某商業(yè)街招商策劃方案(doc 38頁).doc

龍湖花園商業(yè)街推廣簡案目錄一、 項(xiàng)目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況二、 主題式或特色經(jīng)營類商業(yè)街的考慮三、 項(xiàng)目商業(yè)街的SWOT分析四、 項(xiàng)目商業(yè)街的市場定位五、 項(xiàng)目商業(yè)街招租與銷售的初步定價(jià)六、 項(xiàng)目商業(yè)街的整合包裝與推廣七、 項(xiàng)目商業(yè)街的招商工作流程及招商計(jì)劃八、 項(xiàng)目商業(yè)街對酒店及公寓項(xiàng)目的影響九、 項(xiàng)目商業(yè)街的客戶資源名冊一、 項(xiàng)目商業(yè)街所在區(qū)域商業(yè)規(guī)劃及周邊商業(yè)物業(yè)情況（暫略）周邊商業(yè)物業(yè)情況分析龍湖社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)數(shù)據(jù)研究說明：龍湖社區(qū)消費(fèi)中心是第二代社區(qū)消費(fèi)中心的典范，其主商業(yè)業(yè)態(tài)餐飲占了整個(gè)社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的61%，形成了以餐飲為特色的鮮明的個(gè)性。說明：在餐飲為特色的龍湖社區(qū)消費(fèi)中心里，其鋪面面積配比顯然和其經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種有著十分的吻合，其120平方米以上的鋪面占了總鋪面的60%，顯然這是與本區(qū)域的經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種相吻合。說明：龍湖社區(qū)消費(fèi)中心的租金變化區(qū)間比較小，說明發(fā)展商通過合理的商業(yè)規(guī)劃，能夠全面有效的提升本社區(qū)消費(fèi)中心的所有鋪面價(jià)值，使鋪面價(jià)值均衡化，由于有良好的商業(yè)規(guī)劃，所以盡管龍湖社區(qū)消費(fèi)中心的地理位置并不十分理想，但是其鋪面的商業(yè)價(jià)值并不低，大多集中在4150元這個(gè)租金范圍內(nèi)。二、 主題式或特色經(jīng)營類商業(yè)街的考慮1.主題式商業(yè)街的功能需求及配套條件（1）功能需求： 商鋪分割空間：要求有足夠的層高、徑深、開間；統(tǒng)一的裝飾外立面；統(tǒng)一的形象展示區(qū)，便利的儲(chǔ)物及人行通道。 經(jīng)營環(huán)境：良好的通風(fēng)條件；較好的安保秩序；規(guī)劃合理的停車位；能進(jìn)行大型展示活動(dòng)的場所設(shè)置 消費(fèi)環(huán)境：商業(yè)街的整潔度；商業(yè)街的區(qū)域分割明顯與否；商業(yè)街的走向；商業(yè)街的網(wǎng)點(diǎn)比例 娛樂環(huán)境：在商業(yè)街的集中停駐點(diǎn)設(shè)置相應(yīng)的娛樂健身配套設(shè)施。（2）配套條件： 便捷的交通條件 金融網(wǎng)點(diǎn)及休閑設(shè)施配置 精神堡壘的塑造 主力店與專賣店的搭配（3+1、4+1） 周邊商業(yè)的互補(bǔ)性 未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃2.主題式商業(yè)街的特點(diǎn)（1）對某一業(yè)種進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營，在統(tǒng)一業(yè)種范圍內(nèi)保證業(yè)態(tài)的豐富與完善（2）商業(yè)街的包裝調(diào)性基本統(tǒng)一，商業(yè)街的統(tǒng)一管理有利于業(yè)種的經(jīng)營氛圍（3）商業(yè)街的傳播形象具有個(gè)性化、易記憶、鮮明性，商業(yè)街的各個(gè)區(qū)間又具備豐富的商業(yè)昭示效應(yīng)（4）與相似的專業(yè)市場的比較，主題式商業(yè)街更具備觀賞、游覽、購物的整合能力，同時(shí)主題式商業(yè)街更具有專業(yè)市場不可比擬的環(huán)境及經(jīng)營模式，主題式商業(yè)街更具發(fā)展的空間（有社區(qū)商業(yè)的延伸作支撐）3.主題式商業(yè)街的操作要素（1）一個(gè)思路：選定一個(gè)明晰的業(yè)種作為主題式商業(yè)街的推廣主題，并與周邊商業(yè)物業(yè)形成差異性和互補(bǔ)性（2）三條主線：推廣線：圍繞統(tǒng)一主題進(jìn)行豐富多彩的個(gè)體形象展示活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一主題多品牌聯(lián)動(dòng)；統(tǒng)一主題多細(xì)節(jié)產(chǎn)品服務(wù)；統(tǒng)一主題多商業(yè)場景的優(yōu)勢展現(xiàn)。策略線：以引進(jìn)知名品牌商家及主力店的配置為核心，同時(shí)輻射周邊諸多專賣或特色經(jīng)營店，制定細(xì)分業(yè)態(tài)下商鋪分割的售價(jià)區(qū)間及租金區(qū)間。渠道線：強(qiáng)調(diào)從專業(yè)市場及區(qū)域規(guī)模性商圈挖掘客源；強(qiáng)調(diào)對連鎖及聯(lián)營類商家的引導(dǎo)；強(qiáng)調(diào)對知名品牌商家的優(yōu)惠政策；強(qiáng)調(diào)從相關(guān)產(chǎn)品商家聯(lián)盟中對客戶進(jìn)行引導(dǎo)。（3）五個(gè)環(huán)節(jié)：定位、定類、定價(jià)、定時(shí)、定崗：4.主題式商業(yè)街的分支特色經(jīng)營類商業(yè)街三、項(xiàng)目商業(yè)街的SWOT分析（暫略）四、項(xiàng)目商業(yè)街的市場定位（一）針對四個(gè)特性進(jìn)行項(xiàng)目商業(yè)街的市場定位1.區(qū)域組團(tuán)商業(yè)的差異性：項(xiàng)目位于渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，且新牌坊龍湖片區(qū)商業(yè)漸至完善，尤以餐飲類商業(yè)構(gòu)建渝北新牌坊片區(qū)特色商業(yè)走廊。但隨著市場的成熟，區(qū)域商業(yè)開發(fā)的遞增，政府規(guī)劃涉外商務(wù)區(qū)的延伸，主題式商業(yè)街（社區(qū)第三代商業(yè)街的延伸）必將成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的趨勢。2.區(qū)域組團(tuán)商業(yè)的互補(bǔ)性：在渝北高尚住區(qū)組團(tuán)，商業(yè)的發(fā)展不僅僅是娛樂休閑的逐步完善，還需要文化品位、時(shí)尚品調(diào)作烘托，以確保商業(yè)街能走熱、走俏。因此商業(yè)街的推廣定位要對周邊的單一商業(yè)氛圍進(jìn)行多元素的補(bǔ)充，引進(jìn)有品位、文化、競爭力的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是具有知名品牌的主力商家。3.本項(xiàng)目商業(yè)的獨(dú)特性：與周邊競爭性商業(yè)相比，本項(xiàng)目商鋪分割面積較大，無論跨度、徑深、層高等都體現(xiàn)出需要入住具有一定資金實(shí)力和品牌效應(yīng)的商家。通過項(xiàng)目四星級(jí)酒店高檔商業(yè)物業(yè)的支撐，可以營造文化類、酒店式配套服務(wù)型商業(yè)街以及項(xiàng)目商業(yè)街運(yùn)用的酒店式管理等創(chuàng)新模式。4.區(qū)域周邊商業(yè)環(huán)境的完善性： 周邊鄰近高檔社區(qū)商業(yè)街（龍湖水晶酈城、重慶財(cái)富中心等），同時(shí)有政府辦公機(jī)構(gòu)的遷入，又臨近上丁企業(yè)工業(yè)園，并且商業(yè)街就近生態(tài)公園，為項(xiàng)目商業(yè)街的環(huán)境增加了生態(tài)亮點(diǎn)。但項(xiàng)目周邊商業(yè)配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業(yè)街的娛樂、休閑配套引導(dǎo)系統(tǒng)。（二）、項(xiàng)目商業(yè)街的市場定位1.定位原則商業(yè)定位原則須考慮一般原則和個(gè)例原則。一般原則是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場定位時(shí)普遍遵循的原則，個(gè)例原則是結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：（1）一般原則： 定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn) 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性 定位要在足夠的市場接納力之內(nèi)（2）個(gè)例原則： 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展同向 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合 以中心區(qū)消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購買力 確保該項(xiàng)目前期營銷推廣的成功及后期的保值能力和增值空間2. 項(xiàng)目市場客層定位：（1）投資者決策分析 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實(shí)力、主題規(guī)劃、價(jià)格、廣告力度、配套設(shè)施等。 客戶存在購買恐懼。對商鋪價(jià)值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調(diào)整、區(qū)域競爭等等。 客戶的投資特征和動(dòng)機(jī)非常明顯。 老客戶對購買的影響又比較大。（2）客戶性質(zhì)分析 經(jīng)營戶。經(jīng)營戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關(guān)注的核心，同時(shí)也注重商鋪的投資價(jià)值和可變現(xiàn)能力。 投資戶。投資戶是本項(xiàng)目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時(shí)商鋪的升值潛力也是關(guān)注的主要點(diǎn)。（3）客戶區(qū)域分析 重慶市各主力商圈商家為主要客戶群。他們對商業(yè)地塊位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對區(qū)域商業(yè)價(jià)值有自己的判斷。 次要客戶群體重慶市個(gè)體品牌的經(jīng)營者以及其它區(qū)域的投資。（4）客戶特點(diǎn)： 商業(yè)意識(shí)強(qiáng)，財(cái)富意識(shí)濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能； 比較講信用，但更能追求個(gè)人利益； 尋求更大發(fā)展，積累更多財(cái)富 經(jīng)營商業(yè)的同時(shí)更注重文化品位3. 項(xiàng)目主題定位：北部豪布斯卡（HOPSCA）國際復(fù)合商業(yè)街區(qū) 注解： “豪布斯卡”（HOPSCA）為歐美國家先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式，本質(zhì)為酒店HOTEL寫字樓OFFICE停車場PARKING（生態(tài)公園）大型綜合購物中心SHOPPING MALL商會(huì)CONVENTION國際公寓APARTMENT的復(fù)合體。 “豪布斯卡”（HOPSCA）的選址與興建有著嚴(yán)格的要求和標(biāo)準(zhǔn)。首先，HOPSCA豪布斯卡屬于綜合性物業(yè)，由于對其建筑密度及容積率有特定的要求，所以HOPSCA豪布斯卡一般分布于城市邊緣地區(qū)，這樣才能使得“豪布斯卡”（HOPSCA）建筑密度降低，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式；同時(shí)，作為“豪布斯卡”（HOPSCA）必須有大面積的綠化作為其營造園林景觀的基礎(chǔ)；此外，“豪布斯卡”（HOPSCA）與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要HOPSCA豪布斯卡與城市之間必須有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在“豪布斯卡”（HOPSCA）內(nèi)的人員工作的便利性。 “豪布斯卡”（HOPSCA）最大的優(yōu)勢在于資源共生、聚合增值。從世界各國大、中型城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過了功能單一、條塊分割布局的時(shí)代，未來的趨勢是以某一突出功能為主導(dǎo)，復(fù)合休閑、娛樂、住宅、文化、旅游等要素的大體量綜合性產(chǎn)品。 定位分訴； 本項(xiàng)目滿足豪布斯卡（HOPSCA）的條件 選址：項(xiàng)目位于重慶北部核心CBD圈層，享有大面積生態(tài)綠地，且整個(gè)項(xiàng)目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復(fù)合性商業(yè)街區(qū)特色 符合豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：擁有四星級(jí)商務(wù)酒店、高檔商務(wù)辦公寫字樓（緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園）、生態(tài)公園綠地（動(dòng)步公園、社區(qū)園林景觀）、涉外領(lǐng)事館、數(shù)量較大的停車場、酒店式國際商務(wù)公寓、主題式會(huì)所、酒店俱樂部、社區(qū)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等。 需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：立體購物中心、精品商業(yè)藝術(shù)館、24小時(shí)金融服務(wù)、24小時(shí)商業(yè)專車服務(wù) 為滿足北部CBD高端人群居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，為項(xiàng)目特身量定出復(fù)合商業(yè)生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)所、幼兒園于一體。集中體現(xiàn)復(fù)合商業(yè)街區(qū)形態(tài)。3.定位分主題：以項(xiàng)目東西南北四條街作參照東面：休閑商業(yè)娛樂公園南面：街區(qū)購物消費(fèi)公館 西面：精品美食美肴中心北面：酒店商務(wù)辦公及配套服務(wù)專區(qū)（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的功能定位及業(yè)態(tài)劃分1功能定位功能定位：多功能復(fù)合商業(yè)街區(qū)立體購物公園+商務(wù)辦公+國際時(shí)尚健身+文化視聽+科技娛樂+個(gè)性搜奇+美食餐飲定位依據(jù)： 重慶北部商業(yè)規(guī)劃，重慶北部CBD核心區(qū)域，營造了復(fù)合商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃氛圍。 社區(qū)內(nèi)外生態(tài)環(huán)境、社區(qū)自身物業(yè)的配套規(guī)劃需要文化+品位的商業(yè) 項(xiàng)目商業(yè)街所屬資源配套與國外HOPSCA豪布斯卡商業(yè)定位相似，所以要求功能上強(qiáng)調(diào)復(fù)合和互補(bǔ)性。2業(yè)態(tài)劃分（1）業(yè)態(tài)規(guī)劃原則 “鋪鋪臨街、關(guān)聯(lián)布局、循環(huán)消費(fèi)、資源共享”理念和模式。特色商業(yè)薈萃、條塊清晰、功能齊全、方便顧客。業(yè)態(tài)規(guī)劃上講究關(guān)聯(lián)性，商鋪與商鋪、商品與商品之間、商品與服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)項(xiàng)目之間推行循環(huán)消費(fèi)理念。力求業(yè)態(tài)有特色性、均好性。（2）劃分依據(jù)： 充分考慮商業(yè)街的商鋪特點(diǎn)及人流引導(dǎo)動(dòng)線 體現(xiàn)復(fù)合性商業(yè)街的發(fā)展優(yōu)勢 融合項(xiàng)目相關(guān)高檔物業(yè)的配套設(shè)施，增加文化品位與時(shí)尚情調(diào) 逐一反映社區(qū)商業(yè)街的創(chuàng)新性，提升商業(yè)的價(jià)值。（3）布局建議 以幾家主力店為主，多家半力店、專營店、餐飲娛樂休閑及商務(wù)休閑功能配套店為輔的商家組合特點(diǎn)。充分考慮到核心主力店所具備的“磁極”與“錨固點(diǎn)”對組織人流所發(fā)揮的作用。 建議核心主力店應(yīng)安排在商業(yè)街盡端位置，通過主力店的“磁極效應(yīng)”，在設(shè)計(jì)上應(yīng)盡量引導(dǎo)購買者能經(jīng)過所有門店的門口； 半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線（如商業(yè)街主干道或支干道）而非核心主力店的磁極點(diǎn)上，形成次級(jí)人流，與主要人流形成交叉，吸引購物者穿行整個(gè)商業(yè)街； 其它休閑娛樂配套及商務(wù)休閑功能店，作為重要功能補(bǔ)充，可將其安置于商業(yè)街中相對獨(dú)立的位置，減緩消費(fèi)者游覽過程中的疲勞穿行。（4）具體劃分：以大型知名主力商家作為項(xiàng)目商業(yè)街四個(gè)方向的主要招商對象，形成商業(yè)街每個(gè)方向的特色招商與互動(dòng)、互補(bǔ)效應(yīng)，并可吸納更多同品質(zhì)的中、小商家進(jìn)駐，推動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的發(fā)展。 南面：規(guī)劃為大型超市、銀行、品牌藥店、中高檔洗浴中心（二樓）、知名房屋中介店、通信服務(wù)中心、中式茶樓、醫(yī)療診所、藥膳料理及其它社區(qū)服務(wù)配套說明： 選擇大型超市作主力店（20005000平米），為南面街區(qū)的商軸核心，容易產(chǎn)生人流車流的聚集效應(yīng)，帶來更多招商契機(jī)。 選擇大型商家品牌將直接決定整個(gè)項(xiàng)目的社區(qū)地位與整個(gè)小區(qū)商業(yè)的經(jīng)營檔次。同時(shí)周邊零售店也應(yīng)具有相應(yīng)的檔次與格調(diào)，以不破壞整個(gè)小區(qū)商業(yè)的氛圍與環(huán)境。 大型超市將引進(jìn)重慶新世紀(jì)或者人人樂、重百等品牌美譽(yù)度較高的商家進(jìn)駐，以形成本物業(yè)的商業(yè)龍頭效應(yīng)，拉升本物業(yè)的商業(yè)定位，帶動(dòng)本物業(yè)相關(guān)小業(yè)態(tài)商家的入駐經(jīng)營，從而促進(jìn)商業(yè)街的形象完善和人氣遞增。 大型超市對店面選擇嚴(yán)格，特別是徑深和跨度，因此南面設(shè)超市需拿一部分車庫面積出來，以彌補(bǔ)鋪面徑深的不足（超市徑深至少40米以上適宜） 東面：規(guī)劃為綜合性娛樂中心（如餐廳、酒吧、Disco、卡拉OK及私人會(huì)所的復(fù)合體）、SPA、美容美發(fā)研修中心、纖體會(huì)館、酒吧、音樂餐廳、精品家飾、健身理療會(huì)所、咖啡廳（上島咖啡）、西式糕點(diǎn)（如荷蘭屋）、運(yùn)動(dòng)休閑物品專賣、體育運(yùn)動(dòng)俱樂部、藝術(shù)茶吧、耍吧等說明： 東面是整個(gè)社區(qū)的形象面、擁有高級(jí)會(huì)所，相鄰動(dòng)步公園、高檔社區(qū)及政府機(jī)構(gòu)等，因此需要綜合性休閑娛樂業(yè)態(tài)作支撐，同時(shí)東北面有四星級(jí)商務(wù)酒店配套，西式餐飲及高品質(zhì)健身中心也能進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)銜接。 東面基本上是底商，商業(yè)口岸潛力不容低估。 片區(qū)消費(fèi)客群文化品位、身份都較高，所以精品+文化+運(yùn)動(dòng)+音樂類消費(fèi)商業(yè)服務(wù)必須保持高品質(zhì)。 西面：規(guī)劃為美食餐飲一條街，大型中餐店（如阿興記大飯店、順風(fēng)123）、各類品牌特色店（如鵝掌門、辣子雞、泰安魚、泉水雞等）、各類品牌特色小吃店、各地品牌風(fēng)味店等。同時(shí)輔助引進(jìn)相當(dāng)規(guī)模的洗腳城（二樓）、桑那按摩中心（二樓），以增加餐飲的服務(wù)配套需要。說明： 選擇美食餐飲店務(wù)求品種與類別相互區(qū)隔，食客互補(bǔ)，跳開相互之間的惡性競爭，形成真正的餐飲一條街，并將這條街打造成重慶市社區(qū)商業(yè)中有名的一條餐飲街區(qū)。 西面考慮與龍湖水晶酈城的業(yè)態(tài)對接，以增加商業(yè)街的人氣。 西面較好的停車位易于運(yùn)作餐飲及相關(guān)配套服務(wù)所需。 北面：規(guī)劃為酒店商務(wù)辦公、商務(wù)休閑及配套專區(qū)，主要有24小時(shí)金融服務(wù)中心、24小時(shí)商務(wù)專車服務(wù)中心（汽車出租、汽車美容、汽車配件、汽車展示）早點(diǎn)（早餐）服務(wù)店、晚點(diǎn)（夜消）服務(wù)店、辦公家什、辦公器材、健身中心、中等經(jīng)營類公司辦事處、專業(yè)培訓(xùn)中心等。說明： 北面有四星級(jí)商務(wù)酒店規(guī)劃，所以相應(yīng)有商務(wù)工作休閑配套。 北面緊鄰上丁企業(yè)工業(yè)園，所以配套有辦事處、培訓(xùn)中心、金融網(wǎng)點(diǎn) 北面配置汽車類系列性服務(wù)，在服務(wù)酒店商務(wù)辦公的同時(shí)也在提升北面街區(qū)商業(yè)的附加值。五、項(xiàng)目商業(yè)街招租及銷售初步定價(jià)（一）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)依據(jù)1.商鋪投資的必備條件.人口密集度.人口結(jié)構(gòu).日均人流量、.消費(fèi)能力、.消費(fèi)結(jié)構(gòu)、.商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)數(shù)及結(jié)構(gòu)、.配套設(shè)施結(jié)構(gòu)2.商鋪投資者關(guān)注要素.商鋪投資收益的穩(wěn)定性.投資的商鋪是否具備長期的升值潛力.商鋪投資是否具有高回報(bào)率通常商鋪的投資回報(bào)率為6%至12%.商鋪的經(jīng)營出租在商鋪投資者中，50%是自己經(jīng)營，35%-40%用于出租，還有10%左右的是投機(jī)商純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。.公用分?jǐn)偯娣e一般商鋪的公攤面積占建筑面積的，因此公攤面積越少越能吸引投資者.返租承諾.貸款風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，意識(shí)到貸款申請不能通過時(shí)，將使項(xiàng)目的銷售陷入困境。3.本項(xiàng)目商鋪定價(jià)主要考慮：.商業(yè)物業(yè)銷售的目標(biāo)客戶（一般為商鋪經(jīng)營者、商鋪炒家、商業(yè)物業(yè)投資者）本項(xiàng)目適宜以商鋪經(jīng)營者為主，適量有商業(yè)物業(yè)投資者作補(bǔ)充。. 商業(yè)物業(yè)投資方式（一般為大型投資商鋪和散戶投資商鋪）由于項(xiàng)目商鋪分割面積大，適宜采用大型投資商鋪，而大型投資商鋪一般租金較優(yōu)惠。.商業(yè)物業(yè)各區(qū)位的配套環(huán)境項(xiàng)目東面與北面環(huán)境較西面優(yōu)先，南面適中，但由于整個(gè)商業(yè)街位于支干道，商業(yè)氛圍非常淡薄。.競爭對手商業(yè)物業(yè)價(jià)格情況龍湖水晶酈城、龍溪百桂坊、財(cái)富中心都是項(xiàng)目的競爭對象，其租金與售價(jià)走勢將直接影響項(xiàng)目的招商成敗。（二）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)策略.主導(dǎo)策略 將本項(xiàng)目集約性商業(yè)與分零商鋪實(shí)行不同的銷售政策，是基于產(chǎn)品本身的特征而制定的不同對策，因?yàn)榉至闵啼伩梢杂梅至沅N售的方式快速實(shí)現(xiàn)銷售，而無需借其他的銷售策略，這樣就不會(huì)給發(fā)展商留下后續(xù)管理的事情。 由于集約性商業(yè)分零銷售一是在技術(shù)上難度較大，容易形成較多的死角，這樣減少整個(gè)項(xiàng)目的總體價(jià)值，二是商場分零銷售后，經(jīng)營十分困難，這將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目其他區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營，將對整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地位形成較大的沖擊，在此情況下，應(yīng)將集約性商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，使其先對大型主力店、大型加盟連鎖店等大商家招租，就能有效避免上訴情況，從而起到既確保本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利益，又保障項(xiàng)目良好的社會(huì)口碑與美譽(yù)度。散鋪（中小型投資商戶）策略具體使用政策：目的：讓市場相信本項(xiàng)目商鋪巨大的升值潛力，賺取本項(xiàng)目開發(fā)的超額利潤；最大程度上消滅本項(xiàng)目條件稍差的鋪源，達(dá)到項(xiàng)目的均衡銷售。適用范圍：從產(chǎn)品與市場的角度，本策略實(shí)質(zhì)是一個(gè)升值保值策略的一種形式，主要適用于價(jià)值處于上升期的物業(yè)，本項(xiàng)目正是這種不斷上升型物業(yè)。針對對象：采取送車位租售辦法，主要針對一次性付款的業(yè)主與按揭期在5年以內(nèi)的業(yè)主，界定這個(gè)范圍是為了防止今后幾年內(nèi)整個(gè)重慶樓市涌現(xiàn)泡沫時(shí)，將項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，損失降到最小。具體使用注意事項(xiàng)：此策略在宣傳推廣過程中，作為本項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一在廣告上亮相，而不作為主推銷售策略，當(dāng)銷售形式十分利好時(shí)，此策略將不在公示，具體操作：在與客戶簽定正式買賣合同時(shí)，與一次性付款的業(yè)主和按揭期在5年之內(nèi)的購鋪客戶同時(shí)簽定車位贈(zèng)送年限協(xié)議書，同時(shí)將協(xié)議書交到公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證，發(fā)展商同時(shí)為此提供相應(yīng)的擔(dān)保（后面的這個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)展商也可以省略，如果為了確保公信力與策略的權(quán)威性，則需要加上后面這個(gè)環(huán)節(jié)）。集約性、大型投資商戶策略具體使用政策：先引進(jìn)主力商家，在主力商家的選擇上，一定要注意對主力商家的經(jīng)營品種與檔次以及商家的社會(huì)知名度與美譽(yù)度進(jìn)行考核，盡量讓商家本身的品牌就能吸引投資者的目光。依據(jù)引進(jìn)商家的情況，以及商家的租金情況與當(dāng)時(shí)的市場銷售價(jià)格，確定商場物業(yè)的租售價(jià)格，對主力商家根據(jù)其租用面積（1000平米以上）實(shí)行低租金并根據(jù)具體情況實(shí)行一定年限不增加租金增調(diào)部分的費(fèi)用。（原則上2000平米以上可考慮兩年內(nèi)減免租金增調(diào)部分的費(fèi)用半年，3000平米以上可考慮兩年內(nèi)減免租金增調(diào)部分的費(fèi)用一年）（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的定價(jià)方式1.建議本案的市場租售價(jià)應(yīng)遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價(jià)格，并結(jié)合本案在市場中的地位及制定的租售目標(biāo)，整體價(jià)格宜采取低開高走的策略。2.在效益最大化的前提指引下，建議首期平均租價(jià)2628元/月m2。并在一定的租售率節(jié)點(diǎn)位置價(jià)格作適當(dāng)上調(diào)，直到最后平均租價(jià)35-40元/月m2。每次升幅不宜過大，否則將對后期招商形成價(jià)格壓力。3. 階段租售計(jì)劃：本案可租總面積24742.8m2 m2，安排整個(gè)招租周期為8個(gè)月，招租率85%以上，平均每月招租面積2629m2，依據(jù)市場招租控制，特?cái)M定本案以下招租計(jì)劃：招租階段2006年4月20日2006年6月20日2006年9月20日2006年11月20日2006年12月20日招租率020%55%75%85%4.項(xiàng)目各區(qū)商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)表表一： B區(qū)門面租金房號(hào)進(jìn)深（m)跨度(m)層高(m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷控B1一樓23.89.4223.72239.64235,512.00 二樓23.69.4221.84237.63184,277.00 B2一樓23.811.2237.04253.91235,840.00 二樓23.911.81282.42302.52185,445.00 B3一樓23.87.1168.98181.01234,163.00 二樓31.97.1226.49242.61184,367.00 B4一樓23.87.9169.62181.69234,179.00 二樓31.97.9226.49242.61184,367.00 B5一樓23.811.4241.8259.01256,475.00 二樓23.611.4238.17255.12184,592.00 B6一樓23.87.1168.98181.01234,525.00 二樓23.67.1167.56179.49183,231.00 B7一樓23.87.7183.26196.3254,907.00 二樓23.67.7181.72194.66183,504.00 B8一樓23.87.85186.83200.13255,003.00 二樓23.68188.8202.24183,640.00 B9一樓23.811.35240.61257.74256,444.00 二樓23.611.2233.45250.07184,501.00 B10一樓23.87.1168.98181.01254,525.00 二樓23.67.1167.56179.49183,231.00 B11一樓23.87.7183.26196.3254,907.00 二樓23.67.7181.72194.66183,504.00 B12一樓23.87.7183.26196.3254,907.00 二樓23.67.7181.72194.66183,504.00 B13一樓15.611.2176.96189.56285,308.00 二樓15.611.2172.65184.94203,699.00 B14一樓12.7019.78106.65114.24303,427.00 二樓12.7019.78106.47114.05202,281.00 B15一樓23.98191.2204.81357,168.00 二樓23.98191.2204.81234,711.00 B16一樓23.88.3198.37212.49357,437.00 二樓23.88.3262.28280.95236,462.00 B17一樓23.87.6181.64194.57356,810.00 二樓31.67.6240.16257.25235,917.00 B18一樓23.88167.44179.36356,278.00 二樓31.68229.04245.49235,646.00 B19一樓23.88.3198.37212.49337,012.00 二樓23.98.3198.37212.49234,887.00 B20一樓23.87.6181.64194.57336,421.00 二樓23.87.6181.64194.57234,475.00 B21一樓23.88167.44179.36335,918.00 二樓23.88167.44179.36234,125.00 車庫通道二樓22.68.1191.16204.77204,095.00 B22一樓23.68165.04176.79335,834.00 二樓22.68165.04176.79234,066.00 B23一樓23.67165.2176.96335,840.00 二樓22.67165.2176.96234,070.00 B24一樓21.28169.6181.67335,995.00 二樓21.28169.6181.67234,178.00 B2521.28.3175.96188.49336,220.00 B2621.27148.4158.96335,246.00 B2721.28169.6181.67335,995.00 B2821.28.3175.96188.49336,220.00 B2921.27148.4158.96335,246.00 B3021.28169.6181.67335,995.00 B3115.94.965.770.38281,971.00 11159.4m2278,503.00一樓租金均價(jià)：30.8元二樓租金均價(jià)：19.8元表二： B棟門面租金房號(hào)進(jìn)深跨度層高(m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷控B-127.5m7.25m7182.23200.11306,003.00 B-227.6m8.24m7207.38227.72306,831.00 B-324m9.07m7197.9217.31286,084.00 B-427.8m9.05m6.1229.1251.57338,302.00 B-527.4m8.34m6.1208.45228.9337,553.00 B-627.8m8.65m6.1219.01240.49337,936.00 B-728m8.9m6.1227.36249.66338,238.00 B-827.8m4.71m5.4119.18130.87263,402.00 B-923m12.58m5.4263.29289.12308,673.00 B-1011.9m7.84m5.484.6892.99282,603.00 2128.74m2均價(jià):30.4元65,625.00B棟 總套內(nèi)面積：1939.19m2B棟 總建筑面積：2129.36m2表三： A區(qū)門面租金房號(hào)進(jìn)深跨度層高(m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷控A-120.8m7.14m6.2148.5156.82304,705.00 A-220.8m7m6.2145.6153.76304,613.00 A-325.15m8m6.2201.23212.5255,312.00 A-425.1m8m6.2200.8212.05255,301.00 A-525.1m7m6.2175.7185.54254,638.00 A-625.1m9.2m6.2230.8243.73256,093.00 A-724.3m8.05m6.2195.7206.66255,166.00 A-825.1m7m6.2175.7185.54254,638.00 A-925.1m8m6.2200.79212.04255,301.00 A-1042.1m7.45m6.2313.61331.18206,624.00 A-1142.1m7m6.2294.7311.21206,224.00 A-1242.1m8.3m6.2349.43369.01207,380.00 A-1314.8m7.1219.04231.31204,626.00 A-1423.6m11.2m4.8264.32279.13205,582.00 A-1523.6m7.3m4.8172.28181.93203,638.00 A-16一樓23.6m7.4m4.8174.64184.42203,688.00 二樓23.6m7.4m4.5174.64184.42183,319.00 A-17一樓23.6m7.3m4.8172.28181.93203,638.00 二樓23.6m7.3m4.5172.28181.93183,275.00 A-18一樓23.6m10.39m4.8245.12258.85256,471.00 二樓23.6m10.22m4.5241.37254.89205,098.00 A-19一樓23.6m9.55m4.8225.38238.01255,950.00 二樓23.6m9.55m4.5225.38238.01204,760.00 A-20一樓23.6m9.85m4.8232.46245.48256,137.00 二樓23.6m9.85m4.5232.46245.48204,909.00 A-21一樓23.6m10.52m4.8248.3262.21256,555.00 二樓23.6m10.36m4.5244.55258.25205,165.00 A-22一樓23.6m9.7m4.8228.92241.74256,043.00 二樓23.6m9.7m4.5228.92241.74204,835.00 A-23一樓23.6m9.7m4.8228.92241.74256,043.00 二樓23.6m9.7m4.5228.92241.74204,835.00 A-24一樓23.6m10.53m4.8248.66262.59256,565.00 二樓23.6m10.38m4.5244.91258.63205,173.00 A-25一樓23.6m9.7m4.8228.92241.74256,043.00 二樓23.6m9.7m4.5228.92241.74204,835.00 8177.95m2201,300.00一樓租金均價(jià):23.8二樓租金均價(jià):19.6表四： HB門面租金房號(hào)進(jìn)深(m)跨度(m）層高（m)套內(nèi)面積（m2)建筑面積（m2)租金（元/m2)租金總額銷控HB-118.684.2130.81151.38HB-22474.2151.23175.01HB-32484.2175.35202.92HB-42484.298.13113.56HB-52474.2227.37263.12356,062.00 HB-62484.2175.35202.92357,042.00 HB-72484.2175.35202.92357,042.00 HB-82474.2150.15173.76HB-92484.2171.6198.58285,748.00 HB-1042.247.354.5310.46359.272810,059.00 HB-1136.658.14.5296.93343.62289,621.00 HB-1230.548.14.5247.41286.31288,016.00 HB-1327.928.14.5226.19261.75277,067.00 HB-1418.898.14.5153.03177.09274,781.00 HB-1520.027.14.5142.15164.5274,441.00 3276.71m2均價(jià):29.8 69,879.00總建筑面積:24742.8m2租金均價(jià)25.7元/ m2租金總價(jià)63.5889萬元/月5.銷售價(jià)格定位區(qū)域因素比較分析法區(qū)域因素權(quán)重本項(xiàng)目地段0.35交通0.25人流0.15位置0.15開間0.1修正系數(shù)1本項(xiàng)目商鋪價(jià)格修正系數(shù)表樓 盤修正系數(shù)已實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元/平方米）本項(xiàng)目比價(jià)修正價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目平均值（元/平方米）本項(xiàng)目 運(yùn)用類比分析方法，取與本項(xiàng)目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，得出本項(xiàng)目平均值在 元/平方米。 從市場因數(shù)考慮，本項(xiàng)目商業(yè)預(yù)計(jì)在06年中旬銷售 ，價(jià)格會(huì) ，修正后的銷售價(jià)格在 元/平米左右。 以上價(jià)格分析屬于靜態(tài)價(jià)格分析，在對商鋪推介過程中，可根據(jù)市場對價(jià)格的反映，進(jìn)行動(dòng)態(tài)價(jià)格修正，保證認(rèn)購時(shí)的價(jià)格符合市場實(shí)際，切實(shí)做到既能實(shí)現(xiàn)銷售又能保證合理收益的目的。六、 項(xiàng)目商業(yè)街的整合包裝與推廣（一）、項(xiàng)目商業(yè)街推廣思路：1.在推廣過程中，用新聞對本項(xiàng)目的地段與地理位置的特征進(jìn)行定性規(guī)劃，用新聞在市場中的客觀性與公正性，來對本項(xiàng)目區(qū)域位置前景進(jìn)行規(guī)劃描述，將能有效增加公眾的可信度。本項(xiàng)目推廣內(nèi)容，可以建議媒體通過對整個(gè)版塊描述與政府相關(guān)部門采訪過程中進(jìn)行表現(xiàn)。2.對本項(xiàng)目“豪布斯卡”（HOPSCA）這個(gè)概念，因概念本身就具有新聞性，則可建議媒體在地產(chǎn)版快對這個(gè)概念進(jìn)行炒做，從概念的推導(dǎo)，到概念的支撐；從概念的內(nèi)涵，到概念的外延；從概念的提出，到概念對整個(gè)商業(yè)市場的巨大影響力進(jìn)行逐步描述。3.本項(xiàng)目在推廣過程中，重點(diǎn)選取對位本項(xiàng)目的知名品牌商家、有商業(yè)文化內(nèi)涵的商業(yè)機(jī)構(gòu)、有高品質(zhì)商業(yè)服務(wù)的外地商家、有連鎖或聯(lián)營的實(shí)力商家等客層進(jìn)行宣傳推廣：4.不斷用準(zhǔn)新聞形式強(qiáng)調(diào)本區(qū)域區(qū)域建設(shè)與發(fā)展的重大利好新聞，對知名品牌商以及主力店的進(jìn)駐等自身信息進(jìn)行推廣，創(chuàng)造銷售的時(shí)機(jī)。5.通過推廣，向市場展示本項(xiàng)目的發(fā)展商是一個(gè)低調(diào)務(wù)實(shí)極具社會(huì)責(zé)任感與使命感的形象，為發(fā)展商后期品牌美譽(yù)度的打造，奠定良好的基礎(chǔ)。（二）、項(xiàng)目商業(yè)街的具體推廣策略1.先通過新聞推廣進(jìn)行亮相項(xiàng)目媒體選用策略采取相對集中性策略進(jìn)行宣傳，建議采用晨報(bào)與商報(bào)相結(jié)合的策略。版面選擇建議采用整彩版硬性廣告與大篇幅的軟性文章相結(jié)合的策略。2.在投放時(shí)段上，采用階段性集中策略。3.投放內(nèi)容上，采用新聞，軟性文章與硬廣告三結(jié)合的策略，在階段性營銷調(diào)整期，建議采取以軟性文章為主的推廣策略。4.活動(dòng)營銷策略：因?yàn)楸卷?xiàng)目所倡導(dǎo)的理念與項(xiàng)目特性，決定了活動(dòng)營銷在本項(xiàng)目推廣中，具有極其重要的地位。本項(xiàng)目活動(dòng)營銷可以考慮采取以下方式：A、房交會(huì)活動(dòng)；B、本項(xiàng)目跨區(qū)域展示活動(dòng)；C、本項(xiàng)目招商洽談會(huì)；D、有關(guān)現(xiàn)代社區(qū)高檔商業(yè)街的發(fā)展與經(jīng)營的專家座談會(huì)等活動(dòng)；E、酒店商業(yè)管理公司在本項(xiàng)目中的作用介紹會(huì)；F、等5.活動(dòng)營銷作為本項(xiàng)目營銷的一種輔助手段來運(yùn)用，通過活動(dòng)營銷來彌補(bǔ)本項(xiàng)目營銷推廣手段的不足，同時(shí)為本項(xiàng)目的美譽(yù)度的打造奠定基礎(chǔ)。6.在推廣原則上，一定要注意與營銷目標(biāo)相結(jié)合，同時(shí)要與目標(biāo)客戶群的購買習(xí)慣、購買行為與購買理念相吻合，充分強(qiáng)調(diào)營銷的費(fèi)效比，用有限的資金達(dá)到目的，而不浪費(fèi)發(fā)展商的資金資源。（三）、項(xiàng)目商業(yè)街的廣告推廣費(fèi)用及執(zhí)行計(jì)劃由于項(xiàng)目已有較長時(shí)間的商業(yè)推廣，可以不按常規(guī)廣告推廣費(fèi)用比例來作考慮；但鑒于前期招商不理想，項(xiàng)目商業(yè)街的推廣費(fèi)用建議為80萬左右。1.廣告推廣費(fèi)用比例表名稱費(fèi)用比例預(yù)計(jì)費(fèi)用投放量（頻率）備注報(bào)媒26萬元12次（2次整版、4個(gè)半版、6個(gè)豎1/4版）主要選用重慶商報(bào)或重慶晨報(bào)、（雜志為藍(lán)籌地產(chǎn)等）戶外16萬元（戶外廣告牌、燈箱、刀旗、導(dǎo)示系統(tǒng)、展板、形象墻等）活動(dòng)20萬元（包含房交會(huì)、與商戶的洽談會(huì)等）直郵1.8萬元2萬份招商手冊、DM單2萬元1.5萬份網(wǎng)絡(luò)11萬元（公司網(wǎng)站建設(shè)和聯(lián)系搜房、焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行推廣）禮品1萬元短信1.2萬元15萬條廣告公司代理費(fèi)用24萬元8個(gè)月（每月收取月費(fèi)3萬元）費(fèi)用收取的工作量包含（商業(yè)街的包裝推廣、酒店及酒店式公寓的包裝推廣、公司網(wǎng)站形象平面設(shè)計(jì)、公司新機(jī)構(gòu)的VI系統(tǒng)及內(nèi)部編輯的平面設(shè)計(jì)等）預(yù)備費(fèi)用3萬元合計(jì)80萬元2.項(xiàng)目商業(yè)街的推廣執(zhí)行計(jì)劃（1）第一階段(品牌推廣期) 執(zhí)行時(shí)間：2006年4月20日至2006年6月20日 主要任務(wù)：強(qiáng)化項(xiàng)目商業(yè)街的感知度，樹立項(xiàng)目品牌的認(rèn)知度 招租目標(biāo)：完成總量的20% 廣告重點(diǎn)：以硬廣告為主要形式，并輔以軟文、SP活動(dòng)及戶外看板的形象廣告，以達(dá)到項(xiàng)目的市場高關(guān)注度與高認(rèn)同度，把新包裝后的項(xiàng)目商業(yè)推向市場。參考軟文推廣主題：“豪布斯卡”重慶新商業(yè)原點(diǎn)（焦點(diǎn)話題訪談） （2）第二階段（強(qiáng)銷期） 執(zhí)行時(shí)間：2006年6月月21日至2006年9月20日 主要任務(wù)：有針對性地向目標(biāo)客戶投放廣告，總結(jié)第一階段廣告效果，強(qiáng)力推廣，進(jìn)一步提高市場占有率并引起市場強(qiáng)效關(guān)注。 招租目標(biāo)：完成總量的50% 廣告重點(diǎn)：以針對性的報(bào)紙廣告、DM直郵廣告，推介活動(dòng)等方式投放有效廣告，同時(shí)繼續(xù)投放一定量的軟性宣傳文章與新聞報(bào)道，發(fā)布招商進(jìn)展?fàn)顩r，促進(jìn)客戶投資經(jīng)營情緒的提升。（3）第三階段（持續(xù)期） 執(zhí)行時(shí)間：2006年9月21日至2006年11月20日 主要任務(wù)：持續(xù)拉動(dòng)市場熱度，積累客戶（現(xiàn)有客戶及準(zhǔn)客戶）。 招租目標(biāo)：完成總量的70% 廣告重點(diǎn)：根據(jù)前期廣告推廣的信息反饋，調(diào)整推廣策略，通過系列形象廣告與促銷活動(dòng)，如報(bào)紙系列促銷廣告層層推出，并以形象廣告引導(dǎo)出本案后期服務(wù)的不斷完善與具有領(lǐng)先性的辦公休閑商業(yè)生活新理念。同時(shí)進(jìn)一步檢驗(yàn)市場反應(yīng)，適度調(diào)整本案的促銷策略，尋求最佳方式表現(xiàn)本案的優(yōu)勢，持續(xù)制造市場熱點(diǎn)（4）第四階段（尾盤期） 執(zhí)行時(shí)間：2006年11月21日至2006年12月20日 主要任務(wù)： 以較高的物業(yè)與已招租商家知名品牌，打造項(xiàng)目形象，穩(wěn)定客群，再度強(qiáng)力銷售，以提升本項(xiàng)目市場認(rèn)知度，形成品牌與項(xiàng)目的綜合提升。 招租目標(biāo)：完成總量的80% 廣告重點(diǎn)： 本階段應(yīng)保持一定量的廣告投放，推出一系列的優(yōu)惠措施，并組織一些公關(guān)促銷活動(dòng)，喚起目標(biāo)客源對剩余單位的關(guān)注興趣，向受眾群展開立體推廣改勢，同時(shí)加大對鎖定客戶進(jìn)行定期回訪，通過客戶之的口碑對樓盤進(jìn)行宣傳3.項(xiàng)目商業(yè)街的包裝形象（1）項(xiàng)目的賣點(diǎn)梳理 招商環(huán)境