城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策

河南工程學院畢業(yè)論文河南工程學院畢業(yè)論文城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策學生姓名 李華毅 系（部） 人文社會科學學院 專 業(yè) 社區(qū)管理與服務(wù) 指導教師 張鳳英 2014年5月 18日II摘 要隨著城市化進程的加快，城市社區(qū)的建設(shè)日益增多，城市社區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)運而生，但是在構(gòu)建和諧社區(qū)的過程中不可避免的出現(xiàn)了一系列的問題，如何更好地進行城市社區(qū)的物業(yè)管理也成為了一個研究課題。本文通過對城市社區(qū)中存在問題的調(diào)查與總結(jié)，得出解決相關(guān)問題的方法，提出合理化建議從而促使城市社區(qū)物業(yè)管理的進一步發(fā)展。首先是對我國城市社區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀進行闡述，通過查閱資料和調(diào)查得出現(xiàn)有狀況，為研究奠定基礎(chǔ)。論文主體分為三部分 第一部分是通過對城市社區(qū)的調(diào)查得出其存在的問題，并對問題進行詳細的分類闡述，從而找到需要解決的重點。第二部分是通過對比分析、數(shù)據(jù)分析等多種方法對存在的問題進行分析，從而得出問題產(chǎn)生的原因。第三部分是通過分析得出解決方法，從而妥善的解決現(xiàn)有問題。最后，在給予解決方法的同時，提出推進城市社區(qū)發(fā)展的建議，旨在原有基礎(chǔ)上進一步提升城市物業(yè)管理的制度化，更好地為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)，促進城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。關(guān)鍵詞：城市社區(qū)；物業(yè)管理；問題與對策 AbstractWith the accelerated process of urbanization, growing urban community construction and property management of urban communities has also created, but it appears inevitable in the process of building a harmonious community, a series of questions, better management of urban communities has become a research topic. Based on the survey and summary of the problems of urban communities, concluded that ways to address related issues, rationalize them so as to enhance the development of property management in urban communities. First is the development of interpretation of the urban community in China, through the access to information and surveys of existing conditions, provide a basis for research.Thesis subjects are divided into three partsthe first part is derived from surveys of urban community problems that exist, and set out a detailed classification of issue, which needs to be addressed focusing on. Part II through comparative analysis, and other methods of data analysis an analysis of the existing problems, causes of order problems.Third part is derived from analysis of solution, so as to properly resolve existing problems. Finally, the solution at the same time, make recommendations promoting urban community development, aimed at the original basis to further enhance the institutionalization of urban property management, and better serve property owners provide services, promote the development of property management in urban communities.Key words: urban community; management; problems and countermeasures目 錄前 言1一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀2（一）城市物業(yè)管理的發(fā)展2（二）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀2二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題2（一）物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后2（二）物業(yè)公司與業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛3（三）開發(fā)商遺留問題4（四）物業(yè)管理費用收繳困難4三、產(chǎn)生問題的原因4（一）物業(yè)行業(yè)發(fā)展不完善5（二）物業(yè)公司權(quán)責劃分不清晰5（三）業(yè)主素質(zhì)良莠不齊6四、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的解決對策6（一）健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理條例6（二）追尋解決糾紛的根本原因7（三）做好物業(yè)的前期介入，保證物業(yè)質(zhì)量7（四）講情講理更好服務(wù)，促進物業(yè)管理費用收繳7五、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議8（一）加快城市物業(yè)管理條例的制定和實施8（二）人性化管理推動社區(qū)和諧8（三）積極開展社區(qū)活動，促進社區(qū)發(fā)展8結(jié)束語10參考文獻11致 謝1214前 言隨著近些年城市化進程的加快，中國城市社區(qū)的建設(shè)也日益加快，越來越多的人口選擇居住在城市社區(qū)，隨之而來的是城市社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的巨大需求。近些年來在城市社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的過程中出現(xiàn)了不少的問題，給物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主帶來了不少煩惱，如何更好地解決這些問題，并進而減少其發(fā)生的可能性，成為了一個需要研究的課題。本文通過采用是什么、為什么、怎么辦的論述，來詳細說明城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題及解決方案。通過對社區(qū)居民和物業(yè)公司的調(diào)查尋找問題所在，通過對比分析和資料查閱等方法來分析問題出現(xiàn)的原因，通過對案例的分析和總結(jié)結(jié)合實際情況給出解決問題的方法，并針對性的給出合理化建議，防止類似問題的再次出現(xiàn)。通過對中國城市社區(qū)物業(yè)管理存在問題與對策的研究，從中得到不少經(jīng)驗，也希望這些經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為建議，能夠更好地為物業(yè)管理者提供更多解決和預(yù)防在物業(yè)管理中出現(xiàn)問題的方法。一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀隨著城市化進程的快速發(fā)展，越來越多的人選擇居住在城市社區(qū)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也隨之蓬勃，然而物業(yè)公司在對城市社區(qū)進行管理和服務(wù)的同時，也有很多問題伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展的出現(xiàn)。這些問題的產(chǎn)生和城市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展的現(xiàn)狀有著的必然的關(guān)系。（一）城市物業(yè)管理的發(fā)展改革開放以來,城市住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量城市住宅小區(qū)投入使用,吸引著更多人口選擇在城市中定居，這也帶來了物業(yè)管理工作的變化。在物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展過程中，國外專業(yè)化管理經(jīng)驗被引入,取得了較好的效果,并帶動了全國物業(yè)管理工作的起步發(fā)展，同時經(jīng)過國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展中摸索經(jīng)驗，我管物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進入了快速發(fā)展階段。我國物業(yè)管理發(fā)展30多年，現(xiàn)在已有百萬的物業(yè)大軍，但物業(yè)管理發(fā)展也有著地區(qū)和水平的差異。從地區(qū)來看東南沿海城市和一線城市的物業(yè)管理發(fā)展較為迅速，也比較完善，二、三線城市和中西部地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)也在迅猛發(fā)展，究其原因，是因為對外開放程度和經(jīng)濟發(fā)展水平的不同，但是在不均衡發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了許多不同的問題。（二）城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀我國城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)在基本是由物業(yè)公司來承擔，在為業(yè)主提供服務(wù)的同時也承擔著諸多其他責任，但在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不成熟，法律法規(guī)和現(xiàn)行體制不完善的情況下，產(chǎn)生了一系列的問題，困擾著我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展。在城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，多數(shù)物業(yè)公司是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，或是由專業(yè)的物業(yè)管理公司通過競標獲得小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，兩者與開發(fā)商的關(guān)系不同，也因此有了面對問題的不同，但總體來說都出現(xiàn)了一系列的物業(yè)管理問題。二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題物業(yè)公司在提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)時，也存在著諸多管理上的問題。從政策法規(guī)的不健全到物業(yè)公司與業(yè)主在管理細節(jié)上的矛盾，從開發(fā)商遺留的房屋修繕到物業(yè)管理費用收繳，種種問題困擾著物業(yè)公司的發(fā)展。眾多的物業(yè)公司在進行物業(yè)管理時，都是根據(jù)自己的一套管理方法，沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范，政府出臺的法規(guī)只起到指導作用，在面臨諸多發(fā)生的問題時產(chǎn)生著分歧，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾日益增多。（一）物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后盡管我國物業(yè)行業(yè)已經(jīng)歷經(jīng)了30多年的發(fā)展，并且物權(quán)法的出臺為物業(yè)管理的提供了一定的法律保障，各個省市也有自己的物業(yè)管理條例，但是統(tǒng)一的行業(yè)法規(guī)仍然缺乏，給物業(yè)公司在進行物業(yè)管理時帶來了諸多不便。當業(yè)主對物業(yè)公司的管理條例質(zhì)疑時，沒有很好的法律法規(guī)來支撐成為物業(yè)公司的現(xiàn)實問題，現(xiàn)行的物業(yè)管理條例也有諸多與實際情況不符的，當遇到實際問題時如何調(diào)解也成了困難。眾多的物業(yè)公司根據(jù)自己的管理條例來進行物業(yè)管理，但因為物業(yè)管理行業(yè)入行門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，更缺乏科學且系統(tǒng)的體制來指導和約束，各個物業(yè)公司的指定的物業(yè)管理條例不完善且缺乏系統(tǒng)性，在遇到問題時只能參照其他案例或者憑自己的理解來解決，而結(jié)果往往得不到業(yè)主的肯定，導致在管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾頻發(fā)。（二）物業(yè)公司與業(yè)主經(jīng)常產(chǎn)生糾紛物業(yè)公司與業(yè)主之間有著責任與義務(wù)的管理，兩者是相輔相成的，但因為雙方各執(zhí)一詞，經(jīng)常認為自己是占據(jù)優(yōu)勢的而一方，從而在諸多問題不能達成共識，通過調(diào)查我們對物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的常見矛盾進行了統(tǒng)計，統(tǒng)計結(jié)果如圖例1所示： 圖例1為了更好地了解物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的常見矛盾，2014年3月中旬，我們在河南綠都物業(yè)公司下屬新鄉(xiāng)市綠都城，通過發(fā)放調(diào)查問卷的方式，對小區(qū)內(nèi)的100位業(yè)主進行了抽樣調(diào)查，并對調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計分析（調(diào)查差問卷詳見附件）。通過統(tǒng)計我們發(fā)現(xiàn)，在接受調(diào)查的100位業(yè)主中，有56%的業(yè)主認為物業(yè)管理費用的問題和對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量問題是兩者之間最常見的矛盾，原因之一是業(yè)主認為自己花錢購買了服務(wù)，但是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量達不到自己所要的標準，而拒繳物業(yè)管理費用正是他們表達不滿的主要方式。同時，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題和小區(qū)公共設(shè)施所有權(quán)歸屬也是常見的問題，對于合法權(quán)益的權(quán)益保護方面業(yè)主也是比較關(guān)心，無論是涉及個人的權(quán)益或是關(guān)系大多數(shù)業(yè)主的集體權(quán)益方面，大多都會使業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾。而在與物業(yè)公司的溝通上存在問題的比率只占到9%，是五中常見矛盾中最少的。業(yè)主與物業(yè)公司經(jīng)常發(fā)生糾紛也就是在業(yè)主認為自身權(quán)益受到侵害，或是物業(yè)公司不能提供自己所需服務(wù)，而業(yè)主與物業(yè)公司的溝通方面不存在太多障礙，只是在問題的解決方式或是效率方面得不到業(yè)主的認可從而導致問題的發(fā)生。（三）開發(fā)商遺留問題通過調(diào)查也可以看出，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾很大一方面是房屋質(zhì)量、過渡承諾等開發(fā)商的遺留問題。現(xiàn)有的物業(yè)公司大多是房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，也有是單獨承擔物業(yè)管理的物業(yè)公司，但因開發(fā)商在建設(shè)過程中的房屋質(zhì)量差導致的墻皮脫落、漏水、甚至房屋結(jié)構(gòu)受損等問題，物業(yè)公司也無力承擔維修費用，且開發(fā)商在銷售階段對小區(qū)綠化、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠和高承諾的物業(yè)管理等過度宣傳，以致業(yè)主在入住后對物業(yè)公司提出很大質(zhì)疑，導致物業(yè)管理在開始就陷入被動局面。在面對此類問題時一旦不能很好地解決，或者業(yè)主過于激進，就很容易導致業(yè)主與物業(yè)公司的更大矛盾，出現(xiàn)拒繳物業(yè)管理費用等行為，進而抵制物業(yè)公司的各種正常工作。（四）物業(yè)管理費用收繳困難業(yè)主與物業(yè)公司不是天生的仇敵，也不是與生俱來就有矛盾，而是因為種種的管理不當或是述求得不到滿足，就會產(chǎn)生積怨，最直接的表現(xiàn)就是拒繳物業(yè)管理費用。不同的社區(qū)、不同的樓盤物業(yè)管理費用也不同，物業(yè)管理行業(yè)又是微利行業(yè)，而每個社區(qū)總會有部分業(yè)主拖欠、拒繳物業(yè)管理費用。在物業(yè)管理費用的問題上是三個方面的原因：一是因為部分物業(yè)公司重收輕管，服務(wù)質(zhì)量達不到，引起業(yè)主不滿，從而拒繳物業(yè)管理費用。二是物業(yè)管理行業(yè)體制不完善，物業(yè)公司征收費用的標準不一，到業(yè)主的認可。三是對違約拒繳物業(yè)管理費用的業(yè)主缺乏有效地制約措施，或是制約措施不能及時的達成效果從而助長了拖欠和拒繳物業(yè)管理費用的行為。三、產(chǎn)生問題的原因物業(yè)管理行業(yè)的入行門檻低，行業(yè)競爭激烈，因此我國現(xiàn)在有大量的物業(yè)管理公司存在，但物業(yè)管理水平卻沒有相應(yīng)的快速提高，主要是缺乏完善的體制和相應(yīng)的法律規(guī)范，導致物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不完善。在實際的管理過程中又因為物業(yè)公司對自己的定位不清晰，對于自己的權(quán)利和責任認識不到位，導致了物業(yè)管理過程中問題頻發(fā)。同時由于過快的城市擴張，大量人口涌入城市社區(qū)，業(yè)主的素質(zhì)良莠不齊，很多業(yè)主不能很好地適應(yīng)物業(yè)管理的制度，對物業(yè)公司不信任的結(jié)果導致矛盾加劇。（一）物業(yè)行業(yè)發(fā)展不完善雖然物業(yè)管理行業(yè)在我國已經(jīng)有了三十多年的發(fā)展歷程，但是缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標準和相關(guān)法律法規(guī)的指導，物業(yè)管理沒用形成系統(tǒng)科學的體制，各物業(yè)公司從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊等一系列原因阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。我國的物業(yè)管理行業(yè)多是照搬香港等地的物業(yè)管理模式，缺乏根據(jù)實際情況的針對性調(diào)整，過快的城市擴張引起了大量人口的涌入，很多物業(yè)公司多是摸著石頭過河，缺乏管理經(jīng)驗和管理技巧。各個城市的物業(yè)管理條例又不能很好地約束物業(yè)公司的行為，導致了在物業(yè)管理過程中業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾頻發(fā)，卻沒有很好地解決機制。物業(yè)行業(yè)發(fā)展的不完善還體現(xiàn)在行業(yè)的競爭沒有形成一個良好的循環(huán)機制，在沒有經(jīng)歷新一輪物業(yè)行業(yè)洗牌的前提下，物業(yè)行業(yè)需要在發(fā)展業(yè)務(wù)的同時提升自己的服務(wù)。（二）物業(yè)公司權(quán)責劃分不清晰在物業(yè)行業(yè)發(fā)展不完善的前提下物業(yè)管理公司經(jīng)常會面臨一些問題，但這些問題并不在物業(yè)管理公司的管轄范圍之內(nèi)，但由于業(yè)主的單方面認為一旦購買物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司就要為社區(qū)所出現(xiàn)一切問題承擔責任。同時很多物業(yè)公司對自身的定位不是特別清晰，對自己所處的地位，擁有的權(quán)力認識不到位。物業(yè)公司在接手社區(qū)之后對社區(qū)的相關(guān)設(shè)施設(shè)備了解不到位，對自己所要負責的項目了解不到位，對所在社區(qū)房屋質(zhì)量保障時限了解不到位，對社區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的管理不到位等，這些缺少物業(yè)管理前期介入或前期介入不到位的情況使得物業(yè)公司不能很好地了解自己所要負責的事項，不能很好地區(qū)分自己的職責范圍，導致一旦出現(xiàn)問題，物業(yè)公司對于自己是否負有責任沒有明確的界限，不能很好地解決問題，導致了業(yè)主與物業(yè)公司沖突的發(fā)生。物業(yè)公司在對社區(qū)管理的同時要對社區(qū)的居民提供服務(wù)，但物業(yè)公司不能忽視自己的權(quán)利，在面對業(yè)主提出的要求，承擔責任時要明確自己權(quán)利。當與業(yè)主發(fā)生矛盾時，多數(shù)物業(yè)公司會一味的避讓，以求問題的最快解決，但在一些情況下會輔助不必要的代價。同時在面對業(yè)主違反物業(yè)管理條例或不履行業(yè)主應(yīng)當承擔的義務(wù)時，使用適當?shù)姆椒▉肀Ｗo自身權(quán)利也是物業(yè)公司需要增強的，例如在面對業(yè)主欠繳或拒繳物業(yè)管理費用時，要有針對性的對策來解決就顯得尤為必要。（三）業(yè)主素質(zhì)良莠不齊大量的城市社區(qū)的建設(shè)吸引了大批業(yè)主的入住，但是業(yè)主的受教育水平不同和居住環(huán)境的不同導致了其素質(zhì)良莠不齊，在面對同一件事情的時候就會產(chǎn)生不同的反應(yīng)，在面對關(guān)系多數(shù)社區(qū)業(yè)主利益的事件時就會產(chǎn)生不同的做法。由于業(yè)主的年齡階段、受教育程度、原來的居住環(huán)境、生活習慣等的不同，使得業(yè)主的素質(zhì)良莠不齊，在面對同一事件時的反應(yīng)也就不同，在面對問題時的思維方式與解決方式也就不同。當物業(yè)公司在管理過程中發(fā)現(xiàn)問題后與業(yè)主溝通的過程當中，或是業(yè)主在向物業(yè)公司反應(yīng)問題時業(yè)主的素質(zhì)就會有一個最直觀的反應(yīng)，業(yè)主素質(zhì)的高低影響著雙方溝通的質(zhì)量及問題解決的速度。在一些老舊小區(qū)（原家屬院），多數(shù)居民習慣了“無償服務(wù)”，在物業(yè)公司出現(xiàn)后變成了“購買服務(wù)”，很多居民在思想上一時未能轉(zhuǎn)變，從而對物業(yè)公司存在著質(zhì)疑和排斥，在生活中與鄰里發(fā)生沖突、對房屋質(zhì)量產(chǎn)生不滿、對物業(yè)管理條例質(zhì)疑時就會把矛頭對向物業(yè)公司，從而使得問題的發(fā)生。四、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的解決對策在面對社區(qū)發(fā)生的問題時，如何更好地解決這些問題，就需要從制度、管理方法、服務(wù)水平等多方面來入手，通過不斷的完善物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理條例，做好物業(yè)管理的前期介入，提高物業(yè)行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)等方面來更好地解決這些問題。（一）健全物業(yè)管理體制，完善物業(yè)管理條例物業(yè)管理行業(yè)在我國經(jīng)過三十多年的發(fā)展，通過不斷地外部汲取與自我完善，物業(yè)行業(yè)的整體水平已經(jīng)有了很大的提高，但是還是缺乏健全的管理體制，缺乏相關(guān)的法律法規(guī)對其的支持，更缺乏完善的物業(yè)管理條例。健全物業(yè)管理體制要從實際出發(fā)，頒布相關(guān)的法律法規(guī)，在保障居民的合法權(quán)益的同時進一步明確物權(quán)歸屬、明確責任劃分，更好地解決物業(yè)管理過程中因此而引發(fā)的糾紛。同時要提高物業(yè)行業(yè)的入行門檻，通過資源整合等擴大的物業(yè)公司的管理與服務(wù)水平，在市場競爭中推進物業(yè)管理行業(yè)整體向前發(fā)展。在不斷地學習與經(jīng)驗積累過程中，通過根據(jù)實地情況不斷完善的城市物業(yè)管理條例，在物業(yè)公司與業(yè)主之間問題頻發(fā)的前提下就顯得尤為重要。在物業(yè)管理條例的完善中要充分考慮物業(yè)公司與業(yè)主雙方的意見，在關(guān)鍵問題上是雙方達成一致，在充分保障業(yè)主權(quán)利、規(guī)范物業(yè)公司行為的同時促進物業(yè)行業(yè)的發(fā)展。（二）追尋解決糾紛的根本原因當問題發(fā)生時，物業(yè)公司不應(yīng)只是單純的解決問題，而是要根據(jù)已發(fā)生的問題總結(jié)經(jīng)驗，找出此類事件發(fā)生的共同規(guī)律。在社區(qū)中出現(xiàn)的問題種類很多：房屋質(zhì)量問題，鄰里糾紛，公共設(shè)施的使用，物業(yè)服務(wù)不到位等。在面對諸多問題時，解決問題只是第一步，物業(yè)公司提升服務(wù)質(zhì)量的重要途徑之一就是總結(jié)經(jīng)驗，深挖根源找出問題發(fā)生的原因，分析問題出現(xiàn)的緣由，這樣才能更好地找到問題的責任方所在，同時為今后物業(yè)管理提供經(jīng)驗，促進物業(yè)公司在進行管理中在提供高適量的服務(wù)的同時避免類似事件的重復發(fā)生。（三）做好物業(yè)的前期介入，保證物業(yè)質(zhì)量在諸多問題中，關(guān)于房屋質(zhì)量和公共設(shè)施數(shù)量與質(zhì)量的問題占有相當?shù)谋戎?，這就關(guān)系到物業(yè)公司在接手樓盤的前期介入。常見的問題有房屋漏水、管道損壞、公共設(shè)施質(zhì)量問題、排水管網(wǎng)損壞、綠地灌溉難、公共空間被占等，這些問題很多都是開發(fā)商遺留問題。在面對這些問題時，物業(yè)的前期介入就顯得尤為重要。物業(yè)管理的前期介入就是在樓盤建設(shè)進入收尾階段，業(yè)主還未入住的時間段內(nèi)，物業(yè)公司先行進入小區(qū)對小區(qū)內(nèi)房屋建設(shè)的質(zhì)量、小區(qū)公共設(shè)施的建設(shè)、管網(wǎng)建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供修改意見，以便在業(yè)主入住后更好地為業(yè)主提供服務(wù)的工作。物業(yè)管理的前期介入可以避免很多問題的發(fā)生，在物業(yè)管理中尤為重要。通過物業(yè)的前期介入，物業(yè)公司很容易發(fā)現(xiàn)這些問題并可以及時的要求開發(fā)商對存在的問題進行改造，這樣就避免了業(yè)主入住后物業(yè)公司承擔質(zhì)量維修等問題，節(jié)省開始的同時減少了社區(qū)內(nèi)問題的發(fā)生。同時物業(yè)的前期介入還可以是物業(yè)公司盡快的熟悉小區(qū)環(huán)境，對小區(qū)的整體規(guī)劃有跟多的籌備，為以后的物業(yè)管理提供方便。（四）講情講理更好服務(wù)，促進物業(yè)管理費用收繳物業(yè)管理費用的收繳一直以來都是困擾物業(yè)行業(yè)的一大難題，物業(yè)行業(yè)原本就是微利行業(yè)，物業(yè)管理費用的拖欠關(guān)系所有業(yè)主的利益，是物業(yè)管理中普遍存在的問題。在面對欠繳、拒繳物業(yè)管理費用的業(yè)主時，既要講情講理，也要提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量，同時采取必要手段。由于拒繳、欠繳物業(yè)管理費用是最直觀表達業(yè)主情緒的方式，通過這些情況可以發(fā)現(xiàn)那些業(yè)主對社區(qū)物業(yè)管理存在這意見，同時由于業(yè)主素質(zhì)的參差不齊，但是大多數(shù)業(yè)主都是通情達理的，通過與業(yè)主良好的溝通可以了解到業(yè)主欠繳、拒繳物業(yè)管理費用的具體原因，在幫助業(yè)主解決問題的同時促進物業(yè)管理費用的收繳。業(yè)主欠繳、拒繳物業(yè)管理費用的原因之一也是有些物業(yè)公司重收輕管，在收繳物業(yè)管理費用后服務(wù)跟不上，致使業(yè)主產(chǎn)生抵制情緒。解決方法就是要提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，是業(yè)主在繳納費用的同時享受高適量的物業(yè)服務(wù)。提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不僅要靠物業(yè)公司的制度，也要靠不斷提高從業(yè)者的自身素質(zhì)開始，同時提高從業(yè)者的專業(yè)化水平，依靠科學系統(tǒng)的體系制度和高素質(zhì)高學歷的從業(yè)者相結(jié)合，從而提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。當然，除此之外還要有相關(guān)的必要手段，在業(yè)主長時間拖欠物業(yè)管理費用且勸說無效的情況下，超過規(guī)定時限就應(yīng)該采取法律手段維護物業(yè)公司的自身權(quán)益，例如超過兩年未繳納物業(yè)管理費用物業(yè)公司將起訴業(yè)主等手段，在制度上給予加強，維護自身合法權(quán)益。五、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的建議通過對物業(yè)管理中問題及原因的分析，我們給出了相關(guān)的解決方案，同時，經(jīng)過認真的分析之后，總結(jié)了以下三點建議，在解決問題的基礎(chǔ)上進一步促進社區(qū)發(fā)展，更推進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。（一）加快城市物業(yè)管理條例的制定和實施城市物業(yè)管理條例是該市各個物業(yè)公司根據(jù)實際情況制定本公司物業(yè)管理條例的基礎(chǔ)，同時切實實施相關(guān)物業(yè)管理條例才能使制度落到實處，保障業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益，同時促進物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，推進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。物業(yè)管理條例的制定要符合相關(guān)的法律法規(guī)，同時符合業(yè)主和物業(yè)公司雙方的利益。物業(yè)管理條例制定的目的是促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，所以將物業(yè)管理條例落到實處即實施就顯得尤為重要，各物業(yè)公司在執(zhí)行上一定要落到實處，促進物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展。（二）人性化管理推動社區(qū)和諧物業(yè)管理中面對的是一個個人，人性化管理就顯得尤為重要，物業(yè)公司不僅是社區(qū)的管理者，更是服務(wù)者。一個社區(qū)是否能成為居民喜愛的社區(qū)，人性化管理是非常重要的一方面。通過人性化管理可以推動社區(qū)的和諧，促進社區(qū)居民之間和睦共處，促進業(yè)主與物業(yè)公司之間良好的互動，減少社區(qū)中很多問題的發(fā)生，從而促進社區(qū)整體的和諧發(fā)展。（三）積極開展社區(qū)活動，促進社區(qū)發(fā)展社區(qū)活動是一個社區(qū)調(diào)節(jié)劑，是活躍一個社區(qū)最好的方式，也是促進社區(qū)居民之間相互了解，增加社區(qū)居民對社區(qū)的認同感和自豪感的重要手段，而在這其中，物業(yè)公司可以扮演一個很好地倡導者與組織者。積極開展社區(qū)活動可以有很多形式：舉辦趣味運動會、為不同年齡階段的居民成立不同的興趣組織，舉辦晚會等多種形式。這些年各個物業(yè)公司也用行動為我們做出了許多典范：例如綠都物業(yè)公司在其下屬各各個社區(qū)開辦鄰居節(jié)，通過鄰里之間相互協(xié)作完成任務(wù)等方式增強鄰里之間聯(lián)系；通過舉辦社區(qū)運動會，讓大人與孩子共同參與，活躍社區(qū)氣氛；通過舉辦六一兒童節(jié)趣味活動、母親節(jié)感恩活動、元宵節(jié)猜燈謎等，提升業(yè)主對于社區(qū)的自豪感和歸屬感；通過成立兒童書法繪畫班、老年梨園社、太極拳隊、社區(qū)籃球隊等，增添社區(qū)文娛氛圍；通過醫(yī)療義診進社區(qū)、常見疫病知識普及、免費量血壓等活動，增強社區(qū)業(yè)主對物業(yè)公司的認可度。通過舉辦這些活動在豐富社區(qū)居民生活的同時，提高了社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，同時提升了物業(yè)公司在業(yè)主心中的認可度，增強社區(qū)居民的鄰里關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)總公司之間良好的關(guān)系，使得其在面對許多社區(qū)發(fā)生的問題時也可以更好地解決，同時可以避免很多問題的發(fā)生。結(jié)束語通過對城市社區(qū)物業(yè)管理中存在的問題進行一系列的調(diào)查分析，得出了很多結(jié)論，這些結(jié)論幫助我們很好的認識到了問題發(fā)生的原因，找到原因之后針對性的提出了解決的方案，并在最后給出了幾點建議。通過本文的調(diào)查研究，針對當前城市社區(qū)管理存在的問題及解決方法作出了詳盡的闡述。城市社區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策研究，從制度、方法等方面詳細的分析了物業(yè)管理存行業(yè)在的問題，針對四個問題做了詳盡的分析，并給出了相應(yīng)的解決方案。這些問題不僅是物業(yè)公司應(yīng)該面對的問題，也是中國整個物業(yè)行業(yè)在發(fā)展中遇到的問題，在三十多年的發(fā)展歷程中，中國的物業(yè)行業(yè)不斷汲取外部知識同時總結(jié)經(jīng)驗