商業(yè)營(yíng)銷計(jì)劃書策略 ,方案,策劃書（4200字）.doc

商業(yè)營(yíng)銷計(jì)劃書策略 ,方案,策劃書（4200字）書營(yíng)銷計(jì)劃書一、計(jì)劃概要1、年度銷售目標(biāo)600萬元；2、經(jīng)銷商網(wǎng)點(diǎn)50個(gè)；3、公司在自控產(chǎn)品市場(chǎng)有一定知名度；二、營(yíng)銷狀況空調(diào)自控產(chǎn)品屬于中央空調(diào)等行業(yè)配套產(chǎn)品，受上游產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)牽制，但需求總量還是比較可觀。隨著城市建設(shè)和人民生活水平的不斷提高以及產(chǎn)品更新?lián)Q代時(shí)期的到來帶動(dòng)了市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)幅度，從而帶動(dòng)了整體市場(chǎng)容量的擴(kuò)張。湖 南地處中國(guó)的中部，空調(diào)自控產(chǎn)品需求量比較大：1、夏秋炎熱，春冬寒冷；2、近兩年湖南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，特別是中高檔商居樓、別墅群的興建；3、湖南納 入西部開發(fā)、將增加各種基礎(chǔ)工程的建設(shè)；4、長(zhǎng)株潭的融城；5、郴州、岳陽、常德等大量興建工業(yè)園和開發(fā)區(qū)；6、人們對(duì)自身生活要求的提高；綜上所述，空 調(diào)自控產(chǎn)品特別是高檔空調(diào)自控產(chǎn)品在湖南的發(fā)展?jié)摿艽蟆I(yíng)銷方式總體來說，空調(diào)自控產(chǎn)品銷售的方式不外三種：工程招標(biāo)、房產(chǎn)團(tuán)購和私人項(xiàng)目。工程招標(biāo)渠道占據(jù)的份額很大，但是房產(chǎn)團(tuán)購和私人項(xiàng)目?jī)煞N渠道發(fā)展迅速，已經(jīng)呈現(xiàn)出多元發(fā)展局面。從 各企業(yè)的銷售渠道來看，大部分公司采用辦事處加經(jīng)銷商的模式，國(guó)內(nèi)空調(diào)自控產(chǎn)品企業(yè)20xx年都加大力度進(jìn)行全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的部署和傳統(tǒng)渠道的鞏固，加強(qiáng)與 設(shè)計(jì)院以及管理部門的公關(guān)合作。 對(duì)于進(jìn)入時(shí)間相對(duì)較晚的空調(diào)自控產(chǎn)品企業(yè)來說，由于市場(chǎng)積累時(shí)間相對(duì)較短，而又急于快速打開市場(chǎng)，因此基本上都采用了辦 事處加經(jīng)銷制的渠道模式。為了快速對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行反應(yīng)，凡進(jìn)入湖南市場(chǎng)的自控產(chǎn)品在湖南都有庫存。湖南空調(diào)自控產(chǎn)品市場(chǎng)容量比較大而且還有很大的潛力，發(fā)展趨 勢(shì)普遍看好，因此對(duì)還未進(jìn)入湖南市場(chǎng)的品牌存在很大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，只要采用比較得當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)策略，就可以擠進(jìn)湖南市場(chǎng)。 目前上海正一在湖南空調(diào)自控產(chǎn)品市場(chǎng)上基礎(chǔ)比較薄弱，團(tuán)隊(duì)還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。在銷售過程中必須要非常清楚我公司的優(yōu)勢(shì)，并加以發(fā)揮使之達(dá)到極致；并要找出我公司的弱項(xiàng)并及時(shí)提出，加以克服實(shí)現(xiàn)最大的價(jià)值；提高服務(wù)水平和質(zhì)量，將服務(wù)意識(shí)滲透到與客戶交流的每個(gè)環(huán)節(jié)中，注重售前售中售后回訪等各項(xiàng)服務(wù)。三、營(yíng)銷目標(biāo)1.空調(diào)自控產(chǎn)品應(yīng)以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為目的，力求扎根湖南。20xx年以建立完善的銷售網(wǎng)絡(luò)和樣板工程為主，銷售目標(biāo)為600萬元；2.擠身一流的空調(diào)自控產(chǎn)品供應(yīng)商;成為快速成長(zhǎng)的成功品牌；3.以空調(diào)自控產(chǎn)品帶動(dòng)整個(gè)空調(diào)產(chǎn)品的銷售和發(fā)展。4.市場(chǎng)銷售近期目標(biāo)：在很短的時(shí)間內(nèi)使?fàn)I銷業(yè)績(jī)快速成長(zhǎng)，到年底使自身產(chǎn)品成為行業(yè)內(nèi)知名品牌，取代省內(nèi)同水平產(chǎn)品的一部分市場(chǎng)。5.致力于發(fā)展分銷市場(chǎng)，到20xx年底發(fā)展到50家分銷業(yè)務(wù)合作伙伴;6.無論精神,體力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪資發(fā)展；四、如 果空調(diào)自控產(chǎn)品要快速增長(zhǎng)，且還要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最佳的選擇必然是“目標(biāo)集中”的總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。隨著湖南經(jīng)濟(jì)的不斷快速發(fā)展、城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大， 空調(diào)自控產(chǎn)品市場(chǎng)的消費(fèi)潛力很大，目標(biāo)集中戰(zhàn)略對(duì)我們來說是明智的競(jìng)爭(zhēng)策略選擇。圍繞“目標(biāo)集中”總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略我們可以采取的具體戰(zhàn)術(shù)策略包括：市場(chǎng)集中 策略、產(chǎn)品帶集中策略、經(jīng)銷商集中策略以及其他為目標(biāo)集中而配套的策略四個(gè)方面。為此，我們需要將湖南市場(chǎng)劃分為以下四種： 戰(zhàn)略核心型市場(chǎng)-長(zhǎng)沙，株洲，湘潭,岳陽重點(diǎn)發(fā)展型市場(chǎng)- 郴州，常德，張家界，懷化培育型市場(chǎng)-婁底，衡陽，邵陽等待開發(fā)型市場(chǎng)-吉首，永州，益陽，總：全員營(yíng)銷與采用直銷和渠道營(yíng)銷相給合的營(yíng)銷策略1、目標(biāo)市場(chǎng)：遍地開花，中心城市和中小城市同時(shí)突破，重點(diǎn)發(fā)展行業(yè)樣板工程,大力發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)代理商，迅速促進(jìn)產(chǎn)品的銷量及銷售額的提高。2、產(chǎn)品策略：用整體的解決方案帶動(dòng)整體的銷售：要求我們的產(chǎn)品能形成完整的解決方案并有成功的案例，由此帶動(dòng)全線產(chǎn)品的銷售。大小互動(dòng)：以空調(diào)自控產(chǎn)品的銷售帶動(dòng)閥門及其他產(chǎn)品的銷售，以閥門及其他產(chǎn)品的項(xiàng)目促進(jìn)空調(diào)自控產(chǎn)品的銷售。3、價(jià)格策略：高品質(zhì)，高價(jià)格，高利潤(rùn)空間為原則；制訂較現(xiàn)實(shí)的價(jià)格表：價(jià)格表分為兩層，媒體公開報(bào)價(jià)，市場(chǎng)銷售的最底價(jià)。制訂較高的月返點(diǎn)和季返點(diǎn)政策，以控制營(yíng)銷體系。嚴(yán)格控制價(jià)格體系，確保一級(jí)分銷商，二級(jí)分銷商，項(xiàng)目工程商，最終用戶之間的價(jià)格距離級(jí)利潤(rùn)空間。為了適應(yīng)市場(chǎng)，價(jià)格政策又要有一定的能活性。4、渠道策略：（1）分銷合作伙伴分為二類：一是分銷客戶，是我們的重點(diǎn)合作伙伴。二是工程商客戶，是我們的基礎(chǔ)客戶。（2）渠道的建立模式： A.采取逐步深入的方式，先草簽協(xié)議，再做銷售預(yù)測(cè)表，然后正式簽定協(xié)議，訂購第一批貨。如不進(jìn)貨則不能簽定代理協(xié)議；B.采取尋找重要客戶的辦法，通過談判將貨壓到分銷商手中，然后我們的銷售和市場(chǎng)支持跟上；C.在代理之間挑取競(jìng)爭(zhēng)心態(tài)，在談判中因有當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)潛在客戶而使我們掌握主動(dòng)和高姿態(tài)。不能以低姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)；D.草簽協(xié)議后，在我們的廣告中就可以出現(xiàn)草簽代理商的名字，挑取了分銷商和原廠商的矛盾，我們乘機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)；E.在當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域市場(chǎng)上，隨時(shí)保證有一個(gè)當(dāng)?shù)氐目梢猿蔀橐患?jí)代理的二級(jí)代理，以對(duì)一級(jí)代理成為威脅和起到促進(jìn)作用。（3）市場(chǎng)上有推，拉的力量。要快速的增長(zhǎng)，就要采用推動(dòng)力量。拉需要長(zhǎng)時(shí)間的培養(yǎng)。為此，我們將主要精力放在開拓渠道分銷上，另外，負(fù)責(zé)大客戶的人員和工程商的人員主攻行業(yè)市場(chǎng)和工程市場(chǎng)，力爭(zhēng)在三個(gè)月內(nèi)完成45項(xiàng)樣板工程，給內(nèi)部人員和分銷商樹立信心。到年底為止，完成自己的營(yíng)銷定額。5、人員策略：營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的基本理念： A.開放心胸；B. 戰(zhàn)勝自我；C.專業(yè)精神；（1）業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的垂直聯(lián)系，保持高效溝通，才能作出快速反應(yīng)。團(tuán)隊(duì)建設(shè)扁平。（2）內(nèi)部人員的報(bào)告制度和銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度（3）以專業(yè)的精神來銷售產(chǎn)品。價(jià)值=價(jià)格+技術(shù)支持+服務(wù)+品牌。實(shí)際銷售的是一個(gè)解決方案。（4） 編制銷售手冊(cè)；其中包括代理的游戲規(guī)則，技術(shù)支持，市場(chǎng)部的工作范圍和職能，所能解決的問題和提供的支持等說明。五、營(yíng)銷方案1、公司應(yīng)好好利用上海品牌，走品牌發(fā)展戰(zhàn)略；2、整合湖南本地各種資源，建立完善的銷售網(wǎng)絡(luò)；3、培養(yǎng)一批好客戶，建立良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)；4、建設(shè)一支好的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)；5、選擇一套適合公司的市場(chǎng)運(yùn)作模式；6、抓住公司產(chǎn)品的特點(diǎn)，尋找公司的賣點(diǎn)。7、公司在湖南宜采用直銷和經(jīng)銷相結(jié)合的市場(chǎng)運(yùn)作模式；直銷做樣板工程并帶動(dòng)經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，經(jīng)銷做銷量并作為公司利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；8、直銷采用人員推廣和部分媒體宣傳相結(jié)合的方式拓展市場(chǎng)，針對(duì)空調(diào)自控產(chǎn)品，我們可以采用小區(qū)推廣法和重點(diǎn)工程機(jī)項(xiàng)目樣板工程說服法；9、為了盡快進(jìn)入市場(chǎng)和有利于公司的長(zhǎng)期發(fā)展，應(yīng)以長(zhǎng)沙為中心，向省內(nèi)各大城市進(jìn)軍，其中以長(zhǎng)沙為核心，以地市為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；10、 湖南的渠道宜采用扁平化模式并作好渠道建設(shè)和管理，在渠道建設(shè)方面可以不設(shè)省級(jí)總經(jīng)銷商，而是以地市為基本單位劃分，每個(gè)地級(jí)市設(shè)二個(gè)一級(jí)經(jīng)銷商，并把營(yíng) 銷觸角一直延伸到具有市場(chǎng)價(jià)值的縣級(jí)市場(chǎng)，改變目前湖南其他空調(diào)自控產(chǎn)品品牌在地級(jí)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來的游擊戰(zhàn)方式，采用陣地戰(zhàn)，建立與經(jīng)銷商長(zhǎng)期利益關(guān)系的品 牌化運(yùn)作模式，對(duì)每個(gè)地區(qū)市場(chǎng)都精耕細(xì)作，穩(wěn)扎穩(wěn)打。11、為了確保上述戰(zhàn)術(shù)的實(shí)現(xiàn)，特別是為了加強(qiáng)渠道建設(shè)和管理，必須組建一支能征善戰(zhàn)的營(yíng)銷隊(duì)伍：確保營(yíng)銷隊(duì)伍的相對(duì)穩(wěn)定性和合理流動(dòng)性，全年合格的營(yíng)銷人員不少于3人；務(wù)必做好招聘、培訓(xùn)工作；將試用表現(xiàn)良好的營(yíng)銷員分派到各區(qū)擔(dān)任地區(qū)主管；12、加強(qiáng)銷售隊(duì)伍的管理：實(shí)行三A管理制度；采用競(jìng)爭(zhēng)和激勵(lì)因子；定期召開銷售會(huì)議；樹立長(zhǎng)期發(fā)展思想，使用和培養(yǎng)相結(jié)合。13、銷售業(yè)績(jī) ：公司下達(dá)的年銷任務(wù)，根據(jù)市場(chǎng)具體情況進(jìn)行分解。主要手段是：提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理，開展各種促銷活動(dòng)，制定獎(jiǎng)罰制度及激勵(lì)方案。14、工程商、代理商管理及關(guān)系維護(hù) ：針對(duì)現(xiàn)有的工程商客戶、代理商或?qū)⑼卣沟墓こ躺碳按砩踢M(jìn)行有效管理及關(guān)系維護(hù)，對(duì)各個(gè)工程商客戶及代理商建立客戶檔案，了解前期銷售情況及實(shí)力情況，進(jìn)行公司的企業(yè)文化傳播和公司20xx年度的新產(chǎn)品傳播。此項(xiàng)工作在6月末完成。在旺季結(jié)束后和旺季來臨前不定時(shí)的進(jìn)行傳播。了解各工程商及代理商負(fù)責(zé)人的基本情況進(jìn)行定期拜訪，進(jìn)行有效溝通。15、品牌及產(chǎn)品推廣 ：品牌及產(chǎn)品推廣在20xx年執(zhí)行公司的定期品牌宣傳及產(chǎn)品推廣活動(dòng)，并策劃一些投入成本，較低的公共關(guān)系宣傳活動(dòng)，提升品牌形象。有可能的情況下與各個(gè)工程商及代理商聯(lián)合進(jìn)行推廣，不但可以擴(kuò)大影響力，還可以建立良好的客情關(guān)系。產(chǎn)品推廣主要進(jìn)行一些“路演”或戶外靜態(tài)展示進(jìn)行一些產(chǎn)品推廣和正常營(yíng)業(yè)推廣。16、終端布置，渠道拓展：根據(jù)公司的08年度的銷售目標(biāo)，渠道網(wǎng)點(diǎn)普及會(huì)大量的增加，根據(jù)此種情況隨時(shí)、隨地積極配合業(yè)務(wù)部門的工作，積極配合經(jīng)銷商的形象建設(shè)。17、促銷活動(dòng)的策劃與執(zhí)行 ：根據(jù)市場(chǎng)情況和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售促進(jìn)活動(dòng)，靈活策劃一些銷售促進(jìn)活動(dòng)。主題思路以避其優(yōu)勢(shì)，攻其劣勢(shì)，根據(jù)公司的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及資源優(yōu)勢(shì)，突出重點(diǎn)進(jìn)行策劃與執(zhí)行。18、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、團(tuán)隊(duì)管理、團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)六、配備和預(yù)算1、營(yíng)銷隊(duì)伍：全年合格的營(yíng)銷人員不少于3人；2、所有工作重心都向提高銷售傾斜，要建立長(zhǎng)期用人制度，并確保營(yíng)銷人員的各項(xiàng)后勤工作按時(shí)按量到位。3、為適應(yīng)市場(chǎng)，公司在湖南必須有一定量的庫存，保證貨源充足及時(shí)，比例協(xié)調(diào)，達(dá)到庫存最優(yōu)化，盡量避免斷貨或缺貨現(xiàn)象。（在長(zhǎng)沙已談好一家經(jīng)銷商，由經(jīng)銷商免費(fèi)提供門面，人員）。4、時(shí)時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析及信息反饋?zhàn)龊闷髽I(yè)與市場(chǎng)的傳遞員。全力打造一個(gè)快速反應(yīng)的機(jī)制。5、協(xié)調(diào)好代理商及經(jīng)銷商等各環(huán)節(jié)的關(guān)系。根據(jù)技術(shù)與人員支持，全力以赴完成終端任務(wù)。6、拓寬公司產(chǎn)品帶，增加利潤(rùn)點(diǎn)。7、必須確立營(yíng)業(yè)預(yù)算與經(jīng)費(fèi)預(yù)算，經(jīng)費(fèi)預(yù)算的決定通常隨營(yíng)業(yè)實(shí)績(jī)做上下調(diào)節(jié)。8、為加強(qiáng)機(jī)構(gòu)的敏捷、迅速化，本公司將大幅委讓權(quán)限，使人員得以果斷速?zèng)Q，但不得對(duì)任何外來人員泄露公司價(jià)格等機(jī)密，在與客戶交流中，如遇價(jià)格難以定決定時(shí)，須請(qǐng)示公司領(lǐng)導(dǎo)；9、為達(dá)到責(zé)任目的及確定責(zé)任體制，公司可以貫徹重獎(jiǎng)重罰政策； 第二篇：項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書_doc文檔下載_全文網(wǎng)-文檔下載_word文檔下載_方案書_策劃書_論文_報(bào)告_標(biāo)準(zhǔn)文檔 3800字 ?項(xiàng)目一,項(xiàng)目背景: 蘇州市享達(dá)物流有限公司是一家有15年綜合物流運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)物流企業(yè),企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)熟悉物流及相關(guān)服務(wù)行業(yè)的政策環(huán)境,市場(chǎng)環(huán)境,有廣泛的固定客戶資源,已在蘇州市相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)太陽路征得用于建設(shè)物流園區(qū)的100畝地,約66670平方米,土地使用權(quán)為50年,于20xx年11月和黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司簽署土地使用權(quán)出讓協(xié)議書. 待資金籌集到位,將基建工程,配套設(shè)施建成后,很快就可投入試運(yùn)營(yíng). 1.市場(chǎng)環(huán)境分析 進(jìn)入WTO后,世界經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)早已形成,中國(guó)被定位為國(guó)際生產(chǎn)制造中心,中國(guó)境內(nèi)的國(guó)內(nèi)外企業(yè)生產(chǎn)形式出現(xiàn)良好的長(zhǎng)期性的發(fā)展勢(shì)頭,國(guó)內(nèi)貿(mào)易和進(jìn)出口貿(mào)易空前活躍,因此,各類企業(yè)對(duì)物流的需求越來越多,物流外包已成為企業(yè)的優(yōu)先選擇,因?yàn)槲锪魍獍捎行Ы档推髽I(yè)的運(yùn)營(yíng)成本,使企業(yè)能夠?qū)⒅饕τ糜谄浜诵臉I(yè)務(wù)上,無形中物流成為第三利潤(rùn)來源. 物流在我國(guó)是一個(gè)新興行業(yè),有著很好的發(fā)展前景,收入穩(wěn)定,市場(chǎng)波動(dòng)小,目前處于起步階段的快速發(fā)展期. 2.政策環(huán)境分析 商務(wù)部等國(guó)家9部委20xx年聯(lián)合制定了關(guān)于促進(jìn)物流業(yè)發(fā)展的意見,為物流業(yè)的發(fā)展提供了寬松的政策環(huán)境,江蘇省委省政府今年7月份提出了關(guān)于加快發(fā)展物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的若干政策,意在放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入,實(shí)施物流業(yè)稅收優(yōu)惠和規(guī)費(fèi)減免,加大財(cái)政支持力度,進(jìn)行價(jià)格扶持,加快江蘇物流服務(wù)領(lǐng)域的改革開放.蘇州市政府也出臺(tái)了關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展的決定,規(guī)定明確指出:對(duì)新引進(jìn)物流園的重點(diǎn)第三方物流企業(yè),給予一次性補(bǔ)貼;對(duì)物流園區(qū)內(nèi)新引進(jìn)的分撥,配送,采購,倉儲(chǔ)類物流企業(yè)和大型專業(yè)運(yùn)輸企業(yè),具有一定規(guī)模的多式聯(lián)運(yùn)企業(yè),在一定年限內(nèi)給予一定補(bǔ)貼;對(duì)物流園區(qū)內(nèi)新引進(jìn)的物流重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)給予一定補(bǔ)貼. 享達(dá)物流園項(xiàng)目屬于蘇州市物流規(guī)劃布局的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目. 二,項(xiàng)目基本狀況 1. 地理環(huán)境分析 相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)位于蘇州市西北郊,毗鄰環(huán)城高速,地處我國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲腹地的蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi). 蘇州高新區(qū)19xx年11月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū),19xx年被確定為首批向APEC成員開放的亞太科技工業(yè)園, 20xx年被外經(jīng)貿(mào)部,科技部批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)品出口基地, 20xx年3月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立出口加工區(qū), 20xx年9月,蘇州市委,市政府對(duì)新區(qū),虎丘區(qū),相城區(qū),吳中區(qū)等進(jìn)行了區(qū)劃調(diào)整,由相城區(qū)和吳中區(qū)劃入通安鎮(zhèn)和東渚鎮(zhèn),鎮(zhèn)湖街道,建立蘇州高新區(qū),虎丘區(qū). 蘇州高新區(qū),虎丘區(qū)交通十分便利,距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里,浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)130公里,距上海港100公里,張家港港口90公里,太倉港70公里,常熟港60公里.滬寧高速公路,312國(guó)道,京滬鐵路,京杭大運(yùn)河和繞城高速公路從境內(nèi)穿過,建設(shè)中的世紀(jì)大道橫貫東西. 在這樣交通暢通的著名工業(yè)園和出口加工區(qū),由于物流的優(yōu)勢(shì)剛剛被認(rèn)識(shí),物流的發(fā)展相對(duì)滯后,可見,在此地發(fā)展物流園的潛力之大. 2.項(xiàng)目具體狀況 占地面積:6.667萬平方米 土地使用權(quán):50年 地面狀況:實(shí)現(xiàn) 五通一平 ,即通路,給水,排水,供電,通訊和土地狀況平整. 由蘇州市享達(dá)物流有限公司籌資興建,并負(fù)責(zé)管理,運(yùn)營(yíng);協(xié)議方-黃橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)承辦企業(yè)的報(bào)批手續(xù). 經(jīng)營(yíng)范圍:貨物運(yùn)輸,倉儲(chǔ),出租停車場(chǎng) 三,投資收益狀況分析 (一)經(jīng)營(yíng)規(guī)模: 1.總基地面積66500萬平方米 2.總建筑面積為:32342平方米 包括:(1)貨運(yùn)辦公樓:121792(層)2棟=8592平方米 (2)貨運(yùn)倉庫:115242棟=5320平方米 (3)臨街商鋪:3680+3628=7308平方米 (4)中轉(zhuǎn)大廳(3)層+酒店(5)層=10870平方米 上述(1)+(2)+(3)+(4)=32280平方米(注:圖紙上標(biāo)注為32342平米) 3.硬地面積:40164平方米,可容納停車位400個(gè). 4.人員編制: 73 人,其中包括: 總經(jīng)理1人 副經(jīng)理 3 人 財(cái)務(wù)人事部 13 人 業(yè)務(wù)服務(wù)部 8 人 后勤保衛(wèi)部 12人 客房服務(wù)員 16人 商品部 4人 餐廳 12人 勤雜及司爐: 4人 (二)投資與運(yùn)營(yíng)成本分析 1.擬籌集資金:5000萬元 2.項(xiàng)目投資額: 購置土地使用權(quán)(50)年:12萬元100畝=1200萬元 沿街商鋪建造成本: (3680+3628)平方米0.08萬元(單價(jià))=584.64萬元 綜合辦公樓(中轉(zhuǎn)大廳和酒店)建筑成本: 10870平方米0.10萬元(單價(jià))=1087萬元 貨運(yùn)辦公樓建造成本: (4296+4296)0.08萬元(單價(jià))=687.36萬元 貨運(yùn)倉庫建造成本: (2760+2760)0.08萬元(單價(jià))=441.6萬元 地面加固費(fèi)用:401640.01萬元(單價(jià))=401.64萬元 綠地費(fèi)用:106400.003萬元=31.82萬元 園區(qū)配套成本:200萬元(含水,電,通訊,圍墻,大門,倉庫防火門,消防,配電間,廣告費(fèi)等) 項(xiàng)目投資總額合計(jì):即以上8項(xiàng)總和為:4634.06萬元 3.籌集資金總額-項(xiàng)目投資總額=5000-4634.06=365.94(萬元),用作流動(dòng)資金. (三)以投資額的每年折舊估算年經(jīng)營(yíng)成本 其中土地使用權(quán)折舊年限按50年計(jì)算;房屋折舊按照29年計(jì)算(殘值率為10%);地面加固費(fèi)用折舊按20年計(jì)算. 1. 固定成本: (1) 年土地成本:120050=24萬元 (2) 分?jǐn)偟哪攴课萁ㄔ斐杀?(沿街商鋪建造成本+綜合辦公樓(中轉(zhuǎn)大廳和酒店)建筑成本+貨運(yùn)辦公樓建造成本+貨運(yùn)倉庫建造成本)*(1-10%)29=2800.6*90%29=86.9151萬元/年 (3) 分?jǐn)偟哪甑孛婕庸坛杀?401.6420=20.082萬元/年 固定成本合計(jì):(1)+(2)+(3) =24+86.9151+20.082 =130.9971萬元/年 2. 管理費(fèi)用: (1) 人工成本:150萬元 (2) 物料消耗:20萬元 (3) 電話費(fèi),差旅費(fèi)等:20萬元 (4) 維修費(fèi)用:20萬元 管理費(fèi)用合計(jì): 3. 貼付利息(按5.58計(jì)算):50005.58=27.9萬元 4. 營(yíng)業(yè)稅(統(tǒng)一按5%計(jì)算): 按照中共江蘇省委 ,江蘇省人民政府關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)的若干政策,營(yíng)業(yè)稅的計(jì)費(fèi)基數(shù)為:全部收入減去其他項(xiàng)目支出后的余額. (四)第一經(jīng)營(yíng)年度收益預(yù)測(cè) 1. 食,宿收入(按60%的入住率計(jì)算):691.2萬元 2. 停車收入(按80%的車位計(jì)算):172.8萬元 3. 倉儲(chǔ)收入(按照80%的出租率計(jì)算):71.53萬元 4. 門店出租收入:364.767萬元 5. 附加增值服務(wù)收入(指信息服務(wù),經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)等):600萬元 第一經(jīng)營(yíng)年度收益預(yù)測(cè)合計(jì):1545.064萬元 (五) 綜合上述數(shù)據(jù),計(jì)算第一經(jīng)營(yíng)年度的純收入或凈利潤(rùn) 在這里,凈利潤(rùn)的概念是:在年度收益的基礎(chǔ)上,減去當(dāng)年的總投入(包括固定成本的折舊,管理費(fèi)用,貼付利息,營(yíng)業(yè)稅)后取得的純利潤(rùn).也就是說,扣除投資者分?jǐn)傇诘谝荒甓鹊乃型度牒?取得的凈收入. 作這樣的計(jì)算時(shí),充分地考慮了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和其他不確定因素,因此,食宿,停車,倉儲(chǔ)等項(xiàng)收入的計(jì)算分別按照60%,80%,80%的比率計(jì)算.計(jì)算公式為: 凈利潤(rùn)=第一年度預(yù)測(cè)受益-年度分?jǐn)偣潭ǔ杀?年度管理費(fèi)用-年度貼補(bǔ)利息-營(yíng)業(yè)稅金=(六)關(guān)于收入狀況的特別說明: 1. 做年度收入計(jì)算時(shí),未考慮江蘇省和蘇州市所給予的優(yōu)惠政策帶來的直接收益. 我們所投資的項(xiàng)目是蘇州市物流規(guī)劃布局范圍內(nèi)的物流園項(xiàng)目,享受蘇州市服務(wù)業(yè)招商引資的扶持政策:可享受政府的一次性補(bǔ)貼,享受固定資產(chǎn)投資貸款利息在限額內(nèi)的一定補(bǔ)貼,享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策等.這種補(bǔ)貼收益是一筆可觀的數(shù)字,之所以未考慮進(jìn)去,是因?yàn)槲覀兇蛩阋赃@部分收益去抵扣潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn). 2. 做收入預(yù)測(cè)時(shí)未充分考慮以物流園區(qū)為平臺(tái),所開拓的新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收益. 3. 第一經(jīng)營(yíng)年度后,保守的估算,預(yù)計(jì)年度純利潤(rùn)按照15%的比率增長(zhǎng),兩年后,食宿,倉儲(chǔ),停車等的