上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定21.doc

上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定(2004 年8 月19日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過)第一章總則第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務院物業(yè)管理條例和其他有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。第二條本市行政區(qū)域內住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。第四條上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）負責全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；區(qū)（縣）房地產管理部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。有關行政管理部門按照各自職責，協(xié)同實施本規(guī)定。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。第二章業(yè)主及業(yè)主大會第五條新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內已分割成多個自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。建設單位在申請辦理住宅建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向區(qū)（縣）房地產管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)（縣）房地產管理部門應當按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），按照本條第一款的規(guī)定，結合當?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。第六條業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務院物業(yè)管理條例規(guī)定的權利外，還有權提議召開首次業(yè)主大會會議，有權推選業(yè)主代表，并享有被推選權。業(yè)主在物業(yè)管理中，應當履行國務院物業(yè)管理條例規(guī)定的義務。業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。第七條業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。第八條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區(qū)（縣）房地產管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)( 縣) 房地產管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。區(qū)（縣）房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應當和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員?；I備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告?；I備組自成立之日起三十日內，在區(qū)（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下，應當召開首次業(yè)主大會會議。第九條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票。住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業(yè)主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權的確定方法、業(yè)主小組的設立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。第十條業(yè)主大會除履行國務院物業(yè)管理條例規(guī)定的職責外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經費、撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。第十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主。業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū)( 縣) 房地產管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)( 縣) 房地產管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區(qū)( 縣) 房地產管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。第十二條首次業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應當符合國務院物業(yè)管理條例規(guī)定的條件。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行職責。第十三條業(yè)主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向區(qū)（縣）房地產管理部門備案：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主公約；（四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。區(qū)（縣）房地產管理部門對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。業(yè)主委員會備案的有關內容發(fā)生變更的，應當按照本條規(guī)定重新備案。第十四條業(yè)主委員會任期為三年到五年。業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告區(qū)（縣）房地產管理部門。區(qū)（縣）房地產管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當按照本規(guī)定第八條指導成立換屆改選小組，指導召開業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，原業(yè)主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。第十五條同一物業(yè)管理區(qū)域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責：（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。第十六條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產管理部門、相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居( 村) 民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產管理部門組織召開。第三章物業(yè)管理服務第十七條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務。但是，投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過五萬平方米的，經物業(yè)所在地的區(qū)（縣）房地產管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。第十八條建設單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內首份房屋銷售合同前，應當參照市房地資源局制作的示范文本，制定業(yè)主臨時公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。業(yè)主臨時公約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反業(yè)主臨時公約應當承擔的責任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。業(yè)主臨時公約應當報區(qū)（縣）房地產管理部門備案。房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，詳細的房屋結構圖（注明房屋承重結構），不得占用、移裝的共用部位、共用設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。建設單位不得將物業(yè)共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。第十九條建設單位應當按照市人民政府規(guī)定的標準在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），并在業(yè)主大會成立后無償移交給業(yè)主大會。建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房設置的室號、面積等相關資料。市房地資源局、區(qū)（縣）房地產管理部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業(yè)管理用房室號。第二十條物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理用房；（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊；（三）物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃配建的非機動車車庫；（四）物業(yè)管理區(qū)域內的公共綠化、道路、場地；（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設施設備。建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規(guī)定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產權證書。第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列服務事項： （一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；（二）公共綠化的維護；（三）公共區(qū)域的保潔；（四）公共區(qū)域的秩序維護；（五）車輛的停放管理；（六）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的帳務管理；（八）物業(yè)檔案資料的保管；（九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：（一）符合國家和本市規(guī)定的技術標準、規(guī)范；( 二) 及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務；（四）配合居（村）民委員會做好社區(qū)管理相關工作。物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，不得侵害業(yè)主的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執(zhí)行職務。第二十三條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。執(zhí)行指導價的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內書面公布物業(yè)服務項目及其收費標準。第二十四條前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。第二十五條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補充專項維修資金, 也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經費或者物業(yè)管理方面的其他需要。第四章物業(yè)的使用與維護第二十六條禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結構；（二）違法搭建建筑物、構筑物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；（七）排放有毒、有害物質；（八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；（九）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。第二十七條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。第二十八條業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。第二十九條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約行為的，應當依據有關規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。第三十條車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規(guī)定確定收費標準。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務時在物業(yè)管理區(qū)域內停放，不得收費。物業(yè)管理區(qū)域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內的機動車停車場（庫），應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。第三十二條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應當按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。第三十三條專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立帳、按戶核算。業(yè)主委員會或者業(yè)主大會委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。第三十四條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護的費用，按照下列規(guī)定承擔：（一）專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔；（二）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；（三）全體共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。按照本規(guī)定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。第三十五條單幢房屋的共用部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經該幢房屋全體業(yè)主所持投票權三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；其他決定事項，應當經該幢房屋全體業(yè)主所持投票權二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權確定方法和單個業(yè)主所持投票權最高限額，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。第三十六條機動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護費用由其所有人承擔。機動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標準交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。第三十七條物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報經業(yè)主大會同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關責任人承擔。物業(yè)應當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應當及時履行維修養(yǎng)護義務。經區(qū)（縣）房地產管理部門督促限期改正，仍未進行維修養(yǎng)護的，由區(qū)（縣）房地產管理部門組織代為實施，費用由相關責任人承擔。第五章法律責任第三十八條違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處理。第三十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業(yè)使用性質等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權利的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；相關業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。第四十條建設單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)（縣）房地產管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。建設單位違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定，未按規(guī)定交納專項維修資金的，由市房地資源局或者區(qū)（縣）房地產管理部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。第四十一條違反本規(guī)定第二十六條第一項規(guī)定，損壞房屋承重結構的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。違反本規(guī)定第二十六條第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。第四十二條違反本規(guī)定第二十六條第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構筑物的，由區(qū)（縣）房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期未拆除的，區(qū)（縣）房地產管理部門可以申請區(qū)（縣）人民政府組織強制拆除。對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，區(qū)（縣）房地產管理部門應當責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料