中關(guān)村寫字樓物業(yè)價值提升研究研究報告.doc

1 中關(guān)村寫字樓物業(yè)價值提升研究研究報告中關(guān)村寫字樓物業(yè)價值提升研究研究報告 第一部分 報告摘要第一部分 報告摘要 2 第二部分 主要問題和解決建議第二部分 主要問題和解決建議 3 一 制約中關(guān)村地區(qū)物業(yè)價值提升的主要問題 3 二 給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要建議 4 三 給物業(yè)管理公司的主要建議 5 四 給政府的主要建議 6 第三部分 本報告研第三部分 本報告研究究技術(shù)路線說明技術(shù)路線說明 8 一 本報告研究目的 8 二 本報告技術(shù)路線說明 8 三 本報告使用的企業(yè)數(shù)據(jù)及研究內(nèi)容 9 四 本報告使用的寫字樓數(shù)據(jù)及研究內(nèi)容 9 五 研究方法選擇 10 第四部分 中關(guān)村地區(qū)第四部分 中關(guān)村地區(qū)寫寫字市場概況字市場概況 11 一 調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)果 11 二 寫字樓供給市場主要結(jié)論 14 第五部分 中關(guān)村地區(qū)寫字樓入住率和租金狀況研究第五部分 中關(guān)村地區(qū)寫字樓入住率和租金狀況研究 15 一 中關(guān)村地區(qū)寫字樓空置率狀況統(tǒng)計 15 二 中關(guān)村寫字樓租金狀況統(tǒng)計 16 第六部分 中關(guān)村地區(qū)典型寫字樓物業(yè)管理現(xiàn)狀第六部分 中關(guān)村地區(qū)典型寫字樓物業(yè)管理現(xiàn)狀 16 一 物業(yè)服務(wù)中的軟性服務(wù)不足 外資企業(yè)更為重視客戶服務(wù) 16 二 物業(yè)管理職責(zé)偏重硬件 17 三 軟性服務(wù)在物業(yè)基本服務(wù)中的比例偏小 17 四 物業(yè)管理費不高制約了物業(yè)服務(wù)水平 18 五 物業(yè)管理公司在調(diào)研中反映的主要困難 18 第七部分 高新技術(shù)企業(yè)對物第七部分 高新技術(shù)企業(yè)對物業(yè)業(yè)管理的需求研究管理的需求研究 19 一 高新技術(shù)企業(yè)對目前寫字樓物業(yè)環(huán)境的滿意度 19 二 高新技術(shù)企業(yè)對目前寫字樓物業(yè)管理工作的滿意度狀況 20 三 高新技術(shù)企業(yè)對寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的新需求 26 2 第一部分 報告摘要第一部分 報告摘要 寫字樓物業(yè)價值的一般含義 寫字樓物業(yè)價值的一般含義 從技術(shù)層面來看 物業(yè)價值主要指寫字樓的市場 資產(chǎn)價值 從經(jīng)濟層面來看 寫字樓物業(yè)價值難以量化 主要指寫字樓對于區(qū)域經(jīng) 濟活動的支撐作用 從社會層面看 寫字樓物業(yè)價值難以量化 主要指寫字樓對于 社會意識的影響作用 本報告所稱物業(yè)價值的含義 本報告所稱物業(yè)價值的含義 考慮中關(guān)村地區(qū)的現(xiàn)實情況和本報告研究的深度 本報告所稱 寫字樓物業(yè)價值 主要包括 一 寫字樓資產(chǎn)的長期保值增值 二 寫字樓對于目前入住企業(yè)的支撐作用和達(dá)到的滿意度 物業(yè)價值的形成和影響因素 物業(yè)價值的形成和影響因素 不動產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致了物業(yè)價值的初步形成 而物業(yè) 管理決定了物業(yè)價值的長期延續(xù) 市場行情 經(jīng)營環(huán)境 物業(yè)管理 都對物業(yè)價值 有明顯的影響 目前制約中關(guān)村物業(yè)價值提升的主要問題 目前制約中關(guān)村物業(yè)價值提升的主要問題 一 整體宣傳欠缺 商務(wù)環(huán)境競 爭力展現(xiàn)不足 二 市場壓力造成大部分物業(yè)業(yè)權(quán)分散 三 持續(xù)的大規(guī)模開 發(fā)造成物業(yè)管理公司經(jīng)營意識不足 四 物業(yè)管理公司服務(wù)意識不足 五 物 業(yè)經(jīng)營和管理的國際化程度較低 從解決方案來看 本報告向物業(yè)價值提升相關(guān)各方提出建議如下 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建議 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建議 一 開拓融資渠道 注重長期經(jīng)營 二 聯(lián)合 推進整體宣傳 與區(qū)域和行業(yè)共贏 三 提高物業(yè)管理國際化程度 對物業(yè)管理公司的建議 對物業(yè)管理公司的建議 一 加強維護物業(yè)硬件品質(zhì) 注重長期經(jīng)營效益 二 建立網(wǎng)絡(luò)信息溝通系統(tǒng) 形成企業(yè)需求反映制度 三 建立入住企業(yè)共享 資源庫 四 聯(lián)動經(jīng)營 加強商圈資源整合 對區(qū)域政府的建議 對區(qū)域政府的建議 一 加強區(qū)域整體形象宣傳 二 搭建中小高新技術(shù) 企業(yè)物業(yè)服務(wù)綠色通道 三 加強特色商業(yè)街區(qū)規(guī)劃 形成商業(yè)配套的空間聚集 四 促進對外交流 提高物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理模式國際化 3 第二部分 主要問題和解決建議第二部分 主要問題和解決建議 一 制約中關(guān)村地區(qū)物業(yè)價值提升的主要問題一 制約中關(guān)村地區(qū)物業(yè)價值提升的主要問題 1 1 整體宣傳欠缺 商務(wù)環(huán)境競爭力展現(xiàn)不足 整體宣傳欠缺 商務(wù)環(huán)境競爭力展現(xiàn)不足 50 以上的已建成寫字樓 80 以上的在建寫字樓均表示 中關(guān)村地區(qū)整體商務(wù)環(huán)境的宣傳 力度不足 在一定程度上造成了目前本地區(qū)務(wù)業(yè)整體競爭力不足 租金一路下滑的主要原因之 一 2 2 市場壓力造成大部分物業(yè)業(yè)權(quán)分散 市場壓力造成大部分物業(yè)業(yè)權(quán)分散 由于寫字樓開發(fā)企業(yè)規(guī)模小 大部分開發(fā)以短期開發(fā)為主等歷史原因 造成本地區(qū)大部分 寫字樓業(yè)權(quán)較為分散 總共 60 以上 在市場化項目中達(dá)到 80 以上 這種業(yè)權(quán)分散的狀況 使得物業(yè)管理公司的工作難度增加 寫字樓品質(zhì)維護必需的大修基金難以籌措 物業(yè)公司對于 業(yè)主的約束程度小 導(dǎo)致樓宇硬件維護的效果較差 形成了 三年新 五年舊 十年破 的物 業(yè)折舊模式 可以說大部分寫字樓業(yè)權(quán)的不統(tǒng)一 是導(dǎo)致物業(yè)硬軟件品質(zhì)下降的根本原因 同時從長遠(yuǎn)來看 大部分樓宇業(yè)權(quán)分散的狀況 將對于國際房地產(chǎn)基金的進入形成明顯的 障礙 從而使區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境缺乏遠(yuǎn)期資金支撐 加速了整體商務(wù)硬環(huán)境的折舊速度 形成 價值損失 3 3 持續(xù)的大規(guī)模開發(fā)造成物業(yè)管理公司經(jīng)營意識不足 持續(xù)的大規(guī)模開發(fā)造成物業(yè)管理公司經(jīng)營意識不足 由于高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展迅速 同時由于中關(guān)村地區(qū)歷來缺乏中高檔寫字樓 因此寫字樓銷 售市場一直較好 同時由于本地開發(fā)商的資金鏈條較短 從而形成了 開發(fā) 銷售 回收資金 的短期開發(fā)模式 80 以上 這種短期的開發(fā)模式使得開發(fā)商將主要精力投放在尋找低價土 地 籌資建設(shè)和市場營銷方面 而對于物業(yè)的后期管理和資產(chǎn)的保值增值很少予以足夠的關(guān) 注 經(jīng)營意識的培養(yǎng)顯然不夠 當(dāng)然 房地產(chǎn)基金的缺乏和資產(chǎn)證券化程度不高 是造成開發(fā)短期嚴(yán)重的重要宏觀背景 4 4 4 物業(yè)管理公司服務(wù)意識不足 物業(yè)管理公司服務(wù)意識不足 本地區(qū)的物業(yè)管理公司主要以內(nèi)資企業(yè)為主 在物業(yè)管理商主要看重樓宇的硬件維護和日 常的行政事務(wù)管理 而在物業(yè)管理中提供的軟性服務(wù)內(nèi)容明顯較少 尤其是涉及企業(yè)經(jīng)營活動 的附加服務(wù) 很少形成物業(yè)管理的主要內(nèi)容 形成這種狀況的主要原因 主要在于以中小型企 業(yè)為主的企業(yè)群體難以承受較高的物業(yè)管理費用 從而限制了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容 同時以內(nèi)資為 主的物業(yè)管理背景制約了服務(wù)意識的提高 5 5 物業(yè)經(jīng)營和管理的國際化程度較低 物業(yè)經(jīng)營和管理的國際化程度較低 中關(guān)村地區(qū) 90 以上的物業(yè)管理公司屬于內(nèi)資企業(yè) 與外資物業(yè)管理公司相比 內(nèi)資物業(yè) 管理公司在物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化 規(guī)模經(jīng)營 管理手段等方面存在明顯的不足 目前隨著大批 高檔甲級寫字樓的建成和投入使用 越來越多的寫字樓開始聘請第一太平戴維斯 戴德梁行 仲量聯(lián)行 世邦魏理仕等國際知名物業(yè)公司進場管理 中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)管理國際化程度也隨 之有了明顯的提高 二 給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要建議二 給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要建議 1 1 開拓融資渠道 注重長期經(jīng)營 開拓融資渠道 注重長期經(jīng)營 自 2002 年以來中關(guān)村寫字樓市場進入了供大于求的階段 形成了買方市場 導(dǎo)致本地區(qū) 物業(yè)的租金售價一路下跌 這種供大于求的狀況將持續(xù)到 2006 年之后 但從長遠(yuǎn)來看 2006 年開始供需之間的差距將明顯減小 從而使得本地區(qū)物業(yè)價值出現(xiàn)明顯反彈并形成較好的經(jīng)營 收益 因此致力于在本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)長期經(jīng)營的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè) 應(yīng)該開拓融資渠道 通過 只租不售的方式進行長期經(jīng)營 從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營和區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境價值提升的共嬴 2 2 聯(lián)合推進整體宣傳 與區(qū)域和行業(yè)共贏 聯(lián)合推進整體宣傳 與區(qū)域和行業(yè)共贏 5 由于整體商務(wù)形象宣傳不足是制約中關(guān)村地區(qū)物業(yè)價值提升的重要因素之一 因此 建議 本地區(qū)寫字樓的開發(fā)商應(yīng)該聯(lián)合推進本地區(qū)商務(wù)環(huán)境的提升 3 3 提高物業(yè)管理國際化程度 提高物業(yè)管理國際化程度 由于物業(yè)管理越來越成為物業(yè)價值的重要決定因素之一 好的物業(yè)管理不僅會影響寫字樓 的市場形象和競爭力 也會對物業(yè)資產(chǎn)的長期保值增值 對區(qū)域商務(wù)環(huán)境產(chǎn)生重要影響 因此 建議新開發(fā)的寫字樓項目盡量聘請國際知名的物業(yè)公司 如第一太平戴維斯 戴德梁行 仲量 聯(lián)行 世邦魏理仕等 三 三 給物業(yè)管理公司的主要建議給物業(yè)管理公司的主要建議 1 1 加強維護物業(yè)硬件品質(zhì) 注重長期經(jīng)營效益 加強維護物業(yè)硬件品質(zhì) 注重長期經(jīng)營效益 由于本地區(qū)大部分市場化寫字樓項目的業(yè)權(quán)分散 形成了寫字樓 三年新 五年舊 十年 破 的折舊模式 但從寫字樓資產(chǎn)的使用和存續(xù)年限長達(dá) 50 年的角度來看 硬件維護工作不 到位將使資產(chǎn)價值下降過快 同時也將是區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境在未來不久面臨破舊不堪的尷尬局 面 因此建議物業(yè)管理單位在硬件維護方面加大投入 建立大修基金 適當(dāng)調(diào)整加大常規(guī)檢修 預(yù)算 保證硬件維護工作的有效開展 2 2 建立網(wǎng)絡(luò)信息溝通系統(tǒng) 形成企業(yè)需求反映制度 建立網(wǎng)絡(luò)信息溝通系統(tǒng) 形成企業(yè)需求反映制度 隨著中關(guān)村地區(qū)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展和企業(yè)對于服務(wù)重視程度的提高 軟性服務(wù)在物業(yè)管理 和物業(yè)價值評價中的重要性日益凸現(xiàn) 調(diào)研中大部分企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容過于硬 件化 而對于企業(yè)的軟性需求重視不夠 大部分企業(yè)希望物業(yè)管理公司能夠借助便捷的網(wǎng)絡(luò)設(shè) 備 建立寫字樓內(nèi)部網(wǎng)站 并通過專門的頻道對入住企業(yè)的物業(yè)相關(guān)需求進行跟蹤調(diào)查 通過 上述措施 可以提高物業(yè)公司對于入住企業(yè)需求的反應(yīng)和處理能力 從而提高入住企業(yè)的滿意 度 3 3 建立入住企業(yè)共享資源庫 建立入住企業(yè)共享資源庫 6 調(diào)研發(fā)現(xiàn) 企業(yè)除了需要物業(yè)公司提供的正常物業(yè)管理服務(wù)之外 還希望物業(yè)公司能夠提 供一些企業(yè)經(jīng)營活動所需要的資源整合渠道 在這方面主要有兩方面的建議 1 企業(yè)希望 通過集體采購降低辦公耗材方面的成本 2 組建企業(yè)共同的法律 會計 咨詢 培訓(xùn) 講 座等資源平臺 考慮到可操作性 本報告建議物業(yè)管理公司從兩個層面進行考慮 1 從資 源整合的初級層面來講 物業(yè)公司可以僅向入住企業(yè)群體提供企業(yè)日常經(jīng)營所需資源的獲得渠 道 2 在較高層面上 物業(yè)公司可以組織建立集體采購等資源平臺 切實為企業(yè)提供資源 整合服務(wù) 4 4 聯(lián)動經(jīng)營 加強商圈資源整合 聯(lián)動經(jīng)營 加強商圈資源整合 調(diào)研發(fā)現(xiàn)中關(guān)村地區(qū)的多數(shù)寫字樓存在商務(wù)配套不全的問題 但由于本地區(qū)寫字樓體量普 遍較小 這一問題難以解決 針對這種情況 建議寫字樓在經(jīng)營過程中一方面注重考察周邊寫 字樓的配套情況 注重填補空缺 另一方面 建議相鄰寫字樓的物業(yè)管理公司可以進行溝通合 作 在建立企業(yè)共享資源庫等方面加強聯(lián)合 通過聯(lián)合產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng) 5 5 在物業(yè)管理中注重改善重點環(huán)節(jié) 在物業(yè)管理中注重改善重點環(huán)節(jié) 在物業(yè)管理工作中注重改善以下企業(yè)滿意度較低的方面 衛(wèi)生間 空調(diào)服務(wù) 電梯 泊車 服務(wù) 員工餐廳 投訴解決情況 交通管理 施工干擾 四 給政府的主要建議四 給政府的主要建議 1 1 加強區(qū)域整體形象宣傳 加強區(qū)域整體形象宣傳 由于政府在區(qū)域商務(wù)環(huán)境整體性相宣傳方面具有首要作用 因此建議園區(qū)政府利用高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展 園區(qū)硬件環(huán)境加速建設(shè) 國內(nèi)外交流不斷擴大的條件 充分利用政府獨有的 宣傳渠道和平臺 對中關(guān)村大規(guī)模建設(shè)形成的成果和商務(wù)環(huán)境新形象進行廣泛宣傳 通過具有 寬度和深度的宣傳 一方面吸引優(yōu)質(zhì)的企業(yè)入住中關(guān)村 促進經(jīng)濟發(fā)展 另一方面督促監(jiān)督本 地區(qū)的大量物業(yè)管理機構(gòu)提高服務(wù)水平 提升物業(yè)價值 7 2 2 搭建中小高新技術(shù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)綠色通道 搭建中小高新技術(shù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)綠色通道 目前中小企業(yè)聚集的寫字樓大部分建成時間較早 體量普遍較小 這些寫字樓目前租金收 入有限 在本地區(qū)寫字樓入住率進一步下降的形勢下 物業(yè)管理水平難以保證 另一方面大量 中小企業(yè)辦公需求變動頻繁 難以找到合適的寫字樓 建議在政府支持下 由中關(guān)村寫字樓商 會牽頭 通過聯(lián)合其他行業(yè)協(xié)會 建立中關(guān)村地區(qū)中小企業(yè)物業(yè)服務(wù)綠色通道 通過綠色通道 的建立 一方面幫助中小企業(yè)找到合適的辦公場所 另一方面協(xié)助相對較為分散的寫字樓進行 資源整合 在推動聯(lián)動經(jīng)營 加強企業(yè)共享資源整合等方面發(fā)揮平臺作用 3 3 加強特色商業(yè)街區(qū)規(guī)劃 形成商業(yè)配套的空間聚集 加強特色商業(yè)街區(qū)規(guī)劃 形成商業(yè)配套的空間聚集 研究發(fā)現(xiàn)目前中關(guān)村地區(qū)的企業(yè)分布較為雜亂 商業(yè)業(yè)態(tài)分布較為混亂 相比之下一些成 功的區(qū)域往往在定位上有明顯特色 調(diào)研和經(jīng)驗都證明 特色商業(yè)街對于區(qū)域商務(wù)環(huán)境和物業(yè) 價值往往有明顯的提升作用 為了增強中關(guān)村地區(qū)的商務(wù)環(huán)境特色 建議政府繼續(xù)加強區(qū)域特 色街道 板塊等規(guī)劃 在體育 文化 娛樂等方面形成若干具有中關(guān)村特色的商務(wù)板塊 4 4 促進對外交流 提高物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理模式國際化 促進對外交流 提高物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理模式國際化 研究發(fā)現(xiàn)一個地區(qū)的物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理模式 往往對于區(qū)域不動產(chǎn)的長期品質(zhì)維護具有 舉足輕重的作用 但由于中關(guān)村地區(qū)不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚 不動產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模普遍偏小等原 因 造成企業(yè)和行業(yè)自身在推進國際化經(jīng)營方面能力不足 建議政府適當(dāng)利用對外交流的渠道 和平臺 加強對區(qū)域不動產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)的引導(dǎo) 提高物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營管理模式的國際化 從長遠(yuǎn)提升區(qū)域物業(yè)價值 8 第三部分 本報告研究技術(shù)路線說明第三部分 本報告研究技術(shù)路線說明 一 本報告研究目的一 本報告研究目的 依托寫字樓商會和廣廈公司的數(shù)據(jù)資源優(yōu)勢和專業(yè)運作能力 寫字樓供給 與需求數(shù)據(jù)資源的長期積累 房產(chǎn)消費者需求和行為研究的能力 政府信息平 臺 運作大規(guī)模數(shù)據(jù)的能力等 以中關(guān)村寫字樓市場總體供需狀況為主要依 據(jù) 針對區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理中的困難 以及高新技術(shù)企業(yè)物業(yè)消 費需求進行專項研究 從而確定目前區(qū)域內(nèi)制約物業(yè)價值提升的主要環(huán)節(jié) 提 出商務(wù)軟環(huán)境改善的關(guān)鍵思路和要點 二 本報告技術(shù)路線說明二 本報告技術(shù)路線說明 表 技術(shù)路線說明 通過寫字樓供需市場的整體調(diào)研把握整個市場的大方向整個市場的大方向 針對物業(yè)管理公司的調(diào)研 把握物業(yè)管理公司經(jīng)營管 理中的困難 針對入住企業(yè)的調(diào)研 把握企業(yè)對于物業(yè)管理和 服務(wù)的需求 物業(yè)管理中的主要矛盾分析研究 抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié) 運用 80 20 集中改善商務(wù)辦公 環(huán)境 9 三 三 本報告使用的企業(yè)數(shù)據(jù)及研究內(nèi)容本報告使用的企業(yè)數(shù)據(jù)及研究內(nèi)容 目前入住中關(guān)村地區(qū)高檔寫字樓的企業(yè)研究 共目前入住中關(guān)村地區(qū)高檔寫字樓的企業(yè)研究 共 428428 家 家 調(diào)研樣本 調(diào)研樣本 中關(guān)村寫字樓商會在 2004 年 3 月中旬對中關(guān)村地區(qū)以下寫 字樓項目中共 428 家入住企業(yè)進行了問卷調(diào)研 融科資訊中心 數(shù)碼大廈 中關(guān)村大廈 希格碼大廈 中電信息大廈 理工科技大廈 大地科技大廈 海淀新技術(shù)大廈 清華同方科技廣場 金碼大廈 銀網(wǎng)中心 騰達(dá)大廈 方圓大廈 重點分析的屬性重點分析的屬性 行業(yè)構(gòu)成 高新技術(shù)企業(yè)與非高新技術(shù)各行業(yè)企業(yè) 的比例 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各行業(yè)的比例 業(yè)務(wù)特征 發(fā)展階段 辦公面 積狀況 入住方式 租金水平狀況 對物業(yè)的滿意度 不滿意的方面 對 物業(yè)管理服務(wù)改進的建議 四 本報告使用的寫字樓數(shù)據(jù)及研究內(nèi)容四 本報告使用的寫字樓數(shù)據(jù)及研究內(nèi)容 寫字樓數(shù)據(jù)總量寫字樓數(shù)據(jù)總量 使用中關(guān)村寫字樓商會數(shù)據(jù)庫原有以及專項調(diào)研獲得的中關(guān)村地區(qū)低 中高檔寫字樓 132 個 樣本按照區(qū)域劃分為 核心區(qū) 62 個 周邊地區(qū) 47 個 上地地區(qū) 13 個 其它地區(qū) 23 個 樣本按檔次劃分為 高檔寫字樓 24 個 中檔寫字樓 69 個 低檔寫字樓 39 個 本報告在研究中對寫字樓從以下方面進行全面分析本報告在研究中對寫字樓從以下方面進行全面分析 物業(yè)管理狀況 物業(yè)費 租金 含物業(yè)費 售價 免租期 硬件設(shè) 施 樓內(nèi)配套 周邊配套 入住企業(yè)特征 經(jīng)營狀況 物業(yè)管理內(nèi)容 物 業(yè)管理的困難等 10 五 研究方法選擇五 研究方法選擇 依托寫字樓商會在行業(yè)內(nèi)的信息渠道 全面動態(tài)更新的樓宇數(shù)據(jù)庫 對中 關(guān)村地區(qū)的寫字樓以及樓內(nèi)入住企業(yè)進行跟蹤調(diào)研 依托寫字樓商會以及廣廈公司的數(shù)據(jù)資源優(yōu)勢 本報告主要通過定量研究 得出各部分結(jié)論 定量研究使用的最主要方法為特定屬性樣本提取和交叉 分析 依托寫字樓商會的房地產(chǎn)顧問專家組作為外腦 進行研討 得出相關(guān)參考 意見 11 第四部分 中關(guān)村地區(qū)寫字第四部分 中關(guān)村地區(qū)寫字市場概況市場概況 一 調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)果一 調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)果 1 1 甲級寫字樓占三分之一 這一比例正在迅速擴大 甲級寫字樓占三分之一 這一比例正在迅速擴大 由于 2001 年年以來的集中建設(shè) 中關(guān)村地區(qū)的高檔寫字樓供應(yīng)快速增加 未來三年新增 供應(yīng)的寫字樓中 有 70 以上是甲級寫字樓 2 2 中關(guān)村中高檔寫字樓供應(yīng)量及吸納量統(tǒng)計 中關(guān)村中高檔寫字樓供應(yīng)量及吸納量統(tǒng)計 0404 0505 年為預(yù)測 年為預(yù)測 圖 市場結(jié)構(gòu) 2004年4月 67 30 32 70 甲級寫字樓乙級和其它辦公務(wù)業(yè) 中關(guān)村中高檔寫字樓供應(yīng)量及吸納量統(tǒng)計 0 50 100 200020012002200320042005 年份 寫字樓建筑面積 年度供應(yīng)總量 年度吸納量 12 2002 年以來高檔寫字樓市場進入供大于求的階段 這一矛盾在 2004 年最為明顯 從 2005 年開始 中高檔寫字樓供應(yīng)放緩 供需矛盾將逐漸緩解 但寫字樓市場需求明顯不足的矛盾將 持續(xù)到 2006 年之后 3 3 中關(guān)村寫字樓售價指數(shù)走勢 中關(guān)村寫字樓售價指數(shù)走勢 從 2002 年第三季度以來 中關(guān)村中高檔寫字樓的價格基本保持穩(wěn)定 并有輕 微下降 但在同一時期 中關(guān)村中高檔寫字樓的建安成本平均上升了 25 30 因 此銷售價格處于相對下降之中 4 4 中關(guān)村寫字樓租價指數(shù)走勢 中關(guān)村寫字樓租價指數(shù)走勢 中中關(guān)關(guān)村村寫寫字字樓樓售售價價指指數(shù)數(shù) 9 99 9 5 56 69 99 9 8 88 8 1 10 00 0 4 4 9 98 8 2 23 3 9 97 7 6 63 3 9 98 8 8 83 3 1 10 00 0 6 60 0 1 10 00 0 0 00 0 1 10 00 0 7 78 8 1 10 00 0 9 92 2 1 10 00 0 2 29 9 9 99 9 8 82 2 9 99 9 7 79 9 95 97 99 101 103 105 2001 3 2001 6 2001 9 2001 12 2002 3 2002 6 2002 9 2002 12 2003 3 2003 6 2003 9 2003 12 2004 3 指指數(shù)數(shù) 13 中關(guān)村寫字樓租金指數(shù)從 2002 年第三季度以來 處于持續(xù)下跌態(tài)勢 5 5 中高檔寫字樓供需市場租售方式錯位 中高檔寫字樓供需市場租售方式錯位 中中關(guān)關(guān)村村寫寫字字樓樓租租價價指指數(shù)數(shù) 1 10 00 0 9 94 4 7 7 9 93 3 4 42 2 9 94 4 2 27 7 9 94 4 0 02 2 9 94 4 2 21 1 9 95 5 2 26 6 9 96 6 9 99 9 9 98 8 5 55 5 9 96 6 1 10 0 1 10 00 0 6 68 8 9 97 7 2 26 6 1 10 00 0 0 01 1 93 95 97 99 101 103 2001 32001 62001 92001 122002 32002 62002 92002 122003 32003 62003 92003 122004 3 指指數(shù)數(shù) 2003年年6月底供需對比月底供需對比 供給供給銷售80 只租不售20 需求需求購買20 租賃80 2004年年3月底供需對比月底供需對比 供給供給銷售70 只租不售30 需求需求購買25 租賃75 14 租售方式錯位主要表現(xiàn)在 長期以來高新技術(shù)企業(yè)的物業(yè)需求以租賃為主 而 寫字樓供應(yīng)主要以銷售為主 從 2003 年底以來 采取租賃方式的寫字樓所占比例 有增大趨勢 二 寫字樓供給市場主要結(jié)論二 寫字樓供給市場主要結(jié)論 1 1 高檔寫字樓大規(guī)模集中上市高檔寫字樓大規(guī)模集中上市 截止到 2004 年 3 月底 中關(guān)村寫字樓總供應(yīng)量達(dá)到 420 萬平米 其中 2002 年新增供應(yīng)量 為 40 萬平米左右 2003 年新增供給 60 萬平米 而 2004 的供應(yīng)量將達(dá)到 80 萬平米左右 近 年新增供應(yīng)中有 75 以上是甲級寫字樓 產(chǎn)品大規(guī)模集中在兩三年內(nèi)供應(yīng)上市 同質(zhì)化嚴(yán)重 使得中關(guān)村區(qū)域甲級寫字樓市場壓力巨大 2 2 市場供需錯位 樓價市場供需錯位 樓價呈現(xiàn)下跌趨勢呈現(xiàn)下跌趨勢 從 2003 年 6 月前后的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看 中關(guān)村地區(qū)采取出租方式和出售方式的寫字樓項目 數(shù)量比例為 2 8 而企業(yè)采取租賃方式和購買方式入住的數(shù)量比例為 8 2 這是目前中關(guān)村 寫字樓市場項目經(jīng)營模式與市場消費方式的結(jié)構(gòu)性錯位 2002 年以來 中關(guān)村甲級寫字樓市場進入了高端產(chǎn)品供給過于集中與有效需求不足的情 況 盡管 2003 年以來世界高科技產(chǎn)業(yè)景氣帶動北京高科技產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長 但結(jié)合供給 量及以往甲級寫字樓的年平均吸納量來看 中關(guān)村未來甲級寫字樓市場仍然呈現(xiàn)供大于需的局 面 市場供需結(jié)構(gòu)性錯位 供給市場競爭激烈直接造成中關(guān)村甲級寫字樓租金價格雙雙呈現(xiàn)持 續(xù)下跌態(tài)勢 3 3 以短期為主的開發(fā)模式導(dǎo)致物業(yè)業(yè)權(quán)過于分散 以短期為主的開發(fā)模式導(dǎo)致物業(yè)業(yè)權(quán)過于分散 中關(guān)村地區(qū)的大部分商業(yè)辦公物業(yè) 具有開發(fā)時間早 體量小的特點 大部分項目由中小 型房地產(chǎn)企業(yè)或本地非房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā) 由于大部分辦公樓的開發(fā)企業(yè)規(guī)模小 融資渠道單一 房地產(chǎn)開發(fā)缺乏連續(xù)性 因而導(dǎo)致辦公樓的開發(fā)具有短期性 而這種開發(fā)的短期性帶來的資金 15 回收壓力 直接導(dǎo)致了 2003 年以前入市的辦公樓均已銷售為主 銷售方式導(dǎo)致中關(guān)村地區(qū)的大部分寫字樓業(yè)權(quán)分散 比較而言 業(yè)權(quán)分散的寫字樓在硬件 品質(zhì)維護和長期資產(chǎn)價值保存 提升方面均不如業(yè)權(quán)統(tǒng)一的寫字樓 由于目前供應(yīng)的大部分中 高檔寫字樓仍然采取銷售為主的方式入市 因此從長遠(yuǎn)來看不利于本地商業(yè)物業(yè)的保值增值 第五部分 中關(guān)村地區(qū)寫字樓入住率和租金狀況研究第五部分 中關(guān)村地區(qū)寫字樓入住率和租金狀況研究 一 中關(guān)村地區(qū)寫字樓空置率狀況統(tǒng)計 一 中關(guān)村地區(qū)寫字樓空置率狀況統(tǒng)計 0404 0505 年為預(yù)測 年為預(yù)測 中關(guān)村寫字樓空置率統(tǒng)計 0 00 10 00 20 00 30 00 40 00 200020012002200320042005 年份 寫字樓空置率 平均空置率 高檔寫字樓 中低檔寫字樓 16 從 2002 年年中開始 中關(guān)村寫字樓的空置率表現(xiàn)出明顯上升趨勢 其中高檔寫字樓空置 率上升最為明顯 這表明目前中關(guān)村地區(qū)仍然缺乏能夠承受較高租金價位的實力型企業(yè) 二 中關(guān)村寫字樓租金狀況統(tǒng)計 二 中關(guān)村寫字樓租金狀況統(tǒng)計 20042004 年年 3 3 月成交價 月成交價 就整個中關(guān)村地區(qū)而言 租金在 2 4 元 平米 天的寫字樓數(shù)量占 70 以上 這一方面是由 于中關(guān)村地區(qū)歷來缺乏高檔寫字樓 同時也由于近年新增的高檔寫字樓租金水平較低所致 第六部分 中關(guān)村地區(qū)典型寫字樓物業(yè)管理現(xiàn)狀第六部分 中關(guān)村地區(qū)典型寫字樓物業(yè)管理現(xiàn)狀 一 一 物業(yè)服務(wù)中的軟性服務(wù)不足 外資企業(yè)更為重視客戶服務(wù)物業(yè)服務(wù)中的軟性服務(wù)不足 外資企業(yè)更為重視客戶服務(wù) 圖 租金狀況 53 40 27 80 6 10 12 70 2 0元 平米 天以下 2 0 3 0元 平米 天 3 0 4 0元 平米 天 4 0元 平米 天以上 總經(jīng)理總經(jīng)理 行政人事部財務(wù)部客務(wù)部保安部工程部 17 從目前中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)管理公司組織結(jié)構(gòu)來看 物業(yè)管理最主要的職能部門在于樓宇營 建工程維護和環(huán)境的日常管理 客服部沒有成為物業(yè)管理的重點部門 從內(nèi)外資物業(yè)管理公司 的比較來看 外資物業(yè)管理公司更加注重對入住企業(yè)的日常軟性服務(wù) 二 物業(yè)管理職責(zé)二 物業(yè)管理職責(zé)偏重硬件偏重硬件 NO NO 職責(zé)內(nèi)容職責(zé)內(nèi)容 1物業(yè)的前期管理 2工程設(shè)備使用與維修管理 3安全保衛(wèi)與消防管理 4綠化與保潔管理 5行政事務(wù)與公共關(guān)系管理 調(diào)研發(fā)現(xiàn) 中關(guān)村地區(qū)的物業(yè)管理公司在主要職責(zé)方面的定位普遍注重硬件維護和管理 盡管在各項職責(zé)中都有針對客戶需求的服務(wù) 但從客戶服務(wù)的連續(xù)性和系統(tǒng)性不高 客戶服務(wù) 的主要內(nèi)容是在客戶提出明確的要求之后 由物業(yè)公司進行針對性的處理 物業(yè)公司一般缺乏 連續(xù)的客戶需求跟蹤 三 軟性服務(wù)在物業(yè)基本服務(wù)三 軟性服務(wù)在物業(yè)基本服務(wù)中的比例偏小中的比例偏小 NO NO 基本服務(wù)基本服務(wù)主要內(nèi)容主要內(nèi)容 1 監(jiān)督保障保證樓宇的安全使用 監(jiān)督業(yè)主 住 戶 按有關(guān)規(guī)定安全使用樓宇 2 保潔服務(wù)維護物業(yè)區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生 3 保安消防負(fù)責(zé)本轄區(qū)的安全保衛(wèi)與消防監(jiān)督 4 供水供電負(fù)責(zé)保障所轄物業(yè)的水電供應(yīng) 負(fù)責(zé) 機電 消防及其它公共用電設(shè)施設(shè)備的日 常管理和維護 5 樓宇養(yǎng)護對樓宇本身及其內(nèi)外設(shè)備設(shè)施進行維 護維修 18 6 綠化環(huán)境綠化養(yǎng)護樓宇公共區(qū)域內(nèi)的花草樹木 7 事務(wù)服務(wù)代辦收繳各種商業(yè)費用 收發(fā)信件 購票代辦等各種服務(wù)工作 并代表業(yè)主和 住戶協(xié)調(diào)解決日常生活中涉及的公共事務(wù) 從物業(yè)公司的基本服務(wù)內(nèi)容上看 軟性服務(wù)的缺乏仍然是主要的問題 四 物業(yè)管理費四 物業(yè)管理費不高制約了物業(yè)服務(wù)水平不高制約了物業(yè)服務(wù)水平 寫字樓檔次寫字樓檔次平均物業(yè)費平均物業(yè)費 甲級寫字樓0 74 元 平米 天 乙級和其它辦公物業(yè)0 50 元 平米 天 由于本地區(qū)寫字樓的租金價格普遍較低 因此物業(yè)管理費用也較低 而較低的租金往往成 為限制物業(yè)公司提供更多軟性服務(wù)的主要約束 五 物業(yè)管理公司在調(diào)研中反映的主要困難五 物業(yè)管理公司在調(diào)研中反映的主要困難 經(jīng)營層面經(jīng)營層面主要困難主要困難 穩(wěn)定的入住率經(jīng)營層面經(jīng)營層面 穩(wěn)定的租金價格 經(jīng)營成本的控制 樓宇品質(zhì)的維護 物業(yè)管理層面物業(yè)管理層面 客戶關(guān)系的維護 新型寫字樓的替代和客戶分流 體量較小的寫字樓難以有齊全的配套 外部環(huán)境層面外部環(huán)境層面 周邊交通等商務(wù)硬環(huán)境制約了客戶來源 從本地區(qū)物業(yè)公司面臨的主要困難來看 經(jīng)營層面的問題主要是逐步升溫的市場競爭導(dǎo)了 租金的下滑和企業(yè)的流動 在具體物業(yè)管理層面的困難 主要是因為物業(yè)規(guī)模小 物業(yè)管理的 19 標(biāo)準(zhǔn)化程度低 導(dǎo)致物業(yè)管理難以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng) 外部環(huán)境層面的困難主要來自供給加快導(dǎo)致 的市場競爭 同時也由于本地區(qū)相鄰的寫字樓之間缺乏聯(lián)動經(jīng)營所致 第七部分 高新技術(shù)企業(yè)對物業(yè)管理的需求研究第七部分 高新技術(shù)企業(yè)對物業(yè)管理的需求研究 一 高新技術(shù)企業(yè)對目前寫字樓一 高新技術(shù)企業(yè)對目前寫字樓物業(yè)環(huán)境物業(yè)環(huán)境的滿意度的滿意度 廣廈數(shù)據(jù)廣廈數(shù)據(jù) 不不滿滿意意的的主主要要方方面面 0 5 10 15 20 25 30 交通狀況 周邊環(huán)境 樓內(nèi)硬件配置 物業(yè)管理 大堂 裝飾裝修 通訊條件 使用率 周邊配套 停車不方便 電梯 樓層高度 供電 20 從高新技術(shù)企業(yè)對本地寫字樓物業(yè)環(huán)境的整體評價來看 企業(yè)不滿意的方面依次為 停車 不方便 電梯 樓層高度 物業(yè)管理 交通狀況 周邊環(huán)境 周邊配套 二 高新技術(shù)企業(yè)對目前寫字樓二 高新技術(shù)企業(yè)對目前寫字樓物業(yè)管理工作物業(yè)管理工作的滿意度狀況的滿意度狀況 1 1 企業(yè)對進駐服務(wù)滿意度較高 企業(yè)對進駐服務(wù)滿意度較高 2 2 企業(yè)對日常服務(wù)的滿意度狀況 企業(yè)對日常服務(wù)的滿意度狀況 企業(yè)對郵件服務(wù)的基本滿意 企業(yè)對衛(wèi)生 保潔的滿意一般 廣廈數(shù)據(jù)廣廈數(shù)據(jù) 圖 租金狀況 21 30 15 30 7 90 2 40 2 60 0 50 7 40 10 80 26 10 5 70 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 22 90 17 80 6 20 1 20 1 10 0 6 90 14 60 25 4 20 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 21 企業(yè)對保安服務(wù)的滿意度一般 企業(yè)對衛(wèi)生間的滿意度較低 企業(yè)對空調(diào)服務(wù)的滿意度較低 圖 租金狀況 23 90 25 40 9 20 5 90 3 10 3 60 3 80 6 20 15 30 3 60 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 23 70 25 80 14 10 10 40 4 50 2 40 2 20 4 90 9 20 2 80 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 15 60 32 50 21 50 9 30 4 20 2 10 1 20 4 30 5 20 4 10 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 12 90 15 40 21 80 15 70 8 20 4 70 2 70 7 90 7 20 3 50 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 22 企業(yè)對電梯的滿意度非常低 企業(yè)對泊車服務(wù)的滿意度較低 企業(yè)對設(shè)備維護的滿意度一般 圖 租金狀況 13 80 25 30 26 90 13 20 5 50 0 10 0 20 2 50 7 80 4 70 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 21 50 23 70 16 30 4 70 2 40 2 90 4 20 5 40 15 70 3 20 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 8 80 22 10 26 90 21 50 11 00 4 70 0 00 1 90 3 10 0 00 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 23 企業(yè)對員工餐廳的滿意度較低 企業(yè)對財務(wù)服務(wù)的滿意度較好 企業(yè)對前臺服務(wù)的滿意度一般 企業(yè)對投訴解決情況的滿意度非常低 圖 租金狀況 15 80 26 00 21 20 14 30 5 50 3 60 0 1 20 6 60 5 80 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 24 30 14 20 9 70 4 10 1 30 0 70 5 30 11 40 21 80 7 20 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 17 00 29 20 21 40 14 50 1 30 0 0 70 3 10 7 20 5 60 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 24 企業(yè)對交通管理的滿意度非常低 企業(yè)對施工干擾的滿意度非常低 從企業(yè)對日常服務(wù)的滿意度來看 不滿意的方面主要為 衛(wèi)生間 空調(diào)服務(wù) 電梯 泊車 服務(wù) 員工餐廳 投訴解決情況 交通管理 施工干擾 圖 租金狀況 8 40 18 60 32 60 17 70 7 20 3 80 0 3 6 10 2 30 出色 極好 非常好 好 較好 一般 僅可 差 非常差 極差 圖 租金狀況 12 20 17 90 31 00 15 60 4 30 2 50 1 90