我國(guó)2002年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)分析.doc

我國(guó)2002年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)分析一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代,城市土地由國(guó)家所有,而農(nóng)村土地由集體所有, 因此房屋并未具有市場(chǎng)價(jià)值。而1979 年的改革開(kāi)放則為房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革鋪平了道路。1979 年至1983 年間, 政府出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)的政策, 主要內(nèi)容為允許私人建房,城市居民可以自購(gòu)自建, 開(kāi)始住房制度改革與調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),下放管理權(quán)。1988 年政府為房地產(chǎn)市場(chǎng)確定了擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展, 進(jìn)行住房制度改革的目標(biāo)。同年還修改憲法, 允許土地批租;在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革與開(kāi)放房地產(chǎn)市場(chǎng)。到了1990 年, 政府為了進(jìn)一步治理整頓市場(chǎng)并大規(guī)模清理在建項(xiàng)目, 頒布了深化企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制改革的通知, 同時(shí)為了推進(jìn)土地使用制度改革, 發(fā)布了土地管理法實(shí)施條例。為了規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展, 深化住房制度改革, 房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)在1991 年中全面起步。房改也開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行。1992 年政府出臺(tái)引進(jìn)外資,開(kāi)放房地產(chǎn)價(jià)格, 擴(kuò)大市場(chǎng)調(diào)整范圍與發(fā)放開(kāi)發(fā)消費(fèi)貸款等政策。此時(shí), 房地產(chǎn)便成為新的投資熱點(diǎn)。為了防止房地產(chǎn)過(guò)熱而危及整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì), 1994 年國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)務(wù)院關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的通知和國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定, 并對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)開(kāi)展全面檢查以此整頓金融秩序。1996 年政府全面推行住公積金制度和租金改革, 并開(kāi)始建立政策性抵押貸款制度, 商品房?jī)r(jià)格在這一年里上漲幅度有所回落,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅比例有所加大。1998 年-1999年, 政府啟動(dòng)住房消費(fèi)和深化落實(shí)住房分配貨幣化改革, 但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模并沒(méi)有大幅上升, 商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格比上年出現(xiàn)小幅度回落。2000 年, 政府啟動(dòng)住房消費(fèi)促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)幅度為21 %, 商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)32 %, 商品房每平方米平均售價(jià)為2112 元人民幣,同比增長(zhǎng)2 %。2004 年, 國(guó)家開(kāi)始從土地、信貸等各個(gè)方面出臺(tái)許多政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)以防其發(fā)展過(guò)熱。到2005 年第一季度, 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額同比增長(zhǎng)26.7 %, 同時(shí)35 個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比升幅26.7 %。但是這種上漲在地區(qū)間是不均衡的。2005年6 月起, 政府開(kāi)始對(duì)在買(mǎi)后兩年內(nèi)銷(xiāo)售房屋征收總收益5 %的稅。對(duì)于兩年以后出售的房屋按照買(mǎi)賣(mài)價(jià)差, 也就是資本利得的5 %征稅。在此之前, 4月末的時(shí)候, 政府下達(dá)了“新八條”措施, 主要是為了限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。盡管在2005 年的前5 個(gè)月, 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均價(jià)格還是在增長(zhǎng),但是增長(zhǎng)的比率已經(jīng)有所下降了, 這意味著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在降溫。圖1 為近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策大事記。二、 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的具體分析第一階段：1998-2002：住房制度改革 背景：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通貨緊縮 意圖：刺激消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，擺脫經(jīng)濟(jì)低潮 手段：“房改”，住房分配貨幣化 效果：激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新的市場(chǎng)化發(fā)展時(shí)期第二階段：2003-2005：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支出產(chǎn)業(yè) 背景：房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信貸制度不完善的潛在風(fēng)險(xiǎn) 意圖：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 手段：確立土地“招拍掛”；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)加大信貸力度（拉動(dòng)增長(zhǎng)）；調(diào)整個(gè)人住房貸款政策，二套房提高首付比例（抑制過(guò)熱） （土地、貨幣） 效果：引發(fā)地方政府“圈地?zé)帷保績(jī)r(jià)加速上漲。 第三階段：2005-2007：穩(wěn)定房?jī)r(jià) 背景：全國(guó)性房?jī)r(jià)快速上漲成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn) 意圖：抑制投資過(guò)熱、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià) 手段：05年國(guó)八條、新國(guó)八條；06年國(guó)六條、九部委十五條；07年進(jìn)一步深化（貨幣、稅收、土地） 效果：開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)部分改善，但房?jī)r(jià)仍持續(xù)上漲，到07年下半年漲勢(shì)有所放緩。第四階段：2008-2010：從抑房?jī)r(jià)到保增長(zhǎng)再到抑房?jī)r(jià) 背景：前一輪調(diào)控初現(xiàn)成效時(shí)，08年世界金融危機(jī)擴(kuò)大 意圖：確保GDP高于一切，政策救市 手段：貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為寬松（08年上半年五次上調(diào)準(zhǔn)備金率并增加房企稅收，下半年對(duì)個(gè)人購(gòu)房降稅、降貸款利率、降首付比例）；09年底開(kāi)始再度增加房?jī)r(jià)調(diào)控力度，10年新國(guó)十條起開(kāi)始以各種手段進(jìn)行限購(gòu)，房產(chǎn)稅登場(chǎng) 效果：上一階段房?jī)r(jià)調(diào)控前功盡棄，09年放量大漲，10年房?jī)r(jià)“再創(chuàng)輝煌”。 三、對(duì)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的分析自2001年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升和投資規(guī)模的快速增長(zhǎng)成為倍受政府和消費(fèi)者關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。為了防止房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。從目前政策實(shí)施情況來(lái)看，大部分政策成效顯著，但部分政策還存在著一些偏差。及時(shí)調(diào)整偏差，發(fā)揮政策的正面效應(yīng)，抑制其負(fù)面的或是不良的效應(yīng)已是當(dāng)務(wù)之急。（一）、金融政策自2003年開(kāi)始，央行陸續(xù)頒布了一系列政策，其核心是提高商業(yè)銀行和開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資本金率、嚴(yán)控信貸規(guī)模、加息、取消個(gè)貸優(yōu)惠等，旨在抑制房?jī)r(jià)的快速上漲和房地產(chǎn)投資過(guò)熱的現(xiàn)象。這些政策的實(shí)施，對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了積極的作用，但由于政策的不夠細(xì)化，也帶來(lái)了一定的負(fù)面效果。 如2005年3月17日央行頒布調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的政策，一是取消了個(gè)貸優(yōu)惠，二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%。該政策在一定程度打擊了炒房者的投機(jī)行為，但由于個(gè)貸利率和首付比例的提高，增加了消費(fèi)者的購(gòu)房成本，因此在一定程度上也遏制了廣大自住消費(fèi)者的需求。其中，影響最大的就是中低收入的消費(fèi)者，每個(gè)月雖然只需多支付幾十元，但對(duì)其微薄的收入而言，相對(duì)提升的幅度還是較大的；在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，提高住房貸款首付比例，更是將普通消費(fèi)者拒之購(gòu)房的門(mén)外。這與政府保障中低收入群體的住房需求政策是相違背的。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步與發(fā)展依賴(lài)于住房制度改革中個(gè)人消費(fèi)信貸的支持，目前在個(gè)人住房消費(fèi)中，絕大多數(shù)家庭仍然對(duì)銀行信貸有較大的依賴(lài)性，可以說(shuō)銀行的信貸支持是幫助中低收入階層實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)想的一個(gè)不可缺少的條件。然而，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中，取消個(gè)人貸款優(yōu)惠會(huì)對(duì)這部分人購(gòu)房造成影響。因此，央行頒布政策打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為時(shí)，要注重區(qū)分自住性需求、長(zhǎng)期投資需求和短期投機(jī)需求，體現(xiàn)“鼓勵(lì)消費(fèi)、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的調(diào)控方向。 中央銀行頒布政策要求各商業(yè)銀行提高對(duì)第二套和高檔住宅的貸款利率和首付比例，但在執(zhí)行過(guò)程中卻受到了重重阻力。由于目前，我國(guó)對(duì)高檔住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)還有很大爭(zhēng)議，單純以面積和容積率來(lái)界定并不能體現(xiàn)出住房的真正質(zhì)量，很難讓消費(fèi)者信服；各商業(yè)銀行沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法信息共享，對(duì)其是否是第二套住房也很難界定。該政策在實(shí)行中受到了限制，調(diào)控的效力被削弱。新信貸政策規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自由資金比例不低于投資項(xiàng)目的30，但由于我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目多采用分期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的資本金沒(méi)有明確的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)去計(jì)算分期的規(guī)模。如一個(gè)100萬(wàn)平方米的小區(qū)，開(kāi)發(fā)商一個(gè)樓一個(gè)樓去建，項(xiàng)目資本金是按一個(gè)樓還是幾個(gè)樓計(jì)算，無(wú)法分清，項(xiàng)目資本金在分開(kāi)發(fā)中形同虛設(shè)。從另外一個(gè)角度來(lái)看，國(guó)家對(duì)銀行的金融管制已超過(guò)了商業(yè)銀行自主經(jīng)營(yíng)的范圍，宏觀調(diào)控的手段限制了銀行作為自營(yíng)性企業(yè)的發(fā)展，當(dāng)國(guó)內(nèi)銀行被調(diào)控與限制而放棄對(duì)個(gè)人和企業(yè)的貸款支持時(shí)，就等于將市場(chǎng)拱手讓給了外資銀行。據(jù)戴德梁行最新研究表明，有62的機(jī)構(gòu)投資者希望在2006年和2007年投資中國(guó)市場(chǎng)。并且，今年年底就要對(duì)部分境外銀行開(kāi)展人民幣業(yè)務(wù)，簡(jiǎn)單的用限制信貸規(guī)模進(jìn)行宏觀調(diào)控將對(duì)市場(chǎng)無(wú)能為力。因此，國(guó)家在制定金融政策時(shí)，一定要慎重。（二）、土地政策從2002年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的土地政策，從土地的“招拍掛”，整理開(kāi)發(fā)園區(qū)到三個(gè)暫停、8.31 大限等。政府期望通過(guò)從源頭上控制土地的供應(yīng)量來(lái)抑制固定資產(chǎn)投資的過(guò)快增長(zhǎng),從而來(lái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。但在政府的土地供給政策變化之前，開(kāi)發(fā)商就有了大量的土地儲(chǔ)備，國(guó)家對(duì)用地規(guī)模的限制，并不能有效限制當(dāng)前房地產(chǎn)的生產(chǎn)和投資規(guī)模，只能對(duì)幾年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2005年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率依然是牛氣沖天,1月份2月份投資增長(zhǎng)率高達(dá)27.1，在全部4222 億元的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)占了28.4，達(dá)1200 億元。這說(shuō)明政府要想通過(guò)控制土地供應(yīng)量來(lái)給房地產(chǎn)投資降溫的做法在當(dāng)前收效是不會(huì)大的。另外，由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，消費(fèi)者對(duì)我國(guó)現(xiàn)有城市的土地供給情況和房地產(chǎn)產(chǎn)品供給情況不明晰，在國(guó)家嚴(yán)格控制土地一級(jí)市場(chǎng)的源頭時(shí)，會(huì)使消費(fèi)者認(rèn)為土地和房屋的供給減少，地價(jià)和房?jī)r(jià)必然上升，加上部分經(jīng)營(yíng)者的炒作，更刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房欲望，使本來(lái)就不成熟和理性的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)行為更加盲目，從而造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2005年第1季度，全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)9.8%，土地交易價(jià)格上漲7.8%，住宅用地價(jià)格上漲9.6。目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)是既想降低房?jī)r(jià)又要降低投資規(guī)模，而從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，要降低房?jī)r(jià)，必然要增加投資規(guī)模，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，要降低投資規(guī)模，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升高因此這次調(diào)控政策錯(cuò)綜復(fù)雜，政策之間也有打架的問(wèn)題，要達(dá)到調(diào)控目標(biāo)必須根據(jù)各地區(qū)的具體情況政策有主有次，處理好降低房?jī)r(jià)和降低投資規(guī)模二者的關(guān)系，避免政策的相互干擾。（三）、稅收政策2005年5月國(guó)家頒布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足兩年進(jìn)行交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其所得的收入全額收取營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)兩年進(jìn)行交易的免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)兩年進(jìn)行交易的收取差額營(yíng)業(yè)稅。該政策給了投機(jī)者一個(gè)明確的信號(hào)，政府在打擊炒房行為，政策效應(yīng)使部分投機(jī)者已退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)交易量明顯減少。但同時(shí)也有一些具體的問(wèn)題，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)間界定問(wèn)題，是從簽訂購(gòu)房合同開(kāi)始算，還是從取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間開(kāi)始算。在實(shí)際中從簽訂購(gòu)房合同到取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，少則一年半載，多則幾年時(shí)間，還有根本拿不到產(chǎn)權(quán)證的情況，對(duì)此問(wèn)題不做明確的規(guī)定，政策將難以落實(shí)，也容易被投機(jī)者鉆空子。另外這次對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住宅的政策調(diào)整只涉及到營(yíng)業(yè)稅，而契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的政策仍按以前優(yōu)惠政策執(zhí)行，政策缺少合力效應(yīng)，削弱了其打擊投機(jī)的力度。四、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況盡管“泡沫論”、“過(guò)熱論”不絕于耳，到2008年人們預(yù)言的“房地產(chǎn)冬天”仍然沒(méi)有到來(lái)，甚至2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然頑強(qiáng)地攀升。2008年15月，全國(guó)房地產(chǎn)共完成土地開(kāi)發(fā)面積3 771萬(wàn)一，同比增長(zhǎng)437。房地產(chǎn)施工面積達(dá)到43 112萬(wàn)m2，其中新開(kāi)工面積14 3558萬(wàn)m2。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金3 105億元，同比增長(zhǎng)35，比上年同期增幅高14個(gè)百分點(diǎn)。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長(zhǎng)395；國(guó)內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長(zhǎng)359；利用外資50億元，同比增長(zhǎng)15，也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2008年前5個(gè)月房產(chǎn)累計(jì)竣工面積4 076萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)187，其中，商品住宅竣工面積達(dá)3 392萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)17；商業(yè)用房竣工面積同比增長(zhǎng)37。另外，從銷(xiāo)售情況來(lái)看2008年15月份全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售4 564萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)203。這一增長(zhǎng)速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷(xiāo)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。那么，怎樣認(rèn)識(shí)保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力之源呢?(一)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。近幾年來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率持續(xù)超過(guò)7，高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和良好的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量可以推動(dòng)城市化規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的購(gòu)買(mǎi)力需求。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，也使城市中低收入勞動(dòng)者的經(jīng)濟(jì)收入持續(xù)增長(zhǎng)，這在一方面“激活”了中低收入者的購(gòu)房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費(fèi)群體；另一方面，也使原來(lái)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的消費(fèi)者提升了消費(fèi)層次，從而推動(dòng)著住房品質(zhì)的不斷提升。因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與增長(zhǎng)質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。(二)、體制與機(jī)制的市場(chǎng)化。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)主要靠國(guó)家和集體來(lái)建房分房，這種供給模式是中國(guó)城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國(guó)家住房制度的改革，把建房與購(gòu)房一同推向市場(chǎng)，從而使住房成為自由流通的商品。市場(chǎng)機(jī)制的引入，使建房者成為自負(fù)盈虧的法人，購(gòu)房者用貨幣去選擇適應(yīng)個(gè)人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個(gè)體化，催生了當(dāng)前這個(gè)世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這個(gè)巨大并且日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，正是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)幾年來(lái)持續(xù)火爆的載體。(三)、與消費(fèi)觀念更新配套的住房按揭貸款。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不但提升了購(gòu)買(mǎi)力，更重要的是催化了人們?nèi)碌南M(fèi)觀念。20世紀(jì)80年代以來(lái)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下就業(yè)的勞動(dòng)者，大多數(shù)不會(huì)等到攢夠錢(qián)以后再去買(mǎi)住房，而是充分利用住房按揭貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)“居：有其屋”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7I以上的購(gòu)房者都會(huì)選擇利用銀行上，乃貸款。目前全國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款已經(jīng)超過(guò)6 000億元。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的資金來(lái)源。我國(guó)市場(chǎng)規(guī)律證明：一個(gè)誰(shuí)都能賺到錢(qián)，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是危機(jī)四伏的。市場(chǎng)自我調(diào)控和釋放風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)已經(jīng)顯現(xiàn)。第一，商品房空置率增加，超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制線(xiàn)。雖然從200年5月國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關(guān)窄置量最新、最權(quán)威的資料，但仍然可以通過(guò)商品房景氣指數(shù)、產(chǎn)銷(xiāo)率、空置面積增長(zhǎng)率等指標(biāo)推算出這一數(shù)據(jù)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面積的分類(lèi)指數(shù)值為957點(diǎn)，比上年同期增加29點(diǎn)。作為逆指標(biāo)，此項(xiàng)指數(shù)增加，表明商品房空置面積增長(zhǎng)幅度出現(xiàn)反彈?！?008年15月份，全圍商品房空置面積增長(zhǎng)幅度為82，明顯高于上年同期增長(zhǎng)23的水平。該報(bào)7月1日還披露：到2002年7月，全國(guó)商品房空置總量在12 000萬(wàn)m2以上，其中空置超過(guò)一年以上的占50以上，占?jí)嘿Y金超過(guò)2 500億元，居中國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。并進(jìn)一步指出，眼下的“商品房空置率”應(yīng)該在26左右，而美國(guó)商品房空置率約為7，香港34。當(dāng)空置率超過(guò)10的時(shí)候，就已經(jīng)是超警戒線(xiàn)運(yùn)行了。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在升溫，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。2001年全國(guó)房地產(chǎn)到位資金達(dá)到7 378億元，比上年增長(zhǎng)298；而2008年前5個(gè)月，房地產(chǎn)到位資金已達(dá)3 105億元，同比增長(zhǎng)359。就是在這種情況下，傳統(tǒng)的家電廠(chǎng)家“海爾”、“美的”、“TCL”、“康佳”正在大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團(tuán)也斥資30億元進(jìn)軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團(tuán)”、“三九藥業(yè)”也爭(zhēng)相躋身房地產(chǎn)。在這種一面是商品房空置率擴(kuò)張，一面是新開(kāi)工樓盤(pán)大幅增長(zhǎng)的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢(shì)必加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。第三，房?jī)r(jià)增幅回落，銷(xiāo)售趨淡。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫相對(duì)應(yīng)的是市場(chǎng)反映冷淡。2008年前5個(gè)月全國(guó)商品房平均價(jià)格為2 290元m2，同比下降33，增幅比上年回落156個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積為4 564萬(wàn)m2，同比增長(zhǎng)203但增幅比上年同期同落8個(gè)百分點(diǎn)。我們無(wú)意討論房地產(chǎn)市場(chǎng)是否“過(guò)熱”或存在“泡沫”，但卻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，因?yàn)檫@直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營(yíng)取向，同時(shí)也是優(yōu)化信貸資源配置，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營(yíng)取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾，約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提高市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，消化現(xiàn)有卒置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場(chǎng)化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的建議在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，要以保證房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位不動(dòng)搖，要以房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為根本的目標(biāo)，在調(diào)控中要注意以下原則：第一，進(jìn)行宏觀調(diào)控的政策應(yīng)建立在長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)上，不能只看短期效應(yīng)，要使企業(yè)能夠根據(jù)國(guó)家的長(zhǎng)期政策做出相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理決策;第二，宏觀調(diào)控政策應(yīng)注重差異化和精細(xì)化。由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，在制定政策時(shí),不能一刀切，應(yīng)對(duì)不同區(qū)域制定差異化的政策，使政策更加精細(xì)化，以確保政策能落實(shí)到位并發(fā)揮積極的作用;第三，要加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策的合力效應(yīng)，注意各部門(mén)的協(xié)調(diào)及政策自身的協(xié)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)行全面的統(tǒng)籌考慮，使調(diào)控效應(yīng)能夠1+1+1 3，具體措施如下：（一）、規(guī)范土地市場(chǎng)的交易行為，完善土地政策政府在壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)切實(shí)保證土地供應(yīng)秩序的公平、公正和公開(kāi)。首先，政府必須完善土地儲(chǔ)備制度，合理解決在土地實(shí)施招牌掛之前通過(guò)協(xié)議方式取得土地囤積的現(xiàn)象。對(duì)囤積在開(kāi)發(fā)商手中的土地，逾期不開(kāi)發(fā)的，要嚴(yán)格按照政策執(zhí)行，該罰款的罰款，該收回的收回。并通過(guò)擴(kuò)大土地增值稅的征繳范圍，提高稅率，設(shè)置土地閑置稅等措施來(lái)抑制土地投機(jī)和土地閑置的行為。其次，政府應(yīng)向社會(huì)公開(kāi)公布年度的土地供給計(jì)劃和供地方式，增強(qiáng)土地供應(yīng)信息的透明度，以此來(lái)指導(dǎo)消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。另外要加強(qiáng)對(duì)供給土地的監(jiān)督監(jiān)控，及時(shí)了解土地市場(chǎng)的供給和需求狀況，保證政府在完全信息的條件下做出合土地政策。最后，各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民承受能力，確定本地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的目標(biāo)和模式，調(diào)整好高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的供應(yīng)比例關(guān)系，要通過(guò)強(qiáng)化城市規(guī)劃管理，實(shí)施土地供應(yīng)分類(lèi)調(diào)控等措施（即根據(jù)城市規(guī)劃的安排，根據(jù)不同用途的土地需求狀況，在供應(yīng)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)時(shí)間和供應(yīng)方式上做出適時(shí)的安排），達(dá)到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。要進(jìn)一步增加中低價(jià)位和中小戶(hù)型的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，停止別墅類(lèi)用地的供應(yīng)。（二）、重視利率杠桿的調(diào)節(jié)作用，采取靈活的金融手段控制供求關(guān)系商業(yè)銀行對(duì)消費(fèi)型和投資、投機(jī)型需求應(yīng)區(qū)別對(duì)待，有保有壓。在現(xiàn)實(shí)中要真正區(qū)分消費(fèi)型和投資、投機(jī)型需求會(huì)很繁瑣與復(fù)雜，但由于房地產(chǎn)的特性，目前可操作的方法就是認(rèn)為第一套住宅對(duì)居民來(lái)說(shuō)是消費(fèi)型的，而第二套以上（包括第二套）就是投資和投機(jī)型的，盡管這樣的劃分也有些問(wèn)題，但在目前情況下還是比較簡(jiǎn)單可操作的。對(duì)于自住消費(fèi)型購(gòu)房需求銀行信貸要繼續(xù)給予支持，切實(shí)保證中低收入階層居民的住房需求能夠?qū)崿F(xiàn)，對(duì)于投資和投機(jī)需求，應(yīng)該按照商業(yè)抵押貸款操作，執(zhí)行一般商業(yè)貸款利率，同時(shí)控制貸款年限，降低貸款成數(shù)。 各地應(yīng)根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，綜合區(qū)位，小區(qū)環(huán)境，科技含量，物業(yè)設(shè)施，面積，戶(hù)型，價(jià)位等因素科學(xué)的界定高檔住房和普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)；建立房地產(chǎn)信息體系，將居民的購(gòu)房記錄和貸款狀況登記在信息檔案里，有助于各銀行及時(shí)了解貸款者的信息，實(shí)施針對(duì)性的房貸政策，打壓一部分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)第二套、第三套、高檔住房的行為。(三)、通過(guò)稅收手段，強(qiáng)化土地和金融政策的效應(yīng)在稅收政策上，對(duì)消費(fèi)性需求，尤其是中小戶(hù)型和中低價(jià)位普通商品住宅，給予享受新房交易契稅的減免，而對(duì)于大面積、大戶(hù)型或高檔商品房的消費(fèi)，實(shí)行較高稅負(fù)。為了加強(qiáng)對(duì)投機(jī)購(gòu)房的稅收征管，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)與房管登記部門(mén)的信息溝通，對(duì)購(gòu)買(mǎi)兩套以上住房的個(gè)人和家庭不再給予稅收優(yōu)惠。同時(shí)，要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)投機(jī)性購(gòu)房交易行為的稅收征管，通過(guò)稅制改革，提高交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。制定政策實(shí)施細(xì)則，明確規(guī)定營(yíng)業(yè)稅稅收征收時(shí)的時(shí)間計(jì)算是從簽訂購(gòu)房合同之日計(jì)起，并適當(dāng)取消契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策，對(duì)投機(jī)行為連手重拳出擊。六、未來(lái)幾年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)2006年作為“十一五”規(guī)劃的開(kāi)局年，房地產(chǎn)行業(yè)成了典捌的政策調(diào)控年。我們認(rèn)為政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范將是長(zhǎng)久的，并非一時(shí)的調(diào)控而已。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，是政府調(diào)控的目標(biāo)。房地產(chǎn)作為我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱性產(chǎn)業(yè)的定位沒(méi)有變。（一）、城市化和人口結(jié)構(gòu)是未來(lái)數(shù)年房地產(chǎn)景氣之源我國(guó)目前正處于快速城市化的階段。從2000年以來(lái)，城市化率就基本以每年155個(gè)百分點(diǎn)的速度增長(zhǎng)。到2005年城市化率已達(dá)到43。根據(jù)我國(guó)“十一五規(guī)劃”，城市化水平由2005年的43提高到47。城市化水平提高4個(gè)百分點(diǎn)，意味著將有5 400萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城市，按照2005年城鎮(zhèn)人均26m2房屋計(jì)算，將帶來(lái)14億m2的需求，平均每年28億m2。從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，3039歲以及1019歲是兩個(gè)人口的峰值，前者構(gòu)成了當(dāng)前的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，后者則是未來(lái)十年房地產(chǎn)的主要購(gòu)買(mǎi)力量。 可以說(shuō)快速推進(jìn)的城市化建設(shè)和人口結(jié)構(gòu)性因素帶來(lái)的住房需求是房地產(chǎn)景氣的源動(dòng)力。（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)在政策導(dǎo)向下改善近期公布的各地住房建設(shè)十一五規(guī)劃中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房被放到一個(gè)比較重要的地位。面向大眾階層的中小戶(hù)型和經(jīng)濟(jì)適用房也成為了住房供應(yīng)的重點(diǎn)。近期，建設(shè)部提出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的蘑點(diǎn)之一，是要“重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)仄胀ň用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”。據(jù)困土資源部統(tǒng)計(jì)顯示，2008年七半年我國(guó)居住用地的供應(yīng)量比上年同期增長(zhǎng)了85，其中普通商晶住房用地的供應(yīng)量問(wèn)比增長(zhǎng)195，深圳、濟(jì)南、重慶、上海等部分城市普通商品住房用地所占比重超過(guò)70，這說(shuō)明利用土地杠桿調(diào)控住宅結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)控作用正初步顯現(xiàn)。政策導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)未來(lái)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，中小戶(hù)型數(shù)量將明顯上升。（三）、中心城市增速放緩，二線(xiàn)城市住宅需求潛力大由于我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，導(dǎo)致區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也呈現(xiàn)出不平衡性。經(jīng)過(guò)多年快速發(fā)展，在資源、能源、環(huán)境等諸多要素約束下，中國(guó)大多數(shù)中心城市都面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的壓力，這些中心城市為此付出的代價(jià)便是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放緩。與此相對(duì)應(yīng)的是，不少二線(xiàn)城市正處于工業(yè)化騰飛的階段。他們將借助予產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，而根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在工業(yè)化過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上升趨勢(shì)最為明顯。二線(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)工業(yè)化進(jìn)程加速帶來(lái)的居民購(gòu)買(mǎi)力提升將是住房消費(fèi)升級(jí)的基本保障。住房消費(fèi)的升級(jí)換代從區(qū)域的角度，首先以沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為起點(diǎn)，然后逐步向內(nèi)陸二、三線(xiàn)城市擴(kuò)散。這種趨勢(shì)也符合我困城市人均收入的地域梯度分布特征。從這個(gè)角度來(lái)看，未來(lái)數(shù)年中，房地產(chǎn)(住宅)的全國(guó)性布局將顯得非常關(guān)鍵。不同區(qū)域所處的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整將影響和帶動(dòng)細(xì)分房地產(chǎn)需求。（四）、房地產(chǎn)金融化提速中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題可在一定程度E歸咎于中國(guó)金融行業(yè)的效率及結(jié)構(gòu)問(wèn)題。缺乏多元化融資渠道使得許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金短缺。房地產(chǎn)金融多元化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，構(gòu)建住宅政策性金融體系將提上議事日程。未來(lái)幾年里，隨著國(guó)際資本對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的大舉介入以及國(guó)內(nèi)房企自身迫切的資金需求，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)多種多樣的股本融資、債券融資、信貸融資和信托融資方式，