財(cái)通資產(chǎn)光耀揚(yáng)州全球候鳥度假資管理點(diǎn)評(píng)計(jì)劃.doc

新浪倉石研究中心(010-6267-5061)一、產(chǎn)品簡介產(chǎn)品全稱財(cái)通資產(chǎn)-光耀揚(yáng)州全球候鳥度假地特定多個(gè)客戶專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃資金用途用于光耀揚(yáng)州全球候鳥度假地項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金規(guī)模2.5億產(chǎn)品期限24個(gè)月預(yù)期收益率300萬以下10.8%300萬600萬11.2%600萬以上11.5%收益分配按半年分配擔(dān)保方深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)有限借貸寶和實(shí)際控制人連帶責(zé)任擔(dān)保募集時(shí)間2013年12月9日起預(yù)約電話新浪倉石研究中心(010-6267-5061)二、綜合評(píng)述【財(cái)通資產(chǎn)-光耀揚(yáng)州全球候鳥度假地特定多個(gè)客戶專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃】綜合評(píng)價(jià)，產(chǎn)品類別是房地產(chǎn)類。該項(xiàng)目預(yù)期收益率中等偏高(10.8%11.5%)，期限2年，總規(guī)模不大。項(xiàng)目融資人的交易對(duì)手深圳光耀集團(tuán)是全國排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資本較為雄厚；項(xiàng)目屬于高端物業(yè)，所在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)項(xiàng)目盈利前景看好。土地抵押、連帶責(zé)任擔(dān)保等等增信措施全面，僅實(shí)際抵押率偏高。收益融資人實(shí)力期限資管借貸寶實(shí)力付息條件抵押等增信措施行業(yè)、類別風(fēng)險(xiǎn)償債能力三、要素分析1、交易對(duì)手分析光耀集團(tuán)自2011年起，連續(xù)三年蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，分別位居第88、77和73位，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的上升勢頭。在2013年3月29日最新一屆發(fā)布會(huì)上，光耀集團(tuán)繼續(xù)榮獲中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)；光耀集團(tuán)開發(fā)的高端度假別墅項(xiàng)目全球候鳥度假地獲得了“突出貢獻(xiàn)項(xiàng)目”稱號(hào)。截至2012年12月13日，光耀集團(tuán)合并總資產(chǎn)84.26億元，負(fù)債46.39億元，凈資產(chǎn)37.87億元。2012年百強(qiáng)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均水平為69.9%；而光耀集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率僅為55.0%，遠(yuǎn)低于百強(qiáng)平均水平。說明企業(yè)負(fù)債水平較低，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性良好。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，近3年光耀集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.67、0.89和0.70，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)高于百強(qiáng)平均水平。近3年光耀集團(tuán)總資產(chǎn)收益率分別為13.6%、16.3%和14.6%，總資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)高于百強(qiáng)平均水平。近3年光耀集團(tuán)總資產(chǎn)穩(wěn)步上升。凈資產(chǎn)收益率分別為26.8%、31.7%和31.0%，凈資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)高于百強(qiáng)平均水平。2、增信措施分析1)土地抵押。根據(jù)具有一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的江蘇博文房地產(chǎn)土地造價(jià)咨詢評(píng)估有限借貸寶對(duì)項(xiàng)目土地評(píng)估所得：土地總評(píng)估價(jià)：56052.69萬元，相對(duì)于本資管計(jì)劃本金，抵押率不超過44.6%。2)股權(quán)質(zhì)押。項(xiàng)目借貸寶的100%股權(quán)質(zhì)押，為本資管計(jì)劃項(xiàng)下委托貸款的還本付息提供質(zhì)押擔(dān)保。3)現(xiàn)金流監(jiān)管。資產(chǎn)管理計(jì)劃項(xiàng)下的委托貸款之委托銀行中信銀行(國際)對(duì)委托貸款資金進(jìn)行監(jiān)管，資金專項(xiàng)用于本資管計(jì)劃約定的用途。標(biāo)的項(xiàng)目如銷售超過30%時(shí)，每賣一套房子，應(yīng)將實(shí)現(xiàn)銷售收入的30%沉淀監(jiān)管賬戶。如資管計(jì)劃滿18個(gè)月時(shí)未提前還款的，融資人需在資產(chǎn)管理計(jì)劃到期日對(duì)應(yīng)的前6個(gè)月進(jìn)行資金歸集，具體比例為本金的10%、10%、10%、20%、20%、30%。4)連帶責(zé)任擔(dān)保。深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)為本資管計(jì)劃項(xiàng)下委托貸款的還本付息提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保；深圳市光耀地產(chǎn)集團(tuán)實(shí)際控制人郭耀名先生為本資管計(jì)劃項(xiàng)下委托貸款的還本付息提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保。3、項(xiàng)目盈利能力分析光耀全球候鳥度假地位于潤揚(yáng)南路以西、長江北岸的潤揚(yáng)森林公園內(nèi)，總占地面積約400畝，其中商業(yè)出讓土地面積為85畝，租賃面積約315畝，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約9萬平方米，共分4塊區(qū)域包括湖景別墅會(huì)所項(xiàng)目，古渡水街項(xiàng)目，高爾夫溫泉?jiǎng)e墅會(huì)所項(xiàng)目，服務(wù)中心、精品酒店(精裝修)項(xiàng)目。根據(jù)對(duì)各子項(xiàng)目的定位，并參照周邊地產(chǎn)的價(jià)格行情，四個(gè)地塊建成后將全部對(duì)外進(jìn)行銷售，其銷售價(jià)格保守預(yù)測將達(dá)15000元/平方米的均價(jià)，可實(shí)現(xiàn)總銷售收入13億元(總投入5億元)；稅前利潤7億元，稅后利潤5億元，投資回收率超過106%。在可預(yù)測的2年的銷售期內(nèi)，當(dāng)年投資當(dāng)年基本可以收回成本。4、還款來源分析第一還款來源：光耀集團(tuán)全球候鳥度假地項(xiàng)目銷售回款；第二還款來源：光耀集團(tuán)未來兩年其他項(xiàng)目銷售回款現(xiàn)金流。5、資產(chǎn)管理借貸寶介紹上海財(cái)通資產(chǎn)管理有限借貸寶為財(cái)通基金微博控股的資產(chǎn)管理子借貸寶，成立于2013年6月3日。借貸寶控股股東財(cái)通基金管理有限借貸寶注冊資本2億元，總部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心價(jià)值觀，力爭為客戶實(shí)現(xiàn)長期持續(xù)的累積收益。截止2013年3月末，財(cái)通基金的公募資產(chǎn)規(guī)模在2010年以來成立的10多家可比的基金借貸寶中位列第2。財(cái)通基金以專戶業(yè)務(wù)在市場上的卓越表現(xiàn)，已形成以專戶為特色業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略布局。財(cái)通基金第一大股東為浙江省直屬國有企業(yè)財(cái)通證券有限責(zé)任借貸寶，財(cái)通證券前身為浙江省財(cái)政證券借貸寶，注冊資本為人民幣14億元，控股股東為浙江省金融控股有限借貸寶，持股比例為60.96%。2007年6月29日，浙江省委、省政府明確借貸寶為省直屬國有企業(yè)，由省政府授權(quán)省國資委監(jiān)管。2011年1月，借貸寶由浙江省政府授權(quán)浙江省財(cái)政廳監(jiān)管。財(cái)通證券同時(shí)控股國內(nèi)知名機(jī)構(gòu)永安期貨股份有限借貸寶。浙江省金融控股有限借貸寶由浙江省政府投資設(shè)立，注冊資本120億元。借貸寶全資及控股和參股企業(yè)共10家，主要開展金融類股權(quán)投資、政府性股權(quán)投資基金管理及資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。省金融控股有限借貸寶成立后，按照“地方財(cái)政+金融資本”的模式，通過對(duì)一系列子借貸寶的戰(zhàn)略管理，為浙江打造區(qū)域金融中心、建設(shè)金融強(qiáng)省服務(wù)。新浪倉石研究中心是國內(nèi)最專業(yè)的