第六章：物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)經營管理核算實務

第六章 物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)經營管理核算實務物業(yè)管理企業(yè)的經營管理業(yè)務主要包括：物業(yè)特約服務、公共代辦性服務、物業(yè)經營服務、房屋中介代銷、材料物資銷售、廢品回收以及商業(yè)用房經營等。其中物業(yè)特約服務、公共代辦性服務、物業(yè)經營服務屬于主營業(yè)務；房屋中介代銷、材料物資銷售、廢品回收以及商業(yè)用房經營屬于其他業(yè)務。物業(yè)企業(yè)開展多項經營管理服務，在給業(yè)主帶來生活及工作上便利的同時，也為企業(yè)創(chuàng)造一定的收益。一、物業(yè)特約服務的會計核算物業(yè)特約服務，是指物業(yè)管理企業(yè)根據管轄區(qū)內的物業(yè)產權人、使用人的需要提供特殊服務，如家政服務、家教服務、家庭護理服務、裝修裝飾服務、禮儀服務等。由于物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務一般不包含在物業(yè)服務合同范圍之內，因此該項服務費用一般由物業(yè)企業(yè)管理部門統一制訂收費標準，明碼實價，雙方自愿。物業(yè)特約服務的會計核算包括：特約服務收入核算和特約服務成本核算兩個方面。（一）特約服務收入核算特約服務收入是指物業(yè)管理企業(yè)根據管轄區(qū)內的物業(yè)產權人、使用人的需要提供特殊服務所收取的費用。物業(yè)管理企業(yè)收取該項服務費時，借記“庫存現金”、“銀行存款”；貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入（特約服務費）”。例致遠物業(yè)管理有限公司致遠小區(qū)特約服務收費價目表如表所示： 致遠物業(yè)管理有限公司致遠小區(qū)特約服務收費價目表特約服務類別服務項目收費標準備注裝修裝飾服務木工8元/小時油工10元/小時瓦工8元/小時特殊工藝品加工面議代請其他裝修、裝飾服務（布藝、貼畫、雕飾）面議代請家政服務買菜煮飯4元/小時（普通）特需，收費面議木地板保潔15元/平方米（含地板蠟）特需，收費面議陶瓷、大理石地板保潔12元/平方米（含地板蠟）特需，收費面議地毯保潔面議代請家具保潔4元/小時不含洗滌劑上門洗衣3元/小時（機洗）若手洗加收1.5元/小時玻璃清洗2元/平方米（雙面清洗）不含洗滌劑紗窗清洗2.5元/平方米不含洗滌劑百葉窗清洗3.5元/平方米（雙面清洗）不含洗滌劑抽油煙機清洗30元/臺/次特需，收費面議兒童看護5元/小時3-6歲兒童兒童上學接送5元/次（單程且5公里內）超過5公里價格面議其他家政服務面議代購商品、代交費用等家教服務家教（小學）30元/小時代請家教（初中）50元/小時代請家教（高中）60-100元/小時代請英語補習70-80元/小時代請音樂、舞蹈、美術補習100-200元/小時代請其他家教服務面議代請家庭護理服務幼兒護理面議代請老人護理面議代請病人護理30元/8小時包食宿、代請孕產婦護理1 2001 500元/月包食宿、代請醫(yī)院陪床40元/8小時包食宿、代請其他護理面議代請其他服務面議面議代請根據上述收費標準致遠物業(yè)管理有限公司2013年1月為致遠小區(qū)的有關業(yè)主提供特約服務并收取相關的費用如下：為一期10號樓三單元301室業(yè)主劉雀提供裝修服務木工400小時，共計3 200元；為一期21號樓六單元808室業(yè)主華野提供保潔服務，其中家具保潔20小時計80元，木地板保潔130平方米計1 950元，玻璃清洗108平方米計216元，紗窗清洗30平方米計75元，共計2 321元；為二期18號樓五單元221室業(yè)主王翰印提供病人護理服務64小時，共計240元。上述款項均為現金收訖。借：庫存現金 5 761貸：主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入（特約服務費） 5 761（二）特約服務成本的核算特約服務成本是指物業(yè)管理企業(yè)為管轄區(qū)內的物業(yè)產權人、使用人提供特殊服務所發(fā)生的各項支出，特約服務成本主要部分是人工費和所需材料費。人工費按服務所需時間和難易程度，物業(yè)管理企業(yè)有具體規(guī)定和“作業(yè)派工單”、“工資結算匯總表”所列人工費成本核算；所耗材料根據領料單和購料單實際成本計算。發(fā)生特約服務成本時借記“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本（特約服務成本）”科目，貸記“應付職工薪酬”、 “原材料”、“物料用品”、“低值易耗品”等科目。例致遠物業(yè)管理有限公司致遠小區(qū)2013年1月，為三期6號樓五單元103室業(yè)主徐旭，木地板保潔，根據“領料單”、“作業(yè)派工單”和“工資結算匯總表”耗用洗滌用品30元，地板蠟60元；實際分攤人工費270元。借：主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本（特約服務成本）360貸：物料用品洗滌用品30地板蠟60應付職工薪酬270 二、公眾代辦性服務的會計核算公眾代辦性服務，是指物業(yè)管理企業(yè)為了方便居民，提高辦事效率和服務質量代有關部門收取水費、電費、煤（燃）氣費、有線電視費和電話費等服務，并向委托的相關部門收取一定的手續(xù)費的一種服務方式。公眾代辦性服務的會計核算包括：公共代辦性服務收入核算和公共代辦性服務成本核算兩個方面。（一）公眾代辦性服務收入核算公眾代辦性服務收入，是指物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、煤（燃）氣費、有線電視費和電話費等向委托的相關部門收取一定手續(xù)費的收入。物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、煤（燃）氣費、有線電視費和電話費等這些款項的收取不構成物業(yè)管理企業(yè)的收入，而屬于替有關部門代收的款項不計征營業(yè)稅。為了反映和監(jiān)督企業(yè)代收款項的增減變動情況，企業(yè)應單獨設置“代收款項”科目，并按代收代交費用種類設置明細科目進行核算。企業(yè)收到代收的各種款項時，借記“銀行存款”、“庫存現金”等科目，貸記“代收款項”科目；將款項交給有關單位并取得代收、代辦手續(xù)費收入時，借記“代收款項”科目，貸記“銀行存款”、“主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入（代辦服務費）”等科目。例致遠物業(yè)管理有限公司于2013年1月份代收電費242 000元、代收天然氣費104 000元、代收水費74 000元，上述款項現金收訖。根據代收協議按1%收取手續(xù)費，月末按規(guī)定扣除手續(xù)費后，余款通過銀行全部轉交有關單位。根據有關憑證公司編制會計分錄如下：（1）致遠物業(yè)管理有限公司收到代收款項時：借：庫存現金420 000貸：代收款項代收電費242 000代收天然氣費104 000代收水費 74 000（2）月末按規(guī)定扣除手續(xù)費后余款通過銀行全部轉交有關單位時：借：代收款項代收電費 242 000代收天然氣費 104 000代收水費74 000貸：主營業(yè)務收入物業(yè)管理收入4 200銀行存款415 800（二）公眾代辦性服務成本的核算公眾代辦性服務成本是指物業(yè)管理企業(yè)替物業(yè)產權人、使用人代收代繳水電費、煤（天然）氣費、有線電視費、電話費等服務而發(fā)生的各項支出。在公眾代辦服務中，其成本主要是人工成本費和應分攤的各種間接費用。人工成本費的核算主要是通過“作業(yè)派工單”和“工資結算匯總表”所列人工費成本核算。發(fā)生公眾代辦性服務成本時借記“主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本（公眾代辦性服務成本）”科目，貸記“應付職工薪酬”、“應交稅費”、“庫存現金”等科目。例致遠物業(yè)管理有限公司致遠小區(qū)2013年1月根據“作業(yè)派工單” 和“工資結算匯總表”，各種公眾性代辦服務累計工時1 500小時，小時工資率為6元/小時。按代收手續(xù)費4 200元的5%計征營業(yè)稅。借：主營業(yè)務成本物業(yè)管理成本（公眾代辦性服務成本）9 210貸：應付職工薪酬工資9 000應交稅費應交營業(yè)稅210 三、物業(yè)經營服務的會計核算物業(yè)經營是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物、公共設施用于經營停車場、游泳池、各類球場等。物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)經營服務的會計核算包括物業(yè)經營收入的核算和物業(yè)經營成本的核算兩個方面。（一）物業(yè)經營收入的核算物業(yè)經營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施取得的收入，是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入的重要組成部分。物業(yè)經營收入包括房屋出租收入和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。物業(yè)企業(yè)如果不添加任何設施、設備，直接用于經營，其經營收入作為主營業(yè)務收入。 如果物業(yè)管理企業(yè)根據經營需要，對業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物、公共設施，添加設施、設備，增加房屋建筑物、公共設施的經濟功能；或改變了原有房屋建筑物、公共設施的用途和功能并用于經營，如從事飯店、健身房、歌舞廳、美容美發(fā)廳以及商店等經營活動所取得的收入，則屬于物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務收入的核算范圍。物業(yè)管理企業(yè)收到各種經營收入時，借記“庫存現金”、“銀行存款”科目，貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)經營收入”科目。例致遠物業(yè)管理有限公司2013年1月份游泳池收入17 800元，停車場收入49 000元，地下室出租收入37 200元，上述款項通過銀行轉賬收訖。借：銀行存款104 000貸：主營業(yè)務收入物業(yè)經營收入（游泳池收入）17 800物業(yè)經營收入（停車場收入）49 000物業(yè)經營收入（地下室出租收入）37 200（二）物業(yè)經營成本的核算物業(yè)經營成本是指物業(yè)管理企業(yè)經營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和公共設施，為保證物業(yè)產權人、使用人提供的各種建筑物和附屬設備正常運營而發(fā)生的各項費用支出。如房屋出租的攤銷，停車場管理、游泳池、球場的管理支出等。主要包括出租房屋的攤銷，經營中經營管理人員的工資及福利費，耗用的材料費以及應支付給物業(yè)產權人、使用人的租賃費、承包費等。出租房屋的攤銷是房屋租賃服務成本的主要內容，出租房屋按月攤銷，其攤銷額應根據出租房屋的賬面原值和月攤銷率計算月攤銷率 = （1出租房屋預計凈殘值率）出租房屋預計攤銷年限12月攤銷額 = 出租房屋賬面原值月攤銷率其中，出租房屋預計攤銷年限可比照房地產企業(yè)同類結構房屋的折舊年限計算，預計凈殘值率一般可按出租房屋賬面原值的3%5%計算。為了核算出租房屋的成本，物業(yè)管理企業(yè)應在“庫存商品”科目下設“出租房屋攤銷”明細科目，按月計提的出租房屋的攤銷額，計入房屋租賃成本，借記“主營業(yè)務成本物業(yè)經營成本（房屋出租成本）”科目，貸記“庫存商品出租房屋攤銷”。物業(yè)經營成本中的經營中經營管理人員的工資及福利費，耗用的材料費以及應支付給物業(yè)產權人、使用人的租賃費、承包費發(fā)生時，應借記“主營業(yè)務成本物業(yè)經營成本”科目，貸記“應付職工薪酬”、“原材料”、“物料用品”、“低值易耗品”等科目。例致遠物業(yè)管理有限公司2013年1月向業(yè)主委員會支付停車場經營承包費12 500、游泳池經營承包費13 600元。借：主營業(yè)務成本物業(yè)經營成本（停車場經營成本）12 500物業(yè)經營成本（游泳池經營成本）13 600貸：銀行存款26 100例致遠物業(yè)管理有限公司2013年，有出租房9套，合計每月攤銷成本6 860元。借：主營業(yè)務成本物業(yè)經營成本（房屋出租成本）6 860貸：庫存商品出租房屋攤銷6 860四、物業(yè)企業(yè)其他業(yè)務的核算物業(yè)管理企業(yè)除主營業(yè)務以外，為取得更多收益，廣開經營門路，發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務以外的各種服務業(yè)務。其他業(yè)務收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入等。為了反映和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務的房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入的實現和結轉情況，物業(yè)管理企業(yè)應設置“其他業(yè)務收入”科目。該科目貸方登記企業(yè)實現的各項其他業(yè)務收入數；借方登記企業(yè)各項其他業(yè)務收入的結轉數，月末將本月實現的其他業(yè)務收入結轉到“本年利潤”科目；期末無余額。該科目按其他業(yè)務收入的類別設置明細分類科目，一般包括“房屋中介代銷手續(xù)費收入”、“材料物資銷售收入”、“廢品回收收入”、“商業(yè)用房經營收入”等明細科目。其他業(yè)務成本是指除主營業(yè)務成本以外的其他日常活動所發(fā)生的支出。按配比原則，企業(yè)實現其他業(yè)務收入，應同時反映為取的其他業(yè)務收入而發(fā)生的其他業(yè)務成本。物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務成本，包括房屋中介機構的支出，銷售的材料物資的成本以及商業(yè)用房經營成本等。為了反映和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務成本的發(fā)生、結轉情況，企業(yè)應設置“其他業(yè)務成本”科目。該科目借方登記各類其他業(yè)務成本的發(fā)生數；貸方登記其他業(yè)務成本的結轉數；期末將借方歸集的全部發(fā)生的其他業(yè)務成本結轉到“本年利潤”科目，結轉后，期末無余額。為詳細反映各類其他業(yè)務成本，該科目應按其他業(yè)務成本的種類設置：“房屋中介代銷成本”、“材料物資銷售成本”、“廢品回收成本”、“商業(yè)用房經營成本”等明細科目。（一）房屋中介代銷業(yè)務的核算1.房屋中介代銷手續(xù)費收入的核算房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和服務的同時，受房地產開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動所取得的代銷手續(xù)費收入。物業(yè)管理企業(yè)代房地產開發(fā)企業(yè)銷售房屋，按照銷售房屋的收入金額，收取代銷手續(xù)費。收到手續(xù)費時，借記“庫存現金”、“銀行存款”科目，貸記“其他業(yè)務收入房屋中介代銷手續(xù)費收入”科目。例致遠物業(yè)管理有限公司代某房地產開發(fā)有限公司銷售房屋。本月銷售房屋5套，金額3 800 000元，按銷售金額的5收取手續(xù)費共計19 000元，銀行轉賬收訖。借：銀行存款 19 000貸：其他業(yè)務收入房屋中介代銷手續(xù)費收入 19 0002.房屋中介代銷成本的核算房屋中介代銷成本，是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)維修和服務的同時，受房地產開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動所發(fā)生的各項費用支出。實際發(fā)生費用支出時，借記“其他業(yè)務成本房屋中介代銷成本”科目，貸記“庫存現金”、“銀行存款”、“應付職工薪酬”、“原材料”、“庫存商品”、“物料用品”等科目。例致遠物業(yè)管理有限公司代某房地產開發(fā)有限公司銷售房屋。領用辦公用品1 090元。借：其他業(yè)務成本房屋中介代銷成本1 090貸：物料用品 1 090（二）材料物資銷售業(yè)務的核算1.材料物資銷售收入的核算材料物資銷售收入，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需要的材料物資對外轉讓、出售所取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)對外出售、轉讓材料物資時，借記“銀行存款”、“庫存現金”科目，貸記“其他業(yè)務收入材料物資銷售收入”科目。例致遠物業(yè)管理有限公司將積壓的鋼材3噸，對外轉讓出售，每噸售價1 100元，收到轉賬支票一張，并送存銀行。借：銀行存款 3 300貸：其他業(yè)務收入材料物資銷售收入 3 3002.材料物資銷售成本的核算材料物資銷售成本，是指物業(yè)管理企業(yè)將不需要的材料物資對外轉讓、出售所發(fā)生的材料物資成本。物業(yè)管理企業(yè)對外出售、轉讓材料物資結轉成本時，借記“其他業(yè)務成本材料物資銷售成本”科目，貸記 “原材料”、“物料用品”等科目。例致遠物業(yè)管理有限公司將積壓的鋼材3噸，對外轉讓出售，成本3 200元，結轉積壓鋼材成本。借：其他業(yè)務成本材料物資銷售成本 3200貸：原材料鋼材 3200（三）廢品回收業(yè)務的核算1.廢品回收收入的核算廢品回收收入，是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)經營管理過程中所形成或回收的廢舊物資，對外出售所取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)對外出售物業(yè)經營管理過程中所形成或回收的廢舊物資時，借記“銀行存款”、“庫存現金”科目，貸記“其他業(yè)務收入廢品回收收入”科目。例致遠物業(yè)管理有限公司對外出售廢品一批，共計690元，現金收訖。借：庫存現金 690貸：其他業(yè)務收入廢品回收收入6902.廢品回收成本的核算廢品回收成本，是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)經營管理過程中所形成或回收的廢舊物資時，所發(fā)生的各項費用支出。實際發(fā)生費用支出時，借記“其他業(yè)務成本廢品回收成本”科目，貸記“庫存現金”、“銀行存款”等科目。例致遠物業(yè)管理有限公司回收廢品一批，共計330元，現金付訖。借：其他業(yè)務成本廢品回收成本330貸：庫存現金 330（四）商業(yè)用房經營業(yè)務的核算1.商業(yè)用房經營收入的核算商業(yè)用房經營收入，是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經營活動所取得的收入。如開辦的便利店、染洗店、洗浴中心、彩印擴洗店、美容美法店、餐飲店、歌舞廳等為物業(yè)產權人、使用人提供方便取得的經營收入。商業(yè)用房是物業(yè)產權人、使用人為物業(yè)管理企業(yè)提供的。但一般來講，物業(yè)管理企業(yè)往往根據需要，對其進行改造，添加經營設施、設備，從而增加這些房屋的經濟功能，才能進行營業(yè)性的經營活動。由于這種商業(yè)用房的經營收入不僅僅是房屋本身帶來的，而是企業(yè)利用房屋作為載體從事某種營業(yè)性經營活動所帶來的收益。因此，根據物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定它不屬于物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務收入，只能作為物業(yè)管理企業(yè)的其他業(yè)務收入核算物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)用房所從事的經營行業(yè)，如開辦的便利店、染洗店、洗浴中心、美容美法店、餐飲店、歌舞廳等這些行業(yè)的經營