房地產(chǎn)估價技能考試估價報告經(jīng)常出現(xiàn)的錯誤及要點.doc

一、簡答題: 1、 有一臨街商鋪要轉讓，建筑面積500 m2，土地使用年限40年，自2002年10月13日起計。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2003年10月13日計。當?shù)仡愃粕虡I(yè)房地產(chǎn)的平均年租金為70萬元，租賃的綜合稅率為租金收入的10%（不含所得稅），現(xiàn)轉讓價格為510萬元。假如你欲購買該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。請回答根據(jù)上述資料你能否決定購買？為什么？ 2、 改錯題 甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司為其擁有的某酒店進行估價。該酒店共八層，每層建筑面積2000m2，其中一層有600m2為酒店大堂，900m2出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設施;其余各層為酒店客房、會議室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40m2，會議室5間，建筑面積共500m2。該評估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場價格為建筑面積20000元/m2，當?shù)赝瑱n次的酒店客房每間每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%，該酒店的正常經(jīng)營平均每月總費用占客房每月總收入的40%，會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天，當?shù)鼐频觐愃品康禺a(chǎn)的資本化率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤并改正： 一層餐廳和咖啡廳價格=20000900=1800（萬元） 酒店客房每年總收益=250280365（1-60%）=1022（萬元） 酒店會議室每年總收益=10002012=24（萬元） 酒店年費用=102240%=409（萬元） 酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637（萬元） 酒店客房及會議室價格=637/10%1-1/（1+10%）30=6005（萬元） 該酒店總價格=1800+6007=7807（萬元） 3、 指錯題 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估價師聲明（略） 估價的假設和限制條件（略） 商業(yè)城部分商鋪估價結果報告 一、委托方：有限公司（法定代表、住所略） 二、估價方：房地產(chǎn)估價事務所（法定代表、住所略） 三、估價對象 估價對象為商業(yè)城第三層的部分鋪位，即30013009號商鋪，總建筑面積為547.15m2。 商業(yè)城位于區(qū)路，建筑結構為框架結構，共6層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分 鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。 商業(yè)城為綜合性百貨商場。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，2層、3層經(jīng)營男女裝，4層 經(jīng)營家用電器及床上用品，5層為兒童樂園，6層為辦公及娛樂場所。 根據(jù)實地查勘及業(yè)主介紹，3層鋪位（30013009號）經(jīng)營男女裝，業(yè)主分別與“”、“”、“”等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。 四、估價目的 為有限公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)而評估估價對象的公開市場價值。 五、估價時點 2004年6月20日 六、定義價值（略） 七、估價依據(jù)（略） 八、估價原則（略） 九、估價方法 估價人員深入細致地分析了估價對象特點和實際狀況，并研究了委托方提供的資料及所收集的相關資料，在實際查勘和調研的基礎上認為，估價對象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在區(qū)房地產(chǎn)市場出售、出租案例較多，故采用市場法及收益法進行估價，并將兩種方法的估價結果加以綜合，確定最終價值。 十、估價結果 有限公司委托評估的位于路商業(yè)城三層的30013009號商鋪，建筑面積合計為547.15m2，該部分房地產(chǎn)在估價時點的公開市場價值為398萬港元，折合人民幣為426萬元（港元：人民幣=1：1.07） 十一、估價人員（略） 十二、估價作業(yè)日期（略） 十三、估價報告應用的有效期（略） 估價技術報告 一、個別因素分析 商業(yè)城位于區(qū)路，建筑結構為框架結構，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。 二、區(qū)域因素分析（略） 三、市場背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估價方法選用（略） 六、估價測算過程 （一）、運用市場法估價 由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下： 1、交易情況修正 可比實例A、B、C均為正常價格，因估價對象情況一致，不進行交易情況修正。 2、交易日期調整 有關統(tǒng)計部門的資料表明，2004年房地產(chǎn)的市場價格略有下降，但下降幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進行交易日期調整。 3、房地產(chǎn)狀況調整 可比實例A與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例A，A的實物狀況與估價對象相近； 可比實例B與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實例B，B的實物狀況略比估價對象差； 可比實例C與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例C，C的實物狀況與估價對象相近； 5、求取比準價格 平均比準價格單價=（7389+6943+7475）/3=7269(港元/m2) 故采用市場法估價商業(yè)城三層30013009號商鋪的公開市場價值總額為： 547.15m27269港元/m2=3977233港元 取整為399萬港元。 （二）、運用收益法估價 由于預測未來收益水平比較穩(wěn)定，市場發(fā)展平穩(wěn)，有限年限使用，故采用下列收益法公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n 報酬率取9% （1）估算年租金收入 該物業(yè)客觀收入水平取人民幣85元/m2建筑面積月（該費用不包括水電費和物業(yè)管理費），則年收益為：85元/m212月=1020元/m2 （2）計算年出租費用 維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/m23%=30.6元/m2 房產(chǎn)稅：建筑物購建價格70%102%=65.1(元/m2) 保險費：建筑物投保時的購建價格2.5%=19.4(元/m2) 所得稅金等：根據(jù)當?shù)赜嘘P規(guī)定，所得稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，即： 1020元/m216.576=169.1元/m2 （3）估算年收益 1020-284=736(元/m2) （4）求取收益價格 剩余使用年限為34年，則收益價格單價 （港元：人民幣=1：1.07） 故采用收益法估價商業(yè)城第三層30013009號商鋪的公開市場價值總額為： 7235港元/m2547.15m2