遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法.doc

遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）二四年十一月二十二日 遼價(jià)發(fā)143號(hào) 各市物價(jià)局、房產(chǎn)局： 現(xiàn)將遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。 附：遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行） 第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、物業(yè)管理?xiàng)l例和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，制定本實(shí)施辦法。 第二條 本實(shí)施辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。 第四條 各級(jí)物價(jià)部門要會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理和監(jiān)督工作。中省直物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由省物價(jià)局會(huì)同建設(shè)廳負(fù)責(zé)管理，其他物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由所在市縣物價(jià)局會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)管理。 第五條 經(jīng)物價(jià)部門確認(rèn)，具備下列條件并按規(guī)定辦理收費(fèi)許可證的物業(yè)企業(yè)，具有收費(fèi)資格，允許向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 （一）工商行政管理部門登記注冊(cè)。 （二）經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)確認(rèn)。 （三）取得稅務(wù)登記證書(shū)并依法納稅。 （四）成立業(yè)主大會(huì)的，并產(chǎn)生負(fù)有協(xié)調(diào)和監(jiān)督職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)。 第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。高級(jí)公寓和別墅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其他住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按等級(jí)管理。各等級(jí)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有其對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。其標(biāo)準(zhǔn)及考核評(píng)定辦法，由各市縣物價(jià)部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)行政主管部門制定并公布。 第八條 住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)轿飪r(jià)部門申報(bào)本小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)等級(jí)，物價(jià)部門根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)定辦法考核該小區(qū)的收費(fèi)等級(jí)，并向物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)通報(bào)考核情況。物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)前必須與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并到物價(jià)部門辦理價(jià)格認(rèn)定手續(xù)。 第九條 新建的住宅小區(qū)且業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)暫未建立的，物價(jià)部門可根據(jù)小區(qū)建設(shè)規(guī)模和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)能力制定臨時(shí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。臨時(shí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批的期限每次最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。 第十條形 對(duì)引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，由業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)確定的各類物業(yè)管理服務(wù)主體，應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門公布的物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并到物價(jià)部門辦理價(jià)格認(rèn)定備案手續(xù)。 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)商廈、寫字樓收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，必須事先充分征求業(yè)主的意見(jiàn)， 與業(yè)主簽訂協(xié)議，約定服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事宜，并到物價(jià)部門辦理價(jià)格認(rèn)定備案手續(xù)后方可收費(fèi)。嚴(yán)禁物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)行服務(wù)、強(qiáng)行收費(fèi)。 第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： （一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； （二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； （四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； （五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； （六）辦公費(fèi)用； （七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； （八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； （九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)合同約定以外的支出。 第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。 第十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。 第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。 第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)不得代其他單位對(duì)住戶收取任何費(fèi)用。 第二十一條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。 第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。 第二十四條 嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)和收費(fèi)公示制度，增加收費(fèi)透明度。物業(yè)管理企業(yè)必須將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)公布于眾，接受監(jiān)督，并每年向業(yè)主大會(huì)報(bào)告一次物業(yè)收費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)報(bào)告的物業(yè)收費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)必須到同級(jí)物價(jià)部門辦理收費(fèi)許可證，亮證收費(fèi)，并在每年一季度前攜帶上年度收支情況到發(fā)證機(jī)關(guān)驗(yàn)證。 第二十六條 物價(jià)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各住宅小區(qū)收費(fèi)等級(jí)的監(jiān)督與管理，結(jié)合收費(fèi)許可證的年度審驗(yàn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理 ，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，保持合理的等級(jí)差價(jià)。 第二十七條 凡有下列行為之一的，由政府物價(jià)檢查機(jī)關(guān)依據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定查處。 （一）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； （二）擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂