海南省?？谑械姆康禺a(chǎn).doc

海南省?？谑械姆康禺a(chǎn)商業(yè)市場調(diào)查報(bào)告前 言2003年3月12日至3月17日對(duì)海南省?？谑械姆康禺a(chǎn)、商業(yè)市場進(jìn)行了市場調(diào)查研究。目的是為?？谑写笸芬瑯溟T廣場地產(chǎn)項(xiàng)目作全面、客觀、準(zhǔn)確的市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和市場狀況概括，力求使這些素材具有典型性和代表性，為項(xiàng)目做出科學(xué)、合理的決策和定位提供理論依據(jù)。由于時(shí)間關(guān)系，本案主要采用走訪詢問和收集相關(guān)資料的方式開展調(diào)研工作。一、宏觀經(jīng)濟(jì)1、城市概況：地理環(huán)境：?？谑形挥诤Ｄ蠉u的北部。北瀕瓊州海峽，隔18海里與大陸相望。?？谑袑贋I海地區(qū)，地質(zhì)主要由新老沉積物構(gòu)造。地形主要為濱海平原，地勢低平，南高北低。城市原有總面積244.55平方公里，規(guī)劃面積1127平方公里，城市建成區(qū)面積34平方公里，城區(qū)人口多萬。氣候條件：?？谑械靥幍途暥葻釒П本墸瑢偌撅L(fēng)性熱氣候區(qū)。?？谑心昶骄鶜鉁?3.8,最高平均氣溫28.0，最低平均氣溫18.8。城市規(guī)劃：2002年11月4日經(jīng)國務(wù)院批復(fù)，?？谑羞M(jìn)行了行政區(qū)劃調(diào)整。撤消瓊山市，撤消海口市秀英區(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)。以原瓊山市和?？谑性阌^(qū)、新華區(qū)、振東區(qū)的行政區(qū)域，設(shè)立?？谑行阌^(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。調(diào)整后的?？谑腥丝趯⒂稍瓉淼?0多萬增加到150多萬，增加近一倍；土地面積將由原來的236.4平方公里擴(kuò)大到2364.8平方公里，擴(kuò)大10倍。GDP占全省的40%，財(cái)政總收入占全省的50%，利用外資占全省的60%，固定資產(chǎn)投資占全省的55%，貿(mào)易總額占全省的70%左右。道路交通：?？诮煌ㄋ耐ò诉_(dá)，海口三亞的高速公路已完工，全線通車。市內(nèi)交通也十分發(fā)達(dá)、便利。建省后，拓寬、新建了道路、橋梁，城市道路由120公里增加到391公里，橋梁由20座增加到56座，南大立交橋的建成，使南來比往的車輛進(jìn)得來，散得開，源源流暢；?？诿捞m國際機(jī)場距?？谑袇^(qū)20公里,是中國第八大航空港。已開辟國內(nèi)國際航線70多條，可供波音737、747、757、777和麥道82等各種大中型客機(jī)起降；?？诤８塾?個(gè)萬噸級(jí)泊位和24個(gè)3000噸以下泊位，已開辟國外貨運(yùn)航線23條，國內(nèi)貨運(yùn)航線47條，可達(dá)國內(nèi)沿海各港口及香港、澳大利亞、新加坡等30多個(gè)國家和地區(qū)。新?？谒拇蟪鞘新毮埽阂?、中心城市的職能。新?？谑侨≌巍⒔?jīng)濟(jì)、文化和流通中心，北部灣區(qū)域商貿(mào)中心。二、交通樞紐的職能。新?？谑侨珖?0個(gè)主樞紐港之一，是海南集海運(yùn)、空運(yùn)、鐵路運(yùn)輸、公路運(yùn)輸為一體的綜合性樞紐城市。三、旅游服務(wù)基地職能。新海口將充分利用熱帶海濱風(fēng)光、歷史文化、民族風(fēng)情、生態(tài)環(huán)境等得天獨(dú)厚的旅游資源，突出做好主題公園和濱海度假酒店的規(guī)劃建設(shè)，形成以度假休閑為特色的旅游基地。四、居住的職能。把新?？诮ǔ扇A南熱帶花園城市，走綠色發(fā)展之路，生態(tài)環(huán)境建設(shè)走在世界前列，成為理想的居住地。2001年2002年海南省、?？谑兄饕?jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比表： 類別區(qū)域 常住人口 面積 固定資產(chǎn)投資 居民年均可支配收入 消費(fèi)零售總額 GDP海南省 803.13萬 6790元 704億元 625.45億元?？谑?150多萬 2364.8 KM2 225.5億元 191.2億元新、舊?？谑?001年各項(xiàng)指標(biāo)： 項(xiàng)目區(qū)域 人均GDP（美元） 面積（KM2） 人口（萬） 國內(nèi)生產(chǎn)總值原?？谑?3000 236 83.03 145.7億元原瓊山市 2069 66.97 45.5億元新?？谑?1950 2305 150 191.2億元新海口市下設(shè)四行政區(qū)：秀英區(qū)、龍華區(qū)、瓊山區(qū)、美蘭區(qū)。2002年底各區(qū)情況表：區(qū)域類別 秀英區(qū) 龍華區(qū) 瓊山區(qū) 美蘭區(qū)面積 511.5 300.6 939.5 552.8人口 29.02 43.93 35.69 51.05年收入（億） 1.3096 6.7831 2.6 6.9027GDP（億） 27.21 76.2 55.4 56人均國內(nèi)總值 2010年4000美元 2007年4000美元 2010年2500美元 2010年4500美元2001年城市居民家庭生活收支情況表（抽樣調(diào)查數(shù)） 種類 指數(shù) 單 位 3 月 本月止累計(jì) 比去年同期 % 本月 累計(jì)一.調(diào)查戶數(shù) 戶 200 200 平 平二.戶均家庭人口 人 3.51 3.49 -2.5 -3.6# 戶均就業(yè)人口 人 1.76 1.76 3.5 4.1三.人均期初手存現(xiàn)金 元 1102.2 878.6 73.3 1.3倍四.人均實(shí)際收入 元 603.9 2345.8 13.4 18.7# 人均可支配收入 元 603.4 2338.0 13.4 18.5五.人均儲(chǔ)蓄借貸收入 元 67.7 483.9 -26.0 1.2倍六.人均實(shí)際支出 元 464.2 2087.4 -3.8 24.6# 人均消費(fèi)性支出 元 424.5 1678.3 5.1 20.91、食品 元 190.4 711.6 -1.2 1.92、衣著 元 16.9 111.1 30.0 21.73、家庭設(shè)備用品及服務(wù) 元 37.6 149.1 55.4 88.04、醫(yī)療保健 元 22.1 55.3 4.7 -10.85、交通與通訊 元 42.6 136.5 -1.4 30.76、娛樂教育文化服務(wù) 元 34.6 202.5 -14.4 41.17、居住 元 62.7 236.2 27.2 69.28、雜項(xiàng)商品與服務(wù) 元 17.6 76.0 -11.6 8.9七.人均儲(chǔ)蓄借貸支出 元 162.0 464.3 1.2倍 1.2倍八.人均期末手存現(xiàn)金 元 1147.7 1147.7 62.7 62.72、 海南省、?？谑芯C合環(huán)境：市場的綜合環(huán)境是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的不可控因素，房地產(chǎn)開發(fā)商的整個(gè)生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)是否與之相適應(yīng)相協(xié)調(diào)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目日后的運(yùn)作產(chǎn)生不可估量的影響。因而本案對(duì)市場環(huán)境因素從如下幾個(gè)方面展開調(diào)研：政策環(huán)境： 自海南建省以來，十多年時(shí)間海南房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了熱潮冷卻低谷復(fù)蘇的周期過程。國家和海南省政府出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠政策使海南房地產(chǎn)業(yè)終于步出了低谷，進(jìn)入復(fù)蘇階段； 2001年11月份，國務(wù)院和海南省政府在北京召開關(guān)于海南省存量房處置專題會(huì)議，為了吸引國內(nèi)外投資商的投資熱情，頒布了存量房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定和與之配套的財(cái)政補(bǔ)貼（200億元）政策、稅收優(yōu)惠（消費(fèi)者買存量房轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)適用房減付50%契稅、免交易費(fèi)）政策、貸款優(yōu)惠政策； ?？谑袨榱斯膭?lì)招商引資，市政府專門成立重大招商引資項(xiàng)目服務(wù)中心，對(duì)外來重大投資項(xiàng)目進(jìn)行專人負(fù)責(zé)的追蹤服務(wù)； ?？谑谐鞘兄鲗?dǎo)經(jīng)濟(jì)定位由觀光型旅游經(jīng)濟(jì)向休閑度假型旅游經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變； 海口市在西海岸線經(jīng)濟(jì)帶營造環(huán)境，大力發(fā)展旅游房產(chǎn)，以此重新帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，并改變?？谑蟹康禺a(chǎn)低廉售價(jià)的輿論導(dǎo)向。法律環(huán)境： 泡沫經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)導(dǎo)致海南市場極為混亂，經(jīng)過近十年的風(fēng)雨洗禮后終于得到理性回歸，經(jīng)濟(jì)的法治環(huán)境得以根本改觀； 近幾年?？谑薪?jīng)濟(jì)發(fā)展的遲緩速度與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展形成了一個(gè)較大的落差，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善和?？谑姓龀至Χ鹊募哟?，其經(jīng)濟(jì)必然步入新一輪高速發(fā)展的快車道； 據(jù)?？谑薪y(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年海口市經(jīng)濟(jì)和刑事犯罪案件由1992年最高峰時(shí)的3652件下降到497件，社會(huì)治安環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，為新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了良好的投資軟環(huán)境； 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：l 國民經(jīng)濟(jì)保持較快增長：據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值133.49億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長10.2%，超過預(yù)期增長目標(biāo)1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.18億元，增長7.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值34.37億元，增長11.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值95.94億元，增長9.9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的2.5:25.5:72調(diào)整為2.4:25.7:71.9。按戶籍人口計(jì)算，全年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23897元，比上年提高5.7%。l 商品房施工面積繼續(xù)增加：全年商品房施工面積127.19萬平方米，比上年增加16萬平方米，增長14.5%，其中住宅施工面積111.4萬平方米，增加20萬平方米，增長22.1%。商品房竣工面積大幅增長。全年商品房竣工面積33.65萬平方米，比上年增加11.4萬平方米，增長50.9%，其中住宅竣工面積31.28萬平方米，增加11.39萬平方米，增長57.2%。全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2002年1-3月）全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單 位 3 月 本月止累計(jì) 比去年同期 %本月 累計(jì)一.* 全部工業(yè)總產(chǎn)值 億 元 7.91 24.89 14.3 14.1 工業(yè)增加值 億 元 1.46 5.00 32.1 28.8 工業(yè)總產(chǎn)值 億 元 7.30 23.29 15.2 15.6二.貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量 億噸公里 20.11 50.18 -20.1 -17.7旅客運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量 億人公里 7.47 21.98 23.4 27.9三.固定資產(chǎn)投資額 億 元 - 14.57 - 1.35倍四.社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億 元 6.99 20.73 9.7 9.0五.口岸進(jìn)出口總值 億美元 0.46 1.23 6.2 0.4進(jìn)口總值 億美元 0.31 0.78 -3.8 -15.9出口總值 億美元 0.15 0.45 33.5 50.8六.外商直接投資 億美元 0.15 0.38 64.1 50.2七.接待旅游者人數(shù) 萬人次 35.56 89.34 32.0 18.4旅游營業(yè)收入（上月數(shù)） 億 元 1.21 2.64 15.4 22.0八.財(cái)政收入 億 元 1.83 5.21 13.4 24.9財(cái)政支出 億 元 1.00 2.28 41.3 7.9九.金融機(jī)構(gòu)存款余額 億 元 512.88 （比年初減少5.14億元）# 儲(chǔ)蓄存款余額 億 元 168.42 （比年初增加5.33億元）金融機(jī)構(gòu)貸款余額 億 元 586.36 （比年初減少10.98億元）十.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 603 2338 13.4 18.5城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 元 425 1678 5.1 20.9十一.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) % 98.7 99.4 全省主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（2002年1-3月） 單 位 2 月 1-2 月累計(jì) 累計(jì)比上年同期 %一.工業(yè)增加值（現(xiàn)行價(jià)） 億 元 5.64 12.55 12.2工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)行價(jià)） 億 元 17.90 40.14 13.4二.貨物運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量 億噸公里 7.94 14.20 -33.0旅客運(yùn)輸周轉(zhuǎn)量 億人公里 6.78 15.08 24.4港口貨物吞吐量 萬 噸 159.7 318.5 9.0郵電業(yè)務(wù)總量（90年不變價(jià)） 億 元 0.22 0.37 -三.全固定資產(chǎn)投資額 億 元 17.34 99.2四.社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億 元 15.45 31.41 8.5五.進(jìn)出口貿(mào)易總值 億 美 元 1.18 1.18 19.8出口總值 億 美 元 0.77 0.77 47.6進(jìn)口總值 億 美 元 0.41 0.41 -11.2六.實(shí)際利用外資額（外商投資） 億 美 元 0.21 0.27 -35.8七.接待旅游者人數(shù) 萬 人 次 85.95 181.91 14.0旅游收入 億 元 6.45 15.70 28.6八.一般預(yù)算收入 億 元 2.51 5.99 13.5一般預(yù)算支出 億 元 3.06 9.57 21.1全社會(huì)銀行各項(xiàng)存款期末余額 億 元 829.70 -1.9全社會(huì)銀行各項(xiàng)貸款期末余額 億 元 614.94 1.0九.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元 622 1312 13.0十.商品消費(fèi)價(jià)格指數(shù) % 98.9 - -社會(huì)消費(fèi)品零售總額 （2002年1-3月）單位：萬元 社會(huì)消費(fèi)品 3 月 本月止累計(jì) 比去年同期 %本月 累計(jì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 69886 207271 9.7 9.0按行業(yè)分 1.批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 43297 126759 13.9 10.7（1）限額以上 12372 37376 12.2 11.2（2）限額以下及個(gè)體戶 30925 89383 14.6 10.52.餐飲業(yè) 5988 19445 11.6 11.13.其 他 20601 61067 1.4 4.9制造業(yè) 603 1792 2.7 1.6農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者 19185 56196 6.0 5.3對(duì) 外 經(jīng) 濟(jì)（2002年1-3月）單位：萬美元 對(duì) 外 經(jīng) 濟(jì) 3 月 本月止累計(jì) 比去年同期 %本月 累計(jì)一.口岸進(jìn)出口總值 4621 12360 6.2 0.4進(jìn)口總值 3072 7833 -3.8 -15.9出口總值 1549 4527 33.5 50.8（一）?？诳诎哆M(jìn)出口總值 4605 12194 41.9 9.2進(jìn)口總值 3056 7667 46.5 -6.1出口總值 1549 4527 33.5 50.9（二）保稅區(qū)口岸進(jìn)出口總值 16 166 -98.6 -85.6進(jìn)口總值 16 166 -98.6 -85.5出口總值 - - - -二.實(shí)際利用外資（外商投資） 1515 3793 64.1 50.2外資企業(yè) 444 2411 3.8倍 10.7倍合資企業(yè) 1071 1082 4.9倍 -15.7合作企業(yè) - 300 - -71投資環(huán)境：l 九五年前的外熱是特定歷史條件下的個(gè)人炒作，據(jù)了解這時(shí)的海南基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，沒有工業(yè)基礎(chǔ)，人口也少，交通不發(fā)達(dá)。因此，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)熱必然導(dǎo)致盲目建設(shè)和過度投機(jī)。l 九五年至二00一年，經(jīng)過七年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和基礎(chǔ)建設(shè)，海南已經(jīng)具備了大發(fā)展的條件，單拿交通來說，兩個(gè)城市之間有三條高速公路連接，而海南的海口市和三亞市之間就是這樣。海南這些年的道路、機(jī)場、港口等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無不顯示著經(jīng)濟(jì)容量的大幅度增加。旅游業(yè)的持續(xù)升溫、熱帶農(nóng)業(yè)和特色工業(yè)的興起，為海南經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展提供了較好的基礎(chǔ)。l 獨(dú)特的資源在尋找獨(dú)特的眼光。為什么亞洲經(jīng)濟(jì)論壇會(huì)選擇博鰲這樣一個(gè)小漁村作為永久性會(huì)址？我們不能不欽佩這個(gè)會(huì)址的開發(fā)者具有獨(dú)特的眼光。海南的不可再生資源有限，而可再生資源尚有發(fā)展空間。特色工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)都是海南省乃至中央政府扶持的。甚至人口，別的城市一般都在控制，而海南相比較而言要寬松的多。畢竟整個(gè)海南省現(xiàn)在只有700萬人口，卻管轄著3萬4千多平方公里的陸地和100多萬平方公里的海洋。相對(duì)于它的姐妹島臺(tái)灣島的2000多萬人口來說，海南島的人口密度還有增加的空間。人口的增加將意味著市場潛力的增加。l 中央政府已意識(shí)到“海南大特區(qū)”的獨(dú)特性，依然為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展保留有各種特殊政策。海南省、?？谑猩鐣?huì)政經(jīng)大事：l 2002年 調(diào)整?？谑行姓^(qū)域 原?？谑信c瓊山市合并，設(shè)立新海口市。l 2002年 海南汽車集團(tuán)受讓?？诒６悈^(qū)800畝土地，海南馬自達(dá)總裝廠投產(chǎn)，兩年后汽車產(chǎn)量可達(dá)15萬輛，銷售收入200億；l 2002年 喜來登登陸三亞；l 2002年 麥當(dāng)勞在東方廣場開設(shè)海南第一家分店；l 2002年 連續(xù)3年躋身中國零售業(yè)第一強(qiáng)的聯(lián)華超市正式在?？陂_店。l 2003年 粵海鐵路正式開通 “火車開上海南、粵海鐵1號(hào)進(jìn)站”是?？谑?、海南省人民政治經(jīng)濟(jì)生活的大事。正如房地產(chǎn)商的看法：隨著大海口的誕生、粵海鐵路的通車，房地產(chǎn)市場大有可為。3、 城市規(guī)劃建設(shè)與城市定位l ?？谛姓^(qū)劃調(diào)整新?？谛姓^(qū)劃設(shè)秀英區(qū)：轄?？谑性阌^(qū)的行政區(qū)域和原瓊山市的石山鎮(zhèn)、永興鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)以及遵譚鎮(zhèn)以海榆中線公路為界的西側(cè)地區(qū)，區(qū)人民政府駐秀華路。 龍華區(qū)：轄?？谑性氯A區(qū)的行政區(qū)域和原瓊山市的龍橋鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、新坡鎮(zhèn)、遵譚鎮(zhèn)以海榆中線公路為界的東側(cè)地區(qū)以及府城鎮(zhèn)的薛村、大樣村，區(qū)人民政府駐民聲東路。 瓊山區(qū)：轄原瓊山市的府城鎮(zhèn)（薛村、大樣村除外）、龍?zhí)伶?zhèn)、云龍鎮(zhèn)、紅旗鎮(zhèn)、舊州鎮(zhèn)、三門坡鎮(zhèn)、甲子鎮(zhèn)、大坡鎮(zhèn)和?？谑性駯|區(qū)的國興街道以及藍(lán)天街道的米鋪居委會(huì)、道客居委會(huì)，區(qū)人民政府駐建國路。 美蘭區(qū)：轄?？谑性駯|區(qū)的行政區(qū)域（國興街道以及藍(lán)天街道的米鋪居委會(huì)、道客居委會(huì)除外）和原瓊山市的靈山鎮(zhèn)、美蘭鎮(zhèn)、三江鎮(zhèn)、大致坡鎮(zhèn)，區(qū)人民政府駐振興路。調(diào)整后的?？谑腥丝趯⒂稍瓉淼?0多萬增加到150多萬，增加近一倍；土地面積將由原來的2364平方公里擴(kuò)大到23648平方公里，擴(kuò)大10倍。GDP占全省的40，財(cái)政總收入占全省的50，利用外資占全省的60，固定資產(chǎn)投資占全省的55，貿(mào)易總額占全省的70左右。目前，海口市業(yè)已建成美蘭機(jī)場、秀英港客運(yùn)站、輪渡碼頭及連接環(huán)海南島的高速公路?，F(xiàn)正建設(shè)全國第一個(gè)生態(tài)型火車站?？诨疖囌荆瑒荼爻蔀橐切隆懊?。根據(jù)大海口的新城市建設(shè)規(guī)劃，新海口市將通過完善城市基礎(chǔ)設(shè)施來增強(qiáng)城市功能和加強(qiáng)城市化進(jìn)程。城市發(fā)展目標(biāo)：年 份 總?cè)丝冢ㄈf） 城鎮(zhèn)人口 建成區(qū)面積200520102020 165210300 120萬以上160萬以上240萬以上 70平方公里130平方公里190平方公里城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，服務(wù)水平顯著提高，經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化、信息化，建設(shè)有實(shí)質(zhì)性突破。市政府提出新海口的城市內(nèi)涵是：A、生態(tài)城市B、熱帶大花園城市C、旅游城市D、歷史文化名城 未來城市定位發(fā)展目標(biāo)：有優(yōu)良的環(huán)境質(zhì)量、宜人的氣候、獨(dú)特的熱帶風(fēng)光和美麗的海濱景色，建成全國人居環(huán)境一流的生態(tài)城市和全國理想的第二居住地。新海口是省內(nèi)交通樞紐，環(huán)境優(yōu)美，自然景觀獨(dú)特，歷史人文資源豐富，有條件建設(shè)成為全國重要的集觀光旅游、度假休閑、療養(yǎng)康復(fù)、體育健身、商務(wù)會(huì)展、購物娛樂為一體的熱帶海濱旅游勝地。 二、 商 業(yè) 篇1、 概述：新海口的商業(yè)定位是打造華南地區(qū)南部區(qū)域性商貿(mào)中心。為編制新海口市規(guī)劃綱要，2003年2月下旬?？谶M(jìn)行了由各區(qū)經(jīng)貿(mào)局局長領(lǐng)導(dǎo)的商業(yè)普查。初步掌握的數(shù)據(jù)為：?？谶M(jìn)行區(qū)劃調(diào)整前，戶籍人口60萬（83萬常住人口）。共有批零餐飲商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)26931個(gè)，原來每千人有零售網(wǎng)點(diǎn)25個(gè)，餐飲網(wǎng)點(diǎn)4.5個(gè)，平均每千人擁有超過1平方米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，人均擁有數(shù)量與面積遠(yuǎn)超國內(nèi)大中城市水平。2、 問題：目前?？谏虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)中存在四大主要問題：A、 總體上缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，布局不夠合理，城鄉(xiāng)結(jié)合的新開發(fā)的住宅區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套不足，群眾購物不便。而熱點(diǎn)地段網(wǎng)點(diǎn)過于集中，導(dǎo)致過度競爭。B、 商業(yè)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，管理手段、經(jīng)營方式缺乏創(chuàng)新，很多商業(yè)企業(yè)沒明確市場定位，盲目入市。經(jīng)營模式雷同，致使千店一面，大家都在低水平競爭，經(jīng)濟(jì)效益欠佳。C、 批發(fā)市場發(fā)展不夠，檔次較低，沒有形成一定規(guī)模，不能完成適應(yīng)?？谧鳛樯虡I(yè)中心城市的物流需求。D、 由于人口構(gòu)成比例、氣候等因素，?？陲嬍诚M(fèi)比例較內(nèi)地城市高，衣著打扮等消費(fèi)較內(nèi)地城市低。這是造成超市較好，百貨零售較弱的根本原因。3、 商業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)目前?？谑杏袃纱笊倘Γ篈、海秀東商圈 B、大同、解放西消費(fèi)商圈其中海秀東商圈以常駐外地人和游客購物居多，區(qū)內(nèi)商場規(guī)模較大。大同、解放西商圈以本地?？谌撕筒糠謨?nèi)地人居多，商業(yè)以傳統(tǒng)專賣店、個(gè)體商場為主。海秀東商圈項(xiàng)目：1、 概述海秀東路位于?？谑行呐K地帶，在這條路的附近，集中了約20多家賓館酒店，是?？谕獾赜慰捅容^聚集的地方；而附近的原大英村一帶，又是?？谕獾匾泼裰饕募械?。同時(shí)海秀東也是?？谀壳白罘比A的路段。該路段于1999年被評(píng)為“全國商業(yè)文明示范一條街”。在這條街上，共計(jì)有臨街鋪面28間，大型綜合性商城5座。產(chǎn)品檔次相對(duì)較高。購物環(huán)境優(yōu)越、商業(yè)氣氛濃郁，人流如鯽。2、 商業(yè)結(jié)構(gòu)1） 臨街鋪面表1 表2類別 數(shù)量 比例 類別 項(xiàng)目 數(shù)量 比例書店 1間 4% 品牌專賣店 男裝 5間 21%品牌服飾專賣店 24間 86% 女裝 7間 29%咖啡廳 1間 4% 休閑 5間 21%眼鏡店 1間 4% 鞋 2間 8%士多 1間 4% 非品牌 男裝 5間 21%小計(jì) 28間 100% 小計(jì) 24間 100%租金：約700元/ M2） 超 市（1）、南國超市南國超市：是?？谏a(chǎn)海南特色產(chǎn)品公司，現(xiàn)位于金世經(jīng)商業(yè)城1層，商場室內(nèi)面積很大，在一隅設(shè)置了海南特色產(chǎn)品購物中心，海南特色產(chǎn)品較豐富，室內(nèi)布局與其它一般的超市相同，人流量方面較少。（2）、大同超市大同超市：海南大同貨倉商場是?？谑袀}儲(chǔ)式商場，位于泰龍商城二樓，商場營業(yè)面積3000余平方米，經(jīng)營商是臺(tái)灣企業(yè)，室內(nèi)布局與規(guī)劃都與其它超市相差不遠(yuǎn)。（3）、萬富隆超市?？谌f福隆超市：海南萬福隆超市是海南萬福隆百貨有限責(zé)任公司投資的，目前海南省規(guī)模最大的超級(jí)市場，面積為11000平方米。位于明珠廣場底下一層，位于海口市商業(yè)最繁華、人口密度最高、客流量最大的海秀大道中心地帶，僅半徑3公里的商圈范圍之內(nèi)便云集著?？谑邪霐?shù)以上的常駐人口和絕大部分的流動(dòng)人口。場外還有占地1萬平方米的停車場地，位置及配套基本算?？谑袃?nèi)獨(dú)一無二。評(píng) 述：海口有二種不同類型的超市共同生存，1、綜合性百貨超市 2、海南特產(chǎn)超市此二種超市針對(duì)的客戶人群和人流量與布局、商品價(jià)格都不相同：人流量：對(duì)比分析現(xiàn)場人流量海南特色產(chǎn)品較多，而且大部分游客會(huì)滿載而歸，但綜合性百貨超市，當(dāng)?shù)厝嗽u(píng)論“售貨員多過賣東西的人”從這句可以看得出綜合性百貨超市“即不旺場、也不旺財(cái)”。商品價(jià)格、檔次：從幾個(gè)綜合性百貨超市對(duì)比廣州大型超市就感覺海南人收入低，但商品價(jià)格比廣州貴。而且商品檔次較低，多數(shù)商品是國內(nèi)商內(nèi)牌子，知名的較少。商場布局：商場布局都存在一敝端，就是燈光普遍很暗，室內(nèi)裝修差，大部分都是貨倉式的形式，商品功能分區(qū)混亂，管理不完善。就論超市來說，當(dāng)?shù)爻卸继幱谳^低的層次，規(guī)劃、布局、管理都非常差，南國超市曾因?yàn)榈缆芬?guī)劃問題導(dǎo)致顧客摔倒， 從項(xiàng)目目前考慮，商場面積較大，超市是必然存在的，假如結(jié)合海南當(dāng)?shù)厥袌?，充分發(fā)揮北京華聯(lián)的管理完善，優(yōu)質(zhì)商品、再針對(duì)游客方面的需求，專門有質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的特色產(chǎn)品區(qū)，在海南目前的經(jīng)營檔次上看，經(jīng)營困難不大。并與海南樂普生、DC商業(yè)城、第一百貨商場、明珠廣場一起形成了海口市的商業(yè)中心。1、明珠廣場海南明珠廣場坐落于?？谑猩虡I(yè)中心的最繁華地段海秀東路。地下兩層，地上九層，建筑面積10萬，是海南規(guī)模最大的商業(yè)大廈。設(shè)有1200的透空大庭、6000的大型戶外文化廣場、500個(gè)車位。明珠廣場致力創(chuàng)建“大型購物中心”商業(yè)新模式，目前已開業(yè)五層（負(fù)一至四層），第五層以上樓層正作營業(yè)籌備和招商用途。目前已有肯德基、周大福等進(jìn)駐首層。明珠廣場1999年9月正式發(fā)售1、2層商鋪，是以開放式商鋪形式發(fā)售。其中首層臨主通道鋪22，以22000元/單價(jià)出售。目前首層已知最高租金：首層煙酒、滋補(bǔ)品專柜 500元/，二層約350元/動(dòng)態(tài)：2F西區(qū)經(jīng)營調(diào)整中，將改為皮具皮鞋專柜。租金300400元/ M，最高450元/ M，對(duì)品牌與對(duì)加盟者檔次的要求并不太嚴(yán)格。其設(shè)有鋪面招商預(yù)告欄：鋪 號(hào) 面積（） 擬招商品類 合作條件1052、10651073、1082、10831065、1606 47.438.180.0 男裝 保底聯(lián)銷 招商熱線：66768330各層功能分布：樓層 功 能 經(jīng)營面積負(fù)一層 萬福隆超市 11000一層 金銀珠寶、化妝品、海南特產(chǎn)、工藝品、眼鏡鐘表、保建醫(yī)藥、高檔煙酒、快餐茶座 近8000二層 皮具、鞋類、女士服飾 近8000三層 A、 探奇樂園：經(jīng)營家庭游樂、兒童用品、服飾、家飾B、 服飾名店廊：經(jīng)營精品男、女服飾 近8000四層 創(chuàng)新文化超市：經(jīng)營圖書、音像、文體藝術(shù)用品、書吧 近8000營業(yè)時(shí)間：周一至周五 9：3022：30 周六、日：9：0022：30 2、 海南第一百貨 純百貨大樓。有肯德基快餐進(jìn)駐，品牌、檔次較高，是當(dāng)?shù)剌^受歡迎的中偏高檔商廈。 樓層 功 能負(fù)一層 超市、一百藥堂首層 鞋、化妝品、首飾、鐘表、皮具、肯德基二層 女職業(yè)裝、女休閑裝、床上用品、針織巾襪三層 男士服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材、文具超市四層 童裝、童鞋、兒童玩具、嬰兒用品、歡樂天地、少兒書店五層 家具、家飾用品、五金燈具、家電、時(shí)尚用品 營業(yè)時(shí)間：周一至周五 9：3022：30 周六、日：9：0022：303、 DC商城 經(jīng)個(gè)體經(jīng)營為主，檔次較低、布局陳舊。由于近期二層準(zhǔn)備重新招商，以清貨為主。動(dòng)態(tài)：商業(yè)區(qū)劃調(diào)整中，以提高項(xiàng)目檔次。3F現(xiàn)租金100元/ M 2F全面撤場整改，采用利潤分成方式招租 外國知名品牌為純利20%、國內(nèi)知名品牌為純利的21%、國內(nèi)一般品牌為純利的22%、一般為純利的24% 保證金1萬元，加入門檻限制為中高檔品牌 1F 現(xiàn)租金100400元/ M，租賃合同2003年9月20日到期，屆時(shí)將收回采用聯(lián)營代銷、統(tǒng)一收銀、利潤分成的方式經(jīng)營旅游特產(chǎn)。樓層 功 能首層 化妝品、皮具、包箱、旅游紀(jì)念品、攝影器材二層 男、女服飾、鞋三層 電腦城（已 業(yè)）四層 證券公司營業(yè)時(shí)間：9：0022：304、 樂普生商場 位于海秀東路、明珠廣場對(duì)面，是?？诶吓粕虉?。1994年開業(yè)至今已經(jīng)營九年。1999年12月27日，海南樂普生投資（集團(tuán)）有限公司與新加坡佳新集團(tuán)共同組成合資商業(yè)管理公司，雙方共同經(jīng)營管理。佳新集團(tuán)是新加坡著名華人財(cái)團(tuán)，該集團(tuán)于1991年與日本崇光百貨合作，負(fù)責(zé)拓展中國及華人地區(qū)百貨零售業(yè)。目前佳新旗下的商業(yè)機(jī)構(gòu)銷售額超過6億美元。目前安徽樂普生亦受其管理。由于設(shè)施日漸陳舊、商業(yè)布局落后，檔次顯得較低、品牌較差。但因地理位置優(yōu)越，在近期舉辦的深圳服裝特賣會(huì)等促銷活動(dòng)帶動(dòng)下，仍有一定客源。租金：首層近700元/、五層約550元/。樓層 功 能一層 小超市、皮鞋、名表二層 首飾、化妝品、珠寶三層 男女休閑服、皮具、箱包四層 女職業(yè)裝、女正裝、孕婦服、中老年服裝五層 男西服、西褲、T恤、襯衫、男士休閑服、男士飾品六層 兒童用品、童裝、童鞋、童車、嬰兒用品七層 運(yùn)動(dòng)器材、文體用品八層 電器、床上用品、家具租賃咨詢：089866716275、66709790 王生、鄭生5、專賣店海秀東路南側(cè)專賣店較為密集，品牌在海口有一定代表性。自西向東依次是：精功眼鏡、佛卡倫、掂、拼、雅倫經(jīng)典、奧羅科（FORTUN DUCK）、RED EARTH、佐丹奴、奧斯曼（男裝）、七匹狼、佑威、班尼路、SK、 U2、G2000租金：約400500元/6、生生百貨商場 位于濱海大道?？隗w育館對(duì)面，該商場在8年多的經(jīng)營競爭中堅(jiān)持走中高檔的品牌路線。有寶姿、百麗、Lefonde等品牌。由于定位明確，停車位充足，該商場雖不在商業(yè)旺地，仍能屹立不倒。商場力求體現(xiàn)休閑、時(shí)尚、精品的風(fēng)格。樓層 功 能首層 超市、化妝品、香水、珠寶玉器、海南工藝精品二層 女士服飾、童裝、玩具、彩妝飾品、內(nèi)衣三層 男士服裝、鞋帽皮具、體育用品、小家電、文具、訂制加工7、其它：新華南路電器一條街 被授予全國購物放心一條街。其中電器行、專賣點(diǎn)、電器商城有數(shù)十家。得勝沙步行街 服裝、鞋類批零一條街 以服裝、鞋類批發(fā)為主，十余個(gè)服裝個(gè)體批發(fā)市場兼有少量包箱、皮具、雜貨、美容、童裝等批發(fā)行。備注：海秀東商圈商業(yè)項(xiàng)目較為集中，交通有：2、10、16、24、32、36、28、29、40等10條線路的大巴、中巴可乘往。 解放西、大同路商圈1、概述解放西路傳統(tǒng)商圈位于?？谑姓駯|區(qū)?？诠珗@以北與海甸河以南的廣闊地帶，包括了解放路、大同路、新華南路、得勝沙步行街、廣場橫路等繁華商業(yè)街道，毗鄰著風(fēng)景如畫的東西兩湖，椰樹門廣場、青少年宮、市體育場等地。是?？谑忻駛鹘y(tǒng)休閑娛樂購物的去處。 1、東方廣場該廣場位于大同路、解放西路口北側(cè)，于2000年6月開業(yè)。海南省首家麥當(dāng)勞已于2002年3月18日在此開分店。該商場裝修、裝飾近似太平洋、華聯(lián)的風(fēng)格。品牌有：皮爾卡丹、百麗鞋、ONLY、PLAYBOY、喬士雅戈?duì)柕?。樓?功 能首層 世界名品館 化妝品、皮具、鞋二層 超市、男士館 男西裝、襯衫、男飾品、T恤三層 仕女服飾館 職業(yè)女裝、淑女裝、內(nèi)衣、床上用品四層 兒童休閑館 童裝、童鞋、嬰兒用品、運(yùn)動(dòng)用品五層 兒童娛樂館 兒童歡樂園、兒童碰碰車2、泰龍商城 泰龍商城位于大同路西側(cè)，與椰樹門廣場斜對(duì)。其于1997年開業(yè)已經(jīng)營6年，尚有5年經(jīng)營期。該商城一層為個(gè)體經(jīng)營為主，臨街有佛卡倫、RED EARTH等品牌，二層為大同貨倉（超市），該商城占地約有7000，在?？趥€(gè)體經(jīng)營產(chǎn)場中，品牌、形象、檔次較高，均有一定口碑。 鋪號(hào) 月租金 面積（） 租價(jià) 轉(zhuǎn)讓費(fèi)中76 1570 6.2 253元/ 三壓12000元32 4400 14.5 303元/ 25000元臨街 不詳 不詳 折后368元/ 不詳 3、解放西路 租金調(diào)查表名 稱 樓 層 月租金（元） 租價(jià)（元/） 轉(zhuǎn)讓費(fèi)（元） 管理公攤費(fèi)（元） 電 話一條街內(nèi)鋪 首層臨街 3000 166 85000 不詳 089866217883香港服飾商場（百貨大樓二樓） 二 層 不詳 7595 不詳 44.10 089866245389、66245386 陳生百貨大樓首層（獨(dú)立鋪） 首 層 4300 358 65000 不詳 68180355 唐生千家發(fā)商城中A26 首層臨街 3150 350其它250350 不詳 5.8 0898662482084、 解放西路品牌、商鋪普查示意圖（詳見附件一）備注：解放西、大同路商圈交通有1、2、5、8、10、12、25、26、28、34等十條公交車、中巴乘往。三、 房地產(chǎn)篇1、本次調(diào)查商業(yè)項(xiàng)目：A、中央商城B、周昌商廈C、嘉華城市花園商業(yè)廣場A、中央商城 位置：?？谑袨I海西路（秀英港對(duì)面） 發(fā)展商：海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司 規(guī)模：占地百余畝、建筑面積10萬 配套：整個(gè)項(xiàng)目將建成集旅游、餐飲、購物、休閑娛樂為一體的大型綜合性休閑購物中心 面積規(guī)格：40.63、 53.08、 74.97 價(jià)格：8000多元/12000元/ 賣點(diǎn)：“新商城、新坐標(biāo)、新生活”、“海南第一摩爾”、海文化主題商城擬引入沃爾瑪。B、周昌商廈 位置：?？谑袊Q(mào)大道與玉沙路交匯處 發(fā)展商：海南周昌實(shí)業(yè)有限公司 規(guī)模：占地約2500 面積：共15個(gè)臨街鋪 價(jià)格：35000元/ 報(bào)價(jià)偏高，在招商中。 配套：屋頂花園、經(jīng)典商務(wù)酒吧、兒童游樂場 賣點(diǎn)：為中小規(guī)模綜合性商廈、曲尺形臨街建筑、賣獨(dú)立臨街鋪C、嘉華城市花園商業(yè)廣場 位置：金貿(mào)區(qū)金龍路8號(hào) 發(fā)展商： 面積規(guī)格：11.24（案例） 價(jià)格：16800元/ 賣點(diǎn)：5成首付、10年返租、月收入8.2%；海口國貿(mào)商圈至旺地帶；“一鋪養(yǎng)三代”2、住宅、高層洋樓、別墅市場調(diào)查表樓盤名稱 規(guī)模 類別 最高價(jià)（元/） 最低價(jià)（元/） 均價(jià)（元/） 位置 賣點(diǎn)陽光西海岸 聯(lián)排別墅洋房 4300 3800 4000 濱海大道169號(hào) 與海相望、戶型新穎、會(huì)所功能齊全、周邊娛樂場所齊全置地花園 共10幢高層 高層住宅 4200 2688 金貿(mào)區(qū)明珠路2號(hào) 發(fā)展商實(shí)力雄厚、園林逾萬平方米、是?？诔墒焐鐓^(qū)的代表作紫荊花園 占地8757、總建33570 高層住宅 4700 2980 3600 金貿(mào)區(qū)紫荊路 “純居坐標(biāo)、旨在實(shí)踐城市品味之精髓”、“豁達(dá)空間、自由無限”、周邊配套齊全鴻聯(lián)商務(wù)廣場 26998.48 寫字樓 3800 4000 濱海大道與文華路交匯 5A智能化辦公樓、絕版海景寫字樓、地處金融商務(wù)區(qū)陽光經(jīng)典 占地88867總建66437 別墅 6000 玉蘭路9號(hào) “濱海第一居所”、“陽光一生 經(jīng)典百年”CBD的永恒明珠黃金海岸花園 別墅 9800 6800 8300 海濱西201號(hào) ?？谏儆械呐R海成熟別墅社區(qū)、送園內(nèi)面積及綠化長信海景花園 35幢獨(dú)立花園別墅、8幢復(fù)式9幢多層公寓 別墅洋房 別墅：60007000 洋房：4200 長秀開發(fā)區(qū)長怡路 ?？诶吓平３墒焐鐓^(qū)、發(fā)展商為?？诶吓瓢l(fā)展商、全區(qū)綠化率達(dá)50%金海大廈 21層單體樓 住宅 1478 海秀中路167號(hào) 交通便利、生活配套設(shè)施齊全、居家商住方便舒適康盛商務(wù)公寓 17層單體樓 公寓 2200 1820 2000 海府路 海景現(xiàn)房小戶型、交通便利、商務(wù)生活兩相宜3、?？谑袑懽謽莻€(gè)案項(xiàng)目名稱：鴻聯(lián)商務(wù)廣場該項(xiàng)目位于?？谑袨I海大道與文華路交匯處，東臨文華大酒店，北眺瓊州海峽，背靠金融貿(mào)易區(qū)，地理位置優(yōu)越，交通方便。是?？谑袨I海商務(wù)5A標(biāo)準(zhǔn)的智能化寫字樓。由一棟12層近20000平方米的商務(wù)寫字樓和二棟3層7000平方米的休閑文化廣場組成。建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總用地面積：11856建筑占地面積：4212.64總建筑面積：26998（含地下1498）容積率：2.15綠化率：30%售價(jià)：3800元/起，樓層差價(jià)為50元/。銷售情況：已售50%建筑外觀：簡潔明快、凹凸配置，金屬外墻漆配大面積中空鋼化落地玻璃，鋁合金白色噴涂。點(diǎn)評(píng)：周邊環(huán)境糟糕，商住氣氛不濃，售樓處臟、亂、差，營銷工作的重視程度不夠。主推海景概念。項(xiàng)目名稱：銀通大廈該項(xiàng)目位于?？谑薪鹑谫Q(mào)易區(qū)的腹心地帶，交通四通八達(dá)，地理位置優(yōu)越。主樓高34層，頂樓設(shè)有旋轉(zhuǎn)餐廳，是一座多功能寫字樓。售價(jià)：當(dāng)時(shí)平均售價(jià)5800元/，其中112層被交通銀行海南省分行整體購買。租金：40元/月（含物管費(fèi)）。入駐率：95%以上，多為整層租賃。項(xiàng)目名稱：南洋大廈該項(xiàng)目位于濱海大道，近鄰海南省體育中心、萬綠園。曾號(hào)稱“海南第一高尚寫字樓”。原售價(jià)：8000港元/租金：20元/月，物管費(fèi)15元/月入駐率90%以上，樓層面積劃分較小，5080平方米較多。寫字樓租售調(diào)查表樓盤名稱 樓層 面積 租金 管理費(fèi)南洋大廈 7樓 100 40元/ 含在租金部分 10樓 160 25元/ 11元/銀通大廈 34層 250500 40元/ 全包鴻聯(lián)商務(wù)廣場 7層 200、316400、540 售價(jià)4000元/ 15元/04元/（電梯費(fèi)）4、酒店業(yè)市場調(diào)查表 附表一、?？谥饕廊A型酒店 名 稱 星 級(jí) 電 話寰島泰得大酒店 五星級(jí) 089866268828金海岸羅頓大酒店 五星級(jí) 089866259888文華大酒店 五星級(jí) 089868548888燕華和平國際大酒店 四星級(jí) 089866250888海口寶華大酒店 四星級(jí) 089868536699?？趪H金融大廈 四星級(jí) 089866773088 附表二、主要普通型酒店 名 稱 星 級(jí) 電 話?？谫e館 三星級(jí) 089865350266海南華僑賓館 三星級(jí) 089866772776五洲大酒店 三星級(jí) 089868511811奧斯羅克大酒店 三星級(jí) 0898667788085、2002年樓市盤點(diǎn)正是購房“建倉”好時(shí)機(jī)。 2002年海口樓市有以下特征：A、 中低檔盤強(qiáng)勁反彈2002年海口樓市出現(xiàn)異動(dòng)的一個(gè)標(biāo)志性事件是華發(fā)大廈甫一面市即遭搶購。華發(fā)大廈是海口商業(yè)中心區(qū)一棟帶地王色彩的34層建筑，剛轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房。發(fā)展商心里還惴惴不安，不料開盤不久被一批神秘買家一舉拿下150多套。這批溫州大業(yè)主一下飛機(jī)就趕到售樓處，對(duì)已購房者加價(jià)1000元/套進(jìn)行收購。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，與前兩年島外人士購房養(yǎng)老度假不同。此次島外民間資本大舉進(jìn)入海口樓市，主要目的在于投資，而資金來源比較單一，主要是江浙和北京。當(dāng)他們?cè)诤Ｐ銝|商圈一帶找不到房，又將目光轉(zhuǎn)向國貿(mào)，拉動(dòng)國貿(mào)地區(qū)處置房、二手房價(jià)格快速上升。目前上述地段房價(jià)已由1000元到14001500元不等漲至2500元/。B、 ?？跇鞘凶呱蟽r(jià)值回歸路 據(jù)業(yè)界介紹，這一波房價(jià)上漲行情發(fā)源于低端市場。目前尚未向中偏高或高端轉(zhuǎn)移的跡象。江浙及北方資金抄底，來勢極猛，促成房價(jià)回暖。首先，?？跇鞘芯毢脙?nèi)功。?？诜績r(jià)近8年連續(xù)下行，擠干了泡沫，市場比較干凈，盤恒于樓市投機(jī)資金已全部撤出。其次，大?？诘囊?guī)劃讓人看到希望，?？谑姓?jīng)營城市的理念深入人心。生態(tài)城市、園林城市的前景誘人使發(fā)展商以?？谡麧嵆鞘忻婷驳拇髣?dòng)作倍增信心。?？跇鞘凶呱蟽r(jià)值回