我國揚州房地產(chǎn)市場調(diào)查報告.doc

中國揚州房地產(chǎn)市調(diào)報告一、2002年全國房地產(chǎn)投資開發(fā)情況分析(一) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平(1-10月份參考) 國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結果表明：月份，“國房景氣指數(shù)”為點，比去年同期下降點，比今年月份上升點。月份以來，“國房景氣指數(shù)”連續(xù)個月保持穩(wěn)定回升的勢頭，在相隔個月之后，“國房景氣指數(shù)”再次突破點，反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣水平整體上揚。月份，從影響景氣程度的結果來看， “國房景氣指數(shù)”所屬的八個分類指數(shù)呈現(xiàn)出升降的格局。其中，土地轉(zhuǎn)讓收入、竣工面積和資金來源分類指數(shù)的強勁增長，拉動了“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)保持上升態(tài)勢；而新開工面積和商品房空置面積分類指數(shù)明顯下降，仍然是抑制“國房景氣指數(shù)”進一步上揚的主要因素。(二) 主要分類指數(shù)的走勢(1-10月份參考)、竣工面積分類指數(shù)。月份，竣工面積分類指數(shù)為點，比月份上升點，比去年同期上升點。今年以來，商品房竣工面積增勢強勁，竣工面積分類指數(shù)持續(xù)上升，是拉動“國房景氣指數(shù)”上揚的主要動力。月月，全國商品房竣工面積，萬平方米，同比增長，比去年同期增加個百分點。其中，商品住宅竣工面積達到，萬平方米，同比增長，是增長最快的物業(yè)類型。 、土地開發(fā)面積分類指數(shù)。月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為點，比月份下降點，比去年同期下降點。今年前個月，土地開發(fā)面積增速低于去年同期水平，但仍然保持較快增長。月月份，全國完成土地開發(fā)面積萬平方米，同比增長，增幅比去年減少個百分點。其中，東部地區(qū)土地開發(fā)面積達到萬平方米，同比增長。、新開工面積分類指數(shù)。月份，新開工面積分類指數(shù)為點，比月份上升點，比去年同期下降點，仍然是影響“國房景氣指數(shù)”下降的最主要因素。月月，全國累計完成新開工面積，萬平方米，同比增長，增幅比去年同期減少個百分點。其中，商品住宅新開工面積為，萬平方米，同比增長。分地區(qū)看，東、中部地區(qū)新開工面積增速分別為和；而西部地區(qū)增速僅為，遠低于全國平均水平。、商品房空置面積分類指數(shù)。月份，商品房空置面積分類指數(shù)為點，與月份基本持平，比去年同期上升點。商品房空置面積分類指數(shù)上升，表明商品房空置面積增幅高于去年同期。今年以來，由于商品房竣工面積增勢強勁，明顯快于去年同期；而商品房銷售面積增速趨緩，商品房空置面積絕對量進一步加大。月份，全國商品房空置面積同比增長，明顯高于去年同期增長水平。其中，空置商品住宅萬平方米，同比增長。、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為點，比月份上升點，比去年同期下降點。今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的變化特點是上半年快速增長，下半年以后增速略有回落。月月，全國完成房地產(chǎn)投資億元，同比增長，增幅比去年同期減少個百分點。其中，商品住宅投資為億元，同比增長，增幅比去年同期增加個百分點；辦公樓投資為億元，同比增長；商業(yè)營業(yè)用房投資為億元，同比增長。、商品房銷售價格分類指數(shù)。月份，商品房平均銷售價格分類指數(shù)為點，比月份上升點，比去年同期下降點。今年以來，商品房銷售趨于平緩，下半年以后增速明顯加快，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。月月，全國累計銷售商品房達到，萬平方米，同比增長。商品房平均銷售價格為元平方米，增長。其中，商品住宅銷售價格為元平方米，同比增長。分地區(qū)看，東、西部地區(qū)商品房銷售價格增速均達到，而中部地區(qū)平均銷售價格為元平方米，同比增長，絕對值和增速均明顯低于全國平均水平。(三) 2002各大城市樓市“數(shù)字”回眸據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近萬個。其中，資質(zhì)等級二級以上的個，比上年減少個，但企業(yè)平均資產(chǎn)總值卻由上年的億元增加到億元。這些企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資約占總投資的三分之一，同比增長。商品住宅竣工面積萬平方米，同比增長。目前全國每天竣工的商品房達套。全國累計銷售商品房萬平方米，同比增長，商品住宅銷售額億元，增長。 全國完成土地開發(fā)面積萬平方米，同比增長。新開工面積萬平方米，同比增長。其中，商品住宅新開工面積為萬平方米，同比增長。分地區(qū)看，東、中部新開工面積同比增長分別為和；西部為。 據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊調(diào)查，私房及部分產(chǎn)權的私房現(xiàn)值戶均為萬元，公房現(xiàn)值戶均為萬元，家庭裝修現(xiàn)值戶均為萬元。房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。其中大、中、小城市該比例分別為、和。 統(tǒng)計表明目前我國有的人擁有第二套住房，但中房協(xié)負責人指出，實際上這個數(shù)字要達到。統(tǒng)計顯示，在當前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款比重下降，包括業(yè)主定金和預收款及發(fā)展商自籌資金在內(nèi)的民間資本比重已升至成的比例。北京供需節(jié)節(jié)上升房價緩緩降落 截至年月底，北京市商品房開復工面積達萬平方米，增長；竣工面積達萬平方米，增長，其中住宅萬平方米，增長。全市累計銷售各類商品房萬平方米，增長，比月份累計增速快。 在供需穩(wěn)步升高的形勢下，原先一直居高不下的北京房價也正悄然下降。從北京市統(tǒng)計局獲悉，年至月，北京商品房平均售價為每平方米元，比上年年底下降了元。目前北京平均房價低于深圳元，居全國第二位。專家分析，房價下降，與幾個大型中低價樓盤的發(fā)售關系密切。它們面積大、售價低，一開盤便引起熱烈認購，從而使全市商品住宅的平均售價有所降低。 廣州樓市高位運行別墅走勢凌厲 經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展不斷地為廣州房地產(chǎn)市場注入新的活力。年，廣州房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持“高位運行”：投資高速增長，新開工面積和竣工面積保持較高的增長率，成交量也不斷創(chuàng)出新高。據(jù)悉，截止年月底，廣州市住宅成交面積已達萬平方米，保守估計全年廣州市住宅成交面積將會首次超過萬平方米。 年由香港北移的消費群，為廣州別墅市場帶來了強勁的走勢。有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度，廣州共成交別墅套，成交面積達萬平方米，成交金額億元。業(yè)內(nèi)人士測算，去年廣州別墅全年的銷量面積會達到上年的兩倍以上。 深圳交易記錄刷新價格趨于理性 深圳年新增住宅供應量創(chuàng)歷史新高，成交量也首次突破了萬平方米大關。成交均價去年達到了每平方米元，比前年上漲了，逐步趨于理性，實際成交也以中低價住宅為主，反映出市場實際承受能力仍在每平方米元這一區(qū)間。福州土地拍賣興旺新區(qū)開發(fā)升溫 年福州市先后成功舉行場土地公開拍賣會和次土地掛牌交易，共成交地塊幅，其中公開拍賣幅，掛牌交易幅，總面積畝，總成交價億元。在出讓地塊幅數(shù)、總成交面積和總成交價上分別比去年同期有大幅度的提高。 福州市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫，今年初以來推出的金山、鼓山、鰲峰新區(qū)地塊，周邊環(huán)境優(yōu)越，配套設施齊全，地塊升值潛力大，吸引眾多發(fā)展商競相參與，有效地推動了新區(qū)開發(fā)建設的步伐。截至目前共成功拍賣和掛牌交易新區(qū)土地共計幅，面積畝，總成交價萬元。 福州市在經(jīng)營土地使用權招標拍賣掛牌出讓方面，在很短的時間內(nèi)形成了以壟斷土地一級市場機制為前導，以土地管理委員會為管理中樞，以土地發(fā)展中心為運作機制，以地產(chǎn)市場為交易平臺，以招標，拍賣、掛牌出讓交易為方式的經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的福州模式。經(jīng)營性土地使用權招標、拍賣納入制度化、規(guī)范化的運作軌道，經(jīng)營性土地價格顯著上升，今年拍賣的宗地數(shù)、拍賣的收入基本上占到了福建全省總量的“半壁江山”。?？阡N量首超百萬旅游房產(chǎn)熱銷 年前個月，?？谑猩唐贩拷灰琢窟_萬平方米，同比增長，銷售金額為億元。據(jù)悉，這是海口市商品房交易量首次突破百萬平方米。在此前的房地產(chǎn)供需大年，?？诘姆康禺a(chǎn)成交量也僅在萬平方米左右。 去年至月份，?？诜康禺a(chǎn)完成投資億元，同比增長。其中，住宅建設完成投資億元，同比增長，占房地產(chǎn)投資總額的。除國內(nèi)貸款外，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源已趨向多元化，前個月共利用外資萬元，自籌資金億元，發(fā)展商收到定金及預付款億多元。 越來越多的島外購房者看好?？诘娜司迎h(huán)境，靠近海邊的住宅尤其備受外地人的青睞。許多外地人把?？诋敵芍尾○B(yǎng)老、休閑度假的好地方，還有的把在海口買房當成一種投資。 商品房平均銷售價格也有較大幅度的增長，平均售價為每平方米元，比上年同期增長。在?？谛麻_發(fā)的房地產(chǎn)項目中，大部分發(fā)展商越來越注重小區(qū)環(huán)境的建設，他們充分考慮消費者的不同需求，開發(fā)出滿足不同層次消費者的戶型。去年前個月，新開工住宅面積達萬平方米，竣工的住宅面積達萬平方米，一些中高檔樓盤也受到了不少人的歡迎。二、2003年國內(nèi)市場總體分析（一） 2003年全國市場行情分析年我國通貨緊縮壓力將小于年，但物價將繼續(xù)呈現(xiàn)低水平運行的走勢。預計年居民消費價格將微漲，商品零售物價在之間波動，生產(chǎn)資料價格和工業(yè)品出廠價增長由負轉(zhuǎn)正，但最高增幅不會超過，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格繼續(xù)呈現(xiàn)正增長，預計增長左右，比年增幅有所提高。推動物價適度上漲的因素1、物價持續(xù)走低受到多方關注，年存在一定的上漲壓力。低物價和高增長的背離成為困惑我國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素，并再度成為宏觀調(diào)控的重要目標。最近召開的計劃工作會議將年居民消費價格指數(shù)預定為增長，也就是說年居民消費價格不僅要由負轉(zhuǎn)正，而且還要增長個百分點增幅高于年和年的水平。物價能否躍上新的臺階，實現(xiàn)預定增長目標對各級政府來說壓力很大。雖然我國以上的商品價格放開管理，由市場供求關系自主決定，但國家各級政府仍對決定人民生活的少部分物價有調(diào)控權。為實現(xiàn)預定目標，年各級政府有可能在權限允許范圍內(nèi)采取一定的干預措施，促使物價回升。2、工業(yè)生產(chǎn)加速增長有利于物價的回升。年以來，我國工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)快速增長。年月份規(guī)模以上工業(yè)增加值一直保持加速增長態(tài)勢，其增長速度由月份的持續(xù)上升到月份的，出現(xiàn)了近幾年少有的高速增長。年我國工業(yè)生產(chǎn)仍將保持較快增長。一是在國民經(jīng)濟快速增長、國債投資作用下，重工業(yè)生產(chǎn)將繼續(xù)快速增長，拉動整體工業(yè)的增長。二是工業(yè)經(jīng)濟效益有望進一步改善，促使企業(yè)生產(chǎn)積極性提高。年初企業(yè)實現(xiàn)利潤為負增長，月份規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤億元，同比增長，全年有望達到億元。三是外貿(mào)出口形勢良好，工業(yè)品出口交貨值大幅增長。年前個月，工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)出口交貨值億元，比同期增長，同比加快個百分點，出口對工業(yè)生產(chǎn)的貢獻不斷提高。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，對能源、原材料的需求增大，有助于生產(chǎn)資料價格率先迅速回升，工業(yè)品出廠價格也將相應回升，最終將推動居民消費價格的上升，令全社會物價水平提高。3、貨幣供應量和金融機構貸款量增加，有利于物價的回升。物價的下降是貨幣現(xiàn)象的最終表現(xiàn)。年前期物價較大幅度的下跌與企業(yè)普遍反映的實體經(jīng)濟貨幣供應偏緊有密切的聯(lián)系。而年下半年以來，我國的貨幣供應量增長速度加快、貨幣流動性持續(xù)穩(wěn)步上升，金融機構的貸款增加明顯。年前個月累計貸款億元，比年同期多增加億元。年下半年貨幣供應量和金融機構貸款的明顯增加，使實體經(jīng)濟的貨幣供給環(huán)境明顯改善，這種環(huán)境有利于物價逐步回升。年我國貨幣金融政策將進一步加大對經(jīng)濟發(fā)展的支持力度，金融環(huán)境趨于寬松，有利于物價的回升。4、年消費品零售額增長將明顯高于年，有利于物價的回升。年全年消費品零售額增長將接近。年消費品零售額延續(xù)年后期的走勢繼續(xù)快速增長，存在許多有利因素：一是年消費需求的低基數(shù)有利于年的高增長。消費應該是三大需求中最有增長空間的因素，是主導因素。二是居民消費結構升級、消費熱點十分突出，對年居民消費加快增長起著決定性的作用。三是年城鄉(xiāng)居民收入增長較快，年居民收入有望繼續(xù)增加，將從消費信心和消費能力上支持和保證居民消費需求的快速增長。年及今后一段時期物價繼續(xù)保持低位的內(nèi)在必然性 目前我國物價水平并沒有隨經(jīng)濟增長的加快而有所回升，這一方面受到我國經(jīng)濟發(fā)展中深層次矛盾的影響，但更重要的是隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入新階段，隨著生產(chǎn)技術水平的提高，隨著中國經(jīng)濟越來越多地融入到世界經(jīng)濟大環(huán)境中，目前的低物價水平已成為經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然表現(xiàn)。1、能源、原材料由供不應求的“瓶頸 ”約束轉(zhuǎn)變?yōu)楣湓＃种屏斯I(yè)品價格上漲的源頭。由于能源、原材料等基礎工業(yè)不夠發(fā)達，因此成為整個年代和年代初期制約我國經(jīng)濟增長的主要瓶頸之一。那時我國能源、原材料產(chǎn)品的增長速度一直低于經(jīng)濟增長，發(fā)電量、鋼材和一些有色金屬等原材料極為短缺，成為人們倒買倒賣的對象。能源、原材料產(chǎn)品短缺直接造成了價格的輪番上漲，進而帶動了工業(yè)品價格的上漲。年代中期以后，隨著我國基礎工業(yè)進入日趨發(fā)達和成熟時期，原煤、原油開采技術提高，發(fā)電量和鋼產(chǎn)量穩(wěn)步增長，目前我國能源、原材料工業(yè)生產(chǎn)要快于經(jīng)濟增長。此外，隨著我國外匯儲備增加，稀缺的能源、原材料可以通過進口解決，所以能源、原材料的“瓶頸”約束完全不存在。近幾年我國生產(chǎn)資料價格一直是負增長，年月生產(chǎn)資料價格下降。物價上漲的源頭被抑制住，零售物價和居民消費物價上漲的空間就很小。2、產(chǎn)品結構調(diào)整和技術進步導致技術含量高的消費品價格大幅度下降，影響到物價總水平的下降。年代中期以后，居民消費增速減緩，為擴大和保持自己產(chǎn)品的市場占有率，行業(yè)間自發(fā)開展對年代末期和年代初期各地盲目引進和上馬家電產(chǎn)品生產(chǎn)線的重復建設、產(chǎn)品積壓進行整合、壓縮和優(yōu)勝劣汰，先后出現(xiàn)了“彩電大戰(zhàn)”、“空調(diào)大戰(zhàn)”和“汽車大戰(zhàn)”。為了在競爭中獲勝，一些企業(yè)通過提高技術構成降低成本、壓縮支出降低價格，另一些企業(yè)則人為將價格降到成本以下爭取市場分額。惡性價格競爭導致家電耐用消費品價格的持續(xù)急劇下降。與此同時，我國工業(yè)生產(chǎn)技術水平不斷提高，由高價引進國外生產(chǎn)線變?yōu)樽孕虚_發(fā)研制，成本驟然降低，各種耐用消費品的價格下降也非?？?。3、年代末期和年代前期的高通貨膨脹，使我國的物價背離國際價格的平均水平，近期物價下降是向國際價格的合理復歸。 改革開放以來，我國經(jīng)歷了兩次物價上漲高峰，其中年、年物價的漲幅接近。正是由于這兩次物價上漲高峰，導致我國物價總水平明顯高于國際的平均水平。有關部門的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，年我國進口的主要商品價格比國內(nèi)同類產(chǎn)品低左右而我國主要工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品價格又高于國際市場價格左右。由于發(fā)達國家重視宏觀調(diào)控與反周期措施的改進，自上世紀年代以來，通貨膨脹率大幅度下降，年代后期，我國進一步擴大對外開放、加速與國際市場接軌，國內(nèi)的市場價格開始向國際市場價格復歸，特別是年我國加入以后，國內(nèi)外市場價格進一步接軌，國際市場行情低迷狀況比以前更快地傳遞到國內(nèi)市場上來，抑制了國內(nèi)市場價格的回升?？梢哉f，近兩年物價的下降在一定程度上是前些年物價上漲過快的合理復歸。4、第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)有漲價的需要，但受到本身發(fā)展速度減慢、居民收入減少、承受力減弱等因素的制約，漲價幅度有限。隨著人們溫飽問題得以解決，居民對第三產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的需求大幅增長，我國第三產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)發(fā)展落后且定價較低，不適應世界經(jīng)濟發(fā)展的潮流，因而在發(fā)展前景和價格定位上有較大的開拓空間。但由于多種原因，近年來我國第三產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)發(fā)展并不快，而且由于下崗職工增加、居民對漲價承受力減弱，因而第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)價格雖有所提高，但上漲幅度也比較有限，不能改變整體物價下降的趨勢。年以來我國類商品零售價格指數(shù)中，有項處于連年下降狀態(tài)，而書報雜志、燃料、中西藥品三項價格始終處于上升狀態(tài)，充分表明第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)有漲價的需要，但受到外界因素的制約漲價幅度大打折扣，這也是目前引發(fā)物價低迷的重要因素。（二）2003年全國房地產(chǎn)市場走勢分析在已經(jīng)過去的2002年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。但是，在保持高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些引人注意的問題。商品房空置率上升，部分地區(qū)及某些產(chǎn)品開發(fā)投資過熱，產(chǎn)品供給與需求不能完全平衡，市場結構性矛盾突出。國家經(jīng)貿(mào)委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2002年全國房地產(chǎn)完成投資近6000多億元，比上一年度增長30，全年平均增長幅度達到30，明顯高于同期全國固定資產(chǎn)投資增長率，這表明開發(fā)商及社會各界對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢全面看好，因此紛紛加大了投資規(guī)模，這種態(tài)勢還將會在2003年持續(xù)下去。另外，根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達到22平方米，戶均達到70平方米，目前距離這一目標還有差距，住宅需求旺盛，住宅建設仍然是2003年投資的重點和熱點。同時，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)的回報比較高，吸引了資本市場的參與，有越來越多的上市公司加入到了房地產(chǎn)開發(fā)的大軍中或開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)務在未來幾年會越來越明顯，這也會對2003年房地產(chǎn)投資增長產(chǎn)生重要的積極影響。不過，隨著市場的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一些影響投資增長的風險問題，主要表現(xiàn)在一些商品房銷售難度增加，供需矛盾凸現(xiàn)，空置房面積迅速擴大，已經(jīng)大大超過國際警戒線。商品房的銷售增長率和銷售價格增長率都低于投資開發(fā)增長率，部分地區(qū)市場過熱，銀行調(diào)高了貸款風險系數(shù)，這樣，開發(fā)商對市場的投資會變得更加謹慎和理性起來，會逐漸調(diào)整自己的投資。因此，2003年房地產(chǎn)投資在前幾年大幅增長的基礎上會有所回落。 由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房產(chǎn)品回報率高，從1998年底開始連續(xù)4年出現(xiàn)的第二輪房地產(chǎn)熱以來，大部分投資者和開發(fā)商都把自己要開發(fā)的產(chǎn)品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和別墅上，而針對廣大中低收入階層且市場需求巨大的經(jīng)濟房開發(fā)少之又少，產(chǎn)品結構矛盾和市場供需矛盾突出，當前中國房地產(chǎn)業(yè)總量不足、結構失衡而導致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高檔住宅。對于2003年房地產(chǎn)市場的價格走勢問題，由于中國加入WTO和“申博”成功，不少開發(fā)商態(tài)度樂觀。認為市場價格不會降，樓市還有待于大力開發(fā)。只要建出高品質(zhì)的房子，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，就能賣出好的價格。有專家提出警告，今年有些地區(qū)已經(jīng)因為過去房價和空置率過高而回落房價。三、區(qū)域市場總體分析（一）2002年全省經(jīng)濟運行情況描述1、全省經(jīng)濟運行呈現(xiàn)以下十大“亮點”亮點之一：GDP總量突破1萬億元大關，年增量超過1千億元亮點之二：國有投資和民間投資雙輪驅(qū)動，全社會投資突破3800億元亮點之三：消費品市場穩(wěn)中有升，零售總額超過3200億元亮點之四：外需增勢強勁，進出口總額超690億美元亮點之五：國際資本流入加快，外商直接投資將突破100億美元亮點之六：產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例轉(zhuǎn)變?yōu)?0.652.137.3亮點之七：城鎮(zhèn)建設進程加快，城市化水平達44.7%亮點之八：經(jīng)濟運行效益和質(zhì)量提高，工業(yè)利潤突破500億元亮點之九：財政收入1400億元，財政收入占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重提高1.7個百分點亮點之十：城鄉(xiāng)居民收入增長加快，均量分別突破8000元和接近4000元2、影響全省經(jīng)濟運行的主要問題問題之一：就業(yè)和再就業(yè)的壓力仍然較大問題之二：居民收入差距擴大影響消費增加主要表現(xiàn)在：一是城鄉(xiāng)居民收入差距呈逐步擴大之勢。1990年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)民人均純收入之比為1.66:1，2001年擴大到1.95:1，2002年增至2.05:1。二是城鄉(xiāng)居民內(nèi)部收入差距擴大。城鎮(zhèn)中有60%左右的居民家庭的收入在全省平均收入線以下，10%的高收入戶收入比10%的低收入戶收入高10倍以上。全省農(nóng)村中約有60%的農(nóng)戶的收入低于全省平均水平，10%的高收入戶和10%的低收入戶之間的收入差距約在8倍左右。三是面對住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等各項制度改革，大多數(shù)居民的收支心理預期不穩(wěn)。尤其是城鄉(xiāng)弱勢群體，對未來的支出預期仍然較高，增加消費的底氣不足，儲蓄仍是主要選擇，相應抑制了即期消費。自2001年10月末全省城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破5000億元大關后，到2002年9月末又超過6000億元，11月末達6170億元，短短一年的時間內(nèi)就增加1000多億元，相當于2001年全省國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/10強。問題之三：物價總水平持續(xù)處于負增長2002年全省居民消費價格同比下降0.8%，回落1.6個百分點。至此，全省居民消費價格當月同比指數(shù)已連續(xù)十四個月呈現(xiàn)負增長。全省工業(yè)品出廠價格自2001年4月份起當月漲幅出現(xiàn)負增長，2002年全年下跌2.5%，也已連續(xù)二十一個月呈現(xiàn)負增長。物價的低位運行，是生產(chǎn)能力過剩、供求矛盾尖銳的必然反映。據(jù)國家經(jīng)貿(mào)委的調(diào)查，2002年下半年，在全國600種主要商品中，供求基本平衡的商品有72種，供過于求的商品528種，沒有供不應求的商品。另外，根據(jù)我國承諾，2002年我國關稅總水平降至12%，隨著關稅的下調(diào)，刺激了相關產(chǎn)品的進口數(shù)量，從而對國內(nèi)市場商品價格產(chǎn)生很大的沖擊，導致物價的進一步下降。物價低位運行對經(jīng)濟活動既有積極的影響，但同時也產(chǎn)生了不利影響。不利的方面主要是，物價降低將導致企業(yè)微利或虧損，企業(yè)惜投，銀行惜貸，社會就業(yè)機會減少；物價持續(xù)低位使居民產(chǎn)生買漲不買落的心理，持幣待購現(xiàn)象嚴重，造成百姓惜購，進而影響投資者和消費者信心。問題之四：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡性依然突出經(jīng)過多年的努力，全省實施區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略已取得明顯成效，但受各種原因的影響，蘇南、蘇中和蘇北經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性仍較突出。2002年全省經(jīng)濟景氣回升主要由蘇南帶動，經(jīng)濟增量主要靠蘇南貢獻。從經(jīng)濟增長速度看，前11個月規(guī)模以上工業(yè)增加值蘇南五市占全省總量近七成，同比增長16%，對全省工業(yè)增長的貢獻率高達73%，拉動全省工業(yè)增長11.2個百分點；蘇中三市增長13.0%，蘇北增長15.3%，對全省工業(yè)增長的貢獻率分別為13.7%、13.3%。出口方面，蘇南出口總額占全省的比重為86.7%，同比增長32.3%；而蘇中、蘇北分別占全省的9.7%和3.6%，增長14.3%和14.6%。外商直接投資，蘇南為80.9億美元，占全省的份額達88.5%，蘇中、蘇北分別僅占6.3%和5.2%。國有及其他單位投資，蘇南同比增長40.3%，蘇中、蘇北分別增長26.5%和22.4%。社會消費品零售總額，蘇南增長13.6%，蘇中、蘇北分別增長9.8%和10.7%。地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展增長存在的較大差異，不利于資源的有效配置和全省綜合實力的提高。問題之五：微觀經(jīng)濟運行還存在一些潛在問題主要表現(xiàn)在：一是國有企業(yè)效益相對較差。到去年11月末，全省規(guī)模以上國有控股工業(yè)企業(yè)虧損面為36.1，高于上年末的32.5，其中純國有企業(yè)的虧損面達38.6%。尤其是750家國有控股大中型企業(yè)中，虧損企業(yè)有246家，比前年同期增長10.8%。國有控股企業(yè)實現(xiàn)利潤增長26.1%，其中純國有企業(yè)增長15.4%、國控大中型企業(yè)增長24.1%，均低于全省工業(yè)34.6%的增幅。二是加工型外資企業(yè)在全省經(jīng)濟的比重較大，對全省經(jīng)濟增長的影響程度加深，受全球經(jīng)濟政治影響的波動程度也加大。在規(guī)模以上工業(yè)中，外資企業(yè)實現(xiàn)的工業(yè)增加值近占30%；在出口總額中，外商投資企業(yè)提供的份額達60%以上。一旦國際國內(nèi)環(huán)境出現(xiàn)變化，外資企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的波動將對全省經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生較大影響。三是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營存在隱患。房地產(chǎn)業(yè)投資的快速增長，雖然有利于促進經(jīng)濟增長，但目前房價明顯上揚及一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)靠貸款高負債經(jīng)營的狀況令人擔憂。據(jù)對183家房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，2002年自有資金占18.6，雖然比前年有所增加，但國內(nèi)貸款及購房定金及預收款仍占到資金總量的60.3，這些企業(yè)全年的平均資產(chǎn)負債率達85.7，營業(yè)收入利潤率、成本利潤率均比前年下降。3、2003年全省經(jīng)濟走勢分析綜合各方面的情況分析，可以看出只要國際經(jīng)濟形勢保持穩(wěn)定，按照中央的政策把各項工作措施落到實處，2003年全省經(jīng)濟仍將保持良好的發(fā)展態(tài)勢，以平穩(wěn)增長為主旋律，預計國內(nèi)生產(chǎn)總值增速保持在1011%之間。從供給角度看，工業(yè)生產(chǎn)受內(nèi)需擴大和企業(yè)改革深化的積極影響，速度和效益還會維持在一定的水平上，但在市場總體上供大于求、低物價的情況下，速度不可能很快；農(nóng)業(yè)增長比較平穩(wěn)；第三產(chǎn)業(yè)有較大的增長空間，在有效的政策導向下繼續(xù)加快增長。從需求的角度分析，固定資產(chǎn)投資由于基數(shù)較高、基本建設和房地產(chǎn)投資可能回落的影響，增速將較難維持今年的高位態(tài)勢；消費將保持平穩(wěn)增長；出口增速可能會有所放緩。從經(jīng)濟周期的角度分析，可以作出全省經(jīng)濟增長已進入新一輪周期的基本判斷（該輪周期在2000年、2001年已初顯端倪，經(jīng)濟增長率分別為10.6%和10.2%），并且主要表現(xiàn)為以下特征：一是經(jīng)濟增長的平均位勢較高，將在較高平臺（10%以上）上運行；二是在體制變革和經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)換的強力影響下，新周期的規(guī)則性、穩(wěn)定性進一步提高，不會出現(xiàn)過去“緩升驟降”或“急升緩降”的局面，而將呈現(xiàn)出 “緩升緩降”的新態(tài)勢；三是周期時間拉長。判斷的主要理由是：黨的十六大提出的全面建設小康社會的奮斗目標，將極大地激發(fā)全省人民為富民強省、在全面建設小康社會基礎上率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化而努力工作的熱情。具有比較雄厚的物質(zhì)技術基礎，全省經(jīng)濟總量已突破1萬億元大關，年末金融機構存款超過1萬億元，加上大量引進的國外先進技術設備，基礎設施狀況大大改善，為全省經(jīng)濟步入快速發(fā)展軌道提供了先決條件。具有廣闊的經(jīng)濟增長空間，全省工業(yè)化水平雖然較高，但工業(yè)化的歷史任務遠未完成，投資和消費需求潛力巨大。城市化進程加快推進，產(chǎn)業(yè)結構快速提升，信息技術等一些高增長行業(yè)將引領全省經(jīng)濟較快穩(wěn)定增長。長江三角洲地區(qū)正成為外商投資和項目轉(zhuǎn)移的集中地，這對于開放度較高的江蘇來說是一個難得的歷史性機遇。民間投資正在被迅速激活。居民消費結構正在醞釀升級，商品房、汽車等消費熱點較快增長。市場配置資源的基礎性作用逐步增強。江蘇是在全國較早實行市場取向改革的省份。股份制、“三資”和私營個體等非公有制經(jīng)濟加快發(fā)展。私營企業(yè)總數(shù)已位居全國第一。加入WTO后，按照世貿(mào)組織規(guī)則和我國政府承諾，江蘇積極轉(zhuǎn)變政府職能，深化行政審批制度改革，進一步整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，加強社會信用體系建設，政府與企業(yè)、市場和社會的關系出現(xiàn)積極變化，從而為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好的制度與政策環(huán)境。入世積極效應將得到更有效的釋放。隨著中國經(jīng)濟融入世界經(jīng)濟步伐的加快，出口和外商直接投資力度仍然較強，加之全省協(xié)議利用外資增勢強勁，為今后開放型經(jīng)濟的較快增長打下了一個良好基礎。（二）揚州印象中國歷史文化名城揚州，地處江蘇中部，長江下游北岸，江淮平原南端。揚州城區(qū)至今已有2400多年的建城史?，F(xiàn)轄廣陵、維揚區(qū)、邗江3個區(qū)，江都、高郵、儀征3個市和寶應縣。全市共有97個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，9個街道辦事處。全市總面積6653.81平方公里，市區(qū)總面積988.81平方公里，全市總?cè)丝?57.19萬，其中市區(qū)人口115.13萬人?，F(xiàn)轄區(qū)域在東經(jīng)119度01分（儀征市移居、青山一線）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（寶應縣西安豐、涇河一線）之間。南部瀕臨長江，北與淮安、鹽城接攘，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西與天長（安徽?。?、南京、淮安交界。境內(nèi)有長江岸線80.5公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運河縱穿腹地，全長143.3公里，由北向南溝通白馬、寶應、高郵、邵伯4湖，匯入長江。揚州市城區(qū)位于長江與京杭運河交匯處，東經(jīng)119度26分、北緯32度24分。揚州屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，年均氣溫15，年降水量1030毫米，年日照時間2140小時，全年無霜期222天。90%以上是平原。境內(nèi)長江岸線80多公里，水深江闊，岸線穩(wěn)定；揚州為蘇北門戶，市場興旺、流通業(yè)發(fā)達，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。石油、天然氣、氦氣、石英砂、陶土、礦泉水等礦產(chǎn)資源儲量較為豐富。江蘇油田總部設在揚州，石油年平均開采量120萬噸。 揚州市水陸交通基礎實施優(yōu)良，運輸便捷。南京到揚州汽車只需1個多小時，上海到揚州只需2個多小時，北京至揚州只需要8個多小時?，F(xiàn)有萬噸級碼頭泊位9個，可停靠5萬噸級船舶。目前在揚州港開展國際集裝箱運輸業(yè)務的船務公司近30家，如中遠、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等國內(nèi)外著名船務公司，這些公司的駁船每周有近30個航次?？繐P州港，根據(jù)客戶的不同需要，定時、定點地把出口集裝箱送達世界五大洲各地。同時揚州港又是長江中上游和蘇北、魯南、皖東等地區(qū)貨物的重要中轉(zhuǎn)口岸，年完成貨物吞吐量700萬噸左右。揚州宜港岸線47公里，已開發(fā)利用17公里。 公路：京滬和寧通高速公路連接全市，構成我市一橫一縱T型高速公路骨架。長江北岸正在造防洪、運輸雙功能的沿江高等級公路，將三港（南通港、揚州港和南京港）三橋（江陰大橋、潤揚大橋和南京大橋）和三市（南通市、揚州市和南京市）連成一片。正在開工建設的揚州西北繞城高速公路，全長34.96公里，東與京滬高速公路淮江段相連，與正在施工的潤揚大橋相接，將于2004年12月底完成全部工程，與潤揚長江公路大橋同步建成通車。揚州既是風景秀麗的風景城，又是人文薈萃的文化城、歷史悠久的博物城。這里有中國最古老的運河，漢隋帝王的陵墓，唐宋古城遺址，明清私家園林，眾多的人文景觀，秀麗的自然風光，豐富的旅游資源，多少年來吸引了大量的中外游客。1998年，揚州榮膺首批中國優(yōu)秀旅游城市稱號。中國最著名的湖上園林瘦西湖和千年古剎大明寺是中國4A級風景區(qū)（點）：何園、個園、唐城遺址、高郵盂城驛、普哈丁墓、龍虬莊古人類遺址為全國重點文物保護單位；著名的瘦西湖乾隆水上游覽線是國家旅游局向海內(nèi)外推出的國家級旅游線；揚州的穆斯林旅游產(chǎn)品正日漸成為我國穆斯林旅游線的重要組成部分。多年來，揚州市利用名城優(yōu)勢和景觀特色，在“古、文、水、綠、秀”上做文章，成功地開發(fā)了一大批旅游“新品、名品、精品”，并進一步開發(fā)和完善了瘦西湖乾隆水上游覽線、高郵湖漁家樂休閑游、儀征生態(tài)旅游等民俗觀光系列產(chǎn)品，此外，汪氏小苑、漢廣陵王墓博物館二號墓、高旻寺、普哈丁墓園、市區(qū)古運河風光帶、隋煬帝陵、玉器廠工藝美術景區(qū)、西郊森林公園、儀征登月湖旅游度假區(qū)、江都龍川廣場等一批旅游新景點也正式對外開放。2002年，揚州旅游業(yè)繼續(xù)保持了較快的發(fā)展。接待境外旅游者10.08萬人次，同比增長17.96%；創(chuàng)匯4001萬美元，同比增長1.69%。接待國內(nèi)旅游者552萬人次，同比增長10.18%;國內(nèi)旅游收入40.69億元，同比增長9.21%。旅游總收入44.01億元,同比增加8.59%。旅游增加值13.50億元,同比增長20.32%。目前，全市擁有星級涉外飯店36家，各類旅行社50家。（三）2002揚州市經(jīng)濟運行情況分析工業(yè)經(jīng)濟穩(wěn)定增長。1-12月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值673.44億元，同比增長13.6；完成增加值180.01億元，同比增長11.2，比前年同期提高5.8個百分點比全省平均水平低4.5個百分點。1-12月全市工業(yè)產(chǎn)銷率累計達97.1，比前年同期提高0.92上百分點。固定資產(chǎn)投資快速增長。 1-12月全市完成全社會固定資產(chǎn)投資額180.22億元，同比增長25.1。其中：基本建設完成投資63.86億元，同比增長52.6；更新改造完成投資20.41億元，同比下降31；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資26.19億元，同比增長45.6。消費品市場穩(wěn)中趨活。1-12月全市實現(xiàn)社會消費品零售額128.7億元，同比增長10.9；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額21.2億元，同比增長13.2。利用外資持續(xù)增長。1-12月全市新批利用外資金額50960萬美元，分別比前年同期增長47.6和1.7倍。外商實際投資25580萬美元，增長2.17倍。財政收增加較快。1-12月全市實現(xiàn)財政總收55.61億元，同比增長36.6。增幅高于省轄市平均增幅2.4個百分點。其中地方財政收30.04億元，同比增長55%.四、揚州市房地產(chǎn)市場總體情況分析（一）2002揚州市房地產(chǎn)市場回顧1、市府發(fā)布重大利好 刺激樓市持續(xù)升溫為了繼續(xù)搞活房地產(chǎn)市場，2002年市政府適時地發(fā)布了關于進一步搞活市區(qū)房地產(chǎn)市場的意見，給蓬勃發(fā)展中的樓市又添了一把干柴。2、“土地革命”風起云涌 外地“諸侯”搶攤揚城 土地批租方式的改變，是2002年中最搶人眼球的變化，業(yè)界稱之為“土地革命”。以往，國有土地使用權主要采取“協(xié)議出讓”，政府官員在其中起的作用舉足輕重。這種容易誘發(fā)公務員“尋租”行為的出讓方式，現(xiàn)在被正式“叫停”，取而代之的是公開、公平的拍賣。 “土地革命”引發(fā)房地產(chǎn)市場的躁動。開發(fā)商能不能獲得好的項目，要靠資金實力。長遠來看，它將提高房地產(chǎn)業(yè)的準入門檻?！俺壓侥浮痹诜康禺a(chǎn)業(yè)的積極運作，降低企業(yè)的機會成本，有利于樓市品質(zhì)的提高。 2002年在揚州落戶的外地房地產(chǎn)商有十來家，東甌、新港、萊茵達、虹源他們或是成立獨資公司，或是和本地公司聯(lián)營。搶灘揚城的開發(fā)商，動輒甩出上億元的資金，有的背靠上市公司，實力雄厚，令在揚州樓市中劃小舢板討生活的小開發(fā)望而生畏。3、文昌苑開工起高潮，廉租房銷售有新規(guī) 2002年，揚州市繼翠崗、連運、新民等經(jīng)濟適用房大量投放市場之后，又在城東建設康居工程文昌苑。小區(qū)占地面積近40公頃，建筑面積40萬平方米，可容納居民1萬多人，計劃兩年內(nèi)完成建設。 在大力建設經(jīng)濟適用房的同時，為了堵塞銷售環(huán)節(jié)上的漏洞，市府對購房對象作出了新的規(guī)定。今后，經(jīng)濟適用房將主要出售給揚州的無房戶、人均居住面積不足8平方米的居民家庭、政府重點工程的拆遷戶以及實施危房改造項目異地安置的居民家庭。 購房面積也有了約束，購買經(jīng)濟適用房的面積基數(shù)是75平方，超出部分按商品房價格計算。凡已經(jīng)享受過經(jīng)濟房優(yōu)惠的居民，不得再購買經(jīng)濟適用房。4、房展會異彩紛呈 購房人眼花繚亂 在春秋兩次房交會上花花綠綠的樓書廣告、千姿百態(tài)的企業(yè)文化、別出心裁的看房熱線，把房交會會場搞得熱火朝天。短短的三天時間內(nèi)，成交額與往年比較有了成倍的增長。特別是二手房中介市場在整個成交額中，已經(jīng)占有半壁江山。5、旺盛需求刺激 “房價” 漲聲一片回眸2002年，旺盛的住房需求, 使得房價一路凱歌，不少開發(fā)商喜形于色，銷售業(yè)績驕人。有人說，房價的上漲完全是由旺盛需求造成的，不存在所謂“泡沫”，政策拉動、城市改造等多種因素的刺激，是房地產(chǎn)市場空前火爆的內(nèi)在原因，因此，大可不必有“狼來了”的憂慮。但是，不乏有人告誡，好日子不可能永久維持。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，已經(jīng)使樓市“泡沫”浮起，泰來否極，牛熊交替登場，畢竟是市場經(jīng)濟的內(nèi)在規(guī)律。就不知，這樣的勸告在“大牛市”中有多少人能聽得進去。6、拆遷條例新鮮出爐 貨幣安置塵埃落定 在眾目關注下，揚州市新版的揚州市市區(qū)房屋拆遷安置條例新鮮出爐，給拆遷工作注入了全新的內(nèi)涵。 其要點是，明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償?shù)脑瓌t是對房屋所有人進行補償，兼顧對房屋使用人的安置；補償?shù)臉藴士紤]了房屋的建筑面積、區(qū)位、用途等多種因素，通過房地產(chǎn)評估確定。補償?shù)姆绞綖樨泿虐仓煤拓泿虐仓媒痤~同等的房屋產(chǎn)權調(diào)換。7、宋城名都獨辟蹊徑 旅游物業(yè)笑傲江湖 把房地產(chǎn)開發(fā)和旅游事業(yè)結合在一起，是條新思路，能否取得成功，取決于智慧和膽識?！八纬敲肌豹毐脔鑿?，經(jīng)過策劃者的大膽創(chuàng)新，獲得了極大成功。 這是一處位于老城區(qū)的旅游物業(yè)，和宋城遺址相互依賴，景中游、游中景，打造賞心悅目的購物好去處。整個項目和城市空間的拓展、城市配套的更新緊密相連。以熱點旅游為依托，充分考慮旅游購物的特點和規(guī)律。8、舊城改造虛晃一槍 教場拆遷裹足不前 從總體上看，2002年舊城改造的步伐不快，諸多不確定的因素制約著老城區(qū)改造的進程。 城區(qū)的總體規(guī)劃修編（綱要）已經(jīng)上報，上級審批尚未完成，大政方針確定較遲，使決策者不敢貿(mào)然行動。此外，揚州畢竟是歷史文化名城，舊城內(nèi)有許多彌足珍貴的歷史遺存，如何妥善改造，面臨兩難選擇。 原本設想在年內(nèi)動手的教場改造，沒能按計劃實施，使那里急切盼望拆遷的市民空歡喜了一場。據(jù)悉，教場的地塊改造，再次列入2003年的計劃。9、宏觀調(diào)控出奇招 年終土地大拍賣 去年尾，有14宗國有土地掛牌，公開拍賣?？偯娣e為1,322,874平方米，折合將近二千畝。所有對外招商的土地，都遠離老城區(qū)，會對市場有多大的沖擊，誰也猜不透。初略估算，若平均成交價以50萬元/畝計，出讓土地的總價達10個億。 土地是開發(fā)商的命根，揚城土地大出貨，引來了國內(nèi)眾多的地產(chǎn)“大鱷”。如何吃準土地的價格，頗傷腦筋。西區(qū)的繁榮普遍看好，土地價格容易上得去；而其它方位上的地塊，目前因尚未成氣候，能不能拿全憑商家的精明。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，揚州的發(fā)展箭在弦上，長江三角洲將形成以上海為核心的大都會，揚州必定會在這一輪發(fā)展中重振雄風。揚州具備大擴容的潛在可能和現(xiàn)實要求，大交通格局的形成，為這種發(fā)展奠定了基礎。未雨綢繆，果斷拉開城市的骨架，為城市拓展埋下伏筆，無疑是高明之舉。從這次供地的謀略推測，超常規(guī)做好城市的“謀篇”布局，這正是決策者的遠見卓識。 從消費者角度出發(fā)，新住宅大量投放市場，必然形成競爭態(tài)勢，高企的房價有可能回落，這對于消費者而言，未嘗不是件好事。 不失時機，趨利避害，是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的關鍵，通過土地供應的大擴容，我們將可看到了“大揚州”的雛形。10、來鶴臺一飛沖天，努力打造西區(qū)CBD揚州去年被臺灣有關方面評為極力推薦投資的城市之一，揚州理想的投資環(huán)境，吸引外商紛至沓來。西區(qū)的潛在優(yōu)勢，使投資人看中了這方熱土，大級別的公共設施落戶西區(qū)，更使“站場板塊”人氣陡升。位于邗江路與文昌西路交會處的來鶴臺廣場，就是在這樣的大背景下誕生的。這是由外方投資3000萬美圓合作開發(fā)的項目，整個工程占地112畝，其中廣場面積60畝，手筆之大，可見一斑。西區(qū)的中心商務區(qū)正在醞釀之中，來鶴臺的出現(xiàn)給CBD的形成增添了濃筆重彩。來鶴臺集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、金融等功能于一體，綜合性經(jīng)營模式與完美的環(huán)境配套相得益彰，給揚州的商業(yè)經(jīng)營吹來了清新之風。（二）揚州市房地產(chǎn)市場總體分析1、2002揚州市投資總體規(guī)模2002年是揚州市房地產(chǎn)業(yè)快速增長的一年，出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。2002年總投資約26億元，開發(fā)面積達1750萬，總銷售量約80萬，均比2001年增長逾30%。2002年揚州住宅市場價格也較2001年有較大提升，從2001年總體1600元/左右到現(xiàn)在總體約2000元/，提升了約25%。市區(qū)全年房產(chǎn)交易額億元，比前年億超出整整億元。去年市區(qū)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓筆。其中，住宅房筆，同比增；非住宅房筆，同比增長。非住宅房交易量激增，說明揚州工商業(yè)興旺，商業(yè)用房成為投資熱點。近半數(shù)的市民選擇貸款購房，也說明市民消費觀念發(fā)生較大變化。市民賣舊房買新房，住房交易市場已良性循環(huán)。 2、揚州市商品住宅市場板塊劃分及特征（1）板塊劃分揚州市住宅市場主要可分為3個板塊：老城區(qū)（以文昌閣為中心的護城河以內(nèi)區(qū)域）、東區(qū)（狹義：護城河以東，運河以西區(qū)域）、西區(qū)（原邗江縣，現(xiàn)在的邗江區(qū)）（2）板塊特征A、老城區(qū)老城區(qū)住宅供應量十分有限。揚州對老城區(qū)的規(guī)劃至今尚無定論，一直在維持原貌及建設現(xiàn)代文明兩個方向之間討論，導致老城區(qū)的改造裹足不前。B、 東 區(qū)東區(qū)的開發(fā)規(guī)模不大，約占總體開發(fā)量的15%，總體品質(zhì)不高。提起東區(qū)，揚州市民聯(lián)想到的是窮、臟、亂、差，但隨著城市改造步伐的加快，交通狀況有顯著改善，東區(qū)在市民心目中的形象有所提升。即使如此，東區(qū)有眾多因素制約著東區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，主要是運河、廖家溝的交通屏障影響，導致市民對東區(qū)的發(fā)展趨勢不是看好。到目前為止，大部分購房者均不愿涉足東區(qū)，現(xiàn)在東區(qū)的購房者也主要是考慮價格低的因素。C、西 區(qū)目前揚州房地產(chǎn)的最熱點，集中了80%左右的開發(fā)量。隨著市政府“西進”步伐，西區(qū)不斷升溫，市民一致看好西區(qū)的發(fā)展?；疖囌?、潤揚大橋等重點工程的建設更讓市民感受到西區(qū)美麗前景近在眼前 城北受瘦西湖風景區(qū)的保護政策的制約，住宅開發(fā)量十分有限；城南則被辟為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)；西區(qū)一飛沖天；東區(qū)蓄勢待發(fā)；老城區(qū)有限供給。3、揚州市住宅市場物業(yè)類型及特征（1）公 寓a、 規(guī)劃設計總體水平不高b、主力戶型在120左右，三房二廳c、 物業(yè)管理僅限于安全及衛(wèi)生d、社區(qū)環(huán)境建設水平不高，大部分為樓間綠化帶e、 建筑立面設計粗糙（2）別 墅a、 缺山少水b、建筑密度大c、 軟硬件配套標準不高d、規(guī)劃缺乏特色當然隨著時間的發(fā)展，揚州已出現(xiàn)了較高標準的別墅項目，如海德公園。另外，揚州有個現(xiàn)象值得一提：拆遷戶還別墅在西區(qū)較為盛行，用來還遷的“別墅”群均為緊靠在一起的獨立建筑，每家擁有獨門獨院，基本沒有綠化，這種建筑不僅對城市發(fā)展造成影響，也會對別墅