合肥營(yíng)銷策劃報(bào)告ok.doc

明佳時(shí)代公館營(yíng)銷策劃報(bào)告 目 錄前 言 本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)第一篇 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總述一、 宏觀市場(chǎng)“漲”聲一片二、 區(qū)域市場(chǎng)三、 消費(fèi)者分析第二篇 項(xiàng)目定位及分析一、 項(xiàng)目狀況二、 項(xiàng)目SWOT分析三、 項(xiàng)目定位四、 項(xiàng)目形象塑造五、 客戶人群定位第三篇 產(chǎn)品建議規(guī)劃第四篇 營(yíng)銷推廣一、 行銷策劃二、 價(jià)格對(duì)策三、 促銷手段四、 廣告宣傳第五篇 項(xiàng)目整合推廣策略一、 項(xiàng)目推廣宣傳之賣點(diǎn)二、 推廣思路三、 文案風(fēng)格本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目命名項(xiàng)目廣告語項(xiàng)目傳播策略項(xiàng)目分析項(xiàng)目的賣點(diǎn) 人群分析鎖定目標(biāo)群攻擊實(shí)施引言我們認(rèn)為：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的2004年合肥地產(chǎn)界跳出房地產(chǎn)思考房地產(chǎn)及其廣告推廣才是突破平庸、贏取競(jìng)爭(zhēng)的解決之道這個(gè)時(shí)代的游戲規(guī)則：不創(chuàng)新，則沒落創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等樓盤基本面的創(chuàng)新更特指地產(chǎn)廣告定位及觀念的創(chuàng)新！我們的職責(zé)是：通過形象整合使明佳時(shí)代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳時(shí)代公館”的品牌建設(shè)和銷售帶來全新的感觸。所以，我們必須從社會(huì)、時(shí)代、人文、產(chǎn)品等角度來探索“明佳時(shí)代公館”項(xiàng)目與“人”本身的內(nèi)在價(jià)值聯(lián)系，從而找到項(xiàng)目的核心,形成一條主線，推動(dòng)項(xiàng)目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。第一 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)總述一、 宏觀市場(chǎng)： 2003年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：& 房產(chǎn)投資漲：2003年前三個(gè)季度房地產(chǎn)開發(fā)投資額55.51億元，比2002年同期增加18.30%。從曲線可以看出,合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持持續(xù)高速增長(zhǎng)強(qiáng)勁態(tài)勢(shì)。& 房產(chǎn)開發(fā)漲：2003年19月完成開發(fā)投資施工面積819.05萬平方米,住宅開發(fā)面積632.98萬平方米，同比分別增加71.25% 、64.59%； 施工面積新開工面積384.09萬平方米,住宅面積304.8平方米,同比分別增長(zhǎng)79.27%、73.31%； 竣工面積164.28萬平方米，住宅面積121.75萬平方米，同比分別增加72.29%、56.5%；& 房產(chǎn)銷售漲：2003年19月商品房預(yù)售面積139.64萬平方米，其中住宅112.46萬平方米,同比分別增長(zhǎng)62.73% 、45.66%；& 銷售額漲：2003年19月商品房銷售額27。29億元，其中住宅21.15億元，同比分別增長(zhǎng)70.01%、62.58 %；& 銷售價(jià)格漲：2003年1月合肥商品住宅均價(jià)在2250元/平方米左右，其中小高層均價(jià)達(dá)到2387元/平方米，到6月小高層均價(jià)達(dá)到2698元/平方米，比多層價(jià)格高33%，增長(zhǎng)勢(shì)頭顯著。今年住宅均價(jià)在3200元/平方米左右，月增幅60元/平方米以上；分析：& 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好帶動(dòng)了合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，政府大幅度加快城市改造建設(shè)的步伐，激 活合肥地產(chǎn)市場(chǎng)，通過階段性的財(cái)政投入和城市新規(guī)劃的大量出臺(tái)，以及鼓勵(lì)外商、外地項(xiàng)目及投資資金的進(jìn)入，極大增強(qiáng)了發(fā)展商投資房地產(chǎn)業(yè)的信心，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。& 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購(gòu)房熱情空前高漲，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。& 投資性購(gòu)房成為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)一道亮麗的風(fēng)景線。& 供需市場(chǎng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。同時(shí)，隨著供求關(guān)系的變化，物業(yè)品質(zhì)的提升，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一路上揚(yáng)。結(jié)論：在發(fā)展商和消費(fèi)者雙重信心影響下，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，供需基本協(xié)調(diào)。受市場(chǎng)慣性影響，下一階段合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)上沖。本案所處宏觀形勢(shì)，較好。二、 區(qū)域市場(chǎng)（一） 包河區(qū)概況1、 包河區(qū)地理位置位于合肥市中心以南，東鄰南淝河，南瀕巢湖，西至金寨南路，北界環(huán)城路，總面積230.7平方公里（其中巢湖水域面積41.3平方公里）。轄常青、駱崗、義興、義城4個(gè)鎮(zhèn)和大圩1個(gè)鄉(xiāng)，蕪湖路、寧國(guó)路、巢湖路3個(gè)街道，共58個(gè)行政村，32個(gè)社居委，2個(gè)居委會(huì)。全區(qū)總?cè)丝?3.44萬，其中農(nóng)業(yè)人口11.39萬，非農(nóng)業(yè)人口22.05萬。 包河區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。襟三河而帶一湖-包河、十五里河、南淝河川流其間，區(qū)南緊臨全國(guó)五大淡水湖之一的巢湖，區(qū)西緊臨國(guó)家級(jí)合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，湖光山色似仙境，碧水藍(lán)天最怡人。包河區(qū)處于城市上風(fēng)口，是發(fā)展房地產(chǎn)、觀光旅游等服務(wù)業(yè)的最佳選擇。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。2、包河區(qū)具有便捷的立體交通優(yōu)勢(shì)。合肥駱崗國(guó)際機(jī)場(chǎng)座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達(dá)湖，312國(guó)道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級(jí)道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè)，形成網(wǎng)絡(luò)。3、包河區(qū)具有濃郁的科教文化優(yōu)勢(shì)。區(qū)內(nèi)座落有包公祠、包公墓等一批名勝古跡，匯聚有中國(guó)科技大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等蜚聲國(guó)際的高等學(xué)府，分布了省廣播電視中心、省圖書館、省黃梅戲劇院、省體育館等眾多重要文體機(jī)構(gòu)。4、包河區(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢(shì)。轄區(qū)內(nèi)有美菱集團(tuán)、國(guó)風(fēng)塑業(yè)、江汽集團(tuán)、安凱集團(tuán)、皖能集團(tuán)等5家上市公司，駐肥的中央和省直屬企業(yè)有近半數(shù)座落區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)聚集度在合肥4區(qū)中處于前列。規(guī)劃面積12平方公里的包河產(chǎn)業(yè)園迅速崛起，園區(qū)建設(shè)和招商引資形勢(shì)喜人；科學(xué)規(guī)劃、合理布局的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展；招商引資政策優(yōu)惠，服務(wù)環(huán)境優(yōu)越。5、配套成熟的“三圈”。繁華的生活圈，如合肥商業(yè)大廈、曙光商貿(mào)、南七商貿(mào)、華聯(lián)超市、合家福等大型的商場(chǎng)和超市；健康的保健圈，如市三院、省立兒童醫(yī)院、安醫(yī)附院、紅十字會(huì)?？漆t(yī)院等，人文圈：高等院校、文化體育機(jī)構(gòu)密集。6、建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)高品質(zhì)生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標(biāo)是：爭(zhēng)創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭(zhēng)創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設(shè)要爭(zhēng)創(chuàng)全省縣區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)建設(shè)要爭(zhēng)創(chuàng)“全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范區(qū)” ，建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。1) 優(yōu)化空間布局，著力構(gòu)筑“三大平臺(tái)”。要做精北部，構(gòu)筑商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。要做強(qiáng)中部，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺(tái)。要做美南部，構(gòu)筑旅游休閑業(yè)發(fā)展平臺(tái)；2) 營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，著力塑造“三大特色”。要以水為魂，培育濱湖特色。要以綠為美，培育園林特色。要以人為本，培育人文特色； 3) 強(qiáng)化支撐力量，著力打造“三類產(chǎn)業(yè)”。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。本案位于包河區(qū)和瑤海區(qū)交界處，但仍屬包河區(qū)管轄。未來合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展，包河區(qū)必將處于前沿陣地、核心區(qū)域。包河區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟(jì)等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。結(jié)論：（二）、包河區(qū)整個(gè)樓市情況2003年以來，包河區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，發(fā)展勢(shì)頭也很強(qiáng)勁！1、據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在包河區(qū)已開的樓盤中，76%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬平方米以下，其中建筑面積達(dá)20萬平方米以上的大規(guī)模則更少，只有“世紀(jì)陽光花園”和“銀杏苑”。（2003年樓盤建筑規(guī)模圖 單位：%）2、有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2003年以來，包河區(qū)現(xiàn)有的樓盤中，一些規(guī)模較大的樓盤，如“逍遙苑”、“世紀(jì)陽光花園”等一直在售，還有一些如“世紀(jì)云頂”目前以售完，區(qū)內(nèi)近30家樓盤，雖然較其他三個(gè)區(qū)數(shù)量較少，但分布較為集中，有80%多的樓盤集中在“一二環(huán)”之間。50%屬于在售樓盤，還有1/4的樓盤目前已經(jīng)售完，另外還有近1/4的樓盤即將開盤。 3、現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價(jià)較其他各區(qū)高，達(dá)到2800元/平方米。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽島”、“貴都花園”的（?。└邔泳鶅r(jià)每平方米在3000元/平方米以上，其余的房?jī)r(jià)都集中在26003000元/平方米之間。整體而言，包河區(qū)（?。└邔訕潜P價(jià)格在處于中上等。2003年其價(jià)格存在不同程度的變動(dòng)。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。（2003年價(jià)格走勢(shì)表 單位：元/平方米）4、高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個(gè)行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，包河區(qū)緊跟其后。三分之二左右的高層都是地處合肥市區(qū)的一環(huán)路與二環(huán)路之間，相對(duì)來說，高層較為集中在市區(qū)偏外一些的位置。一二環(huán)間集中著較多的高層樓盤，交通便捷是其中重要因素之一。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式大量的綜合型高層樓盤眾多。單一高層為數(shù)不多。但從2004年高層住宅的發(fā)展看，它將進(jìn)入一個(gè)成熟理性發(fā)展的軌道內(nèi)。隨著購(gòu)房消費(fèi)層的年輕化，高層在合肥銷售及認(rèn)同度會(huì)大大增強(qiáng)，高層樓盤價(jià)格會(huì)有一個(gè)較好的上升空間。2004年高層房?jī)r(jià)保持一路攀升。4、從建筑風(fēng)格上來看，幾乎都是“新古典主義歐陸風(fēng)格”。在建筑色彩上，采用淡色系為主。廣告形象包裝，從案名、建筑風(fēng)格、形象宣傳等，受北京、杭州等地的影響，整體基調(diào)較高。如：蘋果公寓、上城國(guó)際、國(guó)際花都、CBD中央廣場(chǎng)等在樓盤特色上借鑒其他城市的東西比較到位。結(jié)論：包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長(zhǎng)階段，發(fā)展勢(shì)頭迅猛，市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段。（小）高層的增多，高層物業(yè)趨于理性、快速發(fā)展階段。從側(cè)面反映出消費(fèi)者對(duì)高層的認(rèn)同度增強(qiáng)，發(fā)展高層被廣大房地產(chǎn)商看好。本案面臨最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來自尚未浮出水面的盤量。針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場(chǎng)的空白點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競(jìng)爭(zhēng)力，也是適應(yīng)市場(chǎng)變化的必然發(fā)展趨勢(shì)。（三）商務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)情況商務(wù)公寓是一種可居住又可辦公的高檔物業(yè)。在產(chǎn)權(quán)上屬于公寓類型，但其中又完全具備寫字樓的功能。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。它經(jīng)營(yíng)彈性極大，是一種上佳的投資價(jià)值的物業(yè)。合肥大量的中小企業(yè)的興起，商務(wù)公寓迎合市場(chǎng)的需求?，F(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，同時(shí)刺激對(duì)商務(wù)公寓的需求。從市場(chǎng)的角度分析，合肥商務(wù)公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下需求特點(diǎn)：1、小戶型公寓熱銷，成為公寓市場(chǎng)的亮點(diǎn)；2、投資購(gòu)買踴躍，個(gè)人投資比重逐漸上升；3、買房者對(duì)公寓整體素質(zhì)（包括位置、環(huán)境、戶型、配套等）要求更高；4、商住公寓的需求依然很大，尤其是寫字樓相對(duì)短缺或價(jià)格較高的區(qū)域。商務(wù)公寓在合肥的發(fā)展尚處于起步階段，分布特點(diǎn)呈現(xiàn)出“中間重，兩頭輕”的局面。目前在售樓盤的20家商務(wù)公寓、寫字樓中，廬陽區(qū)、包河區(qū)的比重明顯高于蜀山區(qū)、瑤海區(qū)。從目前發(fā)展?fàn)顩r來看，包河區(qū)隨著近年來交通等市政設(shè)施的逐步改善，其比重呈上升趨勢(shì)。典型商務(wù)公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場(chǎng)”、“福樂家園”、“世紀(jì)云頂”、“萬家商務(wù)廣場(chǎng)”、“安徽國(guó)際商務(wù)中心”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建筑規(guī)模510萬平方米占57.1%左右。戶型面積普遍大于其他區(qū)域，主導(dǎo)戶型在140150平方米。其房?jī)r(jià)在34503700元/平方米左右。從合肥整體來看，在售的商務(wù)公寓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、地段優(yōu)越，在區(qū)位上它們多位于老城區(qū)的黃金地段或毗鄰新城區(qū)主干道，周邊有成熟的商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，交通比較便捷；2、配套齊全，有適合辦公的商務(wù)配套、充足的停車位；3、房型面積較大、總價(jià)較高，房型面積多在130140平方米，總房?jī)r(jià)達(dá)4050萬元。結(jié)論：商務(wù)公寓處于起步階段，但包河區(qū)商務(wù)公寓發(fā)展良好，其市場(chǎng)正被開發(fā)商和消費(fèi)者看好。三、消費(fèi)市場(chǎng)分析“城市新興中產(chǎn)階層”崛起誰是真正的需求者？市場(chǎng)需要可滿足潛在需求但稀缺的產(chǎn)品！合肥的城市化進(jìn)程日新月異，城市吸引力逐步增加。這一客觀的歷史進(jìn)程，給予了這個(gè)歷史文化與底蘊(yùn)豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市空間不斷擴(kuò)張。這些，導(dǎo)致城市對(duì)居住空間的需求、對(duì)生活工作的空間需求也越來越多、越來越趨于國(guó)際化，都市化和現(xiàn)代化。在合肥，有一個(gè)必然但卻被大多數(shù)人不太注意的現(xiàn)象。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個(gè)新興的階層正在崛起。這個(gè)階層我們可以定義為“城市新興中產(chǎn)階層”，對(duì)于這一階層的描述，我們可以歸類如下：1、 年齡集中在2540歲，年富力強(qiáng)是他們基本的特質(zhì)；2、 富有創(chuàng)業(yè)激情，易于接受新事物，敢于挑戰(zhàn)和超越；3、 對(duì)生活有很大期望并正在積極奮斗中；4、 個(gè)人或家庭財(cái)產(chǎn)勢(shì)力較為雄厚，足以支撐其實(shí)現(xiàn)自我創(chuàng)業(yè)；5、 對(duì)現(xiàn)代城市生活和高品質(zhì)的現(xiàn)代生活較為推崇；6、 喜歡具有代表意義和特征的事物，包括居住、辦公、生活用品等；7、 正在創(chuàng)業(yè)階段或已經(jīng)準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的一個(gè)群體；8、 喜歡“休閑辦公、娛樂辦公、舒適辦公”的工作環(huán)境；9、 推崇“將工作融入生活”，強(qiáng)化工作環(huán)境的生活化；10、具有“自我圈”的意識(shí)，喜歡圈內(nèi)的各種活動(dòng)。他們的興起緣于整個(gè)合肥城市的發(fā)展，帶動(dòng)了一批70后生人們的富裕，也因城市的發(fā)展吸引了一批外來中青階層加入到這個(gè)城市的發(fā)展中來。隨著整個(gè)城市的發(fā)展，給予他們極大的個(gè)人發(fā)展空間，他們也因自我不斷的努力和抓住機(jī)遇，一步一步的實(shí)現(xiàn)自己的創(chuàng)業(yè)、財(cái)富夢(mèng)；另一方面，也隨著自身社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，加之其對(duì)自我生活追求的提高，其意識(shí)和品位也得到大大提高，已經(jīng)具有了國(guó)際性的視野，其對(duì)自己生活、事業(yè)有了更進(jìn)一步的要求。在合肥，這樣的群體已經(jīng)悄然興起，同時(shí)也在不斷的上升過程中，他們將是未來整個(gè)合肥一切消費(fèi)領(lǐng)域的主流群體，也是這個(gè)城市未來的發(fā)展動(dòng)力。他們將主導(dǎo)未來合肥的消費(fèi)潮流，引領(lǐng)這個(gè)城市的品位和風(fēng)尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個(gè)城市的方向。我們正站在合肥城市化發(fā)展新舊更替，臨界轉(zhuǎn)折的敏感期，我們占據(jù)了一個(gè)非常好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。他們需要什么？他們需要能夠滿足自己事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展需求和滿足其對(duì)高品質(zhì)生活品位的生活空間！綜合分析合肥目前整個(gè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，針對(duì)“城市新興中產(chǎn)階層”的高檔商務(wù)活動(dòng)空間幾乎沒有。這里的“高檔商務(wù)活動(dòng)空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。具體描述如下：1、它是將生活和工作僵硬的劃分傳統(tǒng)打破的人性空間，它是將工作納入生活，倡導(dǎo)“休閑辦公，生活辦公”的建筑典范；2、它具有滿足居住、投資、辦公、商務(wù)活動(dòng)、體驗(yàn)式消費(fèi)、學(xué)習(xí)等多種功能；3、它同樣應(yīng)是能夠滿足工作需要、生活需要的各種日常服務(wù)功能，它是具有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的工作生活空間；4、它具有良好的內(nèi)部活動(dòng)、休閑活動(dòng)空間，很好的內(nèi)部區(qū)域劃分和交通組織；5、它同樣應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)對(duì)外開放的空間，接受外界的注目和尊敬，6、它是特定群體內(nèi)活動(dòng)的集中地，是專門服務(wù)于未來“合肥商業(yè)精英的”標(biāo)志區(qū)域；依據(jù)我們對(duì)合肥現(xiàn)有城市階層的分析和對(duì)合肥總體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)判斷，可以明確的給出：由于城市新興中產(chǎn)階層的崛起，城市化導(dǎo)致的創(chuàng)業(yè)熱潮和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的全面提升，以及人們對(duì)居住、辦公和消費(fèi)的國(guó)際化認(rèn)同的提高，對(duì)于具有多功能、綜合服務(wù)強(qiáng)，具有標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目需求日漸強(qiáng)烈，這也將成為今后合肥地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。結(jié)論：包河區(qū)作為大城市向南推進(jìn)的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，進(jìn)入一個(gè)工業(yè)化，城市化跨越的“黃金時(shí)期”，商務(wù)公寓市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊。我們要緊緊抓住這一機(jī)遇，針對(duì)“城市新興中產(chǎn)階層”，建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動(dòng)、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動(dòng)空間”。 。第二 項(xiàng)目分析及定位一、 項(xiàng)目狀況1、地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會(huì)所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5.05） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車位:300個(gè)8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個(gè)地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢(shì)。2、交通配套情況1） 一環(huán)高架暢通南北：地塊緊貼屯溪路，貫穿全市；2） 多條公交線路：地塊附近有5、46、117、141、201、31、122等十余條公交線路，為居家出行帶來便利。交通便捷，是本案一大優(yōu)勢(shì)！3、生活配套情況1） 旅游資源：包河公園、和平廣場(chǎng)；2） 學(xué)校：合肥工大、工大附中、省藝校；3） 商業(yè)設(shè)施：家樂福超市、各大銀行、周谷農(nóng)茂市場(chǎng)；4） 文體機(jī)構(gòu)：省體育館、安徽大劇院、市少年宮，省健身中心；5） 醫(yī)院：包河醫(yī)院、合肥大藥房、中醫(yī)門診；本案配套成熟，可以享受純粹的都市便利生活，是本案的一大優(yōu)勢(shì)。二、 地塊SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（S）1） 地段價(jià)值高：地處一環(huán)內(nèi)，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務(wù)為主的良好發(fā)展空間。2） 景觀價(jià)值高：與南淝河一路之隔，是名副其實(shí)的水景住宅；3） 周邊配套完善：附近的超市、酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)齊全，能滿足住戶需求；4） 區(qū)域文化氣息濃厚：往西有合肥工大、藝術(shù)學(xué)院等高校，文化氣息濃厚；5） 交通優(yōu)勢(shì)明顯：緊鄰一環(huán)及屯溪城市主軸線，多路公交經(jīng)過，出行方便。6） 地塊特色：下沉式地塊，減輕大規(guī)模的挖土工程，從而減少建安成本； 2、劣勢(shì)（W）1） 地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定影響；2） 容積率限制，將導(dǎo)致本案人口密度較大，從而降低居住檔次；3） 本項(xiàng)目周邊是較老的破舊房屋，是中低收入人群的集中地；4） 小區(qū)內(nèi)有一幢居民回遷樓，將影響整個(gè)規(guī)劃布局；5） 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，在本區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)者較多，且對(duì)方的地段、規(guī)模、社區(qū)環(huán)境都具有明顯優(yōu)勢(shì)，如世紀(jì)陽光花園、文景雅居、逍遙苑、新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)公寓、聯(lián)邦花園、貴 都花園等。3、機(jī)會(huì)（O）1） 舊城改造將會(huì)改善目前周邊的物業(yè)形象和區(qū)域形象；2） 商務(wù)公寓的發(fā)展存在較大的市場(chǎng)空間；3） 隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過境車輛會(huì)轉(zhuǎn)入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務(wù)干道；4） 老城區(qū)土地資源日益減少，本項(xiàng)目占據(jù)著有利的地理位置；5） 合肥房地產(chǎn)形式喜人，需求穩(wěn)步上升，價(jià)格走勢(shì)正朝積極的方向發(fā)展； 4、威脅（T）1） 本項(xiàng)目西邊沿馬鞍路的開發(fā)量巨增，扎堆現(xiàn)象較為明顯，導(dǎo)致激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；2） 項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體消費(fèi)水平較為低下，本項(xiàng)目高檔次樓盤塑造不利；3） 本項(xiàng)目大面積的沿街商鋪，如果管理不合理，對(duì)于商務(wù)公寓存在一定影響；4） 項(xiàng)目朝向的將影響銷售。三、項(xiàng)目定位（一） 產(chǎn)品定位：通過現(xiàn)階段合肥商品房市場(chǎng)趨勢(shì)的整體分析和科學(xué)預(yù)測(cè)，結(jié)合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標(biāo)以及優(yōu)勢(shì)，所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤的定位分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目正適合做商務(wù)公寓。它可以將居住、商用、投資有機(jī)整合起來。同時(shí)，做商務(wù)公寓可以更深層次挖掘城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展后突顯出來的一部分城市新興中產(chǎn)階層的需求。目前在合肥商務(wù)公寓，總體建筑風(fēng)格落后，功能不完善，時(shí)代個(gè)性不強(qiáng)。具有現(xiàn)代化個(gè)性鮮明、功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空白。本案要成為經(jīng)的住時(shí)間考驗(yàn)的建筑精品，成為改變和引領(lǐng)合肥未來住宅類項(xiàng)目的開發(fā)潮流，成為一個(gè)高檔的高利潤(rùn)的項(xiàng)目。必須有一個(gè)核心的靈魂，一個(gè)準(zhǔn)確、鮮明的定位。通過深入的研究，我們將項(xiàng)目定位為：合肥首個(gè)“一站式商務(wù)生活中心”新一帶“高檔綜合性商務(wù)公寓”的典范我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目的具體功能定位上，主要強(qiáng)調(diào)以下幾方面的特色功能：1、商業(yè)辦公空間功能這要求我們的項(xiàng)目規(guī)劃中要設(shè)計(jì)針對(duì)不同業(yè)主需求的辦公空間，為了避免單一業(yè)態(tài)的高風(fēng)險(xiǎn)，我們建議開發(fā)適合小型創(chuàng)業(yè)者的SOHO辦公空間、LOFT；適合中小企業(yè)作為改善自身辦公環(huán)境的大中性辦公空間。2、生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計(jì)一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。3、商業(yè)活動(dòng)空間建議建造滿足商業(yè)活動(dòng)所需的小型商務(wù)酒店、商務(wù)會(huì)議中心、商業(yè)活動(dòng)發(fā)布中心等，將本案打造為一個(gè)真正的“一站式商務(wù)活動(dòng)空間”。4、娛樂消費(fèi)空間主要設(shè)計(jì)配套的餐飲、商務(wù)茶吧、咖啡吧、健身、足浴中心等；另一方面也要設(shè)計(jì)小型商場(chǎng)。5、綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營(yíng)造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢(shì)，把小區(qū)內(nèi)部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強(qiáng)本項(xiàng)目商務(wù)公寓的內(nèi)涵。（二）市場(chǎng)定位：本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位考慮到區(qū)域的發(fā)展及城中、城東、城南經(jīng)濟(jì)的日漸繁華正在孕育著眾多的新興中產(chǎn)階層的，考慮到城中、城東、城南的商住人群與地區(qū)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系，考慮到項(xiàng)目地域特征。建議市場(chǎng)定位為： 1、景觀商務(wù)合肥首個(gè)國(guó)際商務(wù)公寓 商務(wù)公寓新革命 五維商務(wù) 2、智能商務(wù) 3、一站式商務(wù) 4、投資型商務(wù)5、商務(wù)生活地（三）產(chǎn)品類別建議： 為了實(shí)現(xiàn)本案“一站式商務(wù)生活中心”的目的，我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下：& 部分高檔公寓，住宅部分；& 部分公寓式辦公（SOHO）；& 商務(wù)旅館；& 商業(yè)經(jīng)營(yíng)空間(服務(wù)于入住業(yè)主)；& 商業(yè)培訓(xùn)、活動(dòng)中心（四） 產(chǎn)品形象定位策略： 在本案的推廣中，我們核心要突出本案“超越居住和辦公”界限的“新一代地標(biāo)級(jí)集商務(wù)、生活、娛樂為一體”的高尚區(qū)域。在實(shí)際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點(diǎn)：& 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務(wù)空間”；& 合肥“酒店式公寓”的代表之作；& 合肥“公寓式辦公”的先鋒之作；& 住在商務(wù)區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務(wù)區(qū)，表明本案商住結(jié)合的特征，吸引目標(biāo)客戶；是未來合肥新型“CBD”典范之作；& 合肥“商業(yè)活動(dòng)的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，它將是未來城市精英舉辦商業(yè).活動(dòng)；& 俯瞰周邊的氣勢(shì)、雄偉的身資、非凡的地位、國(guó)際化、都市化的生活享受空間；& 全新的景觀生活領(lǐng)地；& 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳時(shí)代公館解釋：在有限的土地上建造無限的產(chǎn)品，這是一個(gè)追求經(jīng)典與個(gè)性的年代。作為建筑，我們必須能夠作到引領(lǐng)潮流。惟有站于潮流端口的產(chǎn)品，才能迎合現(xiàn)實(shí)人們的需求。一切無視當(dāng)下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無法有效滿足市場(chǎng)的潛在需求，也無法取得商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功。明佳時(shí)代公館，引領(lǐng)合肥房產(chǎn)品潮流的領(lǐng)地，以“時(shí)代”宣言項(xiàng)目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時(shí)代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對(duì)自身生活有無限追求的時(shí)代精英。明佳時(shí)代公館，身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地，以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項(xiàng)目引領(lǐng)者的地位與尊貴。同樣，通過案名來迎合目前正在崛起的中青一帶中產(chǎn)階層對(duì)城市的迷戀和對(duì)高品質(zhì)生活的領(lǐng)域感要求?！皶r(shí)代”，是對(duì)城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時(shí)尚情結(jié)的迎合；“公館”則是對(duì)這一階層對(duì)領(lǐng)域感，自己的空間的一種心理反映。明佳時(shí)代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領(lǐng)地；一處“實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)，體味專有階層品位、享受星級(jí)生活服務(wù)”的生活圈；它是合肥未來最富品位的生活、工作空間。五、客戶人群定位我們?cè)谇懊嫣岬剑S著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。本案抓住這個(gè)市場(chǎng)需求，針對(duì)這部分人建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動(dòng)、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動(dòng)空間”。 為更好的鎖定這部分人群，我們必須對(duì)這部分人消費(fèi)心理加以分析，以便在宣傳推廣、媒體選擇時(shí)更為有效。1、 購(gòu)房心態(tài)分析1） 總價(jià)：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購(gòu)房者受預(yù)算影響很大，因此，在合肥目前總價(jià)仍然是客源最為關(guān)注的一項(xiàng)。只要總價(jià)超過35萬，市場(chǎng)上去化就會(huì)碰到阻力。因此，許多樓盤戶型相對(duì)較小，就相對(duì)熱銷。在價(jià)格上，許多樓盤都在3000元以下；2） 品質(zhì)：在合肥，客源對(duì)于好的產(chǎn)品的關(guān)注超過了地段的限制。如桂花園，離市區(qū)有10公里以上，依然熱銷。顯示了合肥購(gòu)房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)3） 地段：合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，產(chǎn)品的更新速度減慢之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)位因素就會(huì)逐漸顯現(xiàn)，城市中心的價(jià)值就會(huì)得到回歸。同時(shí)，本項(xiàng)目作為商務(wù)公寓，它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了，項(xiàng)目城市區(qū)域位置優(yōu)越。4） 心理上：項(xiàng)目是一個(gè)綜合型高檔商務(wù)公寓，它是中小企業(yè)理想辦公場(chǎng)所，是SOHO一族的最佳所在。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時(shí)它的定位是國(guó)際化智能化商務(wù)公寓。它的附加價(jià)值，可以滿足城市新興中產(chǎn)階層的心理需求。2、城市新興中產(chǎn)階層購(gòu)房用途：1）、70%自用2）、30%投資3、城市新興中產(chǎn)階層信息來源：1）合肥晚報(bào) 2）新安晚報(bào) 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺(tái)6）房展會(huì) 7）網(wǎng)絡(luò) 4）口碑傳告 4、客戶誘導(dǎo)方式：1） 項(xiàng)目本身產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)；2） 項(xiàng)目高端定位、尊貴附加價(jià)值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價(jià)值的體現(xiàn)；4） 國(guó)際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導(dǎo)；第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則1、房型原則本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場(chǎng)，而這樣的價(jià)格市場(chǎng)決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹戏适袌?chǎng)消費(fèi)者本身對(duì)高總價(jià)難以接受。而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。建議本案：1） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；2） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風(fēng)險(xiǎn)；而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；3） 房總價(jià)控制在35萬到85萬之間2、主題定位原則 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)方面要從宏觀上配合本案的主題概念，從微觀上塑造主題定位，共同構(gòu)筑本案的鮮明形象。能滿足一站式商務(wù)公寓、國(guó)際化商務(wù)公寓的要求、在設(shè)計(jì)上、氛圍上要開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品，滿足城市新興中層階層的心理需求。 建議本案：1） 立面具有較強(qiáng)的識(shí)別性；2） 戶性設(shè)計(jì)上要有創(chuàng)新意識(shí)；3） 在內(nèi)部環(huán)境與外部親水環(huán)境結(jié)合上要有特色；4） 在建材、配套上要區(qū)別其他樓盤；5） 在物業(yè)服務(wù)上要先進(jìn)理念支持。3、朝向問題解決原則因?yàn)轫?xiàng)目是一個(gè)沿兩條道路，朝向偏45度的矩形地塊。如南北布置向會(huì)降低容積率，且商品房不能沿街布局，極大影響項(xiàng)目利潤(rùn)。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，可以淡化朝向問題，考慮樓體與城市道路的關(guān)系著手。其中巢湖路具有較好的水景優(yōu)勢(shì)，在日照間距、項(xiàng)目指標(biāo)的允許下，層高可以適當(dāng)加高，以確保最大程度享受景觀優(yōu)勢(shì)，同時(shí)車行主入口可以設(shè)在巢湖路。屯溪路可以設(shè)置人行入口。4、地勢(shì)低問題解決原則 本案占地面積約22畝，項(xiàng)目體量小，地勢(shì)較低。同時(shí)，為滿足商務(wù)辦公要求，建議建地下停車場(chǎng)。同時(shí)，中間可以利用地勢(shì)，在入口處做下沉式景觀廣場(chǎng)。 5、社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項(xiàng)目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。6、物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?、強(qiáng)化自由舒適的辦公氛圍，使辦公真正實(shí)現(xiàn)居家化。 標(biāo)準(zhǔn)層布線設(shè)計(jì)采用OA地板，創(chuàng)造可自由分割的室內(nèi)辦公空間，并采用藍(lán)牙技術(shù)，強(qiáng)化信息通訊無線化功能。 生態(tài)回廊作為公共空間，放置一定數(shù)量的桌椅，并選擇幾個(gè)回廊設(shè)計(jì)成咖啡館或休閑吧，為業(yè)主提供一個(gè)寬松的辦公氛圍，方便休息與相互交流。 提高室內(nèi)辦公的舒適性：空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。二、建筑規(guī)劃建議（1）建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味。我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒安徽一帶的風(fēng)格，加以簡(jiǎn)約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(hào)（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺(tái)等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對(duì)話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 建筑形式： 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，線條流暢，加大采光面積。 屋頂在做好防水、隔熱的同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號(hào)形成建筑的肢體語言，使整個(gè)建筑顯得飄逸、流暢，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺(tái)；靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向1做觀景陽臺(tái)，在強(qiáng)調(diào)人與自然對(duì)話的同時(shí)，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益； 商業(yè)空間建議采用框架形式，可自由分割，適當(dāng)加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間，為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的對(duì)外服務(wù)做好準(zhǔn)備；（2）建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用現(xiàn)代感強(qiáng)的偏冷色系，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，凸現(xiàn)各組團(tuán)統(tǒng)一變化的特質(zhì)，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對(duì)比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富； 建筑材料建議以仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購(gòu)買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足，凸現(xiàn)項(xiàng)目的厚重感。(3)建筑細(xì)部建議 建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要恰到好處； 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對(duì)講門，提升樓盤檔次； 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；（4）、建筑空間布局要盡量作好項(xiàng)目頂端的形態(tài)設(shè)計(jì)，形成豐富的天際線，凸顯項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)性；另外為體現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)代感，在立面空間設(shè)計(jì)上要突出通透、靈動(dòng)的感覺。三、景觀規(guī)劃總體建議 在景觀規(guī)劃上，考慮到項(xiàng)目外部南淝河水系景觀，如何做到把內(nèi)部景觀與外部環(huán)境結(jié)合起來，做一個(gè)以親水為特色，以景觀為賣點(diǎn)的親水觀景項(xiàng)目。我們建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部以綠化為主，做三級(jí)綠化系統(tǒng)： 一級(jí)綠化以廣場(chǎng)為核心的主體綠化體系。 二級(jí)綠化以中心水系串聯(lián)各大組團(tuán)綠化體系。 三級(jí)綠化以宅間綠化及組團(tuán)綠化構(gòu)成的點(diǎn)線結(jié)合的綠化體系。 1、廣場(chǎng)景觀規(guī)劃在項(xiàng)目屯溪路、巢湖路轉(zhuǎn)角處，設(shè)置下沉廣場(chǎng)，緩沖十字路口帶來的雜亂感，同時(shí)作為整個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)志性景觀。廣場(chǎng)地坪鋪裝豐富，建議以花崗巖、大理石等交錯(cuò)鋪底，地面鋪裝按區(qū)域不同采用不同材質(zhì)鋪裝，鋪裝可拼裝花型。廣場(chǎng)均設(shè)置草坪，種植花卉，喬木，樹木，設(shè)置石凳，石椅，石棋盤，配以公共的運(yùn)動(dòng)設(shè)備，配以背景音樂。廣場(chǎng)以綠化為主題，增加草坪面積，內(nèi)設(shè)置歐式雕塑群體，廣場(chǎng)周邊設(shè)置浮雕墻。廣場(chǎng)設(shè)置噴泉，在陽光下水珠晶瑩剔透，隨風(fēng)飛散，景致動(dòng)人。這樣設(shè)計(jì)可降低建造難度，同時(shí)又能形成時(shí)尚前衛(wèi)的景觀特色。l 明志壁：以激發(fā)企業(yè)家的故事、典故為內(nèi)容的浮雕墻。設(shè)置在廣場(chǎng)最外全、醒目大氣l 雕塑群：可設(shè)置在下沉廣場(chǎng)的邊緣處；l 噴泉：廣場(chǎng)中心處，噴泉中心設(shè)置標(biāo)志性的藝術(shù)品。噴泉形式待定。l 綠化中心：含草坪、樹木等，位于噴泉與玻璃墻之間區(qū)域，分環(huán)狀綠化帶和點(diǎn)狀綠化景點(diǎn)兩種形式。2、綠化休閑長(zhǎng)廊在項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)置綠化休閑長(zhǎng)廊，長(zhǎng)廊道路兩側(cè)培植綠化草坪帶，種植花草，按比例設(shè)置休息用凳椅，街兩側(cè)商鋪立面色調(diào)應(yīng)與該定位相符。面向長(zhǎng)廊的兩面的建筑立面上可設(shè)置綠化植物等。 3、水系景觀設(shè)計(jì)中以西區(qū)疊溪，南部旱溪結(jié)合臺(tái)石、林木等園林手法，強(qiáng)化水景的趣味性，并結(jié)合休閑廣場(chǎng)、樹、竹林群以增加親水性和休閑功能，提倡人性化景觀設(shè)計(jì)，使小區(qū)水景特征化以別于當(dāng)?shù)爻Ｒ姷乃鏍顩r。塑造出高貴，點(diǎn)雅、浪漫的氣息，具有國(guó)際風(fēng)味。能以大眾休憩為主，設(shè)置露天茶吧。形成相對(duì)私密的空間，方便聊天、談事。四、配套建議建議應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： 社區(qū)會(huì)所：建議配置餐廳、游泳池、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、桑拿房、乒乓球室、臺(tái)球室、網(wǎng)吧。 中水處理系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及做為水景補(bǔ)充水源。這也可做為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。 供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì)2套供水管道，自來水、純凈水、純凈水以經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)； 燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個(gè)端口。 安保系統(tǒng)：建議封閉式管理，設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講門鈴、家庭緊急報(bào)警按鈕。物業(yè)管理：三表IC卡繳費(fèi)。五、戶型建議1、面積、戶型比建議面積房型比例120140三房?jī)蓮d一衛(wèi)或兩衛(wèi)50%90120兩房?jī)蓮d一衛(wèi)或兩衛(wèi)30%復(fù)式或SOHO一房一廳一衛(wèi)或四房20%2、戶型功能建議 所有戶型在設(shè)計(jì)時(shí)建議參考建設(shè)部小康住宅的十大標(biāo)準(zhǔn)的要求； 滿足六種性能：實(shí)用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性； 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動(dòng)靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開； 滿足8個(gè)健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)； 客廳面寬控制在3.94.2米，主臥面寬控制在3.03.6米，衛(wèi)生間面積控制在46平米，廚房不低于7平米，南陽臺(tái)面積控制在68米；設(shè)計(jì)兩個(gè)衛(wèi)生間時(shí)，客衛(wèi)要做到干濕分離，廚房面積不得低于7平米，可考慮設(shè)計(jì)兩個(gè)陽臺(tái)，南陽臺(tái)采用落地玻璃，加大采光面積。 充分從人性化角度考慮戶內(nèi)的細(xì)節(jié)處理，如：窗臺(tái)下預(yù)留散熱片位置、靠景觀的單元可預(yù)留生活小陽臺(tái)等； 所有客廳的設(shè)計(jì)可根據(jù)緊鄰景觀區(qū)的位置確定其南北朝向； 控制樓體進(jìn)深，不宜超過11米； 本項(xiàng)目戶型面積較多，可發(fā)揮余地很大，建議除采用現(xiàn)有樓盤中較為熱銷的戶型外，希望可以推陳出新，參照一些全國(guó)獲獎(jiǎng)戶型，提高生活舒適度；第四 項(xiàng)目營(yíng)銷策略行銷策略根據(jù)上面機(jī)會(huì)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)分析，我們可以定出明佳時(shí)代公館原則性的行銷策略。一、針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)與客戶本案針對(duì)城市新興中產(chǎn)階層，他們的心理特點(diǎn)，生活習(xí)慣等，從項(xiàng)目包裝及形象宣傳全力打造成一個(gè)為他們量身度造的一個(gè)商務(wù)生活空間。二、廣告促銷策略“行銷手法獨(dú)到，與眾不同廣告”這是本企劃的總策略。將具有沖擊力的廣告宣傳與引人注目的促銷廣告活動(dòng)有機(jī)結(jié)合起來，相得益彰。二者有系統(tǒng)地形成一個(gè)拳頭，重拳出擊！三、銷售控制抓住銷售高潮，制造熱點(diǎn)事件，強(qiáng)化廣告宣傳，適時(shí)出臺(tái)更為省力而更具有吸引力的短期行銷方法，以此達(dá)到超越預(yù)期的效果。如沿屯溪路，在噪音和周邊住宅環(huán)境都有欠缺，因此給銷售帶來一定難度。如果趁開盤熱銷，在達(dá)到高潮時(shí)適時(shí)拋出難賣房，定時(shí)定期薄利銷售，既能解決困難房的銷售，又能輔助熱銷成果，達(dá)到旺銷階段。四、實(shí)景營(yíng)銷，情景營(yíng)銷據(jù)調(diào)查，合肥客戶了解的是高層住宅的表面情況，但對(duì)其優(yōu)勢(shì)則不甚了了，“眼見為實(shí)”是這部分客戶的最基本心理特征。所以本項(xiàng)目在推廣高層時(shí)，應(yīng)盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象，建議項(xiàng)目營(yíng)銷推廣采用實(shí)景營(yíng)銷、情景營(yíng)銷的手法。1、售樓處1）將售樓部布置成時(shí)代公館文化展示區(qū)，主要設(shè)置時(shí)代公館實(shí)體模型、中產(chǎn)階層代表人物造型、生活場(chǎng)景（圖片、概念）及設(shè)計(jì)師手繪圖的展示，演繹時(shí)代公館國(guó)際化氛圍；2）設(shè)置專門的洽談區(qū)(可以是會(huì)所某一功能間,但須有一定的藝術(shù)格調(diào)與檔次)，向客戶提供獨(dú)立的、尊貴的銷售服務(wù)，洽談區(qū)環(huán)境布置以輕松休閑與文化格調(diào)為主。建議位置設(shè)在會(huì)所大堂，現(xiàn)場(chǎng)配置專業(yè)服務(wù)人員（如會(huì)所服務(wù)人員等），利用高雅的裝修、舒適的格調(diào)與以客戶為尊、全員為您的服務(wù)方式打動(dòng)客戶。2、設(shè)置泛景觀樣板房及人性化的看樓服務(wù)1）建議按1：1，以尊貴豪華型、時(shí)尚簡(jiǎn)約型、現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風(fēng)格、讓買家感覺是我在住這房子。而不是用它來被人觀賞和展示給人看的功能，當(dāng)然要滿足引導(dǎo)、刺激成交的功能。當(dāng)買家走進(jìn)屋子時(shí)，要有一股直逼心靈的震撼撲面而來；2）要做到看樓路線景觀優(yōu)美、安全方便以便來規(guī)避項(xiàng)目景觀死角；4）設(shè)置導(dǎo)示看板，標(biāo)明示范單位的街號(hào)、幢號(hào)、樓層、房型、建筑面積、實(shí)用率、套內(nèi)面積、售價(jià)、裝修風(fēng)格建議、時(shí)代公館生活場(chǎng)景展示等銷售必備要素；3、銷售手法我們將摒棄傳統(tǒng)的銷售方式，而采用創(chuàng)新的銷售理念、銷售手法藝術(shù)化的朋友式銷售方式（反方向銷售）。銷售時(shí)，我們不急于正面介紹物業(yè)的情況，而重在和他們溝通對(duì)休閑生活的看法與體會(huì)，首先我們會(huì)帶客戶參觀我們的會(huì)所，分享我們對(duì)各藝術(shù)品、對(duì)周邊環(huán)境的體會(huì)，待客戶認(rèn)可后我們?cè)傧蛩麄兺平榻B我們的產(chǎn)品說明書，從認(rèn)可高層的生活模式、藝術(shù)氛圍再達(dá)致認(rèn)可我們的高層、購(gòu)買高層。為達(dá)到上述目的，我們會(huì)選擇幾個(gè)穩(wěn)重歷練而又有親和力的置業(yè)顧問，針對(duì)他們進(jìn)行藝術(shù)素養(yǎng)及目標(biāo)客戶溝通技巧的培訓(xùn)。 為加強(qiáng)準(zhǔn)業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度，每個(gè)看完高層的客戶不管是否購(gòu)買我們都將贈(zèng)送一份時(shí)代公館的紀(jì)念品，利用他們?cè)傧蛏鐣?huì)宣揚(yáng)與提高國(guó)際化商務(wù)公寓概念，給我們帶來更多的客戶。價(jià)格對(duì)策一、 定價(jià)目標(biāo)從安徽的住宅房產(chǎn)起價(jià)來看，我們認(rèn)為，為了在開盤周一炮打響，同時(shí)考慮到明佳時(shí)代公寓的高端定位、地段、品質(zhì)及成本，商務(wù)公寓起價(jià)為 4000元/平方米，均價(jià) 4200 元/平方米；商鋪一層8000元/平方米，二層12000元/平方米，基本符合市場(chǎng)情況。二、 折扣定價(jià)在我們的調(diào)查中，安徽市民選擇付款方式依次為：分期付款，銀行按揭、一次性付款。因此，對(duì)一次性付款和銀行按揭者，可采用適當(dāng)?shù)恼劭蹆?yōu)惠。一次性付款（成交后5天付清所有款項(xiàng)），可享受5%的在折扣優(yōu)惠；申辦按揭貸款者，可銷售2%折扣優(yōu)惠，在開盤周內(nèi)購(gòu)房，可享受每平方米100元折扣優(yōu)惠。三、 論質(zhì)定價(jià)根據(jù)不同房源，進(jìn)行論質(zhì)定價(jià)，即差別定價(jià)。促銷手段在明佳時(shí)代公館行銷過程中，可以通過各種形式，如廣告宣傳、促銷活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)等，將他們形成有機(jī)結(jié)合進(jìn)行促銷。注意各種形式不能各自為政，也不能蜻蜓點(diǎn)水，不然形不成氣候。出通過利益催促法，如贈(zèng)禮、折扣優(yōu)惠等一般性的促銷方法外，下面列舉幾個(gè)行之有效的促銷手段：一、 在開盤前精心策劃能激發(fā)人們興趣的活動(dòng)，配以廣告宣傳以引起大眾對(duì)明佳時(shí)代公館開盤的關(guān)注，并在無形中提高本案的品位和價(jià)值。我們策劃活動(dòng)是：時(shí)代公館與您對(duì)話電視欄目活動(dòng)。邀請(qǐng)一部分城市中產(chǎn)階層企業(yè)代表參加產(chǎn)品推介活動(dòng)。（具體策劃見后）二、 開展“21世紀(jì)住宅新概念”社會(huì)討論，請(qǐng)專家、城市中產(chǎn)階層代表從不同角度來闡明高層住宅是下一世紀(jì)居住新概念。三、 邀請(qǐng)新加坡或香港物業(yè)管理人士來講座。這樣，會(huì)增加人們對(duì)時(shí)代公館高品質(zhì)的信心，同時(shí)可將它作為廣告宣傳的一個(gè)重要內(nèi)容。廣告宣傳一、廣告目的通過各種廣告宣傳形式，達(dá)到以下三方面目的：第一，引導(dǎo)人們面向21世紀(jì)高層住宅新觀念；第二，在消費(fèi)者中樹立時(shí)代公館高品位、國(guó)際化人士居住形象；第三，讓我們的目標(biāo)客戶不僅能體驗(yàn)到國(guó)際化先進(jìn)的社區(qū)環(huán)境，而且會(huì)實(shí)實(shí)在在獲得最系統(tǒng)、完善的一站式商務(wù)辦公空間和商務(wù)辦公服務(wù)等。二、廣告?zhèn)鬟_(dá)之戰(zhàn)略設(shè)定 在開盤前精心策劃事件，通過廣告（主要是報(bào)紙、電臺(tái)為輔）使之具有極高的注意率，引起目標(biāo)對(duì)象對(duì)項(xiàng)目開盤產(chǎn)生極大興趣。然后趁熱打鐵，在開盤周七天時(shí)間內(nèi)，針對(duì)客戶理性化程度高特點(diǎn)，充分利用報(bào)紙理性訴求好的特點(diǎn)，將本案給客戶帶來切身利益的賣點(diǎn)廣告出來，廣播廣告推波助瀾。在開盤周結(jié)束后通過電視晚會(huì)節(jié)目將本案行銷活動(dòng)推向最高潮。三、廣告媒介表現(xiàn)方式 整個(gè)行銷廣告以戶外、報(bào)紙廣告為主，電臺(tái)、電視廣告為輔。電臺(tái)廣告可靈活多樣，電視廣告主要放在新聞節(jié)目中進(jìn)行，戶外廣告以廣告語和醒目圖案沖擊目標(biāo)受眾。另外在配以時(shí)代公館現(xiàn)場(chǎng)廣告和焦點(diǎn)廣告。針對(duì)時(shí)代公館地理位置好，客戶人群針對(duì)性強(qiáng)，景觀較高，社區(qū)性質(zhì)定位明確，外立面美觀，制作多方位的建筑效果圖、景觀圖，以確?？蛻粢粋€(gè)感性、直觀的視覺效果，起到促銷作用。第五 市場(chǎng)整合推廣策略一、 項(xiàng)目定位1、產(chǎn)品定位合肥首個(gè)“一站式