《房屋買賣流程》PPT課件

房屋買賣流程2016 02 1 目錄 2 基礎(chǔ)知識 房產(chǎn)分類 按房產(chǎn)建造性質(zhì)分類 1 商品房2 經(jīng)濟(jì)適用房3 安置房 拆遷安置 勞力安置 貧困安置 3 基礎(chǔ)知識 房產(chǎn)分類 按房產(chǎn)使用性質(zhì)分類 1 住宅 普通住宅 144 以下 和非普通住宅 144 含以上 2 非住宅 寫字樓 店面 車庫 倉庫 4 基礎(chǔ)知識 房產(chǎn)分類 按房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)放情況1 產(chǎn)權(quán)房2 無產(chǎn)權(quán)房 期房和現(xiàn)房 小產(chǎn)權(quán)房是無產(chǎn)權(quán)房的一種 5 房屋買房流程 6 二手房交易流程 7 名詞解釋 開盤一般項(xiàng)目在取得銷售許可證后會(huì)選定某一時(shí)間開始公開發(fā)售 稱之為開盤 這時(shí) 可以交納預(yù)付款 正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù) 也有些樓盤把第一次公開推出之時(shí)定為開盤 什么是商品房轉(zhuǎn)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)預(yù)售 是指商品房預(yù)售后 預(yù)購人將其預(yù)購的尚未竣工的商品房再行進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為 俗稱 炒樓花 根據(jù) 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 第45條規(guī)定 預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題 由國務(wù)院規(guī)定 表明這一問題至今尚無明確的法律規(guī)定 預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù) 銷 售合同中的專用術(shù)語 預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格 在商品房交付使用時(shí) 應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn) 8 名詞解釋 起步價(jià)某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格 即是起步價(jià) 多層物業(yè) 以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起步價(jià)高層物業(yè) 以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià) 房產(chǎn)廣告中常表為 元 平方米起售 較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意 基價(jià)經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格 商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層 朝向差價(jià)后而得出 均價(jià)將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù) 即得出每平方米的均價(jià) 均價(jià)一般不是銷售價(jià) 但也有例外 前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 不計(jì)樓層 朝向 以2800元 平方米統(tǒng)一價(jià)銷售 即以均價(jià)作銷售價(jià) 也不失為引人矚目的營銷策略 9 名詞解釋 認(rèn)購一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購 是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式 一般只交納較少的定金 不能簽訂正式的銷售合同 關(guān)于五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程開工證 國有土地使用證 和 商品房預(yù)售許可證 簡稱 五證 其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā) 開工證 由市建委核發(fā) 國有土地使用證 和 商品房預(yù)售許可證 由市國土資源和房屋管理局核發(fā) 一般購房者購房時(shí)只需看一下 國有土地使用證 和 預(yù)售許可證 這 兩證 就行了 因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 和 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 是拿不到 國有土地使用證 的 未取得上述兩個(gè) 規(guī)劃許可證 和 開工證 是拿不到 預(yù)售許可證 的 開發(fā)商取得了 預(yù)售許可證 就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃 工程 土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn) 就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格 10 11 兩書 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說明書 容積率容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi) 但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外 綠化率綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 建筑密度即建筑覆蓋率 指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比 建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻 或外柱 外圍以內(nèi)水平投影面積之和 11 12 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積 其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻 包括山墻 等共有墻 均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽臺面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算 其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積 未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積 12 名詞解釋 13 基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積 共有面積房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積 名詞解釋 名詞解釋 訂金 與 定金 14 定金定金是一種合同履行的擔(dān)保 是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的 作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣 它屬于一種法律上的擔(dān)保方式 其目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù) 保證債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn) 簽合同時(shí) 對定金必需以書面形式進(jìn)行約定 同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限 給付定金一方如果不履行債務(wù) 無權(quán)要求另一方返還定金 接受定金的一方如果不履行債務(wù) 需向另一方雙倍返還債務(wù) 債務(wù)人履行債務(wù)后 依照約定 定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回 房產(chǎn)交易期間 一般買房與賣方簽訂合同時(shí)需要交付 定金 一般為房款5 左右 最高不高于20 后期該筆款項(xiàng)可以抵充房款 15 訂金雖一字之差 意思卻大相徑庭 但在簽合同時(shí) 卻經(jīng)常使用 合同中 如果寫的是 訂金 一方違約 另一方無權(quán)要求其雙倍返還 只能得到原額 訂金 目前我國法律沒有明確規(guī)定 它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì) 可視為 預(yù)付款 當(dāng)合同不能履行時(shí) 除不可抗力外 應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任 它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后 準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議 通常的做法是在約定所選房號 面積 房屋單價(jià)及總價(jià)款后 約定一個(gè)期限 買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同 買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán) 在約定的時(shí)間內(nèi) 賣方不得再將該房屋出售給其他人 有些個(gè)人和企業(yè)利用人們法律知識的欠缺 在訂立合同時(shí) 故意設(shè)下陷阱 將定金寫成 訂金 以逃避法律制裁 為避免損失 與他人簽合同時(shí) 一定要留點(diǎn)神 看準(zhǔn)了 名詞解釋 特別提示 并不是所有的 定金 都不能退還 我國 商品房銷售管理辦法 第22條規(guī)定 不符合商品房銷售條件的 開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用 因此 如果商品房不符合銷售條件 而購房者已經(jīng)交納了 定金 那么無論雙方是否約定 定金 退還事項(xiàng) 開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者 此外 根據(jù) 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第4條的規(guī)定 因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由 導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的 出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的 名詞解釋 名詞解釋 16 名詞解釋 房屋買賣契約公證指由公證機(jī)關(guān)對房屋買賣契約的真實(shí)性和合法性予以證明 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)登記 即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 它是國家為健全法制 加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理 依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù) 它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán) 不論歸誰所有 都必須按照登記辦法的規(guī)定 向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記 經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后 由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證 產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段 只有通過產(chǎn)權(quán)登記 才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理 采取房地產(chǎn)登記制度 一經(jīng)登記 就確定了房地產(chǎn)相利 房地產(chǎn)登記時(shí)要對權(quán)利人 權(quán)利性質(zhì) 權(quán)屬來源 取得時(shí)間 變化情況和房地產(chǎn)面積 結(jié)構(gòu) 用途 價(jià)值 等級 坐落 坐標(biāo) 形狀等進(jìn)行記載 登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊 按編號對房地產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載 房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界 面積 明確房地產(chǎn)權(quán)利入 明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用 17 18 名詞解釋 房地產(chǎn)抵押房屋抵押是一種具體的抵押方式 是指債務(wù)人或者第三人為了保證債務(wù)履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的房屋提供出來作擔(dān)保 如債務(wù)人不能履行債務(wù) 則債權(quán)人有提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人 接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人 從法律角度分析 房屋抵押是一種擔(dān)保方式 也是一種法律關(guān)系 房地產(chǎn)抵押貸款合同又稱不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同 是由抵押貸款當(dāng)事人以房產(chǎn)土地使用權(quán)設(shè)定抵押而用書面形式簽訂的貸款合同 19 名詞解釋 一次性付款一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售 通常一次性付款都有優(yōu)惠 對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥 分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款 銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款 是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押 由銀行先行支房款給發(fā)展商 以后購房者按月向銀行分期支付本息 銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等 期限由5年到30年不等 19 名詞解釋 按揭與抵押的區(qū)別按揭與抵押的主要區(qū)別 在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移 其區(qū)別主要如下 一 按揭和抵押在法律上的區(qū)別 按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移 抵押則不變更所有關(guān)系 因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同 按揭受益人 一般指銀行 經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人 享有擔(dān)保物的所有權(quán) 抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移 抵押人 是提供抵押物的人 仍保留擔(dān)保物的所有權(quán) 抵押權(quán)人是非所有權(quán)人 只享有抵押權(quán) 即對抵押物的支配權(quán) 在按揭訴訟中 按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟 而抵押訴訟中 抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人 二 目的及運(yùn)作上的差異 按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行 20 名詞解釋 但二者在目的和運(yùn)作上仍有區(qū)別 1 按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng) 按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮 理論上 按揭受益人 一般是銀行 是所有權(quán)人 較抵押權(quán)人享有更多權(quán)益 2 在借款目的上 按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的 借款的目的是購置房屋 取得房屋產(chǎn)權(quán) 抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物 而是為了其他的目的的借款 21 22 名詞解釋 3 運(yùn)作上的區(qū)別 房地產(chǎn)抵押 應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書 房屋所有權(quán)證書辦理 其基本程序 在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下 辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證 以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證 按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的 一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保 產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人 所有權(quán)證由按揭人持有 4 抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同 抵押一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人 抵押人和抵押權(quán)人 一般不再需要擔(dān)保人是單純的 指物借錢 按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行的 需要原所有人或業(yè)主作中間人 以便實(shí)現(xiàn)錢 物 權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作 因此 原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人 使按揭有三個(gè)當(dāng)事人 按揭人 按揭受益人 按揭擔(dān)保人 23 名詞解釋 貸款個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款 以下簡稱貸款 是指市住房資金管理中心及所屬分中心 以下簡稱管理中心 運(yùn)用房改資金 委托銀行向購買自住房 含建造 大修 下同 的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款 貸款須由借款人或第三人提供財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加第三人保證擔(dān)保 或財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購房綜合保險(xiǎn) 或財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保 或連帶責(zé)任保證擔(dān)保 個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的 在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請個(gè)人住房公積金貸款 及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房 或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式 作為抵押可同時(shí)向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款 23 24 名詞解釋 公積金貸款建立職工住房公職金是我國推行住房制度改革的一項(xiàng)措施 目的在于由國家 集體 個(gè)人三方共同負(fù)擔(dān) 解決職工住房困難 按照規(guī)定 凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利 均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定 申請公積金貸款 建立職工住房公積金的作用 1