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2011年注冊資產評估師考試輔導 資產評估 第五章 房地產評估考情分析本章考客觀題和綜合題，分值一般在12-28分左右。在考試中應重點關注收益法、市場法和假設開發(fā)法本章歷年考題分值分布單項選擇題多項選擇題綜合題合計2008年6分（3計算）0分22.5（假設開發(fā)法（售價用租金折現獲得）、評估方法和結果分析、收益法（最佳使用及客觀收益）28.5分2009年2分（2計算）2分10（市場法）14分2010年4分（4計算）6分12分（假設開發(fā)法）22分主要考點（難點或重點）：1.收益法2.市場法3.假設開發(fā)法4.成本法第一節(jié)房地產評估概述 一、土地的特性（一）土地的供給1.自然供給（1）含義：供給人類可利用的土地數量。（2）自然供給土地的5個條件。2.經濟供給（1）含義在自然供給范圍內，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給。土地的經濟供給的直接變化是指某種用途的土地數量絕對面積的變化.土地的經濟供給的間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。（2）特點土地的經濟供給是有彈性的。土地的經濟供給會受人類社會活動的影響。（二）土地的特性（掌握）1.土地的自然特性（1）土地位置的固定性。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。（2）土地效用的永續(xù)性只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)。（3）土地資源的不可再生性。（4）土地質量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，此差異導致土地級差地租的產生。2.土地的經濟特性（1）土地經濟供給的稀缺性土地經濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性等有關。（2）土地產權的可壟斷性土地的所有權和使用權都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權或使用權讓渡時，就必然要求實現其壟斷利益，在經濟上獲得收益。（3）土地效益的級差性。土地質量的差異性不同區(qū)位土地的生產力不同經濟效益上具有級差性。（4）土地利用的多方向性一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途。 二、土地使用權（一）土地所有權的歸屬1.城市土地的所有權屬于國家，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。2.國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。但使用權可以轉讓，因此地價一般是土地使用權的價格。（二）土地使用權出讓（土地使用權首次交易）1.土地使用權出讓含義指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。2.土地使用權出讓金相關規(guī)定國有土地使用權可以采用協議、招標、拍賣、掛牌方式。土地使用權出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應該依法對該土地上的房屋及其他不動產給予拆遷補償，并退還相應的出讓金。3.國務院確定的土地使用權出讓最高年限（掌握）（1）居住用地 70 年；（2）工業(yè)用地 50 年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； （5）綜合或者其他用地 50 年。4.土地使用權出讓到期續(xù)期的相關規(guī)定土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，非住宅建設用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應當予以批準，并重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。非建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定。沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。（三）土地使用權二次交易1.土地使用權轉讓指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。通過土地使用權轉讓獲得土地使用權的年限為剩余年限（原來規(guī)定的出讓年限減去已經使用年限）。凡未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。2.土地使用權出租指土地使用都作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地時，土地使用權不得出租。3.土地使用權抵押其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。三、房地產的特性房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。我國城市房地產管理法規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產的價格，因此，在房地產評估中，通常評估房地產的整體價值。房地產一般具有如下特性：（熟悉）1.位置固定性。2.供求區(qū)域性。3.使用長期性。4.投資大量性。5.保值與增值性。一般物品在使用過程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業(yè)的需求，導致價格上漲。（2）對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導致土地增值。6.投資風險性。房地產使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業(yè)，同時房地產投資風險也比較在。主地產投資的風險主要來自三個方面：（1）房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。（2）房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時間，在此期間影響房地產發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會對房地產的投資產生影響。（3）自然災害、戰(zhàn)爭、社會動蕩等，都會對房地產投資產生無法預見的影響。7.難以變現性。由于房地產位置固定性、用途不易改變等，房地產不像股票和外匯那樣，可以迅速變現，其變現性較差。8.政策限制性。房地產市場受國家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產信貸政策、房地產稅收政策等都會對房地產的價格產生直接或間接的影響。四、房地產評估的原則（掌握）在進行房地產評估時，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻原則等，還應該遵循以下原則：（一）合法原則合法原則是指房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產的最有效使用時，必須根據城市規(guī)劃及有關法律的規(guī)定，依據規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產的最有效使用。（二）最有效使用原則評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產才能達到最佳使用及實現的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價值。五、房地產評估程序 第六步“綜合分析確定評估結果”中特別注意以下幾點：1.所選用的資料是否適當；2.評估原則的運用是否適當；3.對資料分析是否準確，特別是對影響因素權重的賦值是否恰當。 第二節(jié)房地產價格及其影響因素 一、房地產價格的種類（一）根據權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格一般情況下，房地產所有權價格高于房地產使用權價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般要比市場交易價格低。租賃價格是承租方為取得房地產租賃權而出租方支付的價格。（二）價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格1.市場交易價格房地產在市場交易中實際成交的價格。2.評估價格對市場交易價格的模擬。房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基準地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。（三）按房地產的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格1.土地價格包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。（第七節(jié)講解）2.建筑物價格指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。3.房地產價格指建筑物連同其占用的土地的價格。（四）按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價（掌握）房地產總價格：指一宗房地產的整體價格。房地產單位價格有三種情況：單位土地面積的土地價格、單位建筑面積的建筑物價格、單位建筑面積的房地產價格。樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格/建筑總面積容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率=建筑總面積/土地總面積 樓面地價=土地總價格/建筑總面積=（土地單價土地總面積）/建筑總面積= 土地單價/容積率【例.單選題】（2009年度考題）某宗土地，單價為8 000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10%，則其樓面地價為（）元/平方米。A.1 600 B.8 000C.40 000D.80 000答疑編號2494050101【答案】A（五）其他價格類型公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區(qū)，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償的依據。申報地價，是房地產權利人向政府（縣級以上地方人民政府）申報的房地產交易成交價格。二、房地產價格的特征：1.房地產價格是權益價格；2.房地產價格與用途相關；3.房地產價格具有個別性；4.房地產價格具有可比性。三、房地產價格的影響因素（掌握）影響房地產價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述（一）一般因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。1.經濟因素。（1）經濟發(fā)展因素。（2）財政金融因素。（3）產業(yè)結構因素。2.社會因素。（1）人口因素。（2）家庭規(guī)模因素。（3）房地產投機因素。（4）教育科研水平和治安因素。（5）社會福利因素。3.行政因素。（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。（2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。（3）稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。（4）行政隸屬關系變更。（5）交通管制。4.心理因素。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的特性。1.商服繁華因素。這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務業(yè)中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產價格水平也會較高。2.道路通達因素。這是指所在地區(qū)道路系統通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區(qū)的房地產價格水平也較高。3.交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價格水平也較高。4.城市設施狀況因素。（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。（2）生活設施：主要包括學校、醫(yī)院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。5.環(huán)境狀況因素若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產價格水平較低。（三）個別因素1.土地的個別因素。（1）區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經濟區(qū)位之別。當區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。（3）形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。（6）用途因素。一般來說，對于同一般宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。【例.單選題】（2009年度考題）一般情況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對于同一宗土地而言，地價遞減的順序為（）。A.商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地B.居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C.商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地D.工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地答疑編號2494050201正確答案C（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。2.建筑物的個別因素。（1）面積、結構、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。（2）設計、設備等是否良好。建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。（3）施工質量。建筑物的旋工質量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。（4）法律限制。有關建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī)。（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協調。建筑物應當與其周圍環(huán)境相協調，否則就不是最有效使用狀態(tài)。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用，其價值自然會降低。 第三節(jié)收益法在房地產評估中的應用（掌握） 一、適用范圍收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估。二、基本思路 （一）收益為無限年期的房地產價值計算公式為：房地產價格=純凈益/資本化率 （5-1）這種理論的抽象，包含著三個假設前提：（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定；（3）收益為無限年期。提示：參見教材48頁的公式2-14，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式（二）收益為有限年期的房地產價值計算公式為： 這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為：（1）凈收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期有限為n。提示：參見教材48頁的公式2-15，二者是一樣的原理，大家要理解，不要死記公式（三）以上思路的具體運用運用收益法評估房地產價值，首先通過總收益減總費用求得凈收益；然后確定資本化率；最后選用適當的計算公式求得待估房地產的價值。三、凈收益 （一）凈收益的含義1.定義（接近于財務管理中現金凈流量的概念）凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。2.在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。（1）實際凈收益指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益例如：、當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓；、當前房地產并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；、收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；、土地處于待開發(fā)狀態(tài)，無當前收益，還必須支付有關稅費，凈收益為負值由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估（2）客觀凈收益含義房地產在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應包含對未來收益和風險的合理預期。這個收益稱為客觀純收益。由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素只有客觀凈收益才能作為評估的依據。3.凈收益的計算公式凈收益=客觀總收益-客觀總費用（二）客觀總收益（接近于會計中收入的概念）1.含義總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經營管理者要素結合產生的利益。也就是指被估房地產在一年內所得到的所有收益。2.確定客觀總收益時候要注意以下問題（1）求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算。（2）在計算以客觀收益為基礎的總收益時，房地產所產生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現實經濟中，應為正常使用下的正常收益。（3）有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金，并在評估報告中恰當披露租約情況。【例題】（08年度考試題）被評估房地產A是一幢1000平方米的商業(yè)用房，評估人員經調查了解到，房地產A的土地使用權是在2004年5月31日取得的，出讓年限為法定最高年限。2006年5月底開發(fā)建設完工并投入運營，房地產A投入使用之初，該房地產產權擁有人將其出租給他人使用，租期為5年（租期到2011年5月31日結束），租賃合同規(guī)定，使用人在5年租用期間，租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110元為基準，每年增加l0元，房地產使用中發(fā)生的費用由承租人承擔，合同同時規(guī)定，如果房地產的產權擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到，評估基準日（2008年5月31日）市場上同類商業(yè)用房的正常租金（與評估對象A租金口徑一致）保持在每年每平方米150元水平上，經評估人員預測，評估基準日后的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎上每年遞增1%，評估基準曰3年后的市場租金水平基本維持在評估基準日后第3年的租金水平上，假設房地產A折現率和資本化率均為l0%。要求：評估房地產A的最佳轉讓價值（寫出評估過程，給出得出評估結論的理由或根據）。 答疑編號2494050202【答案】1.收益總年限=40（法定最高年限）-2-2=36年2.現有合同是否應該違約目前已有租賃合同的年限為3年，首先判斷這幾年是否應該執(zhí)行合同。如果不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1 000=21 500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1 000=13 015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1 000=4 545.15元這些違約多獲得的收益現值之和為21 500*（1+10%） -1+13 015*（1+10%）-2+4 545.15*（1+10%）-3=34 100元違約的收益小于違約賠償金5萬，所以不能夠違約。3.現有合同的收益現值基準日后前三年按照合同租金計算，因為違約產生的收益不足以支付違約金，需要繼續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定。收益現值（110+10+10）*1 000/（1+10%）+140*1 000/（1+10%）2+150*1 000/（1+10%）3=346 581.52（元）4.合同結束之后的收益為客觀收益，其收益現值為客觀收益年限40-2-533年基準日三年后未來年租金收益=150*（1+1%）3*1 000=154 545.15（元）收益現值=154 545.15*【1-1/（1+10%）33/10%】/ （1+10%）3=1 111 126.49（元）5.最佳轉讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01（元）3.在確定收益值時，可以按照以下思路進行（1）需以類似房地產的收益作比較；（2）需對市場走勢作準確的預測；（3）必須考慮收益的風險性和可實現性。（三）客觀總費用（接近于財務管理中付現費用的概念）1.定義總費用是指取得該收益所必需的各項（付現）支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出。2.總費用也應該是客觀費用，需要剔除不正常的費用。3.房地產的總費用不包括折舊費，通常包含：管理費、維修費、保險費、稅金等。四、資本化率資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。（一）資本化率的實質1.資本化率在一定程度上反應了投資收益率。提示：這里實質上和教材第二章46頁的內容一致， 請大家對比學習。2.資本化率的大小與投資風險的大小成正相關的關系。3.投資風險越大，資本化率越高，在凈收益不變的情況下，房地產價值越低。（二）求取資本化率的方法1.凈收益與售價比率法（這個方法本質上和135的例題方法接近）（1）收集市場上近期交易的與被評估地產相同或相近似的房地產的凈收益和價格等資料。（2）計算各個交易實例的凈收益與售價比率法（這實質上就是投資收益率），視作資本化率。（3）對所以實例的資本化率進行簡單算術平均或者加權算術平均值，視作是被評估房地產的資本化率。例5-1在房地產市場中收集到五個與待估房地產類似的交易實例，見表5-1（假設交易價格為無限年期）。表5-1凈收益與售價交易實例可比實例凈收益（元 /年平方米）交易價格（元/平方米）資本化率（%）（凈收益與售價比率法）1418.95 9007.12450.06 0007.53393.35 7006.94459.96 3007.35507.06 5007.8對以上五個可以實例的資本化率進行簡單算術平均就可以得到資本化率為：答疑編號2494050203正確答案r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5 =7.32% 注意：（1）在這里，凈收益/交易價格=投資收益率=折現率，事實上隱含著一個假設，即該收益是無限年限的，同時交易價格也是房地產無限使用年限的交易價格。這樣就有P=A/r，從而有r=A/P（2）但是在教材135頁那個例題是基于機器設備的使用年限最大為n，所以P= A（P/A,i,n）=A/r A，從而有rA=A/P，在使用內插法才能夠計算獲得折現率r.2.安全利率加風險調整值法資本化率=安全利率（銀行中長期利率）+ 風險調整值3.各種投資收益率排序插入法（三）資本化率的種類 1.綜合資本化率（1）定義將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率（2）適用對象及凈收益的范圍內涵評估的是房地產整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益。2.建筑物資本化率（1）適用對象建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值（2）凈收益的范圍內涵采用的凈收益是建筑物自身所產生的凈收益，把房地產整體收益中的土地凈收益排除在外。 3.土地資本化率（1）適用對象土地資本化率用于求取土地自身的價值（2）凈收益的范圍內涵采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產整體收益中的建筑物凈收益排除在外。 4.綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率的關系房地合一的凈收益土地凈收益建筑物凈收益房地合一的凈收益房地合一的價值（LB）房地合一的年收益率（即綜合資本化率r）土地凈收益土地價值（L）土地的年收益率（r1）建筑物凈收益建筑物價值（B）建筑物的年收益率（r2）（LB）r Lr1Br2很容易得到：式中：r綜合資本化率；r1土地資本化率； r2建筑物資本化率； L土地價值； B建筑物價值明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所謂資本化率（還原率）就是資產的收益率，期望投資收益率，和我們在第二章講收益法的基本原理時講授的折現率實質上是一樣的五、計算公式（一）評估房地合在一起的房地產價值 房地產價值房地產純收益/綜合資本化率（55）房地產凈收益房地產總收益房地產總費用 房地產總費用管理費維護費保險費稅金 （二）單獨評估土地的價值 1.由土地收益評估土地價值適用于空地出租 土地價值土地凈收益/土地資本化率（56） 土地凈收益土地總收益土地總費用 土地總費用管理費維護費稅金 2.由房地產收益評估土地價值（1）方法一（建筑物價值扣除法）土地價值房地產價值建筑物現值 （57）建筑物現值建筑物重置價年貶值額已使用年數當耐用年限小于土地使用權尚余年限，則年貶值額（建筑物重置成本殘值）/耐用年限【說明】住宅用地到期后自動續(xù)期，所以需要考慮殘值，而且不用考慮剩余年限。當耐用年限大于土地使用權尚余年限，則年貶值額（建筑物重置成本殘值）/土地使用權尚余年限【注意】上述關于年貶值額的公式的基本原理是61頁236這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限（這兩個年限都是從房屋建設結束開始投入使用的時候開始計算）中取短。年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據城市房地產管理法規(guī)定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”。非住宅用地土地使用權收回后，是否還能夠獲得建筑物剩余殘余價值，不一定。如果有殘余價值，應該予以考慮（2）方法二（建筑物收益扣除法）土地價值（房地產純收益建筑物純收益）/土地資本化率（58）建筑物純收益建筑物現值建筑物資本化率（三）單獨評估建筑物的價值1.建筑物價值房地產價值土地價值（59）2.建筑物價值（房地產純收益土地純收益）/建筑物資本化率 （510）特別注意：（1）這里公式（55）（56）（58）（510），計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權價值，應該使用公式（52），而且土地的年限應該是購買的土地使用權中尚可使用的剩余年限（2）房地產的總費用不包括折舊費六、應用舉例例52有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預計未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗土地的收益價值。答疑編號2494050301正確答案216.1（萬元） 例53有一宗房地產，2006年的凈收益為50萬元，資本化率為5%，若：（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎上增長1%。試分別評估兩情況下2006年初的房地產價值。答疑編號2494050302正確答案凈收益按等差級數遞增，收益年期無限的價值計算公式為：式中，a為第1年凈收益，以后各年凈收益按等差級數遞增，凈收益每年遞增額為b，r資本率。（此公式的原理和來源，參見49頁公式219）凈收益按等比能數遞增，收益年期無限的價值計算公式為：式中，a為第1年凈收益，以后凈收益按等比級數遞增，凈收益逐年遞增比率為s，r為資本化率。（此公式的原理和來源，參見50頁公式223）因此： 例54某房地產開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平米2 000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑重置價格的1.5%，土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。試根據以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權價值。答疑編號2494050303【答案】1.選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。 2.計算總收益?？偸找鎽摓榭陀^收益而不是實際收益。 年總收益5012900（110%）486 000（元） 3.計算總費用。 （1）年管理費486 0003.5%17 010（元） （2）年維修費2 5009001.5%33 750（元） （3）年稅金2090018 000（元） （4）年保險費2 5009000.2%4 500（元） 年總費用（1）（2）（3）（4）17 01033 75018 0004 50073 260（元） 4.計算房地產凈收益。 年房地產凈收益年總收益年總費用 486 00073 260412 740（元） 5.計算房屋凈收益。（1）計算年貶值額年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據城市房地產管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50248年，并且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。年貶值額建筑物重置價/使用年限（2 500900）/4846 875（元）（2）計算房屋現值。 房屋現值房屋重置價年貶值額已使用年數（20082004）2 50090046 87542 062 500（元）（3）計算房屋凈收益（房屋收益年期為44年（5024）【教材今年變化】。 房屋凈收益房屋現值2 062 500/【P/A,8%,44】170 778（元）6.計算土地凈收益。土地年凈收益年房地產凈收益房屋年凈收益412 740170 778241 962（元）7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩余使用年期為50644（年）。241 962（P/A,7%,44）3 280 499（元）單價3 280 499/5006 561（元/平方米）8.評估結果本宗土地使用權在2008年3月的土地使用權價值為3 280 499元，單價為每平方米6 561元。第四節(jié)市場法在房地產評估中的應用（掌握）一、適用范圍市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與被評估房地產相類似的房地產交易越多，市場法應用越有效。而在下列情況下，市場法往往難以適用： 1.沒有發(fā)生房地產交易或在房地產交易發(fā)生較少的地區(qū)； 2.某些類型很少見的房地產或交易實例很少的房地產，如古建筑等；3.很難成為交易對象的房地產，如教堂、寺廟等； 4.風景名勝區(qū)土地； 5.圖書館、體育館、學校用地等。 二、基本思路市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。三、計算公式市場法的基本計算公式是： PPABC（511）式中：P被估房地產評估價值； P可比交易實例價值； A交易情況修正系數； B交易日期修正系數；C房地產狀況因素修正系數； 如果土地容積率、土地使用年期單獨修正，則計算公式為：PP交易情況修正系數A交易日期修正系數B房地產狀況因素修正系數C容積率修正系數土地年期修正系數 （514）注意：組成房地產狀況因素的各個因子都可以獨立地擴展出來進行單獨修正。四、操作步驟（一）收集交易資料 （二）可比交易案例確定 （三）因素修正 1.交易情況修正（1）需要修正的情形 有特殊利害關系的經濟主體間的交易； 交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型 買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產交易價格偏高或偏低。 其他特殊交易的情形。如契稅本應由買方負擔，卻轉嫁給了賣方。 特殊的交易方式。如拍賣、招標等。不滿足公開市場條件的情況的都屬于要修正的情況（2）修正系數的計算公式交易情況修正后的正常價格可比實例價格（正常情況指數/可比實例情況指數）P100/100（1X%） （515）注意：這和教材40頁的交易情況修正是一樣的2.交易日期修正房地產價格的變動率一般用房地產價格指數來表示。利用價格指數進行期日修正的公式如下： 交易基準日交易實例價格評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數可比實例價格（516）提示： 書上例題【55】，說每月上漲1%，實質上指的是每月環(huán)比價格變動指數 交易日期修正還是看前面講過的物價指數法的有關內容（教材36頁） 關注教材40頁交易日期修正的說法，物價變化“平均每月上漲1%”例55現選取一可比房地產實例，成交價格為6 000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設2006年1月至2007年7月，該類房地產價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正后2008年1月的方地產價格為：答疑編號2494050401正確答案P6 000（11%）12（10.2%）6 6 0001.1270.988 6 681（元/平方米） 3.容積率修正容積率與地價的關系并非呈線性關系，需根據具體區(qū)域的情況具體分析。 容積率修正可采用下式計算： 經容積率修正后可比實例價格可比實例價格（待估宗地容積率修正系數/可比實例容積率修正系數）（517）注意：修正系數不是容積率的比，而是容積率修正系數的比例56某城市某用途土地容積率修正系數見表52。 表52容積率修正系數表容積率0.10.40.71.01.11.31.72.02.12.5修正系數0.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1如果確定比較案例宗地地價每平方米為 800元，容積率為2.1，被估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計算如下：答疑編號2494050402正確答案經容積率修正后可比實例價格8001.6/1.9800容積率因素修正系數（1.6/1.9）673.7（元/平方米） 4.土地使用年期修正。土地使用年期修正系數按下式計算：式中：K將可比實例年期修正到被估對象使用年期的年期修正系數； r資本化率； m被估對象的使用年期； n可比實例的使用年期。 土地使用年期修正后地價比較實例價格K教材41頁土地使用年期修和這里是同一個原理這里的K的原理：參見手寫板57若選擇的比較案例成交地價為每平方米1 000元，對應土地使用年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，土地資本化率為8%，則年期修正如下：答疑編號2494050403正確答案土地使用年期修正后的地價 5.房地產狀況因素修正注意：（1）是將待估房地產的狀況指數視作100.（2）房地產狀況修正可以分為：區(qū)域狀況修正、權益狀況修正、實物狀況修正以及其他的個別因素修正，都應該采用這里給出的公式處理，不過注意教材41頁在區(qū)域因素的處理沒有使用這里的公式，而是直接使用區(qū)域因素的值直接求比例得到的。2000和2004年考市場法的計算題都是告訴的相對于待估房地產的狀況需要修正X%，需要使用這里的公式做。對分母100（1X%）五、應用舉例例58有一待估宗地G需評估，現收集到與待估宗地條件類似的于2007年進行交易的6宗地，具體情況如下：宗地成交價交易時間交易情況容積率土地狀況A6804月1%1.31%B6104月01.11%C7003月5%1.42%D6805月01.01% E7506月1%1.62%F7007月01.31%G7月01.10上表中成交價的單位為：元 /平方米。該城市2007年的地價指數表為：時間1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月指數100103107110108107112109111108109113另據調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：當容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%；超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地產差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。 試根據以上條件，評估該宗地 2007年的價值。答疑編號2494050404【答案】1.建立容積率地價指數表。 容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數100 105110115120125100100*5%（1.51）/0.1128125100*3%（1.61.5）/0.12.案例修正計算。評估價值參照物價格交易日期修正系數交易情況修正系數容積率修正系數土地狀況修正系數以上數值結果單位均為（元/平方米）3.評估結果案例D的值為異常值，應予剔除。其他結果較為接近，取其平均值作為評估結果。 因此，待估宗地G的評估結果為：（6206