軍區(qū)花園物業(yè)管理方案（ 84頁(yè)）.DOC

企業(yè)概況一、企業(yè)名稱二、組織架構(gòu) 董事會(huì) 董事長(zhǎng)助理 總經(jīng)理 綜合辦公室 財(cái)務(wù)部人力資源部工程部管理處三、員工結(jié)構(gòu)及管理人員素質(zhì)員工結(jié)構(gòu)項(xiàng)目公司總?cè)藬?shù)管理人員作業(yè)人員管理人員與作業(yè)人員比例數(shù)量30人5人25人1:5管理人員素質(zhì)職稱高級(jí)中級(jí)初級(jí)其他人數(shù)1人1人3人21人四、我們的企業(yè)理念以精心、精細(xì)、精誠(chéng)提供精致、精彩、經(jīng)典的物業(yè)服務(wù)五、我們的服務(wù)宗旨 業(yè)主至上，誠(chéng)信服務(wù)六、我們的經(jīng)營(yíng)管理特色特色一：務(wù)實(shí)的服務(wù)理念#物業(yè)管理有限公司在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程之中，始終本著以人為本，以誠(chéng)相待。在所管理的項(xiàng)目中，我們以高度的責(zé)任感、使命感和強(qiáng)烈的敬業(yè)精神，為業(yè)主和來(lái)訪的客人提供周到細(xì)致的物業(yè)服務(wù)，從每一件小事出發(fā)，處處為業(yè)主的利益考慮，從而贏得了廣大業(yè)主的贊譽(yù)和尊敬。公司建立起科學(xué)的考核和培訓(xùn)體系，把知識(shí)、技能和尊重帶給員工，為員工創(chuàng)造發(fā)展空間，規(guī)劃職業(yè)生涯，使他們?cè)诠ぷ髦畜w現(xiàn)人生的價(jià)值，感受成就的喜悅；始終保持著對(duì)公司的認(rèn)同和高度的工作熱情，從而把愛(ài)心和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)奉獻(xiàn)給客戶。公司深信，企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)優(yōu)秀的企業(yè)文化，建設(shè)一個(gè)有靈魂、有責(zé)任感的企業(yè)，對(duì)員工負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)盡力是#物業(yè)的一貫宗旨。特色二：成熟的大型社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)#物業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)劉強(qiáng)先生是一位有著多年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理，并開(kāi)創(chuàng)了市場(chǎng)化物業(yè)管理運(yùn)作之先河，在行業(yè)中享有廣泛的信譽(yù)。在物業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)的共同努力下，總結(jié)出各種先進(jìn)管理方案供廣大業(yè)主選擇服務(wù)；首長(zhǎng)級(jí)服務(wù)以您為尊 為高級(jí)企業(yè)家、商人等特殊要求的業(yè)主提供“首長(zhǎng)級(jí)”服務(wù)業(yè)主身份保密客戶服務(wù)專人對(duì)接指派專人入室清潔、專人入室維修特約私家安防服務(wù) 增設(shè)單獨(dú)安全監(jiān)控設(shè)備 增設(shè)私家護(hù)衛(wèi)人員 訪客單獨(dú)登記、錄像貴賓級(jí)服務(wù)星級(jí)酒店特色為影視明星等各界名人，提供星級(jí)酒店式服務(wù)。主要服務(wù)內(nèi)容： 隨時(shí)訂、送餐 隨時(shí)收、送清洗衣物 免打擾特約服務(wù) 安防特約服務(wù) 代理行程安排 代養(yǎng)家庭綠化、家庭寵物行政級(jí)服務(wù)細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn) 為職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理者提供細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男姓?jí)服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，服務(wù)流程專業(yè)，服務(wù)風(fēng)格嚴(yán)謹(jǐn)。主要服務(wù)內(nèi)容： 訂、送餐服務(wù) 收、送清洗衣物 預(yù)約家庭鐘點(diǎn)工 上門(mén)維修 車(chē)輛清洗、保養(yǎng) 信息中介服務(wù)夕陽(yáng)親情服務(wù)耐心周到為住宅內(nèi)的老人提供耐心周到的老人服務(wù)，讓每一位老人老有所樂(lè)，享受高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，怡養(yǎng)天侖。老人陪護(hù)定期老人身體檢查老人生日親情點(diǎn)播老人健康休閑講座特色三：規(guī)范的專業(yè)化運(yùn)做#物業(yè)管理有限公司廣泛吸納行業(yè)精英，擁有一批極具敬業(yè)精神及管理高水準(zhǔn)的職業(yè)物業(yè)經(jīng)理和工程技術(shù)人員在物業(yè)管理方面有著超前的管理意識(shí)和先進(jìn)的管理方法。公司在多年經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，摸索出了適合沈陽(yáng)物業(yè)行業(yè)服務(wù)的成型經(jīng)驗(yàn)，公司同時(shí)吸收了香港和新加坡先進(jìn)物業(yè)管理的模式，極大的豐富了我公司物業(yè)管理的體系，并在實(shí)踐中不斷進(jìn)行規(guī)范，形成了具有沈城特色的物業(yè)管理新模式。特色四：科學(xué)的用人機(jī)制（一）規(guī)范的培訓(xùn)管理程序培訓(xùn)，作為本公司內(nèi)部管理運(yùn)作重要內(nèi)容之一，通過(guò)長(zhǎng)期的不斷探索和實(shí)踐，已形成一套規(guī)范化的運(yùn)作體系，并成為公司不斷發(fā)展壯大的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)。通過(guò)培訓(xùn)，公司儲(chǔ)備了一批知識(shí)結(jié)構(gòu)全面、經(jīng)營(yíng)管理能力強(qiáng)的職業(yè)經(jīng)理層人；專業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，操作能力強(qiáng)的中層管理人員；工作技能扎實(shí)，具備敬業(yè)精神的基層作業(yè)人員。這些人力資源的優(yōu)勢(shì)必將是圓滿成功軍區(qū)花園委托管理目標(biāo)的重要保證和推動(dòng)我公司專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。一、目的：為了將軍區(qū)花園項(xiàng)目建設(shè)成為大都市中現(xiàn)代文明居住區(qū)的典范，必須培養(yǎng)一支高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍，確保這一管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、培訓(xùn)計(jì)劃第一階段：接管前人員培訓(xùn)接管前員工強(qiáng)化培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象授課人1軍區(qū)花園管理目標(biāo)及模式全體人員內(nèi)部師資2軍區(qū)花園管理規(guī)章制度全體人員內(nèi)部師資3軍區(qū)花園房屋驗(yàn)收移交程序管理及維修人員內(nèi)部師資4軍區(qū)花園治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序保安人員內(nèi)部師資5軍區(qū)花園清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序保潔人員內(nèi)部師資6軍區(qū)花園業(yè)主裝修管理辦法全體人員內(nèi)部師資7軍區(qū)花園入室維修標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修客服人員內(nèi)部師資8工作技巧及服務(wù)語(yǔ)言規(guī)范全體人員內(nèi)部師資9消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)程序全體人員內(nèi)部師資10軍區(qū)花園公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序維修人員內(nèi)部師資11軍區(qū)花園業(yè)主入住辦理程序主管級(jí)人員內(nèi)部師資12人際溝通技巧全體人員內(nèi)部師資13房屋建筑結(jié)構(gòu)及維護(hù)要求管理及維修人員內(nèi)部師資第二階段：接管后人員培訓(xùn)接管后員工強(qiáng)化培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象授課人1怎樣有效處理業(yè)主投訴全體人員內(nèi)部師資2怎樣有效杜絕違章全體人員內(nèi)部師資3如何切實(shí)提高服務(wù)水準(zhǔn)全體人員內(nèi)部師資4如何開(kāi)好業(yè)主大會(huì)管理人員內(nèi)部師資5怎么當(dāng)好班長(zhǎng)領(lǐng)班人員內(nèi)部師資6如何有效調(diào)動(dòng)員工工作積極性主管級(jí)人員內(nèi)部師資7綠化工基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能綠化人員內(nèi)部師資8保潔工基礎(chǔ)知識(shí)和操作技能保潔人員內(nèi)部師資9智能化系統(tǒng)操作保安人員內(nèi)部師資三、培訓(xùn)周期培訓(xùn)是一個(gè)長(zhǎng)期的、不間斷的、循環(huán)往復(fù)的工作。如圖所示： 對(duì)是否需要培訓(xùn)作出估計(jì)實(shí)施培訓(xùn)計(jì)劃 確定培訓(xùn)之需要 進(jìn)行培訓(xùn)準(zhǔn)備 策劃培訓(xùn)計(jì)劃四、培訓(xùn)后的跟查及評(píng)核工作1、員工經(jīng)過(guò)培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進(jìn)行跟查，即在員工的實(shí)際工作中進(jìn)行檢查，該員工是否按培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工作，對(duì)不按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。2、訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考核及評(píng)核工作，現(xiàn)場(chǎng)考核分為實(shí)際和局面考核兩種形式。由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以便員工直接上司、管理處經(jīng)理及時(shí)了解員工工作或思想情況。五、公司考核體系及管理處各級(jí)人員考核表1、績(jī)效考核的宗旨和原則（一）以實(shí)現(xiàn)企業(yè)總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)為目的，目標(biāo)分解為手段；（二）同時(shí)關(guān)注具體的業(yè)績(jī)結(jié)果及績(jī)效形成過(guò)程的行為和態(tài)度；（三）堅(jiān)持績(jī)效反饋。通過(guò)績(jī)效過(guò)程的管理及結(jié)果的考核不斷改變員工的行為，提高員工的能力，保證個(gè)體目標(biāo)與整體目標(biāo)的一致性，最終提升企業(yè)的整體績(jī)效。2、 績(jī)效考核的職責(zé)分配（一）職能部門(mén)經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)制定考核內(nèi)容并實(shí)施考核；（二）管理處經(jīng)理由公司高層領(lǐng)導(dǎo)與職能部門(mén)共同考核；（三）主管層、公司職員由管理處經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理制定確定考核內(nèi)容并實(shí)施考核；（四）管理處職員、員工層由管理處主管（大領(lǐng)班）考核；（五）管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)管理處各崗位考核實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，持續(xù)推進(jìn)管理處的績(jī)效考核體系；（六）人力資源部負(fù)責(zé)對(duì)公司考核體系的實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)控和指導(dǎo)，持續(xù)推進(jìn)公司的績(jī)效考核體系。3、考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則（一）經(jīng)理層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則1） 根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略確定新一年度的公司總體經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)、指標(biāo)；2） 公司總體目標(biāo)、指標(biāo)層層分解，確定管理處、職能部門(mén)的年度目標(biāo)、指標(biāo)；3） 將管理處、部門(mén)全年的目標(biāo)、指標(biāo)分解落實(shí)到每季度、每月；4） 經(jīng)理層是本部門(mén)目標(biāo)、指標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況的責(zé)任人，因此經(jīng)理層的季度考核標(biāo)準(zhǔn)即本部門(mén)季度的管理目標(biāo)、指標(biāo)及經(jīng)理層實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程的控制和管理要求。（二）主管、職員層考核標(biāo)準(zhǔn)及指標(biāo)的確定原則1） 管理處、職能部門(mén)將本部門(mén)的目標(biāo)、指標(biāo)向下屬部門(mén)分解；2） 根據(jù)分解的目標(biāo)指標(biāo)確定部門(mén)負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的考核要素及標(biāo)準(zhǔn)。（三）員工層月考核標(biāo)準(zhǔn)的確定原則1） 將管理處下屬部門(mén)的目標(biāo)、指標(biāo)分解落實(shí)到各崗位，確定各崗位的職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)；2） 根據(jù)各崗位的職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)，確定員工的考核要素和考核標(biāo)準(zhǔn)。4、考核周期及考核事項(xiàng) （一）經(jīng)理層1） 月考核與季度考核相結(jié)合；2） 月考核是對(duì)工作過(guò)程的控制和管理，以保證季度目標(biāo)、指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；3） 對(duì)工作結(jié)果，即目標(biāo)、指標(biāo)的完成情況進(jìn)行季度評(píng)價(jià)；4） 季度考核成績(jī)是對(duì)月考核平均成績(jī)和季度指標(biāo)考核結(jié)果的綜合衡量；5） 季度考核成績(jī)是季度獎(jiǎng)勵(lì)金額發(fā)放的依據(jù)。（二）主管職員層1） 月考核；2） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度。（三）基層員工1） 日檢查；2） 月考核；3） 依據(jù)考核結(jié)果確定考核工資的發(fā)放額度。5、基于考核結(jié)果的激勵(lì)措施（一）考核結(jié)果作為浮動(dòng)工資、獎(jiǎng)金發(fā)放的依據(jù)；（二）考核結(jié)果作為選派外派培訓(xùn)的依據(jù)之一；（三）考核結(jié)果作為晉升、降職、調(diào)配的依據(jù)；總經(jīng)理： 副總經(jīng)理 ： 人事培訓(xùn)部： 品質(zhì)部： 財(cái)務(wù)部：（四）考核結(jié)果是薪資調(diào)整的重要依據(jù)；（五）考核結(jié)果是年度評(píng)比的重要依據(jù)。6、考核金額的確定原則（一）依據(jù)管理處、職能部門(mén)崗位評(píng)估確定管理處、職能部門(mén)各崗位工資標(biāo)準(zhǔn)；（二）依據(jù)崗位任職標(biāo)準(zhǔn)確定管理處各崗位的人選；（三）依據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)確定各崗位人員的薪資等級(jí)；（四）根據(jù)崗位薪資及等級(jí)確定參與考核的薪資額度。7、考核金額的構(gòu)成及標(biāo)準(zhǔn)（一）經(jīng)理層1） 月考核工資=浮動(dòng)工資+季度獎(jiǎng)，詳見(jiàn)崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)2） 季度考核工資=月考核工資*33） 終獎(jiǎng)勵(lì)額度見(jiàn)崗位、浮動(dòng)、季度考核工資標(biāo)準(zhǔn)（二）主管職員層（含大領(lǐng)班）月考核工資=月工資額*30%（三）基層員工考核金額的確定和標(biāo)準(zhǔn)工資600元以上人員：月考核金額100元工資600元以下（含600元）人員：月考核金額50元8、各級(jí)人員考核表（三）實(shí)施科學(xué)的績(jī)效管理我們強(qiáng)調(diào)個(gè)人、部門(mén)及公司三者之間績(jī)效的有機(jī)統(tǒng)一。通過(guò)設(shè)定科學(xué)的績(jī)效目標(biāo)，以及實(shí)行計(jì)劃、輔導(dǎo)、改進(jìn)、考核、反饋的管理循環(huán)，不斷提高員工個(gè)人及部門(mén)的工作績(jī)效，以追求公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)及顧客滿意目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。l 管理工作流程 前期工作流程： 機(jī)構(gòu)組建 擬制管理方案及規(guī)章制度 熟悉物業(yè)情況，匯總遺留問(wèn)題 隊(duì)伍組織培訓(xùn) 聯(lián)系有關(guān)單位，督促及時(shí)整改完善相關(guān)資料 物業(yè)接管接管驗(yàn)收提供問(wèn)題 辦理接管手續(xù) 二次驗(yàn)收 依據(jù)已有的物業(yè)管理運(yùn)行維護(hù)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)階段提出相關(guān)建議，以降低日后的物業(yè)管理綜合運(yùn)行成本，從而降低物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房屋銷(xiāo)售；并為甲方降低開(kāi)發(fā)成本。備注條款：物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件（一）接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告； 規(guī)劃許可證 投資許可證 土地使用合同； 建筑開(kāi)工許可證 用地紅線圖 b)綜合竣工驗(yàn)收資料： 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）； 建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)； 公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書(shū)； 供水合同； 供電協(xié)議書(shū)、許可證； 供氣協(xié)議書(shū)、許可證； 有線電視合格證； 通信設(shè)施合格證； c)施工設(shè)計(jì)資料： 地質(zhì)報(bào)告書(shū)； 全套設(shè)計(jì)圖紙； 圖紙會(huì)審?fù)ㄖ獑危?設(shè)計(jì)變更通知單； 工程預(yù)決算報(bào)告書(shū)； 重要的施工會(huì)議紀(jì)要； 隱蔽工程驗(yàn)收記錄； 沉降觀測(cè)記錄； 其他可能會(huì)影響將來(lái)管理的原始記錄。 d)機(jī)電設(shè)備資料： 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； 貢電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)；（要求中文） 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 e)業(yè)主資料： 已購(gòu)房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； 已購(gòu)房業(yè)主的付款情況或付款方式。 二、接管驗(yàn)收辦法及程序（一）接管驗(yàn)收開(kāi)始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： 與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等； 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃； 提前參與發(fā)展準(zhǔn)則申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； 準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格： 房屋本體接管驗(yàn)收表； 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表； 機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表； 接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表。（二）質(zhì)量與使用功能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)1.主體結(jié)構(gòu)A 、地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ789）的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。B、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變形，裂縫、不得超過(guò)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ10-89）的規(guī)定。C、木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GBJ206-83）的有關(guān)規(guī)定。D、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯的裂縫。E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ11-89）的有關(guān)規(guī)定。F、外墻不得漏水2.屋面A 、各類(lèi)屋面必須符合屋面工程技術(shù)規(guī)范（GB50207-94）的規(guī)定，排水暢通、無(wú)積水、不滲漏。B、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施；三層以上房屋在公用部位設(shè) 置屋面檢修孔。C、陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。3.地面A 、面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。B、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水， C、不允許倒泛水和滲漏。D、木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4.裝修A、鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，B、鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度C、進(jìn)戶門(mén)不得使用膠合板制作、門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固。D、木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)，不露釘帽，與基層必須打牢。E、門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。F、抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。G、飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。H、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。5.電氣A、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直、過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。B、回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1M/KV。 C、 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。D、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部件齊全，接觸良好，位置正確。E、各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接電電阻值必須符合電氣裝置安裝工程有關(guān)規(guī)范的要求。F、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)有關(guān)規(guī)范規(guī)定值，制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄，性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。 G、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。 H、除上述要求處，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。6.水、衛(wèi)、消防A、管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏、水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GBJ242-82）的要求，應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。B、高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。C、衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過(guò)8M，并不應(yīng)使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。D、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。F、水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。H、消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ16-87）、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50045-95）的要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。7.采暖A、采暖工程的驗(yàn)收，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。B、鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝增正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。C、爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間，爐排與爐壁之間不得相互摩擦，且無(wú)雜音、不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如。D、各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。E、爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密、風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。F、管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GBJ242-82）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。G、設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象、保溫、防腐措施必須符合GBJ242-82的規(guī)定。新風(fēng)機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全、水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。I、經(jīng)過(guò)48H的連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。 8.附屬工程及其他A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ14-87）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。B、化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置、池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不得小于5CM。C、管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。D、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。G、房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱、其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定。H、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固、煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)通暢、無(wú)阻塞物。I、單體工程必須做到工完料凈地清，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢，室處地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。J、整體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 （三）設(shè)施設(shè)備分項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)1.變電所接盤(pán)驗(yàn)收A、報(bào)批資料建設(shè)單位的增容申請(qǐng)供電局對(duì)增容申請(qǐng)及變電所建設(shè)的批復(fù)文件 B、工程資料工程圖紙a.高壓系統(tǒng)圖b.二次原理及接線圖c.低壓系統(tǒng)圖d.接地裝置平面圖及測(cè)試報(bào)告交接試驗(yàn)報(bào)告a.耐壓試驗(yàn)報(bào)告b.繼電保護(hù)試驗(yàn)報(bào)告c.計(jì)量裝置試驗(yàn)報(bào)告d.絕緣工具試驗(yàn)報(bào)告設(shè)備說(shuō)明書(shū)C、運(yùn)行資料運(yùn)行值班記錄a.高壓計(jì)量b.低壓負(fù)荷預(yù)防性試驗(yàn)報(bào)告a.耐壓試驗(yàn)報(bào)告b.繼電保護(hù)試驗(yàn)報(bào)告c.計(jì)量裝置試驗(yàn)報(bào)告d.絕緣工具試驗(yàn)報(bào)告測(cè)試儀表、絕緣工具清單D、設(shè)備運(yùn)行檢查:土建方面a屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。b.百頁(yè)窗、百頁(yè)門(mén)已安裝砂網(wǎng)。c.各出入門(mén)已設(shè)置防鼠門(mén)擋。d.進(jìn)戶電纜管道及變電所墻壁四周封閉完好，無(wú)孔洞。電氣方面a.儀表完好、指示準(zhǔn)確。b.電纜、變壓器、配電柜、開(kāi)關(guān)、連接件等完好無(wú)損，無(wú)缺陷、無(wú)銹蝕。c.變配電設(shè)備、配電回路、開(kāi)關(guān)容量與圖紙相符。d.各種電氣標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全。e.接地連接良好f.電壓測(cè)試、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。g.計(jì)量讀數(shù)定針。 配套方面a.絕緣工具齊全。b.測(cè)試儀表齊全。c.室內(nèi)照明（含應(yīng)急照明）合理，燈具完好。d.運(yùn)行模擬盤(pán)f.高、低壓柜前后橡膠絕緣墊。g.高壓安全柵欄。h.滅火器。2.配電室接盤(pán)驗(yàn)收A、低壓系統(tǒng)圖B、設(shè)備運(yùn)行檢查:土建方面a屋面不漏雨水，室內(nèi)干燥。b百頁(yè)窗、門(mén)已安裝砂網(wǎng)。c.進(jìn)戶電纜管道封閉完好，四壁無(wú)孔洞。 電氣方面a.儀表完好、指示準(zhǔn)確。b.配電柜、開(kāi)關(guān)、連接件等完好無(wú)損，無(wú)銹蝕，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。c.配電回路、開(kāi)關(guān)容量與圖紙基本相符。d.各種電氣標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌齊全。e.接地連接良好f.電壓測(cè)試、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。g.室內(nèi)照明合理，燈具完好3.電梯接盤(pán)驗(yàn)收A、相關(guān)資料產(chǎn)品出廠合格證書(shū)，勞動(dòng)局準(zhǔn)用證書(shū)使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)維修委托合同電氣控制原理圖與接線圖B、設(shè)備運(yùn)行檢查:層門(mén)閉鎖裝置運(yùn)行良好。電氣安全裝置動(dòng)作可靠。制動(dòng)系統(tǒng)完好。運(yùn)行電流、功率、速度應(yīng)符合說(shuō)明書(shū)的要求。極限開(kāi)關(guān)應(yīng)完好有效。應(yīng)急照明正常。4、水泵房及給排水管網(wǎng)A、技術(shù)資料設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)工程圖紙a給排水系統(tǒng)圖b給排水綜合管網(wǎng)平面圖c配電柜控制原理圖d變頻柜接線圖e控制儀表系統(tǒng)圖B、運(yùn)行檢查:儀表（水表、壓力表及其它控制儀表）指示準(zhǔn)確。保護(hù)完善，各種保護(hù)（電氣保護(hù)、電結(jié)點(diǎn)壓力表）應(yīng)有效可靠。 水泵運(yùn)行正常，無(wú)滴漏、無(wú)震動(dòng)、無(wú)異常聲響。閥門(mén)動(dòng)作靈活，閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、地、漏現(xiàn)象。控制柜及器件整體與性能完好。檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。檢查井內(nèi)設(shè)備（閥門(mén)、壓力表、溫度表）是否完好， 管接頭有無(wú)滴、漏現(xiàn)象。井內(nèi)有無(wú)淤泥雜物等。管道支架是否牢固，管道保溫是否完好。 5、風(fēng)機(jī)房A、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單維護(hù)使用說(shuō)明書(shū)系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)工程圖紙a通風(fēng)系統(tǒng)圖b風(fēng)道平面布置圖c電氣控制原理圖d設(shè)備電氣接線圖運(yùn)行記錄B、設(shè)備運(yùn)行檢查各項(xiàng)壓力及其它參數(shù)運(yùn)行正常。各個(gè)風(fēng)口安裝牢固。鳳道無(wú)跑、冒、地、漏現(xiàn)象?？刂乒窦捌骷w與性能完好。設(shè)備無(wú)震動(dòng)，噪音在要求的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。6、消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)A、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)工程圖紙a電氣、暖通、給排水消防平面圖 b水消防系統(tǒng)圖c消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)圖d消防泵、噴淋泵控制原理圖e送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī)控制原理圖f卷簾門(mén)控制原理圖g探測(cè)器布置及編碼圖消防設(shè)備分布表B、系統(tǒng)檢查及測(cè)試檢查及測(cè)試的基本原則a要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。b.報(bào)警點(diǎn)的選擇應(yīng)均衡，其測(cè)試數(shù)量應(yīng)不小于10%。c.應(yīng)選擇各種報(bào)警器進(jìn)行測(cè)試。檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求a.報(bào)警控制器應(yīng)具有蓄電池備用電源，且此電源在斷電時(shí)能自動(dòng)切換供電。b.報(bào)警控制器的火災(zāi)聲光報(bào)警、斷線檢測(cè)、自動(dòng)控制消防設(shè)備等功能應(yīng)完好。c.抽測(cè)的報(bào)警探測(cè)器（包括：煙感、溫感、手報(bào)、壓力閥、水流指示器發(fā)出的報(bào)警）應(yīng)100%動(dòng)作可靠、有效，否則，應(yīng)追加進(jìn)行不少于50%的測(cè)試。d.緊急廣播應(yīng)采取僅向失火層和相關(guān)層發(fā)出火災(zāi)報(bào)警廣播的消防廣播方式。若與背景音樂(lè)使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)能自動(dòng)切掉背景音樂(lè)而直接進(jìn)行緊急廣播。e.應(yīng)急照明和疏散指示燈燈具應(yīng)完好無(wú)損，其使用的電池備用電源，連續(xù)供電時(shí)間須不少與20分鐘。7、對(duì)講系統(tǒng)A、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)工程圖紙8、對(duì)講系統(tǒng)A、 技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)工程圖紙a對(duì)講布線平面圖b布管平面圖c可視對(duì)講系統(tǒng)聯(lián)接圖d對(duì)講用戶分機(jī)與單元門(mén)主機(jī)接線圖e單元門(mén)主機(jī)與管理中心主機(jī)接線圖B、系統(tǒng)檢查及測(cè)試 檢查及測(cè)試的基本原則a要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。b.測(cè)試取樣點(diǎn)應(yīng)分布均衡，且數(shù)量不宜少于10%c.各項(xiàng)功能應(yīng)分別測(cè)試，即：分機(jī)與單元主機(jī)；分機(jī)與管理主機(jī)：?jiǎn)卧鳈C(jī)與管理主機(jī)：管理主機(jī)之間。 d.連接導(dǎo)線應(yīng)穿管或使用槽板保護(hù)。檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求a.小區(qū)出入口應(yīng)設(shè)管理主機(jī)，便于來(lái)訪客人與住戶直接通話使用。b.管理主機(jī)可群呼住戶分機(jī)。c.管理主機(jī)和單元主機(jī)呼叫住戶分機(jī)時(shí)，應(yīng)編號(hào)無(wú)誤，振鈴、通話有效。d.住戶利用室內(nèi)分機(jī)遙控開(kāi)鎖時(shí)，應(yīng)試驗(yàn)三次，100%動(dòng)作有效。e.無(wú)論住戶使用的是可視分機(jī)還是非可視分機(jī)，配線均應(yīng)按可視分機(jī)方式配置。 9車(chē)庫(kù)管理1、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)工程圖紙a.布線平面圖b.布管平面圖c.系統(tǒng)聯(lián)接圖2、系統(tǒng)檢查及測(cè)試檢查及測(cè)試的基本原則a.要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。b.控制點(diǎn)測(cè)試數(shù)量100%。c.每點(diǎn)操作三次，動(dòng)作100%成功視為有效。檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求a.在車(chē)輛通過(guò)車(chē)庫(kù)門(mén)處，使用遙控器后門(mén)鎖被自動(dòng)開(kāi)啟。b.車(chē)庫(kù)門(mén)可遙控器/手動(dòng)鑰匙切換。10.背景音樂(lè)與消防廣播1、技術(shù)資料系統(tǒng)設(shè)備清單設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)系統(tǒng)操作說(shuō)明書(shū)工程圖紙a.布線平面圖b.布管平面圖c.系統(tǒng)接線圖d.消防廣播與背景音樂(lè)切換接線圖2、系統(tǒng)檢查及測(cè)試檢查及測(cè)試的基本原則a.要按照設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)的要求進(jìn)行操作，依據(jù)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行各系統(tǒng)的運(yùn)行功能測(cè)試。b.各種功能均應(yīng)測(cè)試檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求a.消防廣播與背景音樂(lè)切換測(cè)試。b.按設(shè)備清單清點(diǎn)設(shè)備。c.揚(yáng)聲器應(yīng)完好無(wú)損。d.廣播試驗(yàn)。e.前級(jí)音源設(shè)備試驗(yàn)（包括：CD、LD、VOD、卡座等）。3、調(diào)音臺(tái)調(diào)試。 三、質(zhì)量問(wèn)題的處理（一）處理方法1、影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格；2、影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理；3、對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。（二）支持文件1、交接協(xié)議書(shū)2、接管驗(yàn)收小組與職責(zé)范圍3、公用部位設(shè)施驗(yàn)收表4、分戶問(wèn)題匯總處理清單5、鑰匙交接表6、單項(xiàng)問(wèn)題處理聯(lián)系單7、公共配套設(shè)施驗(yàn)收表8、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收單9、公共區(qū)域配套設(shè)施檢查表10、合同會(huì)審表交 接 書(shū)甲方：乙方； 一、根據(jù)雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同中的約定，乙方于 年 月 日對(duì)軍區(qū)花園進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收。二、為使園區(qū)物業(yè)管理工作早日走上正軌，對(duì)于接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，甲方應(yīng)在乙方要求的時(shí)間內(nèi)整改完畢。三、甲方按乙方所要求標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，經(jīng)乙方驗(yàn)收合格后，由乙方負(fù)責(zé)對(duì)園區(qū)所屬物業(yè)進(jìn)行維修、保養(yǎng)。（關(guān)于園區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)保修期責(zé)任按照雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同實(shí)施）四、因未整改或整改不及時(shí)造成的問(wèn)題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。五、對(duì)于本次接管驗(yàn)收中未檢查部分（如：采暖設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)施、智能化設(shè)施、人防工程等）由甲方于 年 月 日前施工或整改完成，雙方再進(jìn)行接管驗(yàn)收。在施工期或未整改或整改不及時(shí)所產(chǎn)生的問(wèn)題由甲方負(fù)完全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。六、本交按書(shū)為甲乙雙方簽訂的物業(yè)管理委托合同的有效組成部分。七、附件軍區(qū)花園接管驗(yàn)收問(wèn)題匯總為本交接書(shū)有效組成部分。八、本交接書(shū)一式四份，雙方各執(zhí)二份，雙方簽字蓋章后生效。甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 軍區(qū)花園驗(yàn)收小組序號(hào)組員工作職責(zé)與范圍1管理處經(jīng)理把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排2副經(jīng)理協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門(mén)人員進(jìn)行檢驗(yàn)3工程主管作好專業(yè)性的檢查工作，并對(duì)工程人員進(jìn)行合理安排協(xié)調(diào)工程部驗(yàn)收工作并跟隨工程人員驗(yàn)收，收集問(wèn)題匯總，后期問(wèn)題跟蹤處理。4客服負(fù)責(zé)人跟隨檢驗(yàn)人員了解設(shè)備設(shè)施5強(qiáng)電負(fù)責(zé)人高壓配電柜、變壓器、低壓柜、進(jìn)戶電源總控制箱6弱電負(fù)責(zé)人智能化監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控、紅外報(bào)警、消防水箱電氣部分、電子巡更系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)7水暖負(fù)責(zé)人微機(jī)系統(tǒng)、給排水設(shè)備設(shè)施、消防系統(tǒng)、消防給排水，水源熱泵機(jī)組8土建負(fù)責(zé)人房屋主體結(jié)構(gòu)、屋面、地面、防水并配合檢驗(yàn)設(shè)備設(shè)施9綠化負(fù)責(zé)人對(duì)園區(qū)草坪、樹(shù)木、小品以及園區(qū)娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行檢驗(yàn)，并有工程人員配合。入住期管理一、辦理入住，快捷便利a) （一）重簡(jiǎn)樸的入住儀式業(yè)主對(duì)新家軍區(qū)花園，有一個(gè)了解、熟悉、認(rèn)同的過(guò)程，為縮短這一心理過(guò)程，展現(xiàn)未來(lái)物業(yè)管理人的良好形象，我們將在軍區(qū)花園舉辦簡(jiǎn)樸的入住儀式，邀請(qǐng)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主代表參加，為共同營(yíng)造安寧、祥和、積極向上的園區(qū)氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個(gè)良好的開(kāi)端。b) （二）住手續(xù)流程圖序號(hào)工作步驟1通知住戶入住2管理員核收入住通知書(shū)3雙方簽署業(yè)主臨時(shí)公約4住戶填寫(xiě)住戶情況登記表、核收身份證復(fù)印件5發(fā)放業(yè)主手冊(cè)和住宅“二書(shū)”6辦理裝修手續(xù)7住戶簽署住戶入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)書(shū)8住戶交納入住費(fèi)用9住戶房屋驗(yàn)收10住戶接收鑰匙11管理處文件歸檔住戶文件歸檔c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是：i. 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)主隨到隨辦。ii. 提前與供電公司、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、電信電話公司、有線電視臺(tái)簽訂代辦業(yè)主協(xié)議書(shū)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)主，減少麻煩。iii. 提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。二、裝修管理（一）管理內(nèi)容軍區(qū)花園為建筑結(jié)構(gòu)，多層為短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進(jìn)剪力墻體中，因此，軍區(qū)花園業(yè)主入住裝修，對(duì)于物業(yè)管理處提出了更高的要求。為此，物業(yè)管理處要專門(mén)成立管理框架編外的裝修管理審批處，負(fù)責(zé)業(yè)主裝修審批及裝修巡視。（二）管理目標(biāo)及承諾對(duì)于業(yè)主裝修管理方案進(jìn)行審批，下發(fā)裝修許可證；對(duì)于正在裝修的業(yè)主進(jìn)行監(jiān)督巡視，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)裝修工程與向物業(yè)部門(mén)提供的方案不一致，并影響到建筑主體結(jié)構(gòu)的，勒令停工，決不估息，下發(fā)裝修整改意見(jiàn)，請(qǐng)業(yè)主簽字接收。管理處在裝修管理上嚴(yán)格把關(guān)，力爭(zhēng)不出現(xiàn)一例違章裝修的業(yè)主。（三）崗位設(shè)置編號(hào)崗位人數(shù)值班安排1物業(yè)管理處裝修審批主管1常白2物業(yè)管理處裝修巡視員2常白（四）裝修管理流程正常裝修業(yè)主開(kāi)始裝修物業(yè)裝修審批處業(yè)主 裝修審批 下發(fā)裝修許可證 裝修巡視違章裝修勒令停止 簽訂裝修管理協(xié)議 下發(fā)裝修整改通知單（五）裝修、改建的審批程序業(yè)主雇用裝修公司在小區(qū)內(nèi)施工，須預(yù)先以書(shū)面形式通知管理處，簽署“裝修管理協(xié)議”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如該項(xiàng)施工影響小區(qū)的整體規(guī)劃、小區(qū)形象、環(huán)境或妨礙其它其主的利益，則必須改變施工方案。裝修公司未能依照“裝修管理協(xié)議”施工，導(dǎo)致的一切后果均由該業(yè)主負(fù)責(zé)。（六）裝修、改建原則 按照建設(shè)部2002年5月1日第110號(hào)令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法，住宅裝飾裝修需遵守以下原則住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為A 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。B 將沒(méi)有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。C 擴(kuò)大承重墻上原有門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)上的磚、混凝土墻體。D 損壞原有房屋節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾活動(dòng)，未經(jīng)城市行政主管部門(mén)批準(zhǔn)不得搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得改變住宅外立面，在非承重墻上開(kāi)門(mén)、窗。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。3）涉及到門(mén)、窗及外墻的改造，應(yīng)以下列條件為原則：A 不得占用現(xiàn)有綠地，不得妨礙小區(qū)內(nèi)交通；B 不得在綠地上修甬道；不得另蓋門(mén)樓，占用原購(gòu)樓合同中不含之面積；C 不得影響小區(qū)建筑的整體設(shè)計(jì)和風(fēng)格；、D如安裝大門(mén)鐵閘時(shí)，必須符合消防條例，并不得占用公共走廊，任何鐵閘開(kāi)啟時(shí)如影響走廊、防火通道的寬度或損壞走廊裝飾時(shí)，將被禁止安裝。4）所用建筑材料及顏色力求與原設(shè)計(jì)材料相匹配。5） 所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光，業(yè)主請(qǐng)勿在大門(mén)加設(shè)任何燈飾。6）空調(diào)機(jī)須安裝在特別設(shè)計(jì)之備用位置，請(qǐng)向管理處查詢，按指定位置安裝。7）住宅室內(nèi)裝飾裝修超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓荷載，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。8）改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水實(shí)驗(yàn)。（七）裝修、改建的注意事項(xiàng)業(yè)主要密切注意其所雇用的裝修公司及承建商的施工情況，并督促工人注意下列事項(xiàng)：1）工作完畢后須關(guān)好所有門(mén)窗及水龍頭，方可離開(kāi)。2） 請(qǐng)勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等）3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。如廁所或下水道因此堵塞，業(yè)主必須負(fù)責(zé)全部修理費(fèi)用。4） 承建商不得將建筑用料、設(shè)備、垃圾或水泥存放在任何公共地方，否則業(yè)主須承擔(dān)一切清理費(fèi)用。5） 當(dāng)搬運(yùn)裝修材料、家具進(jìn)入裝修單位時(shí)，必須小心，不得損壞或污損任何墻壁、地面、天花板、電梯及其它公共地方，否則，業(yè)主須承擔(dān)一切修理費(fèi)用。6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。另外，請(qǐng)您辦理裝修手續(xù)前詳細(xì)閱讀以下內(nèi)容，以免給您帶來(lái)不便：1）業(yè)主本人或其委托人在管理處辦公室領(lǐng)取裝修申請(qǐng)登記表、裝修管理協(xié)議書(shū)及相關(guān)裝修管理規(guī)定，并按其中要求逐項(xiàng)詳細(xì)、如實(shí)填寫(xiě)。2）本人確定裝修方案，選定裝修施工單位，簽署裝修管理協(xié)議。3）業(yè)主會(huì)同裝修施工單位負(fù)責(zé)人備齊如下裝修申報(bào)材料到管理處辦理申報(bào)審批手續(xù)；A出示辦理完入住手續(xù)的費(fèi)用收據(jù)復(fù)印件；B裝修申請(qǐng)登記表和裝修管理協(xié)議書(shū)（到管理處領(lǐng)取，如實(shí)填寫(xiě)，并遵照?qǐng)?zhí)行）；C裝修施工單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件和資質(zhì)證明，注：營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證明復(fù)印件必須加蓋公章；D房屋裝修施工平面圖（包括建筑施工平面圖和管線施工平面圖）；E業(yè)主及裝修負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；F裝修人員身份證復(fù)印件。4）管理處裝修負(fù)責(zé)人查驗(yàn)裝修申報(bào)材料是否齊全，審批裝修方案，審批時(shí)間一般為兩個(gè)工作日。如果裝修申報(bào)材料齊全，審批裝修方案可提前完成并發(fā)放室內(nèi)裝修許可證。5）裝修許可證和臨時(shí)出入證辦理完后，即可進(jìn)場(chǎng)施工。施工期間，所有現(xiàn)場(chǎng)人員都必須嚴(yán)格遵守裝修管理協(xié)議之條款。6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)裝修施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)。初驗(yàn)結(jié)束后，業(yè)主、裝修施工單位、物業(yè)管理裝修負(fù)責(zé)人確認(rèn)驗(yàn)收結(jié)果，并在住戶裝修巡視驗(yàn)收記錄上簽字認(rèn)可。（八）經(jīng)政府主管部門(mén)審批改建后的管理費(fèi)用 樓宇在經(jīng)政府主管部門(mén)審批改建后，其管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將按改建后的面積重新核算，并以重新核算面積收取管理費(fèi)。（九）裝修審批重點(diǎn)1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線，電梯、供水、供電、供氣管線。2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂花園、空調(diào)安裝及管線走向。3） 裝修材料符合防火規(guī)定。（十）建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，由管理處專職負(fù)責(zé)的裝修管理員實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管。每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于6次，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過(guò)程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。（十一）處理違章裝修的三個(gè)手段1） 情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，責(zé)任裝修審批處主管在1小時(shí)內(nèi)，上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)主說(shuō)明違章裝修千百萬(wàn)的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接受整改的要求。2） 行政手段在業(yè)主對(duì)于已經(jīng)違章裝修拒不執(zhí)行整改而一意孤行的情況下，管理處向上級(jí)機(jī)關(guān)反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改。3） 法律手段業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位的責(zé)、權(quán)。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，我們將首次通過(guò)法律途徑予以解決。三、入住期治安管理（三流控制）1、 軍區(qū)花園一期入住的大部分為成功人士，入住的特點(diǎn)必將是速度快、入住率高。這一階段的治安形勢(shì)為：1） 周邊環(huán)境較為復(fù)雜與入住高潮中外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。2） 裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。3） 智能化設(shè)施尚處于一個(gè)調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主誤報(bào)率高、治安壓力大，管理壓力大。對(duì)軍區(qū)花園入住期的治安形勢(shì)有一個(gè)清醒認(rèn)識(shí)，是做好治安管理工作的基礎(chǔ)。針對(duì)這一時(shí)期治安形勢(shì)，管理處在入住期確立了“人防為主、技防為輔”的治安管理思路，進(jìn)一步發(fā)揮#物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，隨時(shí)調(diào)用鄰近管理處的治安力量，實(shí)現(xiàn)治安管理上的聯(lián)合。2、 確保治安管理上事件發(fā)生率為零對(duì)立治安重點(diǎn)加大對(duì)入住期人流、物流、車(chē)流的有效監(jiān)控。1） 人流控制對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)園區(qū)門(mén)崗，與業(yè)主通過(guò)可視對(duì)講通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定的限制。2） 物流管理對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制。3） 車(chē)流控制通過(guò)門(mén)崗管理人員監(jiān)控，可以記錄車(chē)主身份、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息，通過(guò)業(yè)主檔案，直接向客服中心輸送，是汽車(chē)防盜的重要保障。整理各類(lèi)檔案 日常管理 機(jī) 小 安 三 公 共 清 物 檔 財(cái) 社 其 電 區(qū) 全 車(chē) 設(shè) 施 潔 資 案 務(wù) 區(qū) 他設(shè) 事 管 管 維 修 綠 材 資 管 文備 務(wù) 理 理 保 養(yǎng) 化 料 料 理 化管 管 管 管 活理 理 理 理 動(dòng) 物業(yè)管理投標(biāo)收費(fèi)報(bào)價(jià)一、軍區(qū)花園物業(yè)概況二、物業(yè)管理收費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)與費(fèi)用測(cè)算（一）、投標(biāo)報(bào)假：在對(duì)軍區(qū)花園項(xiàng)目進(jìn)行深入的了解之后，我們參照沈陽(yáng)市現(xiàn)行有關(guān)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和本公司對(duì)軍區(qū)花園住戶消費(fèi)水平的調(diào)研及根據(jù)費(fèi)用開(kāi)支測(cè)算，我公司對(duì)軍區(qū)花園物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定為：每月每平方米人民幣1.2元。在今后的實(shí)際物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，我公司將以高效率、低成本的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，同時(shí)采用透明式管理服務(wù)，定期提供管理報(bào)告與服務(wù)報(bào)告，與業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主溝通，協(xié)商軍區(qū)花園的收支標(biāo)準(zhǔn)。（二）物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算1.支出1.1人員薪金及福利1.1.1工資1.3.4保險(xiǎn)費(fèi) 1.3.5折舊費(fèi) 1.3.6辦公費(fèi) 1.3.7裝卸費(fèi) 1.3.8燃料費(fèi) 1.3.9材料費(fèi) 1.3.10辦公用水、電費(fèi) 1.3.11其它 小計(jì)： 合計(jì)： 1. 收入2.1住宅物業(yè)管理費(fèi)2.1.1住宅樓 2.1.2商業(yè)樓 2.2家政服務(wù)收入 2. 3其他服務(wù) 3. 2.4專項(xiàng)服務(wù) 4. 效益預(yù)測(cè)如果本項(xiàng)目收費(fèi)率達(dá)到100%，則可實(shí)現(xiàn)收支平衡。我公司力求在多種經(jīng)營(yíng)上為企業(yè)獲得效益。三、增收節(jié)紙措施1、對(duì)目前項(xiàng)目的改善和園區(qū)必須的投入所需資金，由沈陽(yáng)#物業(yè)管理有限公司提出具體解決方案，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效的溝通，并積極努力地商討可行的措施后立即著手實(shí)施，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)、高效、誠(chéng)實(shí)的管理、服務(wù)，取得住戶的認(rèn)同。 2、同時(shí)，我們?cè)趦?nèi)部管理上加強(qiáng)管理費(fèi)的控制，提高