房屋建筑面積測算的有關規(guī)定.doc

房屋建筑面積測算的有關規(guī)定1、計算全部建筑面積的范圍（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。無論單層房屋高于2.20米多少均按一層計算建筑面積。（2）房屋內(nèi)的夾（假）層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在220m以上部位計算建筑面積。假層、附層（夾層、插層、技術層）、閣樓（暗樓）以及突出屋面的樓梯間，水箱間等不計層數(shù)。層內(nèi)夾（假）層層高和下部剩余層高均在2.20米以上時，夾層按水平投影計算建筑面積，當上下其中一部分層高不足2.20米時，則夾層不計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道（通道上空高度不大于一樓層），房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220m以上的，按其水平投影面積計算。（4）樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等凡占用房屋建筑面積的，均按房屋自然層計算面積。梯、井道等的層數(shù)取決于其依附（通過）的主體建筑的層數(shù)（不管其是否在每層處開門與否）。電梯坑不計算層數(shù)不計算面積，電梯機房計算面積不算層數(shù)。（5）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在220m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。架空層、采光窗在室外地平線以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米以上的計算自然層數(shù)，地下室室內(nèi)層高在2.20米以上的按負層計算。（6）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積之和計算。室外鋼梯計算建筑面積，爬梯不計面積。 （7）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在220m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在220m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。 斜屋面結構和別墅、復式樓等的斜屋頂部分超過2.20米，超過2.20米的部位計算建筑面積，但不計算外半墻建筑面積。 上述斜屋頂應滿足永久性、堅固、通風、采光等條件，且可供人們居住或儲存物品。（8）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于2.20米，按樓房處理。（9）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。所謂的與房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結構相連，即兩者的梁、柱、墻相連，其中柱為承重的結構柱。（10）房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 封閉的架空通廊系指架空通廊采用實體欄板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉，或和房屋一樣，由墻體全部圍閉，并有門、窗。（11）有柱（雙排柱）或有圍護結構的門廊、門斗層高不低于2.20米的按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算，門斗在主墻體以內(nèi)的部分應包含在底層房屋建筑面積中。門廊和門斗必須具備與房屋相連的永久性、結構牢固的頂蓋。（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。同一樓層外墻，既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻外圍水平投影為準，墻厚按主體墻厚計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻參照玻璃幕墻執(zhí)行。（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等層高在2.20米以上的按柱的外圍水平投影面積計算。（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，按其高度在220m以上部位的外圍水平面積計算。（15）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上且具有正常使用功能的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板沿的，以底板投影計算建筑面積。（16）有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。2、計算一半建筑面積的范圍(1)突出建筑物外墻的有蓋無柱外走廊、檐廊，其頂蓋可以是蓋板或由建筑物（房屋）突出而形成的。當上蓋的高度不大于一樓層時，按上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。（2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。有柱的陽臺，只要是未封閉就只能計算底板水平投影一半的建筑面積（廊、陽臺相區(qū)別）。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。一般只有室外樓梯所能攀登的最上一層存在有無頂蓋的問題。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。3、不計算建筑面積的范圍（1）所有層高低于2.20米（不含2.20米）的房屋，以及夾層、插層、技術層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓、樓梯、電梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺、挑廊、挑樓、地下室和半地下室等。（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊、挑廊。（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。（5）走廊、檐廊無圍護結構的。（6）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。（7）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。（8）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。（9）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。（10）臨街樓房、挑廊下的底層（包括有柱和有圍護結構）作為公共道路、街巷通行的。（11）已計算建筑面積樓梯（自動扶梯、室內(nèi)樓梯、室外樓梯等）下方的空間（包括超過2.20米、封閉利用的）。（12）在設計上沒有實際使用功能的部位，不計算面積，不參與分攤。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊等建筑。屋頂上的廊、亭等部位（它們僅起到美觀、造型方面的作用，無實際利用方面的價值）。（13）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（14）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫（沉降縫、伸縮縫等）。4、共有建筑面積的確認方法（1）由房屋建筑單位在經(jīng)規(guī)劃部門核準的設計平面圖上對共有部位進行標識，并作出相應說明。（2）房產(chǎn)測繪人員在有關人員的配合下，依據(jù)圖紙在現(xiàn)場逐一核對、測丈，并確認其使用功能（歸屬）。（3）共有共用建筑面積經(jīng)測繪人員現(xiàn)場確認后，房屋建設單位應出具共有共用部位的使用情況說明；若該房屋由兩個以上（含兩個）建設單位聯(lián)建，則使用情況說明應由聯(lián)建各方共同確認。5、共有建筑面積的分攤原則（1）產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。（2）無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。（3）共有建筑面積分攤以幢為單位進行，分攤的共有建筑面積為幢內(nèi)的共有建筑面積。（幢的定義：一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。）6、共有建筑面積的分攤方法（1）住宅樓共有建筑面積的分攤方法 住宅樓以幢為單元，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。 （2）商住樓共有建筑面積的分攤方法 首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業(yè)部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。 商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。 （3）多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。建筑工程建筑面積計算規(guī)范建筑工程，建筑面積計算規(guī)范 建筑面積是以平方米為計量單位反映房屋建筑規(guī)模的實物量指標，它廣泛應用于基本建設計劃、統(tǒng)計、設計、施工和工程概預算等各個方面，在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用，是房屋建筑計價的主要指標之一。為幫助大家學習和使用規(guī)范，我在這里以自己的理解來解讀一下規(guī)范的內(nèi)容，有不妥之處，敬請批評指正。規(guī)范內(nèi)容包括總則、術語、計算建筑面積的規(guī)定三個部分以及規(guī)范條文說明?，F(xiàn)綜合起來講解。第一部分總則闡述了規(guī)范制定目的、適用范圍、建筑面積計算應遵循的原則等。第二部分例舉了25條術語，對建筑面積計算規(guī)定中涉及的建筑物有關部位的名詞作了解釋或定義。第三部分計算建筑面積的規(guī)定共有25條，包括建筑面積計算范圍、計算方法和不計算建筑面積的范圍。規(guī)范條文說明對建筑面積計算規(guī)定中的具體內(nèi)容、方法做了細部界定和說明，以便能準確地使用規(guī)定和方法。下面著重講一下規(guī)范中的計算建筑面積的規(guī)定。一、房屋建筑的主體部分1、單層建筑物單層建筑物的建筑面積，應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。單層建筑物高度在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分（圖1）；高度是指室內(nèi)地面至屋面（最低處）結構標高之間的垂直距離。 單層建筑物設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。圍護結構是指圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。2、多層建筑物多層建筑物的建筑面積應按不同的層高劃分界限分別計算。首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。這里我將這種算法簡稱為“層高界限計算法”。層高是指上下兩層樓面（或地面至樓面）結構標高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最低處）結構標高之間的垂直距離。3、單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間，當設計加以利用時，其凈高超過2.1m的部位應計算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應計算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應計算面積。設計不利用時不應計算面積。這里我將這種算法簡稱為“凈高界限計算法”。凈高是指樓面或地面至上部樓板（屋面板）底或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。如圖2：第（1）部分凈高1.2m，不計算面積；第（2）、（4）部分1.2m凈高2.1m，計算1/2面積；第（3）部分凈高2.1m，應全部計算面積。4、地下建筑、架空層地下室、半地下室（包括相應的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，應按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室；永久性頂蓋是指經(jīng)規(guī)劃批準設計的永久使用的頂蓋。坡地建筑物吊腳架空層和深基礎架空層的建筑面積，設計加以利用并有圍護結構的，按圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1/2計算； 設計不利用的建筑吊腳架空層和深基礎架空層，不應計算面積。5、建筑物的門廳、大廳、回廊建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積?；乩仁侵冈诮ㄖ镩T廳、大廳內(nèi)設置在二層或二層以上的回形走廊。6、高低聯(lián)跨的建筑物、變形縫高低聯(lián)跨的建筑物應以高跨結構外邊線為界分別計算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時，其變形縫應計算在低跨部分的面積內(nèi)。（圖4）建筑物內(nèi)的變形縫應按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計算。7、室內(nèi)樓梯、井道 建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應按建筑物的自然層計算，并入建筑物面積內(nèi)。自然層是指按樓板、地板結構分層的樓層。如遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應按自然層計算面積；上下錯層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應選上一層的自然層計算面積。（圖5） 8、建筑物頂部建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯間房等，按圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。無圍護結構的不計算面積。 9、以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。建筑物外墻外側有保溫隔熱層的建筑物，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。 10、外墻（圍護結構）向外傾斜的建筑物設有圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。（圖6）如遇到向建筑物內(nèi)傾斜的墻體，則應視為坡屋頂，應按坡屋頂內(nèi)空間有關條文計算面積。 二、房屋建筑的附屬部分 1、挑廊、走廊、檐廊建筑物外有圍護結構的挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。走廊是指建筑物的水平交通空間；挑廊是指挑出建筑物外墻的水平交通空間；檐廊是指設置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。2、架空走廊 建筑物之間有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。無永久性頂蓋的架空走廊不計算面積。架空走廊是指建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門為水平交通設置的走廊。3、門斗、櫥窗建筑物外有圍護結構的門斗、落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。有永久性頂蓋但無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1/2計算。門斗是指在建筑物出入口設置的建筑過渡空間，起分隔、擋風、御寒等作用（圖8）；落地櫥窗是指突出外墻面根基落地的櫥窗。4、陽臺、雨篷建筑物陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、敞開式陽臺，均按其水平投影面積的1/2計算。陽臺是供使用者進行活動和晾曬衣物的建筑空間。雨篷，不論是無柱雨篷、有柱雨篷、獨立柱雨篷，其結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.1m者，應按其雨篷結構板的水平投影面積的1/2計算。寬度在2.1m及以內(nèi)的不計算面積。雨篷是指設置在建筑物進出口上部的遮雨、遮陽篷。 5、室外樓梯有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算。無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應計算面積（即少算一層）。6、舞臺燈光控制室有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。三、特殊的房屋建筑1、立體庫房立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按結構層面積分別計算。層高在2.2m及以上者應計算全面積；層高不足2.2m者應計算1/2面積。2、場館看臺有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。場館看臺下空間，當設計加以利用時（圖9），其凈高超過2.1m的部位應計算全