房地產(chǎn)估價市場法.ppt

第四章市場法 4 1市場法的基本原理4 2搜集交易實例4 3選取可比實例4 4建立比較基準4 5比較因素的修正與調(diào)整4 6求取比準價格4 7市場法運用舉例 4 1市場法的概念 理論依據(jù) 替代原理 同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格 4 4 1 2市場法的對象和條件1 適用對象適用于具有交易性的房地產(chǎn) 2 適用條件在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期 存在著較多類似房地產(chǎn)的交易 3 不適用對象 局限范圍或缺點 1 經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱的邊遠農(nóng)村 原因是缺乏必要的市場資料 2 如古建筑 紀念堂 館 寺廟等 原因是交易實例少 不適用該法的估價對象 數(shù)量少 交易少 可比性差 5 4 1 3市場法的操作步驟1 搜集交易實例的資料2 選取比較實例3 建立比較基準4 比較因素的修正與調(diào)整5 求取比準價格 4 2 1 搜集交易實例途徑 1 查閱政府有關(guān)部門的不動產(chǎn)交易資料 2 查閱報刊上有關(guān)不動產(chǎn)出售 出租的廣告信息等資料 3 參加不動產(chǎn)交易展示會 換房大會 了解不動產(chǎn)價格行情 索取有關(guān)資料 4 向不動產(chǎn)交易當(dāng)事人 四鄰 經(jīng)紀人 金融機構(gòu) 司法機關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)不動產(chǎn)交易情況 5 假裝不動產(chǎn)購買者 與不動產(chǎn)出售者洽談 以獲得真實的不動產(chǎn)價格資料 6 同行間資料與信息的交流 7 充分利用網(wǎng)絡(luò)資源對不動產(chǎn)交易信息進行跟蹤 4 2搜集交易實例 4 2 2搜集交易實例的要求 可比實例房地產(chǎn) 類似房地產(chǎn) 符合下列7個條件 可比實例所處的地區(qū)與估價對象所處的地區(qū)相同 或是同一供求圈內(nèi)的類似地區(qū) 可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同 這里的用途相同主要指大類用途相同 如果能做到小類用途也相同則更好 可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 這里的建筑結(jié)構(gòu)相同主要指大類建筑結(jié)構(gòu)相同 如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好 大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同 可比實例的交易類型應(yīng)與估價對象的估價目的吻合 可比實例的成交日期應(yīng)與估價對象的估價時點接近 可比實例的成交價格應(yīng)是正常價格或可修正為正常價格 4 3選取可比實例 4 3 1 選取可比實例的必要性交易實例庫中實例雖多 但針對某一具體的估價對象及估價目的 估價時點的實例必須進行選擇符合一定條件 可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例4 3 2 選取可比實例的要求 一 選取可比實例的數(shù)量要求一般選取3 10個可比實例 二 選取可比實例的質(zhì)量要求 四要求 1 可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) 區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi) 用途上應(yīng)與估價對象的用途相同 規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng) 0 5 2倍范圍內(nèi) 建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng) 權(quán)利上應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同 2 可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點 一年以上的不采用 3 可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合4 可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格 評估某套建筑面積為120m2的住宅在2008年9月底市場價值 收集了以下4個交易實例 其中最適合作為可比實例的 A 甲B 乙C 丙D 丁 正確答案 B 4 4建立比較基準 4 4 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍范圍不同有以下幾種情況 1 帶有債權(quán)債務(wù) 統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù)可比實例帶有債權(quán)債務(wù)的 估價對象的房地產(chǎn)價格 帶債權(quán)債務(wù)的可比實例房地產(chǎn)價格 債權(quán) 債務(wù)估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的 估價對象房地產(chǎn)價格 不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格 債權(quán) 債務(wù) 2 含有非房地產(chǎn)成份 統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍可比實例含有非房地產(chǎn)成份 估價對象房地產(chǎn)價格 含非房地產(chǎn)成份的可比實例房地產(chǎn)價格 非房地產(chǎn)成份的價格估價對象含有非房地產(chǎn)成份 估價對象房地產(chǎn)價格 不含非房地產(chǎn)成份的估價對象房地產(chǎn)價格 非房地產(chǎn)成份的價格 3 實物范圍不同 統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍補充可比實例缺少的范圍 扣除可比實例多出的范圍 相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加價和減價 估價對象是一套不帶車位的住宅 選取的可比實例成交價格為86萬元 含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具 家具為八成新 該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為 萬元 A 75 00B 75 60C 83 60D 86 00 正確答案 B 答案解析 86 8 3 0 8 75 6 4 4 2 統(tǒng)一付款方式由于房地產(chǎn)的價值量大 有事需要采用分期付款的方式支付 通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額具體方法通過折現(xiàn)計算 F P A P 4 4 3 統(tǒng)一價格單位 1 統(tǒng)一價格表示單位可用總價也可用單價 一般為單價通常是單位面積的價格 也可以有其它單位的價格有些可比實例可先對總價進行修正調(diào)整后 再轉(zhuǎn)化為單價進行其它修正調(diào)整 2 統(tǒng)一幣種和貨幣單位不同幣種之間換算 一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價 但是如果在幣種換算之前已進行了市場狀況調(diào)整的話 則采用估價時點的市場匯價 3 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位建筑面積 套內(nèi)建筑面積 使用面積的換算建筑面積下的單價 建筑面積 套內(nèi)建筑面積下的單價 套內(nèi)建筑面積 使用面積下的單價 使用面積 總價一般情況下 建筑面積下的單價 套內(nèi)建筑面積下的單價 使用面積下的單價建筑面積 套內(nèi)建筑面積 公攤建筑面積 在某舊城改造的房屋拆遷估價中 因有的房屋登記的是使用面積 有的房屋登記的是建筑面積 所以在對可比實例建立比較基準時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是 A 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B 統(tǒng)一付款方式C 統(tǒng)一價格單位D 統(tǒng)一市場狀況 正確答案 C 4 5比較因素的修正與調(diào)整 4 5 1交易情況修正1 交易情況修正的含義將非正常的成交可比實例價格 修正為正常價格2 非正常價格形成的原因 利害關(guān)系人之間的交易 急于出售或急于購買的交易 交易雙方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易 交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易 特殊交易方式的交易 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 交易受到債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響 交易稅費非正常負擔(dān)的交易 受迷信影響的交易 3 修正方法一般的修正方法 兩種 百分率法 可比實例的成交價格 交易情況修正系數(shù) 可比實例正常市場價格差額法 可比實例的成交價格 交易情況修正額 可比實例正常市場價格可比實例成交價格比其正常市場價格高A 與可比實例正常市場價格比其成交價格低A 是不等同的在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用 可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法 交易情況修正系數(shù) 以正常市場價格為基準來確定如可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為 則交易情況修正系數(shù)為 4 交易稅費的非正常負擔(dān)解此類題的關(guān)鍵除了記住公式外 就是確定價格是由哪一方實際得到的正常成交價格 應(yīng)由賣方繳納的稅費 賣方實際得到的價格正常成交價格 應(yīng)由買方繳納的稅費 買方實際付出的價格買方實際付出的價格 賣方實際得到的價格 應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費應(yīng)由賣方繳納的稅費 正常成交價格 應(yīng)由賣方繳納的稅費比率應(yīng)由買方繳納的稅費 正常成交價格 應(yīng)由買方繳納的稅費比率 26 例1 一宗房地產(chǎn)正常成交價格為2500元 m2賣方應(yīng)繳納稅費為正常成交價格的7 買方應(yīng)繳納稅費為正常成交價格的5 賣方實際得到價格 買方實際付出的價格是多少 27 賣方實際得到的價格 2500 1 7 2325 元 m2 買方實際付出的價格 2500 1 5 2625 元 m2 28 例2某宗房地產(chǎn)交易 買賣雙方在合同中寫明買方付給賣方2325元 m2 買賣中涉及的稅費由買方來負擔(dān) 該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方交納的的稅費為正常成交價格的7 應(yīng)由買方交納的稅費為正常成交價格的5 則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為多少 29 賣方實際得到的價格 正常成交價格 1 應(yīng)由賣方繳納的稅費比率 正常成交價格 賣方實際得到的價格 1 應(yīng)由賣方繳納的稅費比率 正常成交價格 2325 1 7 2500 元 m2 某宗房地產(chǎn)交易 買賣雙方約定 買方付給賣方2385元 m2 買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān) 據(jù)悉 該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6 8 應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3 9 若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔(dān) 并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格 則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為 元 m2 A 2139B 2146C 2651D 2659 正確答案 D 第一步 計算出正常的成交價格 買方付給賣方2385 稅費由買方負擔(dān) 因此2385是賣方實得 第二步 重新約定后 稅費由賣方負擔(dān) 要求買方實付金額 買方實際付出的價格 正常成交價格 1 應(yīng)由買方繳納的稅費比率 2559 1 3 9 2659 4 5 2市場狀況調(diào)整 一 市場狀況調(diào)整的含義可比實例的成交日期與估價時點不同 房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化 應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整到在估價時點的價格 這種調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整 也稱為交易日期調(diào)整 二 市場狀況調(diào)整的方法 掌握 調(diào)整通用公式可比實例在其成交日期的價格 市場狀況調(diào)整系數(shù) 可比實例在估價時點的價格如果從成交日期到估價時點 可比實例的市場價格漲跌的百分率為 T 則可比實例在其成交日期的價格 1 T 可比實例在估價時點的價格 一 市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法定基價格指數(shù) 尾首相比 可比實例估價時點的價格 可比實例成交日期的價格 環(huán)比價格指數(shù) 連乘 可比實例估價時點時的價格 可比實例在成交日期的價格 成交日期的下一期的價格指數(shù) 再下一時期的價格指數(shù) 估價時點時的價格指數(shù) 例 某宗房地產(chǎn)2004年6月的價格為1800元 m 現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月 已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價格指數(shù)分別為79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 試計算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格 解 該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格計算如下 1800X98 1 76 7 2302 2 元 m2 例 某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元 m2 現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格 已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為 99 4 94 8 96 6 105 1 109 3 112 7和118 3 均以上個月為基數(shù)100 則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為 元 m2 A 2700 8B 2800 1C 2800 8D 2817 7 解 環(huán)比指數(shù)9月價格 3月價格 4月指數(shù) 5月指數(shù) 6月指數(shù) 7月指數(shù) 8月指數(shù) 9月指數(shù) 2009 94 8 100 96 6 100 105 1 100 109 3 100 112 7 100 118 3 100 2817 7注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起 不能乘3月的指數(shù) 某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元 m2 已知該類房地產(chǎn)2009年3月至10月的價格指數(shù)分別為105 53 103 85 100 04 99 86 98 28 96 45 92 17 90 08 均以上個月為基數(shù)100 該房地產(chǎn)2009年10月的價格為 元 m2 A 5110 51B 5307 26C 5549 95D 5638 13 正確答案 A 二 市場狀況調(diào)整的價格變動率法逐期遞增或遞減變動率可比實例在估價時點的價格 可比實例在成交日期時的價格 1 價格變動率 期數(shù)平均變動率可比實例在估價時點的價格 可比實例在成交日期時的價格 1 價格變動率 期數(shù) 注 價格指數(shù)或價格變動率的分類全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 例 為評估某宗房地產(chǎn)2007年9月1日的價格 選取了成交日期為2006年10月1日 成交價格為3000元 m2 2006年10月1日至2007年2月1日平均每月比上月上漲1 5 2007年2月1日至9月1日平均每月比上月上漲2 請對該可比實例的價格進行市場狀況調(diào)整 3000 1 1 5 4 1 2 7 3629元 m2 4 5 3房地產(chǎn)狀況調(diào)整 一 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況估價對象房地產(chǎn)狀況通常是估價時點時的狀況 但根據(jù)不同的估價目的也有不同的情況 二 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容區(qū)位狀況調(diào)整實物狀況調(diào)整權(quán)益狀況調(diào)整 市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括 A 環(huán)境B 地形地勢C 外部配套設(shè)施D 內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E 裝飾裝修 正確答案 BDE 三 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路總體的兩種思路直接比較法 以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準 將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較間接比較法 設(shè)定一種 標(biāo)準房地產(chǎn) 以該標(biāo)準房地產(chǎn)狀況為基準 將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整方向如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況好的 確定估價對象價格時 應(yīng)對可比實例成交價格減價如果可比實例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差的 確定估價對象價格時 應(yīng)對可比實例成交價格加價 具體思路確定對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的各種房地產(chǎn)自身因素判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況并進行比較 找出差異程度將可比實例與估價對象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度根據(jù)價格差異程度對可比實例的成交價格進行調(diào)整 四 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法一般方法 百分率法 差額法具體方法 直接比較調(diào)整 間接比較調(diào)整百分率法可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準來確定 假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高 低的百分比率為 R 則可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 差額法可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格直接比較調(diào)整 步驟 確定若干種對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)狀況方面的因素 根據(jù)每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度確定權(quán)重 以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準 100 將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象的狀況逐因素比較并評分 好于估價對象的評分大于100 不如估價對象的 評分低于100 將累計所得的分數(shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價格的比率 利用該比率對可比實例價格進行調(diào)整 公式可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 間接比較調(diào)整第一步 標(biāo)準化修正設(shè)定一個標(biāo)準房地產(chǎn)狀況為100 將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與標(biāo)準房地產(chǎn)進行比較并評分 估價對象或可比實例好于標(biāo)準房地產(chǎn) 則評分高于100 反之則低于100 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在標(biāo)準房地產(chǎn)狀況下的價格第二步 房地產(chǎn)狀況調(diào)整可比實例在標(biāo)準房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 綜上 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 例 在市場法中 對房地產(chǎn)狀況進行間接比較調(diào)整 其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況 得102分 估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準房地產(chǎn)狀況 得97分 則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 A 0 95B 0 99C 1 01D 1 05 4 6求取比準價格 一 求取單個可比實例比準價格的方法三種基本方法 一 百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式比準價格 可比實例成交價格 交易情況修正系數(shù) 市場狀況修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比準價格 可比實例成交價格 比準價格 可比實例成交價格 二 百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式比準價格 可比實例成交價格 1 交易情況修正系數(shù) 市場狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準價格 可比實例成交價格 比準價格 可比實例成交價格 三 差額法下的公式比準價格 可比實例成交價格 交易情況修正金額 市場狀況調(diào)整金額 房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 直接比較修正法和間接比較修正法直接比較修正法比準價格 可比實例成交價格 可比實例成交價格 間接比較修正法比準價格 可比實例成交價格比準價格 可比實例成交價格 求取最終比準價格的方法一個可比實例 對應(yīng)著一個比準價格將多個比準價格修正為一個最終價格的方法 平均數(shù) 簡單平均數(shù) 加權(quán)平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù) 平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù)三者的關(guān)系 變量值完全對稱的 這三者一致 在向右傾斜的分布中 平均數(shù)最小 眾數(shù)最大 中位數(shù)居中 在向左傾斜的分布中 平均數(shù)最大 眾數(shù)最小 中位數(shù)居中 某宗地的面積為1000m2 采用市場法進行評估 通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元 m2 2190元 m2和2220元 m2 如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0 3 0 4和0 3 則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準價格為 元 m2 A 2160B 2175C 2181D 2205 解析 加權(quán)平均法得到的比準價格 2130 0 3 2190 0 4 2220 0 3 2181 4 7市場法總結(jié)和運用舉例 第一步 建立比較基準 主要看以下兩個方面 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一價格單位 第二步 交易情況修正 第三步 市場狀況調(diào)整 第四步 制作房地產(chǎn)狀況比較表 包括直接或間接 評分表 第五步 根據(jù)評分表 寫出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 第六步 代入完整公式計算 第七步 綜合各比準價格求出最終比準價格 61 一 總結(jié) 62 例2 搜集了甲 乙兩個交易實例 甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200 成交總價80萬元人民幣 分三期付款 首期付16萬元人民幣 第二期于半年后付32萬人民幣 余款32萬元人民幣于1年后付清 如果選取該兩個交易實例為可比實例 試在對其成交價格作有關(guān)修正 調(diào)整之前進行 建立價格可比基礎(chǔ) 處理 63 解答 1 統(tǒng)一付款方式 如果以在成交日期時一次付清為基準 假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8 則 甲總價 16 32 1 8 0 5 32 1 8 76 422 萬元人民幣 乙總價 15 萬美元 2 統(tǒng)一采用單價 甲單價 764220 200 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價 150000 2500 60 美元 平方英尺使用面積 64 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 假設(shè)乙交易實例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8 3元人民幣 則 甲單價 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價 60 8 3 498 元人民幣 平方英尺使用面積 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 如果以建筑面積為基準 另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0 75平方米使用面積 則 甲單價 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價 498 0 75 373 5 元人民幣 平方英尺建筑面積 65 5 統(tǒng)一面積單位 甲單價 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價 373 5 10 764 4020 4 元人民幣 平方米建筑面積 66 例12 實例A的成交價格低于正常價格的3 該地區(qū)同類房地產(chǎn)價格的額上漲幅度平均每月為1 4 估價時點離交易日期為9個月 區(qū)域修正因素比率取直接比較法的100 96 實例A的建筑材料和施工質(zhì)量均優(yōu)于待估房地產(chǎn) 個別因素修正比率為100 106 試計算實例A的修正價格 67 例13 為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格 在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A B C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例 有關(guān)資料見下表 另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年3月1日為1 8 4 2005年10月1日為1 8 3 該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2005年2月1日基本保持不變 2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上升0 5 試利用上述資料測算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格 68 例14 為評估某商品住宅2005年10月30日的正常市場價格 在該住宅附近調(diào)查選取了ABC三個類似住宅的交易實例作為可比實例 有關(guān)資料如下 試用上述資料測算該商品住宅2005年10月30日的正常市場價格 1 可比實例的成交價格和成交日期如下表 2 交易情況的分析判斷結(jié)果 見下表 69 3 該類住宅2005年4月到10月的價格指數(shù)如下表 表中的價格指數(shù)為定基價格指數(shù) 4 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果 見下表 為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格 選取的可比實例資料是 交易日期為2008年4月1日 合同約定買方支付給賣方3500元 m2 買賣中涉及的稅費全部由買方支付 該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方 買方需繳納的稅費分別為正常交易價格的6 和3 自2008年2月1日起到2008年10月1日期間 該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0 3 則該可比實例修正 調(diào)整后的價格為 元 m2 A 3673 20B 3673 68C 3790 43D 3790 93 交易情況修正X 3723 4市場狀況修正3723 4 1 0036 3790 93 例6 14 為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格 在該住宅附近選取了A B C三宗類似住宅的交易實例作為可比實例 根據(jù)下面給出的條件 試用市場法測算該商品住宅2007年8月15日的正常市場價格 已知可比實例成交