【房地產(chǎn)】萬科成本管理分析

房地產(chǎn)成本管理分析 一、萬科成本管理的實踐 二、房地產(chǎn)成本核算 三、房地產(chǎn)成本信息化管理 四、房地產(chǎn)成本管理的幾個觀點 主 要 內(nèi) 容 一、萬科成本管理的實踐 南京 南昌 深圳 北京 天津 長春 沈陽 武漢 成都 上海 佛山 萬科 企業(yè)股份有限公司簡介 1984年成立于深圳， 1991年開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)； 1988年公開發(fā)行股票， 1990年深交所上市 在 全國 15個城市開發(fā)房地產(chǎn)； 以住宅開發(fā)為主； 累計竣工 600萬平米； 目前年開發(fā)量 150萬平米 目前總資產(chǎn) ： 110億元人民幣 目前凈資產(chǎn) ： 45億元人民幣 廣州 中山 鞍山 大連 1、成本管理的重要性 企業(yè)競爭策略： 成本領(lǐng)導(dǎo)策略 產(chǎn)品差異化策略 重點集中策略 成本管理的目的不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)的長期競爭優(yōu)勢。 企業(yè)必須探求提高（或不損壞）其競爭地位的成本降低途徑。 例： 爾瑪；格蘭仕 2、成本的基本認識 成本是企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營過程中，為取得收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費。 A、成本是生產(chǎn)過程中所有發(fā)生的各種耗費之和； B、成本是經(jīng)營過程中所有經(jīng)濟利益流出的迭加。 成本的定義 建造成本： 指項目的建筑安裝成本 。 包括：開發(fā)前期準備費 、 主體建筑工程費 、 主體安裝工程費 、 社區(qū)管網(wǎng)工程費 、 園林環(huán)境費 、 配套設(shè)施費 6大項 。 開發(fā)成本： 指項目的制造成本 。 開發(fā)成本 =土地獲得價款 +建造成本 +開發(fā)間接費 完全成本： 完全成本 =開發(fā)成本 +期間費用 。 完全成本中不包含營業(yè)稅金 。 項目成本： 在未特別說明時 ， 一般指項目的 “ 開發(fā)成本 ” 。 幾個基本成本概念 3、房地產(chǎn)成本的特性 成本構(gòu)成的復(fù)雜性；（由項目特性決定） 成本計算的多次性；（估算、預(yù)算、結(jié)算） 成本個性較強，不同項目的成本差異性明顯； 房地產(chǎn)成本投入的巨額性； 成本核算的難度較大； 成本發(fā)生的長期性，資金成本是影響成本高低 的重要因素； 房地產(chǎn)使用壽命周期長，質(zhì)量維護、物業(yè)管理 等售后成本是成本控制不容忽視的重要內(nèi)容。 4、房地產(chǎn)成本管理的常見問題 無效成本時常發(fā)生； 設(shè)計變更引發(fā)成本大量增加； 存在超合同付款； 結(jié)算成本不準確； 結(jié)算后成本的發(fā)生； 質(zhì)量不足成本和質(zhì)量過剩成本同時存在。 企業(yè)成本管理方法的發(fā)展 責(zé)任成本法 成本管理的方向 責(zé)任成本管理 目標成本管理 作業(yè)過程管理 成本管理軟件 公司總經(jīng)理層 控制系統(tǒng) 信息系統(tǒng) 組織系統(tǒng) 萬科成本管理模式基本構(gòu)架： 領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu) 管理工具 管理制度 成本、工程文件 責(zé)任成本體系 通過確定責(zé)任主體和評價部門，通過技術(shù)經(jīng)濟指標的目標設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。 責(zé)任成本管理體系要素： （ 1）責(zé)任范圍； （ 2）責(zé)任人 （ 3）評價標準； （ 4）評價人 責(zé)任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為 1)責(zé)任成本管理 項目經(jīng)理部： 工程進度、質(zhì)量； 工程管理部： 供應(yīng)商管理與技術(shù)方案； 規(guī)劃設(shè)計部： 設(shè)計圖紙 合理的架構(gòu)分工 責(zé)任成本前提 成本管理部： 工作性質(zhì)：財權(quán)的控制活動多過業(yè)務(wù)活動； 制造成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價算帳型 主要內(nèi)容（ 1） 要素概括 責(zé)任主體 配合部門 評價部門項目發(fā)展部 財務(wù)部1 、 建 造 內(nèi) 容 、 建 筑形式合理化設(shè)計部 銷售部 成本部2 、 結(jié) 構(gòu) 指 標 合 理 化及施工圖質(zhì)量設(shè)計部 工程部 成本部3 、 獲 取 競 爭 性 的 合理低價工程部 成本部 項目經(jīng)理部 招標領(lǐng)導(dǎo)小組4 、 現(xiàn) 場 成 本 管 理 、施工質(zhì)量與效率項目經(jīng)理部 工程部 工程部銷售部 財務(wù)部各職能部門 財務(wù)部管理費用 責(zé)任目標責(zé)任范圍 土地、報批報建費 建造成本銷售費用 主要內(nèi)容（ 2） 反饋指標 項目 反饋指標 項目 反饋指標每平米地價 報建費用節(jié)減率土地獲得時間 每平米設(shè)計費每平米三通費用每平米臨時設(shè)施費規(guī)劃 設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計周期 每平米管理費每平米鋼筋含量 每平米營銷費每平米含砼量 人均行政費用招標比率 每平米管理費用最低價定標比率 人均銷售收入甲定材料占造價比率 每平米銷售費用統(tǒng)購材料購買率 每平米廣告費用設(shè)計 變更 變更比率 人均銷售員面積工程 簽證 簽證比率 稅金 實際交納稅率工程 結(jié)算 結(jié)算錯漏率 物業(yè)經(jīng)營損益 物業(yè)實際盈虧額主體建造成本社區(qū)建造成本招標 及簽約結(jié)構(gòu) 安裝設(shè)計土地獲得成本材料 采購開發(fā)前期準備費開發(fā)間接費管理費用銷售費用實施要點 總經(jīng)理 成本部 配合部門 主體部門 責(zé)任成本考核報告 責(zé)任成本管理辦法 成本階段性目標 責(zé)任成本管理辦法 牽頭 組織 討論 形成 普及 執(zhí)行 實現(xiàn) 制定 定期考核 公布 管理原則 ： 體現(xiàn)目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性 (納入績效考核 ) 目標成本： 目標成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi) 和經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本目標；是項目成 本的控制線。 動態(tài)成本： 是項目實施過程中各個時期體現(xiàn)的預(yù)期成本 結(jié)果。 基本概念 ： 管理工具 ： 動態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺 成本指標數(shù)據(jù)庫 2)目標成本管理 實施過程 新項目發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 施工組織與 材料采購 竣工結(jié)算 成本估算 目標成本測算 一 目標成本測算 二 目 標 成 本 動態(tài)成本 結(jié)算成本分析 目標成本形成 動態(tài)成本控制 3)作業(yè)過程管理 項目發(fā)展 施工 規(guī)劃設(shè)計 招標 竣工結(jié)算 簽約 銷售及物業(yè)管理 總目標 是通過對房地產(chǎn)各個作業(yè)過程進行成本控制，實現(xiàn)降低成本的目的。 房地產(chǎn)成本作業(yè)過程 ： 項目發(fā)展成本控制 控制要點： 穩(wěn)健性 合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計工程量和工 程綜合單價。 控制原則： 準確、客觀、全面、謹慎預(yù)測新項目成本。 需求文件： 新項目發(fā)展可行性評審體系 計成本控制 控制要點： 合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟指標 設(shè)計周期、設(shè)計質(zhì)量。 控制原則： 經(jīng)濟合理性最大。 需求文件： 規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度 計成本控制 70%的成本由設(shè)計階段確定 建筑專業(yè)：準確的定位、合理的經(jīng)濟技術(shù)指標 結(jié)構(gòu)專業(yè)：設(shè)計人員的經(jīng)濟意識、合理的安全系數(shù) 設(shè)備專業(yè)：材料設(shè)備的性價比、兼顧長期使用成本 計階段的主要經(jīng)濟指標 容積率 建筑占地面積 單方鋼筯含量 單方砼含量 窗地比 建筑周長面積比 標成本控制 控制要點： 獲取競爭性低價成本 盡量采用工程量清單方式 集中采購 控制原則： 全面招標原則 合理低價中標原則 透明公正原則 需求文件： 工程及材料招標管理辦法 率招標的弊端 總價不確定，對于項目最終成本沒有清晰的標準； 結(jié)算核對工程量時易發(fā)生糾紛，核對時間冗長； 變更簽證的單價未確定，施工方以難度高、時間緊為由要求提高單價； 匆忙開工、審圖不細導(dǎo)致施工過程變更多，增加成本； 對于不合理的技術(shù)指標（如鋼筯含量、砼含量）不能及時發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)后已沒有整改的可能； 對成本人員的個人水平依賴性較大。 程量清單招標的優(yōu)點 總價和單價兩方面的充分競爭 ； 降低職業(yè)風(fēng)險 ，對成本人員的個人水平的依賴性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對時間； 便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： 工程總價準確，可提高進度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢 有更合理的時間辦開工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更 及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量 約成本控制 控制要點： 合同談判 合同審批 控制原則： 合法性原則 、 合同書原則 、 事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件： 工程合同管理辦法 1 合同的主要經(jīng)濟條款 合同造價： 總價合同、單價合同、費率合同 付款進度： 按月付款、按形象進度付款 總包管理配合費： 2% 采購保管費： 3%(其中采購 70%、保管 30%） 保修金： 3 5% 材料供應(yīng)方式： 甲供、甲控乙供、乙供 變更與簽證： 按合同單價、按定額下浮 竣工驗收與結(jié)算： 結(jié)算方法、核對時間要求等 工成本控制 控制要點： 變更與簽證的控制 工程質(zhì)量的控制 工期控制 控制原則： 權(quán)力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則 需求文件： 設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法 算成本控制 控制要點： 嚴格審核結(jié)算工程量 合理確定結(jié)算單價 控制原則： 廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復(fù)查性原則 需求文件： 工程預(yù)結(jié)算管理辦法 售承諾及物業(yè)管理成本控制 控制要點： 銷售承諾（銷售合同、廣告、售樓書） 物業(yè)管理虧損 控制原則： 獨立、健康運營，不產(chǎn)生經(jīng)營負擔(dān)。 需求文件： 銷售管理制度 物業(yè)管理制度 三、房地產(chǎn)成本核算 1) 概念： 成本核算是根據(jù)產(chǎn)品成本計算對象，采用適當(dāng)?shù)某杀居嬎惴椒ǎ匆?guī)定的成本項目，匯集和分配生產(chǎn)費用，從而計算出產(chǎn)品的實際總成本和實際單位成本。 成本核算既是對產(chǎn)品的實際生產(chǎn)耗費進行如實反映的過程，也是對生產(chǎn)費用實際支出的控制過程。 1、成本核算的概念、任務(wù)、原則和步驟 2) 任務(wù)： 建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，以便及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。 3) 原則： 實際成本原則 配比原則 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 4) 步驟： 第一步：確定成本核算對象； 第二步：設(shè)置成本核算科目，核算和歸集成本費用； 第三步：在各成本核算對象之間分攤成本費用； 第四步：計算產(chǎn)品單位成本，進行成本結(jié)轉(zhuǎn)。 1) 房地產(chǎn)成本核算對象的確定原則： 應(yīng)滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 平均銷售價格不同的產(chǎn)品，如住宅和商業(yè)； 產(chǎn)品差異性大，成本不同的產(chǎn)品，如別墅和多層住宅。 2、成本核算對象的確定和計算方法 2) 成本計算方法： 成本計算方法是計算各種產(chǎn)品總成本和單位成本的方法，包括： 品種法 分批法 分步法 根據(jù)房地產(chǎn)成本核算對象的特點，房地產(chǎn)成本計算采取分批法。 3) 總成本和單位成本： 成本計算的目的是最終確定可售產(chǎn)品的總成本和單位成本； 成本核算主要是確定可售面積的單位成本； 按建筑面積計算的單位成本可應(yīng)用于產(chǎn)品成本的對比分析。 1) 房地產(chǎn)開發(fā)成本項目一般分為：土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費六類。 2) 萬科根據(jù)自身的特點，將成本項目分為八類。 3、成本核算科目的設(shè)置 土地成本 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 園區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境建設(shè)費 配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 主體造價 園區(qū)造價 樓面地價 費用及資金成本 萬科的成本科目設(shè)置： 一級科目二級科目 三級科目 四級科目 核算項目 備注土 地 獲 得價款按前述明細各成本核算對象開 發(fā) 前 期準備費按前述明細 按前述明細各成本核算對象主 體 建 筑工程費按前述明細 按前述明細各成本核算對象主 體 安 裝工程費按前述明細 按前述明細各成本核算對象社 區(qū) 管 網(wǎng)工程費按前述明細 按前述明細各成本核算+對象園 林 環(huán) 境 工程費按前述明細 各成本核算對象配套設(shè)施費 按前述明細 各成本核算對象開 發(fā) 間 接費按前述明細按前述明細各成本核算對象成本核算對象可分層次設(shè)立。開發(fā)成本3) 成本科目設(shè)置 按受益原則，在成本對象之間分配成本費用； 房地產(chǎn)成本分配的方法： 按土地面積分攤 按建筑面積分攤 按可售面積分攤 最終按可售面積確定各產(chǎn)品的單位成本。 4) 成本費用的分配 5) 成本結(jié)算 成本結(jié)算應(yīng)盡量按實際成本結(jié)算； 如結(jié)算成本低于實際成本、將虛增本期利潤，產(chǎn)生遺留問題，實際成本的來源由成本部提供。 合計小高層 多層 商業(yè) 會所平均小高層 多層 商業(yè)容積率 5000 5000 40000 7000 3000 * * * *建筑面積 60000 10000 40000 7000 3000 * * * *可售面積 57000 10000 40000 7000 0 * * * *土地獲得價款 5000 481 3846 673 877 481 962 962開發(fā)前期準備費 800 140 561 98 140 140 140 140主體建筑工程費 5260 1500 3200 560 923 1500 800 800主體安裝工程費 620 150 400 70 109 150 100 100社區(qū)管網(wǎng)工程費 600 58 462 81 105 58 115 115園林環(huán)境費 500 88 351 61 88 88 88 88配套設(shè)施費 270 47 189 33 47 47 47 47開發(fā)間接費 500 88 351 61 88 88 88 88開發(fā)成本 13550 2552 9360 1638 2377 2552 2340 2340成本項目總成本（萬元） 可售面積單位成本開發(fā)成本（銷售成本）計算： 三、房地產(chǎn)成本信息化管理 1、成本信息的意義 信息是企業(yè)科學(xué)管理、有效決策的依據(jù)； 信息是現(xiàn)代企業(yè)的重要資源，是成本控制的 基礎(chǔ)； 企業(yè)成本經(jīng)營控制的過程實質(zhì)是信息過程， 信息是現(xiàn)代成本控制的基礎(chǔ)； 信息處理包括：信息的收集、反饋、加工整理、分析、傳遞、存儲和利用。 2、成本信息管理的基本原則 成本信息的真實性：原始資料的真實，信息的處理、加工和傳遞過程保持真實； 成本信息的及時性：及時整理、及時加工、及時處理和傳遞； 成本信息的完整性：信息內(nèi)容完整，不漏項、漏填、漏列，不完整的信息可能導(dǎo)致決策作出錯誤的判斷。 1) 萬科成本管理軟件 目標成本管理 2) 招投標管理 3) 萬科成本數(shù)據(jù)庫 成本數(shù)據(jù)管理 3、目前萬科的成本信息管理 1) 、萬科成本管理軟件 是萬科集團成本管理的主要數(shù)據(jù)平臺，是成本管理的重要信息工具。 實現(xiàn)全項目成本的動態(tài)核算； 進行目標成本、預(yù)算及合同管理； 為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。 做資金管理，成本與財務(wù)之間協(xié)調(diào)高效； 加快信息流通，提高工作效率； 集團內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項目間成本實時可比； 目 標 成 本 動 態(tài) 成 本 估 算 管 理 預(yù) 算 管 理 各產(chǎn)品目標成本 合同管理 合同執(zhí)行 非合同性成本 資金計劃 待發(fā)生成本 各產(chǎn)品動態(tài)成本 各產(chǎn)品目標與動態(tài)成本對比 分攤 接口管理 數(shù)據(jù)庫導(dǎo)入 /導(dǎo)出 引出 非合同性成本引入 付款引入 生成付款憑證 分攤 控制 調(diào)整 系 統(tǒng) 管 理 財務(wù) 拆分 自動對帳 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 簽約 金額 變更 簽證 結(jié)算 調(diào)整 已發(fā)生成本 合同性成本 非合同性成本 已結(jié)算成本 未結(jié)算成本 待發(fā)生成本 動態(tài)成本 動態(tài)成本 = 合同性成本 + 非合同性成本 + 待發(fā)生成本 項目動態(tài)成本 合同性成本 非合同性成本 各類產(chǎn)品動態(tài)成本 指定分攤 分攤 公式：各產(chǎn)品的動態(tài)成本 = 已發(fā)生指定分攤 + 待發(fā)生指定分攤 + （ 本科目總成本 - 已發(fā)生指定分攤 - 待發(fā)生指定分攤 ） 比例 待發(fā)生成本 指定分攤 調(diào)整 7個子功能模塊 38個明細功能模塊 軟件演示 2)、 采購商發(fā)布招標預(yù)告 供應(yīng)商產(chǎn)品展示 發(fā)布招標書 投標書的編制 合同的撰寫 數(shù)據(jù)倉庫 供應(yīng)商管理 是萬科集團的采購平臺，是招投標工作重要 的管理工具。 發(fā)布招標預(yù)告，為供應(yīng)商提供更多的投標機會，使采購商對供應(yīng)商有更多的選擇余地，市場競爭充分。 供應(yīng)商可以隨時展示產(chǎn)品，錄入產(chǎn)品的詳細信息，使采購商能及時了解市場產(chǎn)品情況。 供應(yīng)商在網(wǎng)上直接編制招標書，并可上傳附件