(shè)廳河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為及其管理活動。 第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對住宅、辦公寫字樓、商業(yè)、工業(yè)等房屋及與之配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，向業(yè)主所收取的費用。 第四條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷或強行服務(wù)，以促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第五條物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。市價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)制定全市物業(yè)服務(wù)收費的實施辦法，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理全市物業(yè)服務(wù)收費管理工作。桃城區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費等級和收費指導(dǎo)標準，由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定、調(diào)整，并向社會公布?？h（市）價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作，貫徹落實上級相關(guān)政策，制定、調(diào)整公布本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)等級和指導(dǎo)標準，并報市價格主管部門、市房地產(chǎn)行政主管部門備案。第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。第七條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。第八條普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，并按住宅區(qū)服務(wù)標準分等級確定。 普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)對普通住宅區(qū)的清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護、房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護與管理等提供服務(wù)所收取的費用。清潔衛(wèi)生，是指對住宅區(qū)內(nèi)的道路、共用走廊、通道的清掃，上下水管道清理，化糞池清淘，房屋外墻面清洗，水塔（池、井）清洗消毒，垃圾清運至轉(zhuǎn)運站等。綠化養(yǎng)護，是指對住宅區(qū)內(nèi)栽種的花草樹木，定期修剪、噴藥、施肥、澆水等。秩序維護，是指配備專職人員執(zhí)勤巡邏，維護住宅區(qū)正常生活秩序等。 房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護、管理，是指對住宅區(qū)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等和建設(shè)費用已經(jīng)攤?cè)胱》夸N售價格的共用下水管道、落水管、電梯、天線、照明、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施以及設(shè)施設(shè)備使用的房屋等的維修、養(yǎng)護、管理。不包括上述設(shè)施的大修、中修和更新、改造。第九條下列物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價： 1、.高級公寓、別墅區(qū)等高檔住宅區(qū)； 2.辦公寫字樓、工業(yè)、商業(yè)等類別的物業(yè)； 3.公共性物業(yè)服務(wù)收費以外的特約服務(wù)項目。 第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的泊位費、車輛停放服務(wù)收費，按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十一條前期物業(yè)服務(wù)收費由建設(shè)單位按照本辦法擬定相應(yīng)服務(wù)等級和收費標準，報同級價格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門批準后執(zhí)行。 第十二條建設(shè)單位或經(jīng)營單位與購房人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，其內(nèi)容要根據(jù)當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)等級、收費標準，約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，涉及購房人共同利益的約定要一致。 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 第十三條實行政府指導(dǎo)價的普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費，當(dāng)?shù)貎r格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準，制定相應(yīng)等級基準價及其浮動幅度?；鶞蕛r要根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤等綜合因素制定。利潤率一般不超過物業(yè)服務(wù)成本的10%，浮動幅度一般不超過等級基準價10%。等級基準價要根據(jù)社會平均成本變動情況適時調(diào)整，并及時公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并由物業(yè)管理企業(yè)向當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案辦法及程序另行制定。 第十四條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)議定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 第十五條物業(yè)服務(wù)費可按月和季收取，但最長不得超過半年，具體收費時限由雙方約定。第十六條物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，要按照國家發(fā)展和改革委員會、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯要位置或收費地點采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等形式實行明碼標價，標明：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話12358等。 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)同時標明基準收費標準、浮動幅度，以及實際收費標準。 當(dāng)物業(yè)服務(wù)收費標準等發(fā)生變化時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標準前一個月，將所標示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整，并應(yīng)標示新標準開始實行的日期。 物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱等項費用的，也應(yīng)實行明碼標價。 第十七條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定物業(yè)服務(wù)收費，可以采用包干制或酬金制，采用哪種形式由雙方約定。普通住宅區(qū)的公共性物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制的，其酬金按比例收取，一般不超過物業(yè)服務(wù)成本的10%。 包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)負擔(dān)的計費方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余盈虧均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 第十八條實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤。 實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 第十九條物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： 1.管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費； 2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3.物業(yè)區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用； 4.物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護費用； 6.辦公費用； 7.物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費； 8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用； 9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用； 第二十條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新、改造所發(fā)生的費用，從“專項維修資金”中列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。 第二十一條實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為代管性質(zhì)，屬交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金，物業(yè)管理企業(yè)要向業(yè)主、業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每半年公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支和年度預(yù)決算執(zhí)行情況。業(yè)主、業(yè)主大會對年度預(yù)決算的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時答復(fù)。 物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。 第二十二條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。第二十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，不繳納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納，逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V，依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金。 第二十四條已竣工尚未出售或未交給購房人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金，由開發(fā)建設(shè)單位全額繳納；業(yè)主購房后未入住長期空置的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)收費標準下浮20%。 第二十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。 供水企業(yè)已經(jīng)向最終用戶收取費用的，二次加壓設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和運行費用由供水單位負擔(dān)；供水企業(yè)未向最終用戶收取費用的，供水企業(yè)的供水價格應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)實行躉售，居民生活用水到戶價格扣除躉售價格后剩余部分用于總表到分表的水損、抄表人員工資、二次加壓設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和運行等費用。居民生活用水到戶價格和躉售價格嚴格按照價格管理部門的規(guī)定執(zhí)行，不得突破。 物業(yè)管理企業(yè)接受相關(guān)部門委托的，可以代收上述費用，并可向委托單位收取委托費用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 第二十六條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并收取費用的，其他任何部門和單位不得再收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。 第二十七條利用屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。 第二十八條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，要加強對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準的監(jiān)督，對違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由當(dāng)?shù)卣畠r格主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定等，予以處罰。 第二十九條本辦法實施前已經(jīng)政府定價的普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費項目和標準，有效期至該住宅區(qū)業(yè)主大會按本辦法與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定的生效時間為止。 第三十條本實施辦法由市物價局會同市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。 第三十一條本辦法自發(fā)布之日起施行。 附件： 1.衡水市普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)等級標準 2.衡水市普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標準 附件一 衡水市普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)等級標準一級一基礎(chǔ)條件1.住宅區(qū)封閉。2.物業(yè)管理用房0.3%以上。3.綠化率30%。4.有一定規(guī)模的園林景致。 5.有體育活動場地，休閑活動館所。6.具備電子監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)或其他安全防范設(shè)施。二房屋管理1.按合同約定，對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護；檢修和保養(yǎng)記錄齊全。2.房屋外觀完好、整潔，樓梯間墻面、地面無破損，外墻及公共空間無亂貼亂畫等現(xiàn)象，廣告、牌匾等整齊有序。3.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放。4.有住宅室內(nèi)裝飾裝修管理制度；與業(yè)主、裝飾裝修公司簽有裝修管理協(xié)議，審驗、監(jiān)督記錄齊全，對裝修車輛、人員實行出入證管理，對裝修現(xiàn)場進行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)有損害公共利益、違反規(guī)定的行為及時勸阻并報有關(guān)主管部門。5.對私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業(yè)主委員會及有關(guān)部門處理。6.小區(qū)出入口有小區(qū)平面圖，主要路口設(shè)有標志，各組團、樓、單元門、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。三共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1.對共用設(shè)施設(shè)備進行管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。2.建立設(shè)施設(shè)備臺帳，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。3.共用設(shè)施設(shè)備運行正常，標識規(guī)范，責(zé)任明確。4.建有巡查制度，實行24小時報修制度。急修報修及時到達現(xiàn)場；預(yù)約維修按約定時間到達現(xiàn)場，并做好回訪。屬大中修或更新改造的，及時編制維修改造計劃和專項維修資金使用（續(xù)籌）計劃，按有關(guān)規(guī)定組織落實。5.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用。6.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7.小區(qū)道路平整，主要道路及停車場標志齊全、規(guī)范。8.路燈、樓道燈完好率不低于95%。9.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備，有明顯的警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。四協(xié)助維護公共秩序1.門崗室整潔美觀，人員統(tǒng)一著裝，小區(qū)出入口24小時值勤，主出入口不少于12小時站崗值勤。2.專人巡邏每天不少于12次，對重點區(qū)域、重點部位、重點巡查，監(jiān)控設(shè)施實施24小時監(jiān)控。3.進出小區(qū)的車輛實行證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行和停放。4.對在小區(qū)內(nèi)裝修及家政服務(wù)人員實行臨時出入證管理。5.對小區(qū)內(nèi)的火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。五保潔服務(wù)1.高層按層、多層按棟設(shè)置分類垃圾桶（箱），垃圾實行袋裝化，日產(chǎn)日清，保持垃圾桶（箱）清潔、無異味。2.公共場地、道路，合理設(shè)置垃圾桶及果皮箱，每日清運。3.小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃；電梯廳、樓閣每兩日清掃一次，每周拖洗一次；樓梯扶手兩天擦洗一次；共用部位門窗每周清潔一次；路燈、樓道燈每月清潔一次；道路積水、積雪及時清除。4.共用雨、污水管道每年疏通一次，井、化糞池每半年清掏一次，或視情況及時清淘。5.二次供水箱、池按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6.視情況進行消毒和滅蟲除害。六綠化養(yǎng)護管理1.有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2.草坪長勢良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。3.花卉、綠籬、樹木及時修剪整形，保持觀賞效果。4.定期澆灌、施肥、松土，做好防澇、防凍。5.定期噴藥，預(yù)防病蟲害。七綜合管理服務(wù)1.有完善的物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理制度。2.物業(yè)企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會）簽有規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。3.對房屋及設(shè)施設(shè)備檔案、收費管理、日常辦公和有關(guān)資料等廣泛運用計算機進行管理。4.管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)熱情。5.設(shè)有服務(wù)接待中心，公示服務(wù)電話，24小時有管理人員接待。6.物業(yè)服務(wù)、特約服務(wù)和代辦服務(wù)等項目，實行明碼標價。6.按規(guī)定公布代管資金和專項維修資金使用情況。7.每年至少一次征求業(yè)主意見，征求意見率80%以上。二級一基礎(chǔ)條件1.住宅區(qū)封閉。2.物業(yè)管理用房0.3%以上。3.綠化率25%。4.有體育活動場地，休閑活動館所。6.具備電子監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)或其他安全防范設(shè)施。二房屋管理1.按合同約定，對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護；檢修和保養(yǎng)記錄齊全。2.房屋外觀完好、整潔，樓梯間墻面、地面無破損，外墻及公共空間無亂貼亂畫等現(xiàn)象，廣告、牌匾等整齊有序。3.空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中排放。4.有住宅室內(nèi)裝飾裝修管理制度；與業(yè)主、裝飾裝修公司簽有裝修管理協(xié)議，審驗、監(jiān)督記錄齊全，對裝修車輛、人員實行出入證管理，對裝修現(xiàn)場進行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)有損害公共利益、違反規(guī)定的行為及時勸阻并報有關(guān)主管部門。5.對私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業(yè)主委員會及有關(guān)部門處理。6.小區(qū)出入口有小區(qū)平面圖，主要路口設(shè)有標志，各組團、樓、單元門、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。三共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1.對共用設(shè)施設(shè)備進行管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。2.建立設(shè)施設(shè)備臺帳，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。3.共用設(shè)施設(shè)備運行正常，標識規(guī)范，責(zé)任明確。4.實行24小時報修制度。急修報修及時到達現(xiàn)場；預(yù)約維修按約定時間到達現(xiàn)場，并做好回訪。屬大中修或更新改造的，及時編制維修改造計劃和專項維修資金使用（續(xù)籌）計劃，按有關(guān)規(guī)定組織落實。5.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用。6.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。7.小區(qū)道路平整，主要道路及停車場標志齊全、規(guī)范。8.路燈、樓道燈完好率不低于90%。9.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備，有明顯的警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。四協(xié)助維護公共秩序1.門崗室整潔美觀，人員統(tǒng)一著裝，小區(qū)出入口24小時值勤，主出入口不少于8小時站崗值勤。2.專人巡邏每天不少于8次，對重點區(qū)域、重點部位、重點巡查，監(jiān)控設(shè)施實施24小時監(jiān)控。3.進出小區(qū)的車輛實行證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行和停放。4.對在小區(qū)內(nèi)裝修及家政服務(wù)人員實行臨時出入證管理。5.對小區(qū)內(nèi)的火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。五保潔服務(wù)1.高層按層、多層按棟設(shè)置分類垃圾桶（箱），垃圾實行袋裝化，日產(chǎn)日清，保持垃圾桶（箱）清潔、無異味。2.公共場地、道路，合理設(shè)置垃圾桶及果皮箱，每日清運。3.小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃；電梯廳、樓閣每周清掃兩次，半月拖洗一次；樓梯扶手每周擦洗兩次；共用部位門窗每月清潔一次；路燈、樓道燈每季清潔一次；道路積水、積雪及時清除。4.共用雨、污水管道每年疏通一次，井、化糞池每年清掏一次，或視情況及時清淘。5.二次供水箱、池按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6.視情況進行消毒和滅蟲除害。六綠化養(yǎng)護管理1.有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。2.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪養(yǎng)護和補栽補種。3.定期清除綠地雜草、雜物。4.適時澆灌、施肥、松土，做好防澇、防凍。5.適時噴藥，預(yù)防病蟲害。七綜合管理服務(wù)1.有完善的物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理制度。2.物業(yè)企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會）簽有規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。3.對房屋及設(shè)施設(shè)備檔案、收費管理、日常辦公和有關(guān)資料等廣泛運用計算機進行管理。4.管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)熱情。5.設(shè)有服務(wù)接待中心，公示服務(wù)電話，24小時有管理人員接待。6.物業(yè)服務(wù)、特約服務(wù)和代辦服務(wù)等項目，實行明碼標價。6.按規(guī)定公布代管資金和專項維修資金使用情況。7.每年至少一次征求業(yè)主意見，征求意見率75%以上。三級一基礎(chǔ)條件1.住宅區(qū)封閉。2.物業(yè)管理用房0.3%以上。3.綠化率20%。4.有體育活動場地5.具有安全防范設(shè)施。二房屋管理1.按合同約定，對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護；檢修和保養(yǎng)記錄齊全。2.房屋外觀完好、整潔，樓梯間墻面、地面無破損，外墻及公共空間無亂貼亂畫等現(xiàn)象，廣告、牌匾等整齊有序。3.空調(diào)安裝位置基本一致。4.有住宅室內(nèi)裝飾裝修管理制度；對裝修現(xiàn)場進行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)有損害公共利益、違反規(guī)定的行為及時勸阻并報有關(guān)主管部門。5.對私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業(yè)主委員會及有關(guān)部門處理。6.小區(qū)出入口有小區(qū)平面圖，主要路口設(shè)有標志，各組團、樓、單元門、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標志。三共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1.對共用設(shè)施設(shè)備進行管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。2.建立設(shè)施設(shè)備臺帳，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全。3.共用設(shè)施設(shè)備運行正常。4.實行報修制度。急修報修盡快到達現(xiàn)場；預(yù)約維修按約定時間到達現(xiàn)場，并做好回訪。屬大中修或更新改造的，及時編制維修改造計劃和專項維修資金使用（續(xù)籌）計劃，按有關(guān)規(guī)定組織落實。5.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用。6.路燈、樓道燈完好率不低于80%。7.小區(qū)道路平整.8.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備，有明顯的警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。四協(xié)助維護公共秩序1.門崗室整潔美觀，人員統(tǒng)一著裝，小區(qū)出入口24小時值勤，主出入口不少于4小時站崗值勤。2.專人巡邏，對重點區(qū)域、重點部位、重點巡查。3.對進出小區(qū)的車輛進行管理,停放有序。4.對小區(qū)內(nèi)的火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。五保潔服務(wù)1.按棟設(shè)置垃圾箱，日產(chǎn)日清。2.小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每周清掃不少于兩次；電梯廳、樓道每周清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；共用部位門窗每季清潔一次；路燈、樓道燈半年清潔一次。3.共用雨、污水管道保持暢通，井、化糞池視情況及時清淘。4.二次供水箱、池按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。六綠化養(yǎng)護管理1.對草坪、花卉、綠籬、樹木定期修剪、養(yǎng)護。2.定期清除綠地雜草、雜物。3.預(yù)防花草、樹木病蟲害。七綜合管理服務(wù)1.建有物業(yè)管理制度和服務(wù)質(zhì)量管理制度。2.簽有物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。3.運用計算機進行日常辦公管理。4.管理服務(wù)人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)熱情。5.有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。6.按規(guī)定公布代管資金和專項維修資金使用情況。7.每年至少一次征求業(yè)主意見，征求意見率70%以上。四級一基礎(chǔ)條件1.有物業(yè)管理用房。2.有一定規(guī)模的綠地。3.有體育活動設(shè)施。4.有安全防范措施。 二房屋管理1.按合同約定，對房屋共用部位進行管理和維修養(yǎng)護。2.房屋外觀基本完好、整潔，樓梯間墻面、地面無嚴重破損。3.有住宅室內(nèi)裝飾裝修管理制度，對有損害公共利益、違反規(guī)定的行為及時勸阻并報有關(guān)主管部門。4.對私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報有關(guān)部門處理。三共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1.對共用設(shè)施設(shè)備進行管理和維修養(yǎng)護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責(zé)的除外）。2.共用設(shè)施設(shè)備運行正常。3.實行報修制度。急修報修盡快到達現(xiàn)場；預(yù)約維修按約定時間到達現(xiàn)場，并做好回訪。屬大中修或更新改造的，及時編制維修改造計劃和專項維修資金使用（續(xù)籌）計劃，按有關(guān)規(guī)定組織落實。4.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用。5.容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備，有明顯的警示標志和防范措施。四協(xié)助維護公共秩序1.小區(qū)有值勤人員。2.發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件，應(yīng)時及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。五保潔服務(wù)1.按棟設(shè)置垃圾箱，日產(chǎn)日清。2.小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地、樓道每周清掃一次；路燈、樓道燈適時清潔。3.共用雨、污水管道保持暢通，化糞池及時清掏。4.二次供水箱、池按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。六綠化養(yǎng)護管理1.對草坪、花卉、綠籬、樹木適時修剪、養(yǎng)護。2.清除綠地雜草、雜物。七綜合管理服務(wù)1.建有物業(yè)管理制度。2.有物業(yè)管理服務(wù)合同。3.管理服務(wù)人員佩戴標志，服務(wù)熱情。4.公示服務(wù)接待電話。5.按規(guī)定公布代管資金和專項維修資金歸集、使用情況。6.每年至少一次征求業(yè)主意見，征求意見率60%以上。五級一基礎(chǔ)條件1.有固