=8888專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目定位中應(yīng)當(dāng)處理好的十大關(guān)系.doc

專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目定位中應(yīng)當(dāng)處理好的十大關(guān)系近年來，專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模越來越大，門類越來越廣，產(chǎn)權(quán)和業(yè)態(tài)也越來越復(fù)雜。在現(xiàn)存的專業(yè)市場(chǎng)中，好的、一般的、不成功的各占三分之一。由于專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)體量大、涉及方方面面，一些空殼、半空殼市場(chǎng)浪費(fèi)了大量資源，給政府和投資人背上了沉重包袱，產(chǎn)生了一系列棘手的社會(huì)問題。這些市場(chǎng)之所以不成功，原因在于項(xiàng)目定位存在問題。因此，專業(yè)市場(chǎng)的項(xiàng)目定位問題應(yīng)當(dāng)引起政府和開發(fā)商的高度關(guān)注。專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，實(shí)戰(zhàn)中主要涉及到專業(yè)市場(chǎng)與其它商業(yè)業(yè)態(tài)、開發(fā)商與政府、新建專業(yè)市場(chǎng)與原有的市場(chǎng)體系、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)、立足短期與立足長(zhǎng)期、建筑結(jié)構(gòu)與經(jīng)營(yíng)需要、市場(chǎng)建設(shè)、管理中的模仿與創(chuàng)新、銷售與租賃、兼顧投資商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益以及建設(shè)與管理等十大關(guān)系。1、專業(yè)市場(chǎng)與其它商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)系。一個(gè)謀略家必須審時(shí)度勢(shì)，才能從容應(yīng)對(duì)，穩(wěn)操勝券。專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，改革開放三十多年來有了很大發(fā)展，但它業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，從業(yè)人員素質(zhì)不高，在商貿(mào)發(fā)展中處于弱勢(shì)。近年來，超市、連鎖超市、電子商務(wù)等現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展很快，受其它商業(yè)業(yè)態(tài)的擠壓，專業(yè)市場(chǎng)一直處于下降之中，筆者認(rèn)為，如果電子商務(wù)和現(xiàn)代物流充分發(fā)育，理論上完全可能取代專業(yè)市場(chǎng)。開發(fā)專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，投資商對(duì)此要有清醒的認(rèn)識(shí)，項(xiàng)目開發(fā)要建立創(chuàng)新基礎(chǔ)之上，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)。2、開發(fā)商與政府的關(guān)系。專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)商目標(biāo)與政府目標(biāo)不盡相同。政府主要關(guān)注拉動(dòng)增長(zhǎng)、增加就業(yè)、培養(yǎng)稅源、改善城市面貌等，而開發(fā)商則主要注重效益。盡管承載開發(fā)項(xiàng)目的政府總是標(biāo)榜“讓投資者賺錢”，但在規(guī)劃時(shí)傾向于立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，注重城市形象，而這兩者之間很難實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。如某市建裝飾市場(chǎng)，政府則規(guī)定周邊建筑必須8層以上，局部要達(dá)到11層，這對(duì)裝飾市場(chǎng)的招商帶來很大困難，勢(shì)必造大量高層商鋪空置。3、新建市場(chǎng)與原有市場(chǎng)體系的關(guān)系。無論是產(chǎn)地市場(chǎng)或者是集散地市場(chǎng)，經(jīng)過多年發(fā)展，市場(chǎng)體系已經(jīng)基本建成。新發(fā)展的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)，往往規(guī)模都比較大，在介入后的初期必然會(huì)使市場(chǎng)供給過剩，這樣會(huì)打破原有的市場(chǎng)格局，重構(gòu)流通網(wǎng)絡(luò)，與原有市場(chǎng)之間形成競(jìng)爭(zhēng)。新建市場(chǎng)要考慮的是：你靠什么去重構(gòu)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)？你足以扯破原有網(wǎng)絡(luò)而去重構(gòu)張力之源在哪里？原有的市場(chǎng)要考慮的是：靠什么去保持原有的經(jīng)營(yíng)戶和客戶，使市場(chǎng)繼續(xù)保持繁榮？新介入的項(xiàng)目與原有市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)之間的博弈決定新市場(chǎng)能不能成活。某地五金城規(guī)模巨大，并無產(chǎn)業(yè)支撐，建成后多年，大部分商鋪空置，市場(chǎng)成為半空殼市場(chǎng)，商鋪買人叫苦不迭。4、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系。由于房地產(chǎn)火爆行情，“拿到地就賺”，門檻又不高，外部資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的積極性很高，專業(yè)市場(chǎng)越建越大，越建越多與此有關(guān)。但是，專業(yè)市場(chǎng)比地產(chǎn)復(fù)雜得多，建設(shè)容易做好難。由于十多來鋪面行情一路看好，刺激了投資者的積極。但是，地產(chǎn)商不諳市場(chǎng)，規(guī)劃、建筑、招商模式都簡(jiǎn)單模仿，“短、平、快”，廣告狂轟濫炸，快建、快賣、快賺。房子賣掉后，產(chǎn)權(quán)分置，目標(biāo)不一，“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理”成為一句空話。市場(chǎng)發(fā)展自由放任。所以，地產(chǎn)商搞市場(chǎng)，十有八九搞不好。5、立足短期與立足長(zhǎng)期的關(guān)系。市場(chǎng)建設(shè)開發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)周期短。以地產(chǎn)開發(fā)為目的的投資人大都資金不足，幾個(gè)人合股籌集一些資金，倉(cāng)促上馬，奉行“打一槍換一個(gè)地方”，“房子一賣，分錢散伙”。目前，江蘇大部分市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)采取的3年返租模式，而任何一個(gè)市場(chǎng)做熱需要5年以上。由于3年以后開發(fā)商不再擁有產(chǎn)權(quán)，租金也無法確定，經(jīng)營(yíng)商的風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目開發(fā)必須從長(zhǎng)期考慮，要有長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，有比較穩(wěn)定的管理隊(duì)伍，投資人要有較強(qiáng)的融資能力。6、建筑結(jié)構(gòu)與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要之間的關(guān)系。不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，就荷載而言，建材超市要求荷載4噸，普通的超市1噸，做百貨有400、500公斤就夠了。則高度，如果做建材超市，至少要8米層高；做生活超市，5米層高就可以了；而做倉(cāng)儲(chǔ)的話，要9米。不同的主力店都有不同的荷載、高度、卸貨的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，才能掌握好這些東西。而部分專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)者并沒有在招商前就對(duì)自己的客戶進(jìn)入深入的細(xì)分，以裝飾建材為例，電器、板材、潔具與軟裝對(duì)物業(yè)的需求有很大的差異，而大多數(shù)開發(fā)商提供的是統(tǒng)一的房型，不能適合不同經(jīng)營(yíng)者的需要。7、市場(chǎng)建設(shè)與管理中的模仿與創(chuàng)新的關(guān)系。目前，我國(guó)的一些專業(yè)市場(chǎng)品牌商逐步成長(zhǎng)起來，像大連萬達(dá)、紅星美凱龍、頤高等，他們的發(fā)展進(jìn)程伴隨著不斷調(diào)整和創(chuàng)新，而新介入的市場(chǎng)開發(fā)商們?nèi)鄙俳?jīng)驗(yàn)，主要采取模仿方法來建設(shè)市場(chǎng)。而我們所處的時(shí)代是一個(gè)劇變的時(shí)代。專業(yè)市場(chǎng)的產(chǎn)品以前所未有的速度變化，經(jīng)建材為例，大約是4年一代。而市場(chǎng)的建設(shè)周期為2-3年，開業(yè)就意味著不適應(yīng)。加之需求、市場(chǎng)形態(tài)、消費(fèi)心理都在變化，如果我們建設(shè)專業(yè)市場(chǎng)僅僅靠模仿而不去創(chuàng)新，市場(chǎng)不引入現(xiàn)代管理方式，不引入電子商務(wù)，不招引大量的人才，要做旺是非常困難的。8、銷售與租賃的關(guān)系。為了防止開發(fā)商把市場(chǎng)項(xiàng)目做成房地產(chǎn)項(xiàng)目“一賣了之”，而把大量遺留問題和包袱扔給政府，各地都有市場(chǎng)商鋪出售限額規(guī)定，一般商鋪出售不超過50%。這樣，商鋪的銷售與租賃的矛盾就顯得十分突出。為了盡快收回投資，開發(fā)商急于把核心商鋪賣出去，而核心商鋪一賣，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的調(diào)控權(quán)就會(huì)喪失。大的專業(yè)市場(chǎng)可能還要收入市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層或者大經(jīng)銷商，如果物業(yè)全部零賣，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層就無法經(jīng)營(yíng)。規(guī)模較大市場(chǎng)開發(fā)周期比較長(zhǎng)，租與售可以實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)，可以實(shí)現(xiàn)以租促售。因此，何時(shí)租，怎樣租就是一門很深的學(xué)問。9、兼顧投資商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者的利益。一個(gè)真正好的市場(chǎng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)商、業(yè)主和投資商之間的利益共享。一般市場(chǎng)只有業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者，而規(guī)模較大的市場(chǎng)可能插入一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層，形成“場(chǎng)中場(chǎng)”，比如說品牌經(jīng)營(yíng)商入駐某市場(chǎng)，品牌經(jīng)營(yíng)商就形成上有業(yè)主，下有經(jīng)營(yíng)者，處于中間的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)層。比較普遍的問題是：市場(chǎng)做旺后，租金就大幅度上漲，業(yè)主處于主導(dǎo)地位，單個(gè)經(jīng)營(yíng)者是無法與業(yè)主抗衡的。市場(chǎng)繁榮是經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主共同創(chuàng)造的，而業(yè)主卻要求得到大部分利益，這對(duì)經(jīng)營(yíng)者來說就顯得不公平。因些，市場(chǎng)要長(zhǎng)期繁榮穩(wěn)定發(fā)展，就要兼顧投資商、業(yè)主、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的利益。產(chǎn)權(quán)分置商鋪的租金確定取決于經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主之間的博弈，集中產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)租金就當(dāng)確定個(gè)兼顧各方利益的方法，以防止業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)成果的獨(dú)吞。10、建設(shè)與管理的關(guān)系。專業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)管理是一個(gè)特殊形態(tài)的物業(yè)管理，絕非簡(jiǎn)單的保安、保潔。目前最缺的就是這方面的人才，既懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人，太缺了。即使有這樣的人，待遇要求也很高。市場(chǎng)的開業(yè)是個(gè)考驗(yàn)。絕不是什么開業(yè)大