XX集團預驗收及物業(yè)移交管理辦法.docVIP

文件編號版 本 號I生效日期2013-07-30金地集團預驗收及物業(yè)移交管理辦法修改狀態(tài)修 訂 情 況生 效 日 期I新建IIIIIIV編 制劉子銀職務工程專業(yè)經(jīng)理日 期2013-07-20審 核王曉華職務工程部助理總經(jīng)理日 期2013-07-25審 核胡若翔職務工程部副總經(jīng)理日 期2013-07-25審 核祝崢職務產(chǎn)品部副總經(jīng)理日 期審 核王南職務ISO9000管理者代表日 期簽 發(fā)黃俊燦職務總裁日 期金地集團預驗收及物業(yè)移交管理辦法1. 目的為了加強入伙前的質量限期整改，降低入伙時的戶均問題數(shù)，滿足入伙后的正常使用功能，提高客戶質量滿意度，需要對預驗收及物業(yè)移交的相關管理流程、質量標準、移交內容等進行統(tǒng)一規(guī)定，特制定本管理辦法。2. 適用范圍適用于由金地集團開發(fā)的并移交給金地物業(yè)集團進行物業(yè)管理的住宅項目。3. 名詞解釋3.1 預驗收預驗收是指在入伙前3個月由項目中心或區(qū)域/城市客服部組織物業(yè)公司、監(jiān)理單位和施工單位以客戶的視角對將交付的房屋質量進行的檢查驗收工作。3.2 物業(yè)移交物業(yè)移交是指地產(chǎn)公司在項目工程竣工驗收合格，在手續(xù)齊全且工程進度和質量均滿足入住條件的情況下，由物業(yè)公司代表小業(yè)主從滿足后期正常使用以及物業(yè)管理要求的角度，與地產(chǎn)公司共同對物業(yè)公用部位、共用設施設備進行驗收、簽字確認、責權轉移以及對房屋戶內部分進行移交代管的過程。4. 職責分工4.1 集團工程部（1）負責預驗收及物業(yè)移交管理辦法的編制、修訂及解釋；（2）在入伙交付前組織第三方評估單位對交付房屋質量進行抽查。4.2 集團產(chǎn)品部（1）參與預驗收及物業(yè)移交管理辦法的編制、修訂及解釋。4.3 區(qū)域/城市公司工程部（1）參與移交實物標準確定，對現(xiàn)場查驗問題整改進度進行監(jiān)督及提供技術支持；（2）在入伙交付前配合第三方評估單位對房屋質量進行抽查。4.4 區(qū)域/城市公司客服部（1）組織確定物業(yè)移交實物標準并參與預驗收及物業(yè)移交工作；（2）監(jiān)督預驗收及物業(yè)移交問題整改落實，并根據(jù)銷項率對項目中心進行績效評價。4.5 項目中心（1）編制預驗收及物業(yè)移交工作計劃；（2）組織預驗收及物業(yè)移交驗收工作；（3）負責預驗收及物業(yè)移交問題整改落實。4.6 物業(yè)公司（1）具體實施預驗收及物業(yè)移交工作，并負責將現(xiàn)場查驗問題錄入CRM系統(tǒng)；（2）負責對預驗收及物業(yè)移交驗收問題的整改情況進行復查并銷項封閉。5. 預驗收及物業(yè)移交的管理流程圖6. 預驗收流程6.1 編制預驗收計劃（1）在入伙前四個月，由項目中心擬定預驗收計劃，包括預驗收時間、內容、范圍、工作流程以及各專業(yè)溝通渠道等，發(fā)送給物業(yè)公司和區(qū)域/城市公司客服部；物業(yè)公司在接到計劃后一周內完成預驗收配合工作方案，在方案中明確預驗收對接部門及對接人、人員組織、時間安排、費用支付等內容。（2）項目中心或區(qū)域/城市公司客服部7天內完成預驗收配合工作方案的審核，并完善預驗收工作計劃，并協(xié)調物業(yè)公司、監(jiān)理公司、施工單位等人員組成聯(lián)合檢查工作組，確定工作組日常工作機制，明確預驗收相關工作內容及定期召開預驗收相關工作協(xié)調會議機制。6.2 確定實體驗收樣板由項目中心負責按照毛坯或精裝修交付標準完成實體驗收樣板（包括住宅戶內及公共空間的實體驗收樣板），區(qū)域/城市公司客服部組織區(qū)域/城市工程部、設計部、項目中心、物業(yè)公司在入伙前三個月前對實體驗收樣板進行聯(lián)合驗收，并簽字進行確認，作為現(xiàn)場查驗及物業(yè)移交的樣板標準。6.3 現(xiàn)場查驗（1）現(xiàn)場查驗可根據(jù)現(xiàn)場進度分批次進行，具體批次由項目中心和物業(yè)公司在預驗收工作計劃中確定；現(xiàn)場查驗必須在入伙前三個月開始啟動，最遲在入伙前一個月必須全部查驗完成。（2）現(xiàn)場查驗的條件是工程施工完畢、基本達到交付標準，現(xiàn)場查驗包括戶內、公共部分及共用設備設施，對住宅部分必須100%的逐套進行查驗，對公共區(qū)間及共用設備設施也要進行100%的查驗。（3）現(xiàn)場查驗標準參見實體驗收樣板及附件金地集團物業(yè)移交標準，由物業(yè)公司組織的預驗收小組成員按照金地集團預驗收記錄表標準表格進行現(xiàn)場查驗，并將現(xiàn)場查驗問題逐項如實進行填寫。（4）每批次的現(xiàn)場查驗完成后7天內，由物業(yè)公司負責對預驗收問題記錄進行整理，并逐項錄入CRM系統(tǒng)。6.4 問題整改（1）項目中心應組織施工單位就現(xiàn)場查驗問題進行交底會，并限期要求各施工單位上報整改計劃，組織各施工單位對照現(xiàn)場查驗問題逐條進行整改，一般問題要求在7天內整改完畢、特殊問題要求15天內整改完畢，原則上對現(xiàn)場查驗問題應在入伙前一個月全部整改完畢。（2）對現(xiàn)場查驗暴露出來的重大質量技術問題及質量缺陷，應由項目中心組織區(qū)域/城市公司設計部、工程部、客服部、物業(yè)公司召開專題會商討并確定技術解決方案，區(qū)域/城市公司工程部應在現(xiàn)場查驗全過程中提供技術支持。（3）區(qū)域/城市公司工程部負責對項目中心的預驗收整改進度進行監(jiān)督，對現(xiàn)場整改組織不力、整改進度推進遲緩的現(xiàn)象，區(qū)域/城市公司工程部應定期發(fā)出預警報告。7. 物業(yè)移交流程7.1 物業(yè)移交條件（1）施工全部完畢：工程范圍內房屋的主體工程及附屬配套工程均按照合同要求完成，且預驗收現(xiàn)場查驗問題基本整改完畢，無漏項、甩項，滿足入伙及項目正常使用要求。（2）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案。（3）公用設施設備滿足政府相關文件要求。（4）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全，具備住宅使用說明書、房屋面積實測表、住宅質量保證書、分戶驗收合格證等必要的文件。（5）房屋幢、戶編號已通過政府相關部門確認，樓牌、門牌制作完畢并安裝到位。（6）物業(yè)管理用房及配套用房裝修到位，滿足使用要求。（7）小區(qū)標識系統(tǒng)完善，并安裝完畢。7.2 物業(yè)移交的前期組織工作（1）項目竣工驗收以后，項目中心需制定專職人員負責項目移交驗收工作，并于入伙前兩個月送達移交驗收通知書給物業(yè)公司，通知移交驗收事宜。（2）物業(yè)公司在接到通知一周內應編制完成物業(yè)移交工作計劃，報區(qū)域/城市客服部、工程部、項目中心審核，其內容應包括項目移交驗收時間、內容、范圍、進度、工作流程、各專業(yè)溝通渠道、產(chǎn)權設備資料移交時間以及驗收標準、表格等。（3）項目中心在入伙前一個月應組織物業(yè)公司、監(jiān)理單位、設備供應商、施工單位及相關部門進行物業(yè)移交驗收，最遲應在入伙前半個月移交驗收完畢。（4）物業(yè)移交驗收應包括戶內及公共部分，對戶內部分的驗收托管應分戶進行，對共用部位、共用設施設備的接管驗收應逐項、逐臺進行，重點對預驗收的現(xiàn)場查驗問題的整改封閉情況進行復驗。（5）項目中心和物業(yè)公司應對已經(jīng)完成的整改并移交驗收合格部分及時辦理物業(yè)移交簽字確認手續(xù)；對尚未整改完成的問題以及新暴露出的問題應在CRM中進行補充記錄，一般問題要求7天整改完成，特殊問題應在15天內整改完成，經(jīng)物業(yè)公司復驗合格后補辦物業(yè)移交驗收簽字確認程序。7.3 物業(yè)移交驗收內容及標準物業(yè)移交內容包括資料、項目本體、公共能源系統(tǒng)、道路及交通標識、室外景觀、室外管井移交以及制度與培訓移交，具體移交標準詳見附件金地集團物業(yè)移交驗收標準，資料移交及實體移交手續(xù)參考附件資料移交清單。7.3.1 項目資料移交資料移交包括產(chǎn)權資料移交和技術資料移交兩個部分，在物業(yè)移交現(xiàn)場驗收工作開展前20天，參照資料移交清單由地產(chǎn)和物業(yè)對接人逐項進行資料移交。7.3.2 項目本體移交驗收房屋本體移交工作分為戶內和戶外兩個部分，根據(jù)工作時間安排，由聯(lián)合驗收工作組成員進行逐項驗收。其中，戶內部分接管驗收應按驗收標準分戶、分項進行，每戶按房屋本體、給排水、電氣三種專業(yè)進行；戶外部分驗收按照附件驗收標準進行逐項驗收。7.3.3 公用設施設備移交驗收（1）公共能源系統(tǒng)移交驗收具體包括供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)七個分項。移交驗收時按照七個分項成立對應的驗收組，驗收檢查側重于設備功能的完善、安全的運行環(huán)境（包括硬件配置和制度建設）以及人性化的維護和操作。（2）道路及交通標識移交驗收按照附件移交驗收標準逐項進行，主要是為小區(qū)業(yè)主的便利通行，保證小區(qū)通行井然有序所提供的各種配套設施的移交驗收工作。如機動車道、非機動車道、人行車道、地面車位、道路標識及相關的輔助設施。（3）室外景觀移交驗收按照附件移交驗收標準逐項進行，主要是為小區(qū)業(yè)主提供室外的正常生活、休閑環(huán)境、娛樂健身場所配置的各類設施的移交驗收工作。如園林綠化、公共健身器材、休閑桌椅、雕塑等。（4）室外管井移交驗收按照附件移交驗收標準逐項進行，主要為保證室外小區(qū)給、排水管網(wǎng)的順暢，強、弱電線路的埋地敷設、檢修的便利所配置的各類設施的移交驗收工作，如室外的檢查井、雨水井、污水井、排水管網(wǎng)等。 小區(qū)標識系統(tǒng)完善并安裝完畢，房屋本體、公共場所（地）、設備設施等的標識完整，滿足使用功能要求。7.3.4 各類設施設備的培訓及操作指導移交在項目進行實體移交的過程中，項目中心應根據(jù)物業(yè)移交工作計劃安排，組織相關施工單位對物業(yè)方進場的人員進行設備設施的操作流程、維護保養(yǎng)及注意事項等培訓，并責成廠家或施工單位制作相關操作指引、工作流程圖及管理制度，培訓內容主要涵蓋：（1）安全運行與操作的培訓：主要包括保證設備的安全運行應滿足的條件，日常操作中人員工作內容，以及操作過程中人員、設備的安全與防護注意事項。（2）維保注意事項的培訓：主要包括設備在運行中，根據(jù)使用的周期需定期進行的相關檢查、檢測，易損配件產(chǎn)品的選型或替代產(chǎn)品的要求，以及在維修保養(yǎng)過程中安全與防護注意事項。（3）突發(fā)問題處理預案：主要包括設備在出現(xiàn)突發(fā)或異常情況下，對設備進行的緊急處理辦法，以及為防止出現(xiàn)對業(yè)主大范圍的影響可以采取的臨時性措施。7.4 水電過戶工作（1）項目水、電等能耗計量應符合分類計量和一戶一表等需求，供電、供水設備通過接管驗收合格并完成抄表到戶手續(xù)后，方可辦理與物業(yè)公司的水電過戶工作。（2）滿足過戶條件后，項目中心需提供項目的供用電合同、供水合同及上月度電費、水費繳費單據(jù)，移交給物業(yè)公司，由物業(yè)履行后續(xù)繳費手續(xù)；對未完成抄表到戶的項目，由物業(yè)公司代收水電費交給地產(chǎn)公司，地產(chǎn)公司向有關部門繳納相關費用。（3）完成水電過戶工作后，項目中心需根據(jù)圖紙內容，將計量表計量范圍統(tǒng)計表移交物業(yè)公司。7.5 物業(yè)管理用房的移交在規(guī)劃設計階段，物業(yè)公司應按照規(guī)定要求提出辦公場所、員工住宿場所、食堂、倉儲場所等物業(yè)管理用房的需求，物業(yè)管理用房應滿足當?shù)叵嚓P法律法規(guī)及實際使用要求，由區(qū)域/城市公司設計部負責在施工圖紙中進行設計，由項目中心在施工中進行落實。在物業(yè)移交時，辦公、生活等物業(yè)管理用房應按照移交標準裝修完成，符合使用要求。8. 移交驗收問題整改及復驗（1）移交驗收過程中，必須嚴格按照移交標準，對移交內容進行逐項移交；一般問題應7天內整改完成，特殊問題應在15天內整改完成。（2）施工單位整改完成后，項目中心需組織聯(lián)合驗收小組對整改工作進行復驗，驗收合格，地產(chǎn)、物業(yè)公司在驗收記錄上簽字確認。（3）對于市政配套等方面非地產(chǎn)公司原因的、且有可能較大影響入住使用功能并在入伙前不能整改完成的問題，應由項目中心牽頭組織專題會議討論確定解決方案及完成時間，經(jīng)地產(chǎn)公司及物業(yè)公司相關領導簽字確認后，可以帶問題移交，否則物業(yè)公司可以拒絕移交簽字。9. 驗收費用配合事宜（1）預驗收的現(xiàn)場查驗是由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司組織人員進行的交付前逐戶查驗，地產(chǎn)公司應向物業(yè)公司支付合理費用，費用標準應參照地產(chǎn)和物業(yè)集團制定的預驗收收費標準執(zhí)行；物業(yè)公司在編制預驗收配合工作方案時應提出具體費用標準及支付方式，項目中心應負責牽頭地產(chǎn)公司相關部門在7天內完成費用審批意見。（2）為滿足項目入伙而進行帶問題移交的工程項目，項目中心應按照約定的時間完成整改，且在完成整改之前的相關費用和責任仍由地產(chǎn)公司承擔，不得因已進行了物業(yè)移交為由而進行推托。10. 監(jiān)督協(xié)調機制（1）區(qū)域/城市公司客服部負責牽頭對預驗收及物業(yè)移交期間的項目中心和物業(yè)公司之間責權劃分糾紛以及其它未盡事宜進行組織協(xié)調。（2）在入伙前15天，可由地產(chǎn)集團工程部委托、區(qū)域/城市公司工程部配合第三方評估單位對交付房屋質量進行抽查