房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收政策講解.ppt

國(guó)家稅務(wù)總局所得稅管理司何道成2010 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 講解 引言 改革開(kāi)放以來(lái) 隨著城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā) 土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實(shí)施 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時(shí)期 不僅成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一 同時(shí)也是稅收收入的一項(xiàng)重要來(lái)源 因此 加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收的征收管理 已十分重要 第一章總則第二章收入的稅務(wù)處理第三章成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)第四章計(jì)稅成本的核算第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)第六章附則國(guó)家稅務(wù)總局所得稅管理司何道成2010 3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法 講解 第一章總則 5 一 國(guó)稅31號(hào)文的出臺(tái)背景 房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品缺乏完工標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本預(yù)售收入不能及時(shí)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入從而導(dǎo)致 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能依法及時(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅 6 一 房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 多列預(yù)提費(fèi)用 預(yù)提了不允許預(yù)提的配套工程 設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 多預(yù)提了允許預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 已完工的配套設(shè)施不及時(shí)的進(jìn)行清算 虛設(shè)配套設(shè)施并預(yù)提相關(guān)建造費(fèi)用 一 房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在主要問(wèn)題 混淆成本對(duì)象界限 自用房不單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)核算或反之 將共同性成本在已完工和未完工成本對(duì)象之間隨意進(jìn)行分配 通過(guò)擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償面積 減少可售面積 多結(jié)經(jīng)營(yíng)成本 7 一 房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在主要問(wèn)題 開(kāi)具假發(fā)票 假票假業(yè)務(wù) 真票假業(yè)務(wù) 假票真業(yè)務(wù) 8 9 一 房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 采取不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)移利潤(rùn)利用不同企業(yè)之間稅負(fù)不同 征管方式不同鉆稅收征管理漏洞 比如 通過(guò)關(guān)聯(lián)關(guān)系 核定征收等方式將利潤(rùn)轉(zhuǎn)至施工環(huán)節(jié) 原材料供應(yīng)環(huán)節(jié) 裝修環(huán)節(jié) 銷(xiāo)售環(huán)節(jié) 10 一 房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 稅收征管難度大稅收制度不完善 導(dǎo)致查出問(wèn)題沒(méi)有處理依據(jù)地方政府干預(yù)過(guò)多 導(dǎo)致不能依法進(jìn)行稅收處罰 11 一 房開(kāi)企業(yè)所得稅征管存在的主要問(wèn)題 針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管過(guò)程中存在的上述問(wèn)題 國(guó)家稅務(wù)總局最近幾年相繼下發(fā)了兩個(gè)文件 2003年度下發(fā)了國(guó)稅發(fā) 2003 83號(hào)文 2006年度 國(guó)家稅務(wù)總局又對(duì) 2003 83號(hào)文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂 完善 下發(fā)了國(guó)稅發(fā) 2006 31號(hào)文 2009年度 總局將再次下發(fā)新的國(guó)稅發(fā) 2009 31號(hào)文 12 二 新31號(hào)文的執(zhí)行范圍 一 包括內(nèi)資和外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外其他企業(yè)從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 13 三 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn) 竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案 不考慮工程是否已實(shí)際完工或通過(guò)驗(yàn)收合格或在會(huì)計(jì)上是否辦理決算手續(xù) 開(kāi)始投入使用 是指開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù) 包括入住手續(xù) 或已實(shí)際投入使用 取得初始產(chǎn)權(quán)證明上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件 就應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工 14 四 外資企業(yè)的完工標(biāo)準(zhǔn) 外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn) 142號(hào)文 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門(mén)出具工程項(xiàng)目合格證明之日 首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日 辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日 上述3個(gè)時(shí)點(diǎn)之較早者為房地產(chǎn)實(shí)際銷(xiāo)售的開(kāi)始之日 15 五 關(guān)于房開(kāi)企業(yè)稅前扣除的管理 開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí) 應(yīng)對(duì)涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí) 未按規(guī)定報(bào)批或備案以及手續(xù) 資料不全的 要及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù) 資料 16 六 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定征收問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得事前實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果出現(xiàn) 稅收征收管理法 第十五條規(guī)定的情形 可以按核定征收方式計(jì)算征收以前年度應(yīng)納稅款 同時(shí)還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任 17 七 稅收征管法 第十五條 依照法律 行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 依照法律 行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 擅自銷(xiāo)毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 雖設(shè)置賬簿 但賬目混亂或成本資料 收入憑證 費(fèi)用憑證殘缺不齊 難以查賬 發(fā)生納稅義務(wù) 未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào) 經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào) 逾期仍不申報(bào) 納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低 又無(wú)正當(dāng)理由 18 第二章收入的稅務(wù)處理 19 一 銷(xiāo)售收入范圍 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的全部?jī)r(jià)款現(xiàn)金現(xiàn)金等價(jià)物其他經(jīng)濟(jì)利益 代收款項(xiàng)以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷 20 以預(yù)售方式取得的銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 以現(xiàn)房方式取得的銷(xiāo)售收入 二 銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則 房開(kāi)企業(yè)銷(xiāo)售主要形式 21 三 外稅 老法 對(duì)預(yù)售收入征稅方式 外稅按預(yù)征方式對(duì)預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅外資房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入 當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額 并按季預(yù)征所得稅 待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)后 再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額 按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額 22 四 內(nèi)稅 新老一致 對(duì)預(yù)售收入征稅方式 內(nèi)稅 按實(shí)際征收方式對(duì)預(yù)售收入征收企業(yè)所得稅 預(yù)征和實(shí)際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別 23 一次性全額收款 分期收款 銀行按揭 委托銷(xiāo)售 五 銷(xiāo)售方式的幾種形式 24 手續(xù)費(fèi) 視同買(mǎi)斷 超基價(jià)分成 包銷(xiāo) 六 采取委托銷(xiāo)售方式 25 一 預(yù)售方式取得的收入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷(xiāo)售收入 包括定金 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 會(huì)費(fèi)等 即為全部預(yù)售收入 二 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和毛利額 指尚未扣除期間費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅的收入 七 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 26 七 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的分兩類(lèi) 經(jīng)濟(jì)適用房 非經(jīng)濟(jì)適用房 限價(jià)房和危房改造經(jīng)濟(jì)適用房 計(jì)稅毛利率不得低于3 必須符合建住房 2004 77號(hào)文的規(guī)定 27 七 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的分類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用房 省會(huì)城市 直轄市 計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū) 不得低于15 地及地級(jí)市城區(qū)和郊區(qū) 不得低于10 其他地區(qū) 不得低于5 28 七 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 關(guān)于與 2008 299號(hào)文的執(zhí)行口徑協(xié)調(diào)問(wèn)題開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)繳當(dāng)年企業(yè)所得稅時(shí) 其計(jì)算公式為 預(yù)售收入 預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 利潤(rùn)總額 稅率 當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的企業(yè)所得稅額由于上述利潤(rùn)總額已扣除了期間費(fèi)用 營(yíng)業(yè)稅金及附加 土地增值稅等 因此 2008 299號(hào)文與 2009 31號(hào)文的口徑是一致的 29 七 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 問(wèn)題 以預(yù)售方式取得的銷(xiāo)售收入是否可以作為廣告費(fèi) 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù) 回答 可以作為基數(shù) 30 八 計(jì)稅成本結(jié)算時(shí)點(diǎn) 老31號(hào)文規(guī)定為完工之日 但考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性 新31號(hào)文將其確定為當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前之任何一日 具體由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定 31 九 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 會(huì)計(jì)上 預(yù)售收入應(yīng)確認(rèn)為當(dāng)期實(shí)際銷(xiāo)售收入 稅收上 要結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 并計(jì)算實(shí)際毛利額 進(jìn)而進(jìn)行差異調(diào)整注意差異調(diào)整時(shí)點(diǎn) 口徑 方法 32 十 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 開(kāi)發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況 開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具 稅務(wù)鑒定報(bào)告 其他相關(guān)資料 33 十 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利 計(jì)稅成本核定權(quán) 稅收征管處罰權(quán) 34 十一 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) 預(yù)租新建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記 取得產(chǎn)權(quán)證前出租 租金確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起 按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 35 十二 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為稅務(wù)處理 一 視同銷(xiāo)售的范圍 二 視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)方法 36 具體項(xiàng)目 視同銷(xiāo)售確認(rèn)時(shí)點(diǎn) 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí) 十二 視同銷(xiāo)售的范圍 37 本企業(yè)近期同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格 參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值 按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率成本利潤(rùn)率不得低于15 含15 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 十三 視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)方法 38 第三章成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理 39 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 合理性原則 配比原則 真實(shí)性原則 合法性原則 及時(shí)性原則 一 成本 費(fèi)用扣除原則 40 老31號(hào)文共例舉14項(xiàng)新31號(hào)文共例舉12項(xiàng) 二 成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 41 已實(shí)現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 可售面積建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 單位工程成本成本對(duì)象的平均計(jì)稅成本成本對(duì)象總成本 總可售面積 三 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 42 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的費(fèi)用 直接成本直接計(jì)入 能分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入 不能分清成本對(duì)象的間接成本 共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入 四 共同性成本的扣除 43 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用 2次分?jǐn)?第1次 第2次已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 當(dāng)期扣除已完工成本對(duì)象未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 銷(xiāo)售時(shí)扣除未完工成本對(duì)象 四 共同性成本的扣除 44 五 維修費(fèi)用 日常零星的維護(hù) 保養(yǎng) 修理等費(fèi)用 零星的標(biāo)準(zhǔn)暫參照國(guó)稅發(fā) 2000 84號(hào)文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 45 六 共用部位 共用設(shè)施設(shè)備維修基金 已計(jì)入銷(xiāo)售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 46 七 會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用 按公共配套設(shè)施處理非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主無(wú)償贈(zèng)與地方政府 公用事業(yè)單位 按建造固定資產(chǎn)處理 按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 47 八 郵電通訊 學(xué)校 醫(yī)療設(shè)施 出售的 按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 出租的 按固定資產(chǎn)處理 無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)的 按配套設(shè)施進(jìn)行處理 有償移交國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén) 取得補(bǔ)償?shù)?直接抵扣建設(shè)成本 48 九 售房部 接待處 樣板房建設(shè)及裝修 能夠單獨(dú)核算成本 按建造固定資產(chǎn)處理 不能單獨(dú)核算成本 按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 49 十 保證金 開(kāi)發(fā)企業(yè)為客戶(hù) 購(gòu)房人 向銀行按揭貸款提供保證金 擔(dān)保金 不得從銷(xiāo)售收入中減除 也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除 應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時(shí)再據(jù)實(shí)扣除 50 新辦房開(kāi)企業(yè)未取得銷(xiāo)售收入的 按老31號(hào)文規(guī)定可以向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除 新31號(hào)文不允許扣除 但按老31號(hào)文規(guī)定向以后結(jié)轉(zhuǎn)的部分 可以繼續(xù)扣除 十一 廣告費(fèi) 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 51 十二 利息 為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的 應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的 可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除 52 十二 利息 向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè) 單位使用的 借入方出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件 支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 53 十三 土地閑置費(fèi) 因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失 可作為財(cái)產(chǎn)損失由開(kāi)發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除 54 十四 成本對(duì)象報(bào)廢和毀損損失 成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損 其凈損失可作為非正常財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除 55 十五 折舊費(fèi)用 發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的 可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用 自用時(shí)間必須超過(guò)一年以上 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的 不得扣除折舊費(fèi)用 第四章計(jì)稅成本講解 57 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地 建造住宅 商業(yè)用房以及其他建筑物 附著物 配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi) 58 開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)品計(jì)稅成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類(lèi) 59 成本對(duì)象是為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā) 建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者 計(jì)稅成本對(duì)象的確定有6個(gè)原則 一 可否銷(xiāo)售原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的 應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算 不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的 應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦?duì)象 成本對(duì)象的確定原則 60 二 定價(jià)差異原則 開(kāi)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的 應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算 三 產(chǎn)品差異原則 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的 要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算 成本對(duì)象的確定原則 61 四 分類(lèi)歸集原則 對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn) 開(kāi)竣工時(shí)間相近 結(jié)構(gòu)類(lèi)型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算 五 功能區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立 且具有不同使用功能相時(shí) 可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算 成本對(duì)象的確定原則 62 六 權(quán)益區(qū)分原則 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的 應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算 成本對(duì)象的確定原則 63 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地 房屋 配套設(shè)施和代建工程作為4類(lèi)成本對(duì)象分別核算 計(jì)稅成本的種類(lèi) 64 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有6個(gè) 一 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán) 或開(kāi)發(fā)權(quán) 而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金 大市政配套費(fèi) 契稅 耕地占用稅 土地使用費(fèi) 土地閑置費(fèi) 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi) 拆遷補(bǔ)償支出 安置及動(dòng)遷支 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 危房補(bǔ)償費(fèi)等 計(jì)稅成本項(xiàng)目 65 二 前期工程費(fèi) 指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán) 或開(kāi)發(fā)權(quán) 之后 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察 測(cè)繪 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 可行性研究 籌建 場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 計(jì)稅成本項(xiàng)目 66 三 建筑安裝工程費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用 包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等 計(jì)稅成本項(xiàng)目 67 四 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出 主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路 供水 供電 供氣 排污 排洪 通訊 照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生 園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) 計(jì)稅成本項(xiàng)目 68 五 公共配套設(shè)施費(fèi) 指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的 獨(dú)立的 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的 或無(wú)償贈(zèng)與地方政府 政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出 主要包括居委會(huì) 派出所 崗?fù)?電站 熱力站 水廠 文體場(chǎng)館 兒童樂(lè)園 自行車(chē)棚等 計(jì)稅成本項(xiàng)目 69 六 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 指開(kāi)發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的 且不能將其歸屬于某一特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出 主要包括管理人員工資 職工福利費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 辦公費(fèi) 水電費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 工程管理費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等 計(jì)稅成本項(xiàng)目 70 計(jì)稅成本核算的一般程序分為5步 一 對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出 按其性質(zhì) 經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn) 時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理 歸類(lèi) 并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用 同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用 按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn) 計(jì)稅成本核算的一般程序 71 二 對(duì)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出 預(yù)提費(fèi)用 待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本 間接成本和共同成本 計(jì)稅成本核算的一般程序 72 三 對(duì)當(dāng)期已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算 并按房地產(chǎn)主管部門(mén)核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本 可售面積單位工程成本 成本對(duì)象總成本 總可售面積 計(jì)稅成本核算的一般程序 73 四 對(duì)當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積 按其單位工程成本計(jì)算出已銷(xiāo)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 并在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積 可售面積單位工程成本 計(jì)稅成本核算的一般程序 74 五 對(duì)前期已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配 其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分 在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除 計(jì)稅成本核算的一般程序 75 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本 直接計(jì)入成本對(duì)象 共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本 應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象 具體分配方法有5種 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 76 一 占地面積法指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 77 一 占地面積法1 一次性開(kāi)發(fā)的計(jì)算公式按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 該成本對(duì)象占地面積 全部成本對(duì)象占地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 78 一 占地面積法2 分期開(kāi)發(fā)首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配 然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 79 一 占地面積法2 分期開(kāi)發(fā)的計(jì)算公式期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 期內(nèi)成本對(duì)象占地面積 開(kāi)發(fā)用地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 該成本對(duì)象占地面積 期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 80 一 占地面積法2 分期開(kāi)發(fā)期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 81 二 建筑面積法指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 82 二 建筑面積法1 一次性開(kāi)發(fā)的計(jì)算公式按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 該成本對(duì)象建筑面積 全部成本對(duì)象建筑面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 83 二 建筑面積法2 分期開(kāi)發(fā)首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑積面的比例進(jìn)行分配 然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 84 三 直接成本法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 85 三 直接成本法計(jì)算公式 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 該成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)全部成本對(duì)直接開(kāi)發(fā)成本 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 86 四 預(yù)算造價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 87 四 預(yù)算造價(jià)法計(jì)算公式 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 該成本對(duì)象預(yù)算造價(jià) 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 88 五 預(yù)定售價(jià)法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配 該該僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 89 五 預(yù)定售價(jià)法計(jì)算公式 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià) 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)定售價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 90 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配 一 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 或自用土地開(kāi)發(fā)成本 應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配 如果確需采用預(yù)定售價(jià)法的 應(yīng)事先和主管稅機(jī)關(guān)按預(yù)約定價(jià)的方式進(jìn)行協(xié)商 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 91 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配 二 公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本 或公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本費(fèi) 按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對(duì)象間進(jìn)行分配 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 92 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配 三 其他成本項(xiàng)目的分配法由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 93 單獨(dú)建造的 應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的 不進(jìn)行成本核算 待實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再作稅務(wù)處理 停車(chē)位 94 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后 如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位 沒(méi)能取得全部工程款發(fā)票的 可憑有關(guān)合同 協(xié)議在全部工程款的10 以?xún)?nèi)預(yù)提 計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象 至保質(zhì)期滿后再行調(diào)整 質(zhì)量保證金 95 開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)管理公司的費(fèi)用 如果約定給業(yè)主并專(zhuān)款專(zhuān)用的 可據(jù)實(shí)稅前扣除 物業(yè)管理費(fèi) 96 開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)償給拆遷戶(hù)的 其建筑成本可作為共同性成本進(jìn)行稅務(wù)處理 超過(guò)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的 則正常銷(xiāo)售進(jìn)行處理 回遷房 97 開(kāi)發(fā)企業(yè)境外支付銷(xiāo)售費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)的 按10 稅前扣除 境外支付銷(xiāo)售費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)問(wèn)題 98 第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 99 一 合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 一 定義 二