寫字樓基本知識培訓(xùn).doc

寫字樓基本知識培訓(xùn)一、寫字樓與住宅的區(qū)別住宅與寫字樓的產(chǎn)品差異分類住宅寫字樓地理位置多樣化區(qū)別根據(jù)客戶群有較大不同單一（主要位于核心區(qū)域）區(qū)別在于程度上的不同建筑結(jié)構(gòu)除本體之外，配套較多滿足生活所需的所有項目除本體外，一般少配套戶型結(jié)構(gòu)功能豐富，布局成型功能單一，布局隨意產(chǎn)品特性重點重點關(guān)注朝向、通風(fēng)、采光、景觀、綠化、社區(qū)環(huán)境樓體形象、內(nèi)部配置、交通位置心理特征體驗消費相對比較感性、沖動需求性購買理性、穩(wěn)重關(guān)注重點注重自我的消費傾向生活氛圍帶來的便利或享受注重公司的需求商務(wù)氛圍帶來的利益購買行為個人或家庭行為決策期相對較短多為公司行為或投資行為時間較長，考慮因素較多二、寫字樓分類從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為四類：第一類、智能化辦公樓 這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，功能到位，智能化功能達(dá)到5A以上，設(shè)備設(shè)施比較人性化，特別在安保、通訊、計算機網(wǎng)絡(luò)等方面考慮較為周全；物業(yè)管理達(dá)到國際化水平第二類、90年代設(shè)計，現(xiàn)正營運的現(xiàn)代化辦公樓這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設(shè)備，各類設(shè)施比較完善，智能化功能達(dá)到5A，但布局開間過大，平層設(shè)計存在黑房或不方正等缺點第三類、不帶中央空調(diào)的辦公樓硬件設(shè)備一般，通訊系統(tǒng)比較落后；采用分體空調(diào)；物業(yè)管理為發(fā)展商自己管理或不知名公司管理；且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局或舊式乙級寫字樓第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房內(nèi)部設(shè)施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈明顯下降趨勢 三、5A級的智能化寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BA）可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶 梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。1、空調(diào)自控系統(tǒng) 2、供排水自控系統(tǒng) 3、變配電監(jiān)視系統(tǒng) 4、電梯監(jiān)視系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)（SA） 1、閉路監(jiān)視系統(tǒng)：地下車庫出入口、首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺攝像機。樓內(nèi)各層 出 入口、電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝像機。寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝像機；地下停車庫內(nèi)設(shè)黑白帶云臺變焦攝像機。2、防盜報警系統(tǒng)：寫字樓主要出入口設(shè)門磁開關(guān)、電子門鎖、讀卡器。3、停車場管理系統(tǒng)：內(nèi)部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機方式。通信自動化系統(tǒng)（CA） 1、綜合布線系統(tǒng)：綜合布線支持電話系統(tǒng)和計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個開放性網(wǎng)絡(luò)平臺。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板、地面線槽、網(wǎng)絡(luò)地板。設(shè)計院完成干路敷設(shè)。提供以5類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道。2、無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動信號增強系統(tǒng)，辦公樓各層設(shè)有移動信號增強系統(tǒng)。辦公自動化系統(tǒng)（OA） 以物業(yè)管理、公用信息服務(wù)、智能卡管理、商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FA） 1、設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動報警及自動滅火和消防聯(lián)動控制。 2、廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。四、中央空調(diào)的類型 系統(tǒng)種類： 市場上現(xiàn)有3大類中央空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)管式、水冷式及直膨多聯(lián)式，其中多聯(lián)式系統(tǒng)最 為舒適、可靠而節(jié)能?？照{(diào)品牌： 目前寫字樓使用的空調(diào)品牌基本以開利空調(diào)和約克空調(diào)為主，另外麥克維爾、頓漢布什、特靈等也被個別應(yīng)用。1、風(fēng)管式中央空調(diào)： 利用空氣將熱量傳遞到各個房間。制冷/制熱功能由一個單一機組完成，隨后利用熱交換器將多個房間內(nèi)流通的空氣冷卻/加熱。在這種情況下，風(fēng)管（該類型空調(diào)系統(tǒng)由此得名）用來傳送冷/熱氣流。強大的中央風(fēng)扇使氣流通過導(dǎo)管，同時引入新鮮空氣以使房間通風(fēng)。風(fēng)管式中央空調(diào)系統(tǒng)通常用于住宅（如別墅）或小型商用建筑。優(yōu)勢：初始成本低 維護簡單 隨時提供新鮮空氣 缺點：風(fēng)管安裝難度大，占據(jù)大量天花板空間（風(fēng)管需1米高的空間） 較不舒適，因其無法維持恒定的室溫 無法分別控制各個房間的溫度 節(jié)能效果差，因此運行成本高 運行時有噪音 2、水冷式空調(diào)系統(tǒng)： 是大型商用建筑（如整幢辦公樓）普遍采用的空調(diào)系統(tǒng)。但是，目前一些住宅或小型商用建筑也開始采用較小型號的水冷式中央空調(diào)系統(tǒng)。 正如其名，水冷式空調(diào)系統(tǒng)利用水來傳輸熱量。水的冷卻/加熱在一個單一機組中完成，隨后這些水將循環(huán)至各個房間，而各個房間中的風(fēng)扇盤管單元使熱量與水進(jìn)行充分交換，然后將空氣送入房間內(nèi)。 如果建筑物占地面積較大（如辦公樓），則每層樓可能需要一個風(fēng)管式系統(tǒng)使空氣循環(huán)進(jìn)入各房間，而不是水。在這種情況下，水與熱量在中央空氣處理機組中進(jìn)行交換，隨后空氣被送入房內(nèi)，就像一般的風(fēng)管式系統(tǒng)。 優(yōu)勢：初始成本適中 比風(fēng)管式系統(tǒng)所占面積更少 管道較長，提供設(shè)計靈活性 缺點：安裝難度較高，水管需要特殊保護以避免凍結(jié)及腐蝕 由于凍結(jié)、腐蝕等問題而造成維護不易 低功效，導(dǎo)致高運行成本 舒適感適中，無法精確控制室溫 3、多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng) 使用制冷劑將熱量傳送至各種房間，因此需要多個蒸發(fā)器。該類系統(tǒng)通常適用于住宅或小型商用建筑，但可將多個系統(tǒng)拼接起來用于大面積建筑物。 目前的多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)均采用各種形式的變?nèi)萘考夹g(shù)。變?nèi)萘考夹g(shù)可精確滿足制冷/制熱的需求，以確保恒定的室溫。數(shù)碼渦旋即為變?nèi)萘考夹g(shù)之一，為市場上的最新技術(shù)。優(yōu)勢：安裝簡易 高功效，因此可以節(jié)約開支 維護簡單 非常舒適，室溫恒定 用戶在開啟空調(diào)后，即可在各個房間獲得期望溫度，即刻享受舒適感 缺點：初始成本高在目前寫字樓使用的空調(diào)品牌基本以開利空調(diào)和約克空調(diào)為主，另外麥克維爾、頓漢布什、特靈等也被個別應(yīng)用。 五、寫字樓電梯簡介 寫字樓客戶考慮購買寫字樓除地段、形象、配套外，一個很重要的決策因素是寫字樓電梯數(shù)量、速度和平穩(wěn)度 寫字樓電梯常用品牌中國寫字樓在電梯上分為兩種一為日本品牌；二為歐洲發(fā)達(dá)國家品牌如用日本進(jìn)口電梯品牌，如三菱、日立、東芝、富士達(dá)等，另外德國蒂森、美國OTIS、瑞士迅達(dá)、芬蘭通力等電梯品牌也比較常用。國際通行的兩個衡量甲級或超甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)就是： 層數(shù)與電梯數(shù)量的比值為2,上下班高峰時客人候梯時間不超過30秒，僑廂高度不低于3.2米。對電梯速度的要求3.5m/s或4m/s。六、外墻玻璃寫字樓常用的Low-E鍍膜玻璃 低輻射鍍膜玻璃簡稱低輻射玻璃或Low-E玻璃，因其所鍍的膜層具有極低的表面輻射率而得名。 普通玻璃的表面輻射率在0.84左右，Low-E玻璃的表面輻射率在0.25以下。這種不到頭發(fā)絲百分之一厚度的低輻射膜層對遠(yuǎn)紅外熱輻射的反射率很高，能將80%以上的遠(yuǎn)紅外熱輻射反射回去，而普通透明浮法玻璃、吸熱玻璃的遠(yuǎn)紅外反射率僅在12%左右，所以Low-E玻璃具有良好的阻隔熱輻射透過的作用。 冬季，它對室內(nèi)暖氣及室內(nèi)物體散發(fā)的熱輻射，可以像一面熱反射鏡一樣，將絕大部分反射回室內(nèi)，保證室內(nèi)熱量不向室外散失，從而節(jié)約取暖費用。 夏季，它可以阻止室外地面、建筑物發(fā)出的熱輻射進(jìn)入室內(nèi)，節(jié)約空調(diào)制冷費用。 Low-E玻璃的可見光反射率一般在11%以下，與普通白玻相近，低于普通陽光控制鍍膜玻璃的可見光反射率，可避免造成反射光污染。正是由于Low-E玻璃的這些優(yōu)良特性，所以稱其為綠色、節(jié)能、環(huán)保的建材產(chǎn)品。具體可分為：高透型LOW-E玻璃，遮陽型LOW-E玻璃和雙銀LOW-E玻璃。 高透型LOW-E玻璃 產(chǎn)品特性：1、較高的可見光透射率：采光自然，效果通透；2、較高的太陽能透過率，透過玻璃的太陽熱輻射多；3、極高的中遠(yuǎn)紅外線反射率：優(yōu)良的隔熱性能，較低V值（傳熱系數(shù)）。適用范圍：1、寒冷的北方地區(qū)。冬季太陽熱輻射透過玻璃進(jìn)入室內(nèi)增加室內(nèi)的熱能，而室內(nèi)的暖氣、家電、人體等發(fā)出的遠(yuǎn)紅外被阻隔反射回室內(nèi)，有效地降低暖氣能耗；2、適用于外觀設(shè)計透明、通透、采光自然的建筑物，有效避免“光污染”危害；3、制作成中空玻璃（膜面在第3面）使用節(jié)能效果更加優(yōu)良。遮陽型LOW-E玻璃產(chǎn)品特性：1、適宜的可見光透過率，對室外的強光具有一定的遮蔽性；2、較低的太陽能透過率，有效阻止太陽熱輻射進(jìn)入室內(nèi)；3、極高的中遠(yuǎn)紅外線反射率，限制室外的二次熱輻射進(jìn)入室內(nèi)。適用范圍：1、適用于南方地區(qū)及北方地區(qū)。該產(chǎn)品不僅冬季限制部分太陽熱能進(jìn)入室內(nèi)，在夏季則能限制更多的太陽能進(jìn)入室內(nèi)，因為冬季太陽能的強度僅為夏季的1/3左右，因而保溫性能并未受到影響。從節(jié)能效果看，遮陽型不低于高透型；2、其豐富的裝飾性能起到一定的室外實現(xiàn)的遮蔽作用，適用于各類型建筑物；3、制作成中空玻璃節(jié)能效果更加明顯。雙銀LOW-E玻璃產(chǎn)品特性：雙銀LOW-E玻璃，因其膜層中有雙層銀層面而得名，其屬于LOW-E玻璃膜系結(jié)構(gòu)中較復(fù)雜的一種，是高級LOW-E玻璃。它突出了玻璃對太陽熱輻射的遮蔽效果，將玻璃的高透光性與太陽熱輻射的低透過性巧妙地結(jié)合在一起，因此與普通LOW-E玻璃比較，在可見光透射率相同的情況下具有更低太陽能透過率。適用范圍：不受地區(qū)限制，適合于不同氣候特點的廣大地區(qū)。可異地加工LOW-E玻璃 普通LOW-E玻璃的膜系結(jié)構(gòu)中，金屬膜層是其主功能膜層，其質(zhì)地較軟，與其他膜層結(jié)合力較弱，因此要求在成膜后短時間內(nèi)必須合成中空玻璃使用。信義玻璃通過改良LOW-E玻璃的膜層結(jié)構(gòu)，增強膜層的附著力與膜層結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，從而可制造出可異地加工的LOW-E玻璃與可鋼化的LOW-E玻璃。七、甲/乙級寫字樓劃分標(biāo)準(zhǔn)硬件劃分標(biāo)準(zhǔn)對比項目甲級寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)乙級寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利建筑類型框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級地震以上框架結(jié)構(gòu)，抗震在7級地震以上體量辦公部分3萬以上總建1萬以上標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積不少于1800-2000，按13-15建筑面積/人，結(jié)構(gòu)柱的最少柱距宜不小于45005000mm，結(jié)構(gòu)的最小跨度（除去走道后的可使用部分）不少于10M建筑面積不少于800，按15建筑面積/人停車車位每6090出租面積提供1個機動車位每100130出租面積提供1個機動車位大堂具有與本身規(guī)模相適應(yīng)的入口大堂，使用面積不小于標(biāo)準(zhǔn)層的25%30%，空間高度不小于12M，內(nèi)部裝修應(yīng)具有獨特風(fēng)格和豪華氣氛，并設(shè)有總服務(wù)臺。具有獨立入口大堂，使用面積不小于標(biāo)準(zhǔn)層的15%，空間高度不小于6M，裝修有現(xiàn)代簡潔風(fēng)格凈高吊天花和架空地臺后的凈空：辦公室部分不少于2.7m，公共走道部分不少于2.4m吊天花和架空地臺后的凈空：辦公室部分不少于2.5m，公共走道部分不少于2.3m實用率高于65%，最好達(dá)到70%達(dá)到70-75%，電梯辦公部分的垂直電梯總數(shù)（包括消防電梯），以辦公部分建筑面積不少于每5000一部，電梯等候時間不應(yīng)超過30秒辦公部分的垂直電梯總數(shù)（包括消防電梯），以辦公部分建筑面積不少于每6000一部，電梯等候時間不應(yīng)超過40秒空調(diào)系統(tǒng)所有辦公室、電梯等候廳、公共走道、大堂等公共部分均需配備有空調(diào)系統(tǒng)，并按150-200W/空調(diào)使用面積計算，和27-30/人，小時新風(fēng)量計算空調(diào)設(shè)備的容量，電梯等候廳、公共走道、大堂等公共部分均需配備有空調(diào)系統(tǒng)，辦公室內(nèi)部可實用層間空調(diào)或每單元獨立空調(diào)消防系統(tǒng)完善的消防自動報警系統(tǒng)和消防設(shè)施，每個樓層和公共場所應(yīng)設(shè)置有安全疏散通道和出口的明顯標(biāo)志，所有安全疏散通道和出口應(yīng)常年保持暢通完善的消防自動報警系統(tǒng)和消防設(shè)施，每個樓層和公共場所應(yīng)設(shè)置有安全疏散通道和出口的明顯標(biāo)志，所有安全疏散通道和出口應(yīng)常年保持暢通安防系統(tǒng)配備有完善的安全監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)置，每一部垂直電梯內(nèi)，每一個上下電梯的樓層走道和大堂，主要出入口內(nèi)外，均應(yīng)設(shè)置彩色帶云臺的攝像頭，實行24小時實時監(jiān)控。配備有完善的安全監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)置，每一部垂直電梯內(nèi)，每一個上下電梯的樓層走道和大堂，主要出入口內(nèi)外，均應(yīng)設(shè)置彩色帶云臺的攝像頭，實行24小時實時監(jiān)控。電源系統(tǒng)雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上供水系統(tǒng)接入兩路城市供水管道，消防水池（箱）和生活水池（箱）應(yīng)分別設(shè)置，宜盡可能采用中水回用技術(shù)，以節(jié)約水資源，減少污水排放量。接入兩路城市供水管道，消防水池（箱）和生活水池（箱）應(yīng)分別設(shè)置。宜盡可能采用中水回用技術(shù)，以節(jié)約水資源，減少污水排放量。通訊系統(tǒng)平均每12有一根電話線并提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌平均每20有一根電話線并提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌物業(yè)管理豐富經(jīng)驗的國際知名物業(yè)管理公司有知名度的物業(yè)管理公司智能化水平辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽通信（CA）：計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌設(shè)備（BA）：主要的機電設(shè)計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制防火（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置保安（SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機，自動巡更辦公（OA）：預(yù)留OA電力負(fù)荷50VA/m2以上，通信（CA）：計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；使用光纖系統(tǒng)設(shè)備（BA）：主要的機電設(shè)計由計算機管理，并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)管路的自動控制防火（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置保安（SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計算機，自動巡更公共部分裝修公共裝修甲級寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)乙級寫字樓硬件標(biāo)準(zhǔn)外立面鋁板、LOW-E雙層中空玻璃幕墻，局部為石材鋁板、玻璃幕墻，局部為石材大堂大堂地面為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面為大理石、花崗巖等材料，主要位置配大型水牌，有吊頂，柱包大理石、不銹鋼等材料大堂地面為大理石或拋光磚，墻面為大理石或乳膠漆等材料，主要位置配大型水牌，有吊頂，柱大理石等材料電梯廳采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套，各標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)標(biāo)始及公司銘牌部分采用高檔裝飾材料，地面采用石材或拋光磚；應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套，各標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)標(biāo)始及公司銘牌走廊墻身石材、玻璃、墻紙或不銹鋼等裝飾，地面為石材或地毯，吊頂為石膏板天花墻身部分為石材、玻璃、墻紙等裝飾，地面為拋光磚或地毯，吊頂為石膏板天花開水間各層均配名廠電熱開水器，設(shè)石材臺面配不銹鋼水龍頭、洗滌盤及臺下儲物柜，墻身貼瓷磚，地面鋪耐磨磚可不設(shè)開水間，如有則各層均設(shè)石材臺面配不銹鋼水龍頭、洗滌盤及臺下儲物柜