房地產(chǎn)融資通路.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除 房地產(chǎn)融資通路 目 錄 第一章 房地產(chǎn)融資走向多元化 9 一、房地產(chǎn)金融政策回顧 9 1個人住房按揭貸款首付款比例提高 9 2央行上調(diào)存款準備金率 9 3“外資限鈔令” 9 454號文件出臺 9 5.央行再次上調(diào)存貸款基準利率 9 6央行再次上調(diào)存款準備金 10 7. 央行再次上調(diào)存款準備金 10 8. 央行再次上調(diào)存款準備金 10 二、房地產(chǎn)融資成本備受關(guān)注 10 1、銀行：高筑融資門檻 10 2、信托：高風(fēng)險追逐高回報 11 3、基金：政策缺位，難解近憂 12 三、房地產(chǎn)融資市場逐步趨向多元化 13 1、融資市場格局多元化 13 2、房地產(chǎn)融資體系逐步健全 13 3、資產(chǎn)證券化積極推進 14 4、金融產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮 14 四、房地產(chǎn)融資存在的問題 14 1、金融市場環(huán)境有待進一步改善 15 2、政策環(huán)境需進一步優(yōu)化 15 3、企業(yè)自身環(huán)境阻礙融資 15 第二章 房地產(chǎn)企業(yè)克服障礙迅速融資 16 一、房地產(chǎn)企業(yè)如何重塑資金鏈條 16 1、小規(guī)模企業(yè)：避企業(yè)風(fēng)險，走兼并之路 16 2、中等規(guī)模企業(yè)：創(chuàng)新企業(yè)個性，培養(yǎng)專業(yè)能力 16 3、大規(guī)模企業(yè)：整合企業(yè)實力，接納各方資金 17 二、房地產(chǎn)企業(yè)如何困境突圍 17 1、突圍方式之一業(yè)內(nèi)強強聯(lián)手 17 2、突圍方式之二資本市場融資 17 3、突圍方式之三聯(lián)姻海外資本 18 4、突圍方式之四降低資金需求 18 5、突圍方式之五國企資產(chǎn)重組 18 三、各種融資方式資金成本比較 19 四、六種最適合中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 19 1、探索有效的民間融資方式 20 2、委托貸款 20 3、固定回報投資 20 4、與建筑企業(yè)合作開發(fā) 21 5、互助性擔(dān)保 21 6、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金 21 五、拓展房地產(chǎn)融資渠道的對策 21 1、有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道 21 2、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法 22 第三章 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款 23 一、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款概述 23 1、信用貸款的五種類型 23 2、擔(dān)保貸款 24 二、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款操作流程 26 1、貸款申請 26 2、商業(yè)銀行貸款調(diào)查 28 3、核定信用等級，提出審查結(jié)論 30 4、房地產(chǎn)開發(fā)貸款審查與審批 30 5、貸款發(fā)放 32 第四章 國外商業(yè)銀行貸款融資 33 一、國外商業(yè)銀行貸款概述 33 1、外國政府貸款現(xiàn)狀 33 2、國際金融組織貸款現(xiàn)狀 33 3、國際商業(yè)貸款現(xiàn)狀 33 4、國外貸款的注意事項 34 二、國外商業(yè)銀行貸款操作流程 35 第五章 投資信托融資 38 一、REITS融資概述 38 1、REITS的種類 38 2、REITS的特征 39 3、辦理REITS需要的的條件 39 4、REITS與普通上市的區(qū)別 39 REITS 39 5、各地區(qū)REITs政策差異 40 二、利用REITS融資的優(yōu)勢 41 1、REITS自身優(yōu)勢 41 2. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)REITS融資優(yōu)勢 42 三、利用REITS融資的局限性 43 1. REITS自身制約因素 43 3. REITS運作模式的限制 44 三、REITS的運用方式 44 1、REITS的運用方式有以下幾種 44 2、信托投資公司運用REITS，不得有下列行為 45 四、REITS的發(fā)展趨勢 45 1、REITS由貸款型向股權(quán)投資型發(fā)展 45 2、由房地產(chǎn)信托向房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展 45 五、日本REITS模式 46 1、日本REITS運作流程 46 六、香港REITS模式 46 1、香港REITS運作模式 47 2、 香港REITS開放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場帶來的六大機會 47 七、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運作模式 48 1、傳統(tǒng)貸款型信托融資模式 48 2、股權(quán)型信托融資模式 49 第六章 投資基金融資 53 一、房地產(chǎn)境外投資基金概述 53 1.理解境外投資基金的五個關(guān)鍵點 54 2公司型基金與契約型基金的異同 55 3封閉式基金與開放式基金的異同 56 二、房地產(chǎn)境外投資基金在中國市場的路徑與策略 56 1、市場路徑 56 2、三大策略：組合投資+跨市套利+資產(chǎn)重組 59 三、房地產(chǎn)境外投資基金運作模式 60 1三個不同的流程 61 2房地產(chǎn)基金操盤關(guān)鍵點 62 3吸引外資基金的五種因素 63 4. 營銷包裝 64 5. 開發(fā)商的管理團隊 64 第七章 境內(nèi)上市融資 65 一、境內(nèi)上市的條件 65 1、上市的基本條件 65 2、上市融資參考精要 65 3、房地產(chǎn)企業(yè)上市三大關(guān)卡 66 二、房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)上市操作模式 66 1、香港主板上市模式 66 第八章 境外上市融資 74 一、境外上市概述 74 1、境外上市主要困難 74 2、中國公司申請境外上市條件 74 3、境內(nèi)公司申請境外上市須報送的文件 75 4、境外直接上市流程 76 二、境內(nèi)公司在美國上市操作模式 78 1、美國證券市場概況 78 2美國上市四種方式 78 3美國上市標準 79 4境外首次上市程序 80 5海外初次公開招股費用 84 三、境外買殼上市操作模式 84 1、“殼”的特點 84 2、境外買殼上市基本思路 85 3. 買殼上市優(yōu)勢 85 4. 買殼上市方法 86 5. 借殼及買殼上市比較 87 6、境外買殼上市操作方式 87 7、借殼上市后融資方式 88 第九章 企業(yè)并購融資 90 一、企業(yè)并購概述 90 1、并購的類型 90 2、并購的交易形式如下表 91 3、并購的支付形式 92 4、并購的融資方式 92 5、并購時機選擇 93 二、企業(yè)并購融資操作流程 94 1、目標公司選擇策略 94 2、對目標公司審查策略 94 3、企業(yè)并購操作流程 97 三、房地產(chǎn)企業(yè)并購之后的整合策略 97 1制定正確的并購整合策略 98 2整合目標 98 3整合進度計劃 98 4整合的四個方面 99 第十章 合作開發(fā)融資 102 一、企業(yè)合作開發(fā)概述 102 1合作開發(fā)形式 102 2房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)法律特征 102 二、房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)模式 103 三、合作開發(fā)方式 105 四、合作開發(fā)涉及的關(guān)鍵法律問題 105 1合同不要約定保底條款 106 2加強和完善對“共管賬戶”的管理措施 106 3不能借合作開發(fā)之名，行借貸之實 106 4明確責(zé)權(quán) 106 5及時辦理項目開發(fā)各項手續(xù)，確保項目合法性 106 6注意對合作方的資信調(diào)查 107 第十一章 短期融資券融資 108 一、地產(chǎn)短期融資券概述 108 1、短期融資券期限結(jié)構(gòu) 108 2、短期融資券的發(fā)行額 108 3、短期融資券主承銷商壯大 108 4、發(fā)行公司債券的企業(yè)資格要求 108 二、短期融資券優(yōu)劣勢分析 109 1、短期融資債券優(yōu)勢分析 109 2、短期融資券融資的局限性 109 三、發(fā)行企業(yè)債券操作流程 110 1、操作流程 110 2、企業(yè)發(fā)債擔(dān)保相關(guān)事務(wù) 110 第十二章 金融租賃融資 112 一、金融租賃概述 112 1、三大金融租賃類型 112 2、金融租賃六大特征 113 二、運用金融租賃的優(yōu)勢 113 三、金融租賃的劣勢及限制 115 1. 從總量的角度來看 115 2. 金融租賃公司有一套嚴格的審核手續(xù) 115 四、金融租賃的操作流程 116 第十三章 典當(dāng)融資 117 一、典當(dāng)?shù)母攀?117 1、房地產(chǎn)典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押的區(qū)別 117 2、典當(dāng)融資的適用范圍 117 3、典當(dāng)房產(chǎn)安全要求 118 4、典當(dāng)融資的優(yōu)勢 118 5、典當(dāng)融資的劣勢如下表 118 二、房地產(chǎn)典當(dāng)融資操作流程 119 1、典當(dāng)融資操作流程 119 2、典當(dāng)業(yè)務(wù)辦理程序（上海東方典當(dāng)行） 120 3、房地產(chǎn)典當(dāng)七大誤區(qū) 120 第十四章 私募基金融資 122 一、私募基金概述 122 1、私募基金特征 122 2、私募融資的四個新特點 122 3、私募基金三種操作模式及其特點 122 4、私募基金利益分配比例 123 5、私募基金存在兩大問題 124 二、私募基金操作模式 124 1、私募基金的運作方式 124 2、私募基金操作流程 124 3、私募股份的數(shù)量及認購方式 125 4、私募的發(fā)行對象 126 5、私募股份的流通性 126 6、私募發(fā)行的審批程序 126 三、私募融資的風(fēng)險分析 127 1從法理角度看 127 2從金融監(jiān)管角度看 127 3從保護投資人利益角度看 127 金融緊縮和土地嚴控，使大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)失去了“錢袋”和“糧票”，各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品借機進入房地產(chǎn)市場，這意味著融資多元化的資本競爭時代的來臨。與此同時，一些聰明的敢為人先的房地產(chǎn)企業(yè)開始埋頭苦練內(nèi)功，準備著一場房地產(chǎn)融資革命。第一章 房地產(chǎn)融資走向多元化 一、房地產(chǎn)金融政策回顧 1個人住房按揭貸款首付款比例提高 國務(wù)院頒布“國十五條”規(guī)定，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。對于中低收入群眾的住房需求，購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。 2央行上調(diào)存款準備金率 經(jīng)國務(wù)院批準，中國人民銀行決定從2006年7月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這也是自2004年上調(diào)準備金率后的連續(xù)調(diào)控。 3“外資限鈔令” 2006年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合五部委出臺的關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見對外商投資房地產(chǎn)的市場準入、開發(fā)經(jīng)營，以及境外機構(gòu)和個人購買房產(chǎn)等三大領(lǐng)域，均進行了明確的規(guī)范。此條例的頒布限制境外熱錢在我國房地產(chǎn)市場的投機行為，外資投資房地產(chǎn)會有所減少。 454號文件出臺 2006年8月5日，銀監(jiān)會以“特急文件”形式下發(fā)的“54號文”關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知。通知要求對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)進行規(guī)范，進一步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地貯備等貸款的發(fā)放。 5.央行再次上調(diào)存貸款基準利率 自2006年8月19日起，央行再次宣布上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%。 6央行再次上調(diào)存款準備金 中國人民銀行宣布，2007年1月15日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，以鞏固宏觀調(diào)控成效，這距離央行上一次提高存款準備金率僅僅2個月?，F(xiàn)執(zhí)行9%存款準備金率的國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行等金融機構(gòu)，1月15日起將執(zhí)行9.5%的存款準備金率。 7. 央行再次上調(diào)存款準備金 中國人民銀行宣布，從2007年2月25日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。 8. 央行再次上調(diào)存款準備金 中國人民銀行宣布，從2007年6月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。從2007年5月19日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，其他各檔次存貸款基準利率也相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個百分點。 小結(jié)： 從2006年6月1日起到2007年7月1日，中國政府不斷出臺相關(guān)金融政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場。國家上調(diào)銀行準備金的目的，防止信貸總量過快增長，存款準備金率的調(diào)整，將產(chǎn)生多倍收縮效應(yīng)，從而控制銀行放貸盈利的沖動，并帶來信貸總量的緊縮，其中將造成一些房地產(chǎn)公司投資鏈條的緊張；“限外”條例的出臺，限制境外熱錢在我國房地產(chǎn)市場的投機行為，外資投資房地產(chǎn)會有所減少；54號文件的出臺，規(guī)范了房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，進一步收緊房地產(chǎn)開發(fā)、土地貯備等貸款的發(fā)放；央行連續(xù)加息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，依靠銀行貸款融資的難度加大。與大的房地產(chǎn)企業(yè)相比，連續(xù)加息將使得小型開發(fā)商融資途徑更加縮小，開拓多元化的融資渠道已成各家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。 二、房地產(chǎn)融資成本備受關(guān)注 為了規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩以及房屋價格下跌可能帶來的金融風(fēng)險，現(xiàn)在各大銀行的信貸門檻愈發(fā)“高不可攀”，如何有效地拓寬融資渠道已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注的問題。 1、銀行：高筑融資門檻 2005年3月，工行、農(nóng)行、中行、建行、交通以及光大等六大銀行公布了2005年銀行產(chǎn)業(yè)投向政策和信貸服務(wù)信息，六家銀行產(chǎn)業(yè)投向重點和范圍主要指向能源、電信、石油石化、航空等具有資源型、壟斷性特點的行業(yè)。據(jù)了解，除了建行四川省分行外，其他五大銀行均將房地產(chǎn)行業(yè)排除在2005年產(chǎn)業(yè)投向重點范圍之外。六家商業(yè)銀行的一致態(tài)度表明，房地產(chǎn)業(yè)在資金面上將面臨來自銀行的更為嚴格的控制與審核。 （1）房價跌幅較大，會導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)的增長 宏觀調(diào)控下房價的波動對銀行有較大的影響，如果房價跌幅較大，可能會導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)的增長。因此，目前銀行對于房地產(chǎn)信貸特別是開發(fā)貸款這部分業(yè)務(wù)比較謹慎，控制得比較嚴格。不過，嚴格控制并不表示對所有房地產(chǎn)企業(yè)“一刀切”地采取緊縮政策，畢竟房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)資量較好。 銀行對于房地產(chǎn)信貸采取的是有保有壓的政策，緊縮主要針對的是中小開發(fā)企業(yè)或資質(zhì)不良的開發(fā)企業(yè)，對于實力雄厚、信用紀錄良好的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)各銀行都樂意發(fā)展信貸業(yè)務(wù)，甚至各行之間還存在著競爭。此外對于國家重點調(diào)控的高端住宅項目，商業(yè)銀行已經(jīng)基本不對其開放信貸業(yè)務(wù)。 （2）銀行加強內(nèi)部控制措施的實施 和開發(fā)貸款相比，銀行對于個人按揭貸款的控制一直相對寬松，但目前也管理得越來越嚴。不少開發(fā)企業(yè)反映，由于審核工作的強化，銀行的房貸速度放慢，原來一個星期就可以發(fā)放的貸款，現(xiàn)在往往延長到十幾天。由于房地產(chǎn)項目投入大、投入周期長，要求資金供給的持續(xù)性、穩(wěn)定性。銀行延期放款，影響了資金的周轉(zhuǎn)和工程的開發(fā)進度，增加了資金的使用成本。 因此，對于多項宏觀調(diào)控政策可能會導(dǎo)致一些開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，為了避免來自開發(fā)企業(yè)的壞賬，銀行方面都會不斷加緊前期的審查工作，防患于未然。為了防范少數(shù)開發(fā)商和詐騙團伙利用假按揭套取銀行資金，各個銀行建立了自己的個人征信系統(tǒng)。 該系統(tǒng)全面記錄居民信用狀況，包括水電費、煤氣費、電話費的交納以及信用卡、貸款的還貸情況都會有詳盡的記錄。目前各個銀行的個人征信系統(tǒng)正在進行全國聯(lián)網(wǎng)、對接。 2、信托：高風(fēng)險追逐高回報 相關(guān)統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)信托在我國出現(xiàn)不過兩三年的時間，發(fā)展速度卻驚人，截至2004年6月底，全國房地產(chǎn)信托募集資金已高達150億元。近日，銀行信貸門檻的提高更讓房地產(chǎn)信托受到熱烈追捧。 （1）通過信托融資的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多 2004年4月，聯(lián)華國際信托投資公司繼3月推出“聯(lián)信寶利”中國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計劃后，又宣布推出“聯(lián)信寶利”2號優(yōu)先受益權(quán)產(chǎn)品，發(fā)行總額度預(yù)計為8000萬元，其中面向社會公開發(fā)售的優(yōu)先受益權(quán)產(chǎn)品占80；5月，中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托投資有限公司發(fā)行中遠地產(chǎn)的凱晨廣場集合資金信托計劃，發(fā)行總額達到6億元；6月，中誠信托推出了“北京道樂蒙恩商務(wù)街貸款項目集合資金信托計劃”，該計劃原定發(fā)行期為12天，結(jié)果僅4天預(yù)約總金額就已接近1.5億元，遠超過5000萬元的發(fā)行規(guī)模；6月下旬，金地集團對外宣稱已計劃通過發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品融資2億元人民幣。 信托公司作為金融機構(gòu)，擁有便捷的融資和投資渠道，資金信托計劃是其融資的重要手段，而股權(quán)投資、貸款、租賃等多種投資方式的運用是其區(qū)別與其它金融機構(gòu)的獨特優(yōu)勢。根據(jù)不同項目的特點，設(shè)計不同的資金信托產(chǎn)品，可以化解政策變化給各方帶來的困境。 （2）信托成本高昂成為信托投資發(fā)展的最大問題 在目前中央與各地政府不斷加大力度調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的背景下，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托計劃的審核更加小心，信托公司在項目選擇上也格外謹慎，開發(fā)商通過信托融資的難度很大。而且，隨著風(fēng)險的加大，信托公司要求的投資回報率也水漲船高。 信托產(chǎn)品一年期預(yù)期收益率一般最低的為4，最高為4.6，而平均收益率則為4.2；但房地產(chǎn)信托計劃目前的預(yù)期收益率明顯要高于平均水平，預(yù)期收益均在6以上，普遍高于銀行儲蓄利率與同期國債收益。因此，信托成本高昂讓一些開發(fā)企業(yè)望而卻步。 除此之外，房地產(chǎn)信托資金從使用來看更多地體現(xiàn)為“過橋貸款”的性質(zhì)，償還的周期較短，通常為1年，增加了開發(fā)企業(yè)資金使用的成本。 3、基金：政策缺位，難解近憂 由于有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律法規(guī)的缺位，內(nèi)地還沒有嚴格意義的地產(chǎn)基金，短期內(nèi)地產(chǎn)基金也不會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到資金支持作用。不過，隨著海外資本在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)中的比重大幅上升，房地產(chǎn)投資基金逐漸浮出水面。 （1）房地產(chǎn)基金已經(jīng)蓄勢待發(fā) 2005年初，北京國際信托投資公司推出的國內(nèi)首只房地產(chǎn)基金赴新加坡上市；美林集團、摩根士丹利等著名國際投資機構(gòu)大手筆投資中國房地產(chǎn)市場等均表明，房地產(chǎn)基金已經(jīng)蓄勢待發(fā)。4月，香港證監(jiān)會發(fā)表關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)海外投資應(yīng)用指引草擬本咨詢文件，建議允許香港房地產(chǎn)投資信托基金投資包括內(nèi)地在內(nèi)的全球各地物業(yè)，對內(nèi)地監(jiān)管部門早日出臺產(chǎn)業(yè)基金法更具積極的促進作用。 （2）房地產(chǎn)基金將成為未來地產(chǎn)融資趨勢 根據(jù)目前地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，未來一段時間，房地產(chǎn)基金將成為未來地產(chǎn)融資的主要趨勢。因為房地產(chǎn)基金除了能夠拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，更有利于分散房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險，還得對整個房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營模式產(chǎn)生重要影響。但是，使用海外基金的成本將更加高昂，海外基金風(fēng)險借款的利率通常在15左右，如果資金數(shù)目較大，利率會更高，因此開發(fā)企業(yè)在利用這類基金時候，又必然會多加衡量自己的成本與收益，使目前一段時間房地產(chǎn)基金無法得到快速發(fā)展。 （3）大多數(shù)中小開發(fā)商無法通過上市獲得資金 近年來許多房地產(chǎn)企業(yè)津津樂道于上市融資，但上市對企業(yè)的資格審核非常嚴格，對企業(yè)業(yè)績、凈資產(chǎn)等方面的要求也非常高，大多數(shù)中小開發(fā)商根本不具備上市的條件，因此是不現(xiàn)實的。 （4）融資工具的使用成本是否低廉成為企業(yè)選擇的重要依據(jù) 多元化融資是國家宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。 三、房地產(chǎn)融資市場逐步趨向多元化 通過深入細致的市場研究，并參考諸多房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標，就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。同時，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。 根據(jù)前文的分析研究，預(yù)計房地產(chǎn)融資市場將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢： 1、融資市場格局多元化 以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進一步打開，預(yù)計房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時，融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。 2、房地產(chǎn)融資體系逐步健全 房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個方面： 一是：圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機構(gòu)體系。 二是：構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。 就金融機構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言，關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散到整個金融市場中。 3、資產(chǎn)證券化積極推進 資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后就可以實現(xiàn)分割交易，極大地改善資產(chǎn)流動性。由于住房抵押貸款信用風(fēng)險相對較小，資產(chǎn)質(zhì)量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過程應(yīng)由抵押債權(quán)者、政府擔(dān)保機構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者以及中介機構(gòu)共同參與完成。 4、金融產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮 房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動力，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產(chǎn)融資市場中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險，通常融資主體都會面臨利率風(fēng)險、期限配比風(fēng)險，有時還會面臨一定程度的匯率風(fēng)險。金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。 綜上所述，房地產(chǎn)融資市場的健康發(fā)展是決定房地產(chǎn)業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，中國的房地產(chǎn)融資市場必將步入快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。 四、房地產(chǎn)融資存在的問題 房地產(chǎn)與資金關(guān)系密切，沒有資金就沒有房地產(chǎn)這種說法就說明了兩者是不可分割的連帶關(guān)系。在連續(xù)緊縮銀根的狀況下，資金是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)不僅融資成本上升，多數(shù)企業(yè)依靠銀行融資的方式在以較慢速度改變。2005年房地產(chǎn)融資存在的主要問題： 1、金融市場環(huán)境有待進一步改善 在現(xiàn)有金融市場環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)融資依賴銀行間接融資方式難以改變。2005年國內(nèi)非金融機構(gòu)部門（包括住戶、企業(yè)、政府部門）融資總量為31507億元，其中，貸款為24617億元，占比為78.1%，同比下降4.8個百分點，但仍然是主要融資方式。直接融資（股票、國債、企業(yè)債）占21.9%，難以撼動銀行貸款這種間接融資方式。 2、政策環(huán)境需進一步優(yōu)化 近幾年，對房地產(chǎn)企業(yè)直接融資出臺了相關(guān)政策，這些政策主要有利于大型資質(zhì)級別高的房地產(chǎn)企業(yè)，基本不適合中小房地產(chǎn)企業(yè)。直接融資的一些產(chǎn)品，由于政策滯后，只能曲徑通幽。 3、企業(yè)自身環(huán)境阻礙融資 2005年房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例為18.7%，同比上升2個百分點，與銀行貸款要求的比例有較大差距。大型綜合性房地產(chǎn)企業(yè)較少，2005年房地產(chǎn)上市公司僅為70多家，占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.2%左右。 第二章 房地產(chǎn)企業(yè)克服障礙迅速融資 一、房地產(chǎn)企業(yè)如何重塑資金鏈條 市場環(huán)境不由企業(yè)控制，宏觀政策不被企業(yè)控制，房地產(chǎn)企業(yè)只能依托自身資源和特點，擺脫過去對于銀行貸款的單一依賴，在大環(huán)境和宏觀調(diào)控下求生存、謀發(fā)展。 1、小規(guī)模企業(yè)：避企業(yè)風(fēng)險，走兼并之路 小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是大環(huán)境下的催生企業(yè)也是最易消失的企業(yè)。這類企業(yè)通常專業(yè)能力不強、項目運作經(jīng)驗欠缺、開發(fā)資金匱乏，對市場敏感性最高，一旦市場環(huán)境轉(zhuǎn)變、宏觀政策收緊，就容易成為倒閉的先行者。 不過，在土地資源稀缺緊張的境況下，部分小規(guī)模企業(yè)手中持有的低價土地吸引了大型房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購。通過行業(yè)內(nèi)部兼并行為，小企業(yè)解決自身融資困難；大企業(yè)以相對低廉的價格獲得土地儲備和未來發(fā)展資源；而銀行則因為資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)而免除了部分金融風(fēng)險。 2、中等規(guī)模企業(yè)：創(chuàng)新企業(yè)個性，培養(yǎng)專業(yè)能力 中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)往往憑借戰(zhàn)略眼光，在市場低迷時期入市，通過整合各方面的資源低成本獲得土地，當(dāng)樓盤開盤上市即遇房地產(chǎn)大市一路高攀，從而獲得豐厚的回報。宏觀調(diào)控下，擺在中等規(guī)模企業(yè)面前的是一道選擇題，要么和小企業(yè)一樣走上被兼并的自我消亡之路，要么就重塑資金鏈繼續(xù)在行業(yè)中生存。但是，選擇重塑資金鏈的企業(yè)面對著融資無門的窘境，各種融資渠道對企業(yè)的信譽、實力、資產(chǎn)都有一定的要求，而這正是中等規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)與大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)之間的差距。 為了重新在行業(yè)找到發(fā)展方向，不少中等企業(yè)提出走個性化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之路，將企業(yè)盈利模式從過去的全程開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)閷I開發(fā)商，在不能大規(guī)模獲得資金支持的環(huán)境下，通過專業(yè)化降低成本提升盈利能力，實現(xiàn)“自我融資”，重塑企業(yè)資金鏈。中凱集團即是這場轉(zhuǎn)變中的典型案例。為了適應(yīng)市場和宏觀環(huán)境的深刻變化，中凱集團積極進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，發(fā)揮專業(yè)所長，從全程開發(fā)商努力轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)風(fēng)險投資管理商和房地產(chǎn)服務(wù)商，獲取企業(yè)新的發(fā)展方向。 3、大規(guī)模企業(yè)：整合企業(yè)實力，接納各方資金 大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)集團，由于在行業(yè)內(nèi)發(fā)展歷史較長，享有一定聲譽和項目運作經(jīng)驗，相對于中小房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得金融機構(gòu)的支持，融資渠道相對而言比較多樣化。但是，受制于國家政策和企業(yè)發(fā)展環(huán)境，這部分企業(yè)也呈現(xiàn)出過分依賴于銀行貸款的現(xiàn)狀。 在國家有意調(diào)控市場和規(guī)避金融風(fēng)險的情況下，雖然這類企業(yè)常規(guī)融資渠道受到一定阻擾，但是可以多方拓展自身資源，通過業(yè)內(nèi)強強聯(lián)手、資本市場融資、聯(lián)姻海外資本、降低資金需求、國企資產(chǎn)重組的方式重塑或加強企業(yè)資金鏈，提高自身資金實力抵御由于國家宏觀調(diào)控引發(fā)的資金緊張。 二、房地產(chǎn)企業(yè)如何困境突圍 1、突圍方式之一業(yè)內(nèi)強強聯(lián)手 越來越稀缺的土地和公開透明的出讓方式使得全國土地價格一路飛漲，面對高昂的地價即便是大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)也顯得資金實力不足。強強聯(lián)手共同獲取土地的方式在融資渠道受限的情況下開始出現(xiàn)，房地產(chǎn)商采取抱團作戰(zhàn)、聯(lián)合實力、資源互補的形式解決資金短缺問題。 2、突圍方式之二資本市場融資 大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于有一定的資產(chǎn)積累和市場信譽度，通過資本市場爭取融資是獲取發(fā)展的有效途徑。富力地產(chǎn)的香港上市，保力地產(chǎn)的籌備上市和順馳香港上市計劃等都體現(xiàn)出：開發(fā)商想通過資本市場增強資金實力。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增發(fā)股份或是發(fā)行債券(包括可轉(zhuǎn)化債券)等方式從資本市場上獲取資金。 3、突圍方式之三聯(lián)姻海外資本 大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)和境外的投資公司合作，組建新的項目公司共同開發(fā)項目。這種合作方式，對國內(nèi)的企業(yè)而言，可以緩解資金壓力；而對境外的投資公司而言即有了進入快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)市場的機會又避免了單獨開發(fā)面臨的風(fēng)險。 2005年7月，萬科集團與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司附屬公司(簡稱RZP)的合作就是這一融資方式的典型案例。雙方共同投資1億美金創(chuàng)立一家投資性公司，并通過設(shè)立項目公司或投資項目公司股權(quán)的方式在中國境內(nèi)進行房地產(chǎn)項目投資。 4、突圍方式之四降低資金需求 越來越高昂的土地價格對于資金的要求越來越高，為了緩解資金壓力，大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)開始注意那些有低廉成本土地的小規(guī)模企業(yè)。這些小規(guī)模企業(yè)由于能力有限無力在嚴峻的市場環(huán)境下開發(fā)項目；而大企業(yè)在市場調(diào)整期也無力撬動資金杠桿來滿足企業(yè)發(fā)展對于土地的需要。因此大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并收購方式獲取其它企業(yè)手中已有地塊，降低獲取土地的成本以減低資金需求，獲得變相融資。 此外，一些大規(guī)模開發(fā)商也開始在市場轉(zhuǎn)折期轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市，以相對低廉的價格獲取土地。企業(yè)在對一線城市保持謹慎觀望態(tài)度的同時，又為將來成熟時刻在二三線城市發(fā)展儲備土地。企業(yè)的暫時性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移即降低了資金需求又為未來發(fā)展節(jié)省現(xiàn)金，實現(xiàn)變相融資。 5、突圍方式之五國企資產(chǎn)重組 國有企業(yè)在面臨市場轉(zhuǎn)變時刻頻頻出現(xiàn)資產(chǎn)重組的身影。央企房地產(chǎn)資源重組露出端倪：總體上按照南北劃分，長江以北由中房集團接手，長江以南的資源，現(xiàn)在已經(jīng)內(nèi)定由招商局和華僑城等南方央企接管。而在上海的巨艦企業(yè)上海實業(yè)集團近來對旗下的地產(chǎn)資源也進行重組。國企房地產(chǎn)資源頻頻重組的主要目的就是提升企業(yè)資金實力，有效規(guī)避房地產(chǎn)市場波動帶來的影響。塑造大型國營房地產(chǎn)航母正成為一種行業(yè)資源整合的趨勢。 三、各種融資方式資金成本比較 作為一個完整鏈條的房地產(chǎn)金融，應(yīng)該包括房地產(chǎn)信貸、股本融資、債券融資、信貸融資和信托融資等多種方式。 一般來說，房地產(chǎn)融資成本，不僅與融資方式有關(guān)，也與開發(fā)時間即資金提供的時機密切相關(guān)。融資成本隨開發(fā)時間而變化，一開始最高，隨著項目的進展，例如開工證拿到后，融資成本會逐漸降低。 四、六種最適合中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道 中小房地產(chǎn)企業(yè)能否成功融資，是生存的關(guān)鍵。房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之后，資金問題一直存在，但需要區(qū)別對待。對于大型開發(fā)商，授信額較高，是銀行放貸的主要對象。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行一般不會放貸，資金緊張是十分普遍的問題。在銀行支持無望的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)坐以待斃，也不能好高騖遠，而要堅持融資創(chuàng)新，探尋適合自己的融資方式。 1、探索有效的民間融資方式 在確保避免金融風(fēng)險的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率的方式，向其它企業(yè)、自然人尋求融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。 2、委托貸款 通俗地說，就是一個企業(yè)在銀行貸款，另一個企業(yè)使用。也就是企業(yè)間通過銀行定向的委托貸款之名行企業(yè)間相互借貸之實。委托貸款的資金利率一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項目回報率高的企業(yè)。委托貸款一般要求企業(yè)提供足額的抵押品或擔(dān)保品，同時要求企業(yè)跟銀行有比較好的溝通。對于銀行來說，委托貸款作為一種風(fēng)險低、成本低又有穩(wěn)定收益的中間業(yè)務(wù)，銀行自然也愿意去做。 3、固定回報投資 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種融資方式的成本也非常高，不低于委托貸款。固定回報的資金來源通常是境內(nèi)外的企業(yè)、境外的銀行和基金以及財務(wù)公司。固定回報的方式大致分為兩類，一類是資金的期限很長，一般超過8年，期間每年支付較高利息，到期后不必歸還本金。另一類是期限較短，常見為5-8年，每年支付利息，資金采用折現(xiàn)的方式提供，到期歸還本金。因此，計算下來，融資成本非常高。 4、與建筑企業(yè)合作開發(fā) 由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時間內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押?；蛘撸山ㄖ髽I(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。 5、互助性擔(dān)保 以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會為平臺，建立民間組織性的中小房地產(chǎn)企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會。動員轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會并成為其中會員，會員如果出現(xiàn)資金緊張，會員單位之間可互助、互保、互督，減輕政府負擔(dān)。在互助發(fā)展協(xié)會內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互助性擔(dān)保聯(lián)系起來，在向銀行爭取貸款時也可以更能得到銀行的支持。當(dāng)面臨風(fēng)險時，互助性擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險最終由會員分擔(dān)，容易被擔(dān)保者接受。擔(dān)保審批人與擔(dān)保申請人相互較為了解，增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互助性擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。 6、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金 可根據(jù)實際情況，嘗試按照國家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風(fēng)險投資基金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。 五、拓展房地產(chǎn)融資渠道的對策 1、有條件的企業(yè)逐步建立多元化的融資渠道 第十六屆三中全會首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴大直接融資比例”。有條件和實力房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金等。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，更有助于風(fēng)險的分散。 在融資渠道多元化的建設(shè)上，不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如首創(chuàng)的經(jīng)驗就值得借鑒。首創(chuàng)融資除傳統(tǒng)的方法除自有資金、銀行貸款、客戶資金(預(yù)售回款)外，還有6個渠道：一是發(fā)債券；二是國內(nèi)上市，到資本市場融資；三是海外上市，把公司重組起來到海外資本市場融資；四是吸收海外基金；五是施工企業(yè)墊資；六是房地產(chǎn)基金。 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目需要大量的資金。如果不借助于各種融資手段，開發(fā)企業(yè)將寸步難行。 2、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法 “121號”文件的出臺對中小房地產(chǎn)企業(yè)融資無疑是雪上加霜。中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。相對于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，中小型地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，所要采取的方法也不同。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種： （1）尋求與大公司合作 這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽吸引購房者。只要合作成功，對中小企業(yè)來講是條融資捷徑。 （2）求民間資金 目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。由于房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率相對較高，民營企業(yè)家們希望介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但因?qū)I(yè) 知識和經(jīng)驗不足，畏縮不前。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時機。 一個房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的籌集渠道，目前從大的塊面來說，分為三大部分，即企業(yè)自有資金，銀行信貸資金和銷售的滾動投入資金。 按照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不得低于項目所需資金的，銷售的資金回籠參與滾動，則要看市場對產(chǎn)品的承接力如何，而大部分企業(yè)自有資金不足，因此項目對銀行信貸資金依賴更大。而銀行信貸資金，在現(xiàn)時的金融管制政策下，進入是有門檻的，如“四證”齊全、項目自有資金籌足總投資的等，利用銀行的錢會很難。因此，融資成為籌措資金的重要方式。 第三章 國內(nèi)商業(yè)銀行貸款 國內(nèi)商業(yè)銀行是地產(chǎn)商的老東家，就目前來說，開發(fā)商們的錢很大一部分還是來自于國內(nèi)商業(yè)銀行貸款。不過是有的直接，有的間接。 一、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款概述 國內(nèi)商業(yè)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)開發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的貸款。針對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款方式有兩種：其一是信用貸款；其二是擔(dān)保貸款。 1、信用貸款的五種類型 類型 分析 普通限額貸款 一些企業(yè)常常與銀行訂立一種非正式協(xié)議，以確定一個貸款限額，在限額內(nèi)，企業(yè)可隨時得到銀行的貸款支持。 透支放款 對這種貸款，銀行與客戶之間沒有書面協(xié)議，往往憑客戶與銀行之間存在的默契行事，特別是對信用較好的客戶，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對客戶所承擔(dān)的合同之外的“附加義務(wù)”。 備用貸款承諾 是一種比較正式的和具有法律約束力的協(xié)議。銀行與企業(yè)簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內(nèi)向企業(yè)提供相應(yīng)貸款，企業(yè)要為銀行的承諾提供費用，其費用率通常相當(dāng)于限額未用部分或全部限額的0.25%0.75%。 消費者貸款 消費者放款是對消費者個人發(fā)放的用于購買耐用消費品或支付其他費用的放款。商業(yè)銀行向客戶提供這種貸款時，要進行多方面的審查，主要包括：借款人的職業(yè)、借款人的生活收支狀況、借款人的財產(chǎn)狀況、借款人的品德。 票據(jù)貼現(xiàn)貸款 票據(jù)貼現(xiàn)貸款是顧客將未到期的票據(jù)提交銀行，由銀行扣除自貼現(xiàn)日起至到期日止的利息而取得的現(xiàn)款。可貼現(xiàn)的票據(jù)包括銀行承兌匯票、商業(yè)承兌匯票、商業(yè)期票、銀行本票和匯票等。目前商業(yè)銀行貼現(xiàn)業(yè)務(wù)已擴展到政府債券。 2、擔(dān)保貸款 根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種： （1）擔(dān)保品貸款 可擔(dān)保物權(quán) 股票和債券； 保函、商品、地產(chǎn)、人壽保險單、匯票、本票以及其它物權(quán)憑證； 第二、甚至第三抵押權(quán)等等。 影響擔(dān)保因素 市場價格是否穩(wěn)定； 是否容易銷售，是否易于保管； 進行鑒定所需要的技術(shù)是否復(fù)雜。 其中，商品最適合作為擔(dān)保品，有價證券次之，不動產(chǎn)最差。 擔(dān)保種類 取得留置權(quán) 銀行扣留債務(wù)人的財產(chǎn)直到他欠銀行的債務(wù)還清為止。 取得質(zhì)押權(quán) 其內(nèi)在規(guī)定性與留置權(quán)略有不同：其中之一是，在質(zhì)押方式下，受質(zhì)押人（銀行）在債務(wù)清償前擁有全部占有債務(wù)人用作抵押財產(chǎn)的權(quán)力，在某些情況下，受質(zhì)押人還有出賣該財產(chǎn)的權(quán)力。質(zhì)押權(quán)是一種特別賦予的所有權(quán)。 抵押 債務(wù)人將其擁有法定權(quán)利或衡平法權(quán)利的不動產(chǎn)或動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人作為其借款的抵押品。在抵押方式下，受抵押人（銀行）對財產(chǎn)有特定的權(quán)益并有出賣權(quán)，銀行的抵押文件一般載有變賣擔(dān)保品的明確規(guī)定。 （2）保證書擔(dān)保貸款 保證書擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書擔(dān)保的放款。 保證書是保證人為借款人作貸款擔(dān)保與銀行的簽約性文件。保證書擔(dān)保放款的實務(wù)操作通常比較簡單，銀行只要取得經(jīng)保證人簽字的銀行擬定的標準模式保證書，即可向借款人發(fā)放貸款。所以，保證書是銀行可以接受的最簡單的擔(dān)保形式。 保證人不同，保證書的出具程序也不同。銀行在接受時對股份制、合伙制、單個制公司等加以區(qū)分。 保證書在銀行陳述虛偽、保證人出于誤解、保證人受到不正當(dāng)?shù)挠绊懭N情況下失效。 二、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款操作流程 房地產(chǎn)企業(yè)法人向國內(nèi)商業(yè)銀行貸款一般要經(jīng)過以下五個階段： 1、貸款申請 借款人資格 (1)借款人是經(jīng)工商行政管理機關(guān)（或主管機關(guān)）核準登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織； (2)有經(jīng)工商行政管理部門核準登記并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有關(guān)部門批準設(shè)立的證明文件； (3)經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好； (4)信用良好，具有按期償還貸款本息的能力； (5)有貸款證，并在貸款行開立基本賬戶或一般賬戶； (6)有貸款人認可的有效擔(dān)保； (7)貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效； (8)借款人已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程開工證； (9)貸款項目實際用途與項目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?guī)范的可行性研究報告； (10)貸款項目工程預(yù)算報告合理真實； (11)借款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)； (12)企業(yè)信用等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求； (13)貸款人規(guī)定的其他條件。 申請貸款資料 開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項目的相關(guān)資料。 （1）單位資料 申請貸款須向銀行提供的單位資料 經(jīng)年檢并核準登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件； 單位章程、成立批文； 經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表； 工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件； 法人代碼證復(fù)印件、年檢報告； 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書； 借款申請報告； 公司最高權(quán)力機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議； 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)押物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明； 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。 （2）項目資料 申請銀行貸款須提交的項目資料 項目立項批文、可行性研究報告及項目預(yù)算報告； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 建筑工程規(guī)劃許可證； 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地使用證； 地價款繳交憑證復(fù)印件； 施工許可證； 房地產(chǎn)預(yù)售許可證； 合作項目需提供合作開發(fā)合同或有關(guān)部門批準合作開發(fā)的批件。 2、商業(yè)銀行貸款調(diào)查 銀行為把握房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，需了解借款人的資信狀況、資質(zhì)等級和法定代表人的素質(zhì)，掌握資金實際到位情況，判斷項目市場前景等，貸款調(diào)查部門在收妥借款人上報的資料后，會對項目建設(shè)的合法性、效益性，產(chǎn)權(quán)的完整性、有效性及所報資料的真實性、時效性逐項調(diào)查核實，查驗土地出讓合同及土地、房屋產(chǎn)權(quán)證是否真實有效，掌握地價款的繳交及土地抵押狀況。 （1）借款人資格的核查 調(diào)查借款人的基本情況 主要是組織形式、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成、注冊資本、經(jīng)濟實力、經(jīng)營管理機制、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級、完成項目建設(shè)的能力及其自身具備的優(yōu)勢與特長等； 了解法定代表人狀況 了解其法定代表人的素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)班子的凝聚力與決策水準、各個部門特別是一些重要崗位上的人員素質(zhì)與構(gòu)成等； 核查其財務(wù)管理和經(jīng)濟核算制度是否健全 特別是通過分析前3年及上個月的財務(wù)報表，估測其營運能力、盈利狀況及還本付息能力，尤其對資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等指標達不到規(guī)定條件的要進行分析說明，并了解其在貸款行和其他行的結(jié)算存款及貸款信用狀況等； 了解借款人與貸款行的業(yè)務(wù)合作誠意及程度 如存款結(jié)算、中間業(yè)務(wù)的代理、項目按揭及售房款的回籠等。 （2）調(diào)查核實項目情況 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估是貸款行根據(jù)貸款效益性、安全性、流動性的要求，運用定量和定性分析相結(jié)合的方法，在貸款決策前期工作中除了對借款人進行評價外，還要對擬開發(fā)項目的盈利水平、償還能力、建設(shè)條件、市場環(huán)境及各種不確定因素所做的全面系統(tǒng)的評價。 項目建設(shè)條件評價 項目建設(shè)必要性； 項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)劃和建設(shè)方案； 項目建設(shè)條件評價； 設(shè)計單位資質(zhì)評價； 施工組織評價； 環(huán)境保護評價； 市場評估 市場總體情況的分析； 市場需求情況分析； 開發(fā)產(chǎn)品的主要特點是否符合消費者的需求特點； 分析其他開發(fā)商開發(fā)的同類產(chǎn)品已有開發(fā)量和潛在開發(fā)量； 要考慮本地區(qū)現(xiàn)有需求總量與開發(fā)總量，特別要關(guān)注在本項目建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)，周邊同類競爭樓宇的開發(fā)量及其對本項目銷售的影響； 要考慮開發(fā)商的市場定位，樓宇定位應(yīng)與周邊環(huán)境、購買力、主要消費群體類別等相等，不能片面追求高品位、經(jīng)典樓宇。 投資估算和籌資評估 項目總投資的構(gòu)成：包括土地費用、前期工程費、房屋開發(fā)費、其他費用、管理費、銷售費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費和稅費； 投資估算評估； 投資來源及籌資評價； 項目投資計劃評價； 編制項目投資來源及支出預(yù)算表。 償債能力評估 項目財務(wù)效益預(yù)測； 項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析； 資金來源和運用分析； 項目償債能力評估； 敏感性分析； 借款人綜合償債能力分析。 貸款風(fēng)險評價 項目風(fēng)險：定量分析和定性分析； 貸款擔(dān)保評價； 項目可行性結(jié)論。 （3）核實確定擔(dān)保方式 若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，商業(yè)銀行將核實保證人出具的貸款擔(dān)保承諾書的真實性和有效性，了解其資信狀況、擔(dān)保資格與能力，初步確定擔(dān)保額度、期限、條件及索賠方式等。 若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式