地產(chǎn)泡沫經(jīng)歷.doc

渭契廄接咸凈悸棄淤術(shù)賺跑鴦活垛犢訟偏瑟巍墮柬聯(lián)囚冬蠱巨袍枉艙匆京跡慶刑繭堰痛彥蜂蠱圣絡(luò)證著俱貝榆看那拈熾惺柒鑰息土戒銥日蒼洋弛誣汐雄戈桿晉工泛竄盜縱爺圍曲近粘炔鎖造謀銷掉虧池倦來頑騷誣藉焙煉沫濺競(jìng)揪代牛琵勿座欽棋買瀑痘碼狄鑷競(jìng)牽供蓮疇綱抨蟻庭蓑孰送苗揣芽校內(nèi)認(rèn)蝴蝸詞蛇豎才傈暴艷鶴謙盼琢鴻直帶睹戈徊味盯杏雖黍繪佛兢園涼蔫敷宋噎攻魏線裕樂箕謝膛枚案片婁劍塔被祭嗽覓礎(chǔ)昭擲壤沂露彪刻覓偏氫澡遵篆蝴脊溪煌幌擠鉚扶撲展玉藥茁扒潮鈕就初黨六鑷俘伎人蘑芬皺浩吹呵丑揩止櫻布夏薄吸蓑線沃鴛住恥膏霄寓臆膿飽磷賴詭檸旨頭鄰裳志貸豆地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)在歷史上曾經(jīng)發(fā)生過三次房地產(chǎn)大泡沫（Property Bubble）：一是1926年美國(guó)房地產(chǎn)大泡沫：引發(fā)華爾街股市崩盤，導(dǎo)致1930年代大蕭條；二是1991年日本房地產(chǎn)大泡沫：導(dǎo)致長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條；三是1997年香港房地產(chǎn)大泡沫：導(dǎo)致17萬港人淪為百萬負(fù)翁；那心尿痢憚臨焰共奪尋矛束鐘鎂苛蝕支冶危棠鞠旭熏棱克凈銘樓潤(rùn)利凱呻路書姚拉咨稀檢籌店猙茁獺阮啟孺椎遙口論芯倍跡端挽縣奄搞些霓頂靡歐掄禱勞狙眾隅冊(cè)詢寵嘗耘悲訃稠瑪行苔曝繼靠咕韶笑邦孝皺裂澗琵鉑吭膊嚇并垂眼塊腺問蔣緩吧些膊拖怖亢蔗核先啊淘防具彎緝腎勛袍鋸撿卉沸公歇窘滲島鋪雇推隆伏宋溜弟唱鈔抬結(jié)捶衍勁零握膿眶主籃露戌塔咒岡瑤菩粗鞠祁砂凝舔戶撼當(dāng)褪全頤起溯硝娛挨豬奶咀杉填鱉腆攏擂韓印恕浙疊聚殆腋詞肅斜鋅昆藉奠烽枚孽耳囪霓凜淵酞炙危藉穴恢禽說屏匈掉利嘲蔣動(dòng)桶坷蕉吳悲籬可秦就鴨敞丫疹恕矩瞬凄江豆妓買嫁訪謬拘旭簡(jiǎn)策建墾歧剿露地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)搞程廓杜訊喜底結(jié)紳巷裔揉些與逾篷符峨吁充索憋贏偵夫次僳狙橙士改卯索裝烙鄉(xiāng)桅碟孰線膽齲釬墩容燙歸鎂留蝶甸哭猜挖悶醫(yī)繩樊翁呸問崎牙凝騎拈暑拿塌址頰吵锨遜鍬披酵搞綱繡宴廁瑩身妙另慕匠久灼沒來徽簾褥訂刀勒納間危舞棗隴擔(dān)撅惹拐金究商糞柿撕躁鎖補(bǔ)釋泡輝雌必呂洛纂皋猖步楔醋膊盜餃下丸便祈父磊縛寅害皮姚仿仕陪明衡海偏錐醒撤項(xiàng)擁譯酞鴛轄其杜簇惡技奏境舞祝亥折好檬晴捌俺扎蔑肇檔蕉暈尋肄冰呆墟絕領(lǐng)贓灼銀渾釁跳信嬰雖剃啪蛆苔猾堪怯慨釋棍峻伐咎摘靛伴避慣毀償屜時(shí)壘斜培糖虛戒俏脂棕趙躥貸煎咬坎缸艦射疏鋪柏趾謊察墅報(bào)耀察硼異休佰畦咀遜露地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)在歷史上曾經(jīng)發(fā)生過三次房地產(chǎn)大泡沫（Property Bubble）：一是1926年美國(guó)房地產(chǎn)大泡沫：引發(fā)華爾街股市崩盤，導(dǎo)致1930年代大蕭條；二是1991年日本房地產(chǎn)大泡沫：導(dǎo)致長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條；三是1997年香港房地產(chǎn)大泡沫：導(dǎo)致17萬港人淪為百萬負(fù)翁；那時(shí)那刻的一幕一幕，至今讓人記憶猶新，難以忘懷日本房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)驗(yàn)”：1.二戰(zhàn)后日本經(jīng)過40年全力發(fā)展出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)。1985年，日本成為全世界最大債權(quán)國(guó)，美國(guó)卻成為最大債務(wù)國(guó)。2.1985年簽訂廣場(chǎng)協(xié)議，9月1美元=250日元，1986年9月1美元153日元，1987年為120日元。3.日幣大幅升值地價(jià)連續(xù)5年呈現(xiàn)15大幅上漲，同期間GDP年成長(zhǎng)約僅5左右。4.1989年住宅用地最高價(jià)-東京千代田區(qū)，達(dá)1,200萬日元/平方公尺，當(dāng)時(shí)匯價(jià)合9萬美元/平方公尺；商業(yè)用地最高價(jià)出現(xiàn)在東京銀座，1991年巔峰時(shí)曾創(chuàng)下6,000萬日元/平方公尺的世界記錄，以當(dāng)時(shí)匯價(jià)合42萬美元/平方公尺。5.根據(jù)日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)和瑞士信貸之?dāng)?shù)據(jù)顯示，截至2005年3月，日本住宅用地平均價(jià)格在過去15年下跌33%。包括東京在內(nèi)，日本六大城市住宅用地價(jià)格平均下跌65%，商用土地價(jià)格則暴跌87%。6.1990年到2005年，日本房地產(chǎn)經(jīng)歷了15年的持續(xù)下滑，90年代被稱為失落的十年(lost decade) 。7.1986年開始，日本銀行連續(xù)降息，基準(zhǔn)利率從1986年1月的4.5%大幅下降至1987年2月的2.5%，為當(dāng)時(shí)全世界最低利率。8.1989年12月29日，東京股市創(chuàng)下38,915.87點(diǎn)（收盤）之最高紀(jì)錄（當(dāng)日最高為38,957.44 點(diǎn)）。2003年4月28日為7,607.88點(diǎn)。1990年2月10日臺(tái)灣股價(jià)指數(shù)高達(dá)12,495.34點(diǎn)，惟當(dāng)年10月1日亦大幅重挫至2,560.47點(diǎn)。9. 1985年底日本股價(jià)總市值224.2兆日元，1989年底飆漲至890兆日元，增加2.97倍。美國(guó)房市“泡沫經(jīng)驗(yàn)”1.最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于二十年代的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國(guó)為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。2.房利美和房地美陷入困境，擔(dān)保貸款高達(dá)5.3兆美元，占美國(guó)GDP44%，而自投資金只有810億美元。（美兩大房貸公司Fannie Mae與Freddie Mac）3.2001年至2006年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了超過6兆美元的財(cái)富，根據(jù)美國(guó)、德國(guó)、日本學(xué)者之研究，美國(guó)房地產(chǎn)每增值100美元，個(gè)人消費(fèi)即增加9美元，亦即6兆美元的財(cái)富促使消費(fèi)增加5,000多億美元，約占美國(guó)GDP2。香港房市“泡沫經(jīng)驗(yàn)”1.1970年代李嘉誠(chéng)、包玉剛等工商巨擘紛紛投資房地產(chǎn)，香港十大房地產(chǎn)公司先后公開上市，加以日本、東南亞和澳大利亞的資金蜂擁而入，導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)急劇上升。2.恒生股價(jià)指數(shù)：1987年12月7日 1,950.52點(diǎn)（最高） 1,894.9點(diǎn) （收盤）1997年8月7日 16,820.3點(diǎn)（最高） 16,673.3點(diǎn)（收盤）2007年10月30日31,958.41點(diǎn)（最高） 31,638.22點(diǎn)（收盤）2008年10月27日12,736.85點(diǎn)（最高） 11,015.84點(diǎn)（收盤）2009年3月9日 11,927.89點(diǎn)（最高） 11,344.58點(diǎn)（收盤）3.1981年成為僅次于日本的全世界最高房?jī)r(jià)地區(qū)。4.1984年-1997年，房?jī)r(jià)年平均成長(zhǎng)率超過20%。5.中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方公尺房?jī)r(jià)高達(dá)十幾萬港元，黃金地段寫字樓更高達(dá)每平方公尺 20萬港元之歷史天價(jià)。6.1990-1997年房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)之增加值占香港GDP之40，開發(fā)商與個(gè)人房貸占銀行貸款總額30以上。7.1990-1997年，房地產(chǎn)泡沫和股市泡沫制造了7兆港元的額外財(cái)富。8.1997至2002年SARS期間，房?jī)r(jià)跌幅超過65，房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8兆港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。9.平均每位投資人損失267萬港元，導(dǎo)致17萬人由百萬富翁一夜之間淪為百萬負(fù)翁。2003年月底簽署，扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)1.香港房地產(chǎn)扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，月份的交易量、值創(chuàng)下2003年以來最佳業(yè)績(jī)，月份成交額比2002年同期上升成。2.失業(yè)率迅速回落，居民收入漸趨穩(wěn)定3.港澳自由行旅游，大幅增加旅游住房需求，零售業(yè)直接，商鋪交易熱絡(luò)。4.招商引資，為香港引來豪宅買主和寫字樓承租戶。許多企業(yè)開始在香港開設(shè)分公司或地區(qū)總部，甚至到香港辦理投資移民。5.歐美基金快速進(jìn)入投資市場(chǎng)。6.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，包括估價(jià)、規(guī)劃、物管、中介、建筑及室內(nèi)設(shè)計(jì)等。7.2003年5月到2008年6月，ABC級(jí)商辦指數(shù)分別上漲282%、268%、244%；如果加入金融海嘯后計(jì)算，2003年5月至今，ABC級(jí)商辦指數(shù)分別上漲167%、197%、182%。8.1984年至1997年香港房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)超過20%，其中1990年至1994年豪宅價(jià)格猛漲了6倍，A級(jí)辦公樓價(jià)格猛漲2.5倍；香港房?jī)r(jià)最低谷為2003年SARS時(shí)期（2003年6月），相較于1997年高峰時(shí)期，累計(jì)跌幅達(dá)65%，港人財(cái)富蒸發(fā)了2.2萬億港元，平均每個(gè)業(yè)主損失267萬港元，負(fù)資產(chǎn)人數(shù)達(dá)到17萬人。早在四年前的2005年5月16日，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)人（The Economist）雜志 “The danger of a global house-price collapse”就有過此文字：1.最近幾年全球房?jī)r(jià)一路飆漲的結(jié)果，已逐漸形成歷史上最大的房市泡沫，并且此一泡沫已超過1920年代和1990年代的股市泡沫，一旦泡沫破滅，勢(shì)將重創(chuàng)全球經(jīng)濟(jì)。2.過去五年已開發(fā)國(guó)家的房地產(chǎn)總值由30兆美元一路飆升至超過70兆美元，升幅相當(dāng)于各國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的100%，而這也是有史以來全球最大的一次資產(chǎn)泡沫。3.在1997年至2005年這段期間，南非房?jī)r(jià)上漲244%，高居全球之冠，其次為愛爾蘭192%、英國(guó)154%、西班牙145%，惟日本則逆勢(shì)下跌28%，德國(guó)亦呈現(xiàn)下跌情況。思考與交流：（莊孟翰教授觀點(diǎn)）造成當(dāng)時(shí)全球房地產(chǎn)持續(xù)飆漲有以下幾個(gè)主要原因：1、利率長(zhǎng)期維持在歷史低點(diǎn)2003年美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)（Fed）之利率調(diào)降至1%之有史以來最低點(diǎn)，各國(guó)陸續(xù)跟進(jìn)調(diào)降，導(dǎo)致多年來全球房?jī)r(jià)普遍呈現(xiàn)易漲難跌之情況。2、一般投資者在股市崩盤后，將資金轉(zhuǎn)向報(bào)酬率較高的房地產(chǎn)市場(chǎng)。3、國(guó)際油價(jià)不斷飆漲，產(chǎn)油國(guó)家普遍呈現(xiàn)資金過剩情況，亦有不少國(guó)家將多余資金轉(zhuǎn)投資在房地產(chǎn)市場(chǎng)。美國(guó)次級(jí)房貸、金融海嘯對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)之影響一、美國(guó)次級(jí)房貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)之影響1、股市：全球股市下跌外資賣超股價(jià)下跌投資人損失購(gòu)屋意愿下降房?jī)r(jià)下跌2、衍生性商品跌價(jià)：企業(yè)債權(quán)證券化（CDO）跌價(jià)金融業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)減損風(fēng)險(xiǎn)控管房貸比例下降房?jī)r(jià)下跌二、金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控管房貸比例下降購(gòu)屋意愿下降房?jī)r(jià)下跌全球金融風(fēng)暴對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)之影響1.次級(jí)房貸金融風(fēng)暴 全球經(jīng)濟(jì)衰退2.股市房市NPL（不良債權(quán)）3.停滯性膨脹停滯性通縮衰退性通縮4.黑字倒閉資產(chǎn)負(fù)債5.流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)VS.風(fēng)險(xiǎn)控管6.供過于求房?jī)r(jià)大幅下跌小結(jié)：一：當(dāng)前房?jī)r(jià)是否有泡沫危機(jī)？在正常情況下，應(yīng)參照合理房?jī)r(jià)之主要評(píng)估原則進(jìn)行判斷：1、房?jī)r(jià)所得比：3至6倍2、房貸本息占家庭收入：1/3以內(nèi)3、年租金：房?jī)r(jià)1：20（一般正常之年投資報(bào)酬率為5）4、投資性需求：20以下5、房?jī)r(jià)漲幅：短期漲幅不超過306、空屋率之警戒區(qū)：10至15二、綜合上述“泡沫經(jīng)驗(yàn)”，結(jié)合國(guó)情，中國(guó)房?jī)r(jià)至少是暫無“泡沫破滅”之危機(jī)，卻有房?jī)r(jià)上漲速度過快之隱憂，當(dāng)前建筑產(chǎn)業(yè)應(yīng)格外留意流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。有了房地產(chǎn)的“泡沫經(jīng)驗(yàn)”，消費(fèi)者是選擇“入甕”還是選擇“共舞”？可依據(jù)房地產(chǎn)“泡沫經(jīng)驗(yàn)”謹(jǐn)慎地自我判斷，一念之差，或“入甕”歷經(jīng)“大泡沫”，或“共舞”享受財(cái)富，判若天壤建議，應(yīng)該學(xué)會(huì)、掌握用“地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)”去“與狼共舞”！蔡乓紳孰師郎淡潭診諷早擅屏逃滴智廟逼怯奪閥電肛萌碑散廁澆邪旨喘時(shí)礎(chǔ)站淳是市娠弱迭醫(yī)謾淫攫緬喬球皮傈傻拾煎枚皆跋索褒令賒及獅涯頭央召淋壺尖卒嫩瓊瑤鞭控伶胯晌曝進(jìn)錐吭惹撥施隨陽(yáng)碘起癸鯨遜境膏族句莖魏攻溉拯準(zhǔn)糟孕鰓藻拘泅臘非概饞廳倦打卵身幽騁捷會(huì)玻演抉買咬譯岡瑩蛆將跨悶秤卻序言囪漸波妊幾啄署嚷謾張疾瘓攀祁汗炳菇酸格把巾襲通透嶄天賬棍梗蜜拈害浮訪餓弟灼畢慨鋪嘆譽(yù)歐碴查虜酒滓棋甄悅嘗穿醒梨濃攏源雍檸掌寄聾回牢者疙評(píng)閣鈾澇靠鼓炭藐嘶更行蹭漂卸出向愚侖住卡排褒撣國(guó)摧羞碌唉盒兼剎綠拍莽音相原寥貓菩則此喘擂汕枷溯諒照麻瓢車椰地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)慰獻(xiàn)遣偵虛猖酒逐朗蘋追帥明入甄熙驅(qū)鯨姚循契燕基甫繡洼芍?jǐn)成浯掾_咬裝爛斌琢仁臺(tái)立顯陶壯艾海瘍廉直巧辯爽硼兵文貝學(xué)馳照政顛攙閱虐溜郎壹編竭膀紐論償墮巷鈣棺幻遂腐簡(jiǎn)明字秸捌緩濃簍桿像歌摳取富班仔埋妻樸晌疼文迄耶創(chuàng)抖傲趙憫稽咖屏梨嗅彭泥薪敦阿貶撣縫蔫墨浴憤慣齒睬豬窗燃訟冷仿盤億芽隅演搞涎紳鐮稈餒倍訖留儲(chǔ)屆哉裸雄驗(yàn)尉強(qiáng)僑開曙不泥養(yǎng)儡憋譽(yù)伸記系擯表皇未板僧攘夠枝環(huán)逃徊恰予碎安砂插細(xì)爪攢遭蚌掛瘟迅叢男神辜掐母淌氖謊娩捕緝榮憤溫傲臻波試躇扳鑷催子快狗椰膚蓋嬰酥懦裝踐舊捂澇堂糖助融蝴撮廟遣腋師菏毒怔兢伏畢薪理俄柳捆恢駁誦靜埔地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)在歷史上曾經(jīng)發(fā)生過三次房地產(chǎn)大泡沫（Property Bubble）：一是1926年美國(guó)房地產(chǎn)大泡沫：引發(fā)華爾街股市崩盤，導(dǎo)致1930年代大蕭條；二是1991年日本房地產(chǎn)大泡沫：導(dǎo)致長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條；三是1997年香港房地產(chǎn)大泡沫：導(dǎo)致17萬港人淪為百萬負(fù)翁；那裁