青海省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：居住房地產(chǎn)估價的常用方法考試試題.docx

青海省房地產(chǎn)估價師案例與分析：居住房地產(chǎn)估價的常用方法考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、下列行業(yè)中，_中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。A批量行業(yè)B僵滯行業(yè)C分塊行業(yè)D專業(yè)化行業(yè) 2、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，能承接的估價業(yè)務(wù)有。A：在建工程抵押估價業(yè)務(wù)B：城市房屋拆遷補償估價業(yè)務(wù)C：該機(jī)構(gòu)執(zhí)行臺伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)D：正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務(wù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某單位以現(xiàn)時樓價30%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為_。A50%B60%C70%D75% 4、經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系中靜態(tài)評價指標(biāo)與動態(tài)指標(biāo)的區(qū)別是_。A動態(tài)指標(biāo)更合適B是否考慮資金的時間價值C國外多用動態(tài)指標(biāo)D靜態(tài)指標(biāo)簡單5、甲將其房屋委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一次性出租，租期三年，實際成交月租金500元。按國家規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)收的租賃代理費用最高為_元。A250B500C750D1500 6、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3 500元，報酬率為8；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3 000元，報酬率為6。那么，甲的價格乙的價格。A：高于B：低于C：等于D：條件不足，無法確定E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 7、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的。A：長期趨勢B：后期利潤C(jī)：權(quán)益D：供給和需求E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 8、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A489.99B495.53C695.53D800.00 9、投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略、主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析，該階段投資估算的精度為。A：10B：20C：30D：40E：借款合同 10、實力強(qiáng)大的投資者對房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、_以及項目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。A空間分布B人口分布C時間分布D經(jīng)濟(jì)分布11、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為萬元。A：341B：405C：459D：1259E：借款合同 12、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為(2005年試題)A：時間類參數(shù)B：融資類參數(shù)C：評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)D：收益類指標(biāo)E：借款合同 13、在完全競爭市場上，廠商對勞動的需求主要取決于。A：勞動的邊際產(chǎn)值B：勞動的邊際收益C：勞動的邊際收益產(chǎn)量D：勞動的邊際生產(chǎn)力E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某單位以現(xiàn)時樓價20%的預(yù)付款訂購了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過程中的樓宇，如果年后樓宇竣工交付使用時樓價上漲了15%，則其預(yù)付款的收益率為（）。A60%B65%C70%D75% 15、當(dāng)事人對裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之13起個月內(nèi)向人民法院起訴。A：1B：2C：3D：6E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補償方式為。A：貨幣補償B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償D：加倍補償E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 17、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000，可售建筑面積為8000，銷售單價為1.6萬元，若報酬率為8，折現(xiàn)率為10。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是萬元。A：9616.83B：10161.05C：12021.04D：12800E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、城市用地評價中下列哪項屬于適宜修建的用地_。A一類用地B二類用地C三類用地D已征用的土地 19、某房地產(chǎn)估價公司2008年底資產(chǎn)為198萬元，負(fù)債78萬元，實收資本為30萬元，資本公積為30萬元，盈余公積為20萬元。按照會計恒等式原理，則該房地產(chǎn)估價公司的未分配利潤為萬元。A：30B：40C：50D：60E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、下列關(guān)于征收土地的表述中，正確的是_。A土地補償費均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍B安置補助費只能發(fā)放給安置單位C并非所有的征地都要支付青苗補償費D只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜，才須繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金 21、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為_。A融資類參數(shù)B評價標(biāo)類指標(biāo)C時間類參數(shù)D收益類指標(biāo) 22、下列不是直接融資優(yōu)點的是_。A安全性高、籌資上可以積少成多B資金供求雙方直接聯(lián)系，可以根據(jù)各自對融資條件，如借款期限、數(shù)量和利率水平方面的要求，通過協(xié)商實現(xiàn)融資，以滿足各自的需要C有利于籌集長期投資資金D由于資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，債權(quán)方會十分關(guān)注和支持債務(wù)人的經(jīng)營活動；債務(wù)人面對直接的債權(quán)人，在資金使用上會講求效益，在經(jīng)營上也會有較大的壓力，從而促進(jìn)這類長期融資得到更快發(fā)展23、一個國家的城市規(guī)劃體系一般不包括_。A規(guī)劃法律體系B規(guī)劃行政體系C規(guī)劃運作體系D規(guī)劃核心體系 24、甲土地的單價2100元/m2，建筑容積率為7，乙土地的單價1500元/m2，建筑容積率為_。5，該兩塊土地的總價相比_。A甲的等于乙的B甲的高于乙的C甲的低于乙的D難以判斷25、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是_。A未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款B房地產(chǎn)估價師準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款C中介服務(wù)人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以是10年以下的有期徒刑，并處罰金D中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評估報告有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、拍賣委托中，根據(jù)委托人的定義可將委托人分為三種。A：間接委托人B：直接委托人C：公民D：法人E：其他組織 2、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_萬元。A50.0B92.4C60.0D98.03、下列符合房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)一級資質(zhì)的是_。A取得三級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上B業(yè)績要求在暫定期內(nèi)完成估價標(biāo)準(zhǔn)的建筑物建筑面積8萬m2以上或者土地面積3萬m2以上C注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)要求，有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師D有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上 4、下列影響房地產(chǎn)市場的因素中，與其他三項不同類的是_。A基礎(chǔ)設(shè)施狀況B城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平C產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局D社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)5、某在建工程預(yù)計一年后建成，可能存在情形的估價有_哪幾種。A估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的價格B估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的價格C估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的價格D估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況下的價格E估價時點為過去，估價對象為未來狀況下的價格 6、由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A租金調(diào)整條款B代收代繳費用條款C裝修費用條款D折讓優(yōu)惠條款 7、_通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項目建設(shè)。A公開招標(biāo)B邀請招標(biāo)C掛牌轉(zhuǎn)讓D協(xié)議出讓 8、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是_。A政府大樓建設(shè)用地B商品房建設(shè)用地C經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地D國家重點扶持的水利項目用地 9、法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有。A：森林B：礦藏C：水流D：山嶺E：荒地 10、住房公積金屬于_所有。A繳存住房公積金的單位B繳存住房公積金的職工C繳存住房公積金的單位和個人共同D住房公積金管理中心11、房屋拆遷中，違章建筑的認(rèn)定權(quán)歸_。A人民政府B規(guī)劃行政主管部門C房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門D房屋拆遷主管部門 12、廉租住房租金由_構(gòu)成。A維修費和管理費B維修費和利潤C(jī)維修費、管理費和利潤D維修費、利潤和稅金 13、委托人不得競買自己所委托的拍賣標(biāo)的，也不能委托他人競買，這體現(xiàn)了拍賣活動應(yīng)該遵循的。(2008年試題)A：公開原則B：公平原則C：公正原則D：誠實信用原則E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、開發(fā)商以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項目時，需要辦理的規(guī)劃審批工作，下列說法正確是。A：同劃撥土地開發(fā)項目程序一樣B：需要向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請C：不需要向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請D：不需要經(jīng)過開發(fā)項目選址、定點審批階段E：需要提交設(shè)計方案并經(jīng)規(guī)劃部門審查 15、收益性房地產(chǎn)包括_。A未出租的餐館B旅店C加油站D農(nóng)地E未開發(fā)的土地 16、下列關(guān)于房屋租賃的表述中，不正確的是_。A將房屋提供給他人從事經(jīng)營活動屬于房屋租賃B承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃合同的終止屬于自然終止C承租人經(jīng)出租人同意，可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益D租賃期限、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責(zé)任是城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房屋租賃合同的必備條款 17、投資機(jī)會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動力狀況、等。A：規(guī)劃設(shè)計方案B：投資估算C：資源條件D：投資權(quán)益E：借款合同 18、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價的不同點是_。A估價時點不同B交易日期不同C估價目的不同D估價對象的狀況不同 19、在以下房地產(chǎn)估價方法中，可以歸為長期趨勢法的有_。A數(shù)學(xué)曲線擬合法B平均增減量法C移動平均法D路線價法E指數(shù)修勻法 20、工業(yè)用地不得以方式出讓。A：招標(biāo)B：拍賣C：掛牌D：協(xié)議E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、影響工程造價的主要因素包括。A：基本構(gòu)造要素的單位價格B：基本構(gòu)造要素的實物工程質(zhì)量C：基本構(gòu)造要素的實物工程數(shù)量D：基本構(gòu)造要素的實物工程概況E：基本構(gòu)造要素的實物工程特點 22、房產(chǎn)面積測量的精度要求是以作為限差。A：誤差的平均值B：誤差的最大值C：中誤差D：兩倍中誤差E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、下列關(guān)于拍賣與投標(biāo)招標(biāo)的區(qū)別，說法不正確的是_。A拍賣標(biāo)的范圍不同，依法可以處分的物品或財產(chǎn)權(quán)利都可以成為拍賣標(biāo)的，但不一定是必須依法進(jìn)行招標(biāo)的項目B實施機(jī)構(gòu)上的區(qū)別表現(xiàn)在：拍賣活動實施機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)。招標(biāo)人可以委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)；招標(biāo)人也可以自行辦理招標(biāo)事宜C行為目的上的區(qū)別表現(xiàn)在：拍賣的目的是把拍賣標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給最高出價者，拍賣成交后所體