沈陽麥點地產銷售管理工作手冊.doc

沈陽千緣房地產開發(fā)有限公司 圓緣雅居圓緣雅居銷售部員工守則一、 遵守國家各項法律、法規(guī)，做一個合格的公民；二、 熱愛公司、熱愛公司的事業(yè)，并珍惜公司的財產、聲譽、形象；三、 準時上下班，不得遲到、早退；四、 嚴守公司紀律，遵守公司規(guī)章制度，保守公司機密，維護公司的責任與義務；五、 尊重別人、尊重別人的勞動、尊重別人的選擇、尊重別人的隱私；六、 注重自己的外表形象，要以整齊端莊的儀表、溫文爾雅的舉止，贏得客戶的信任；七、 在工作時要有分明的上下級關系，欣然接受上級的指示并努力付諸實施。嚴格遵守公司各部門的規(guī)章制度，須準時參加所屬的各種例會，按時向所屬的主管人員遞交各類工作報表；八、 應自覺維護公司形象，注意保持售樓部的安靜整潔，嚴禁喧嘩、嬉戲、吃零食等所有破壞銷售部整體形象的行為，不準在公共場合化妝、換裝，不能擅入其它部門，以免影響其它部門工作。不允許在上班時間隨便外出，如遇特殊事情必須由主管級以上領導批準；九、 工作時間內不允許打私人電話，確實有事打電話應做到長話短說，不能超過三分鐘；十、 不許有冷淡客戶、對來訪客戶視而不見或出言粗魯與客戶爭吵事件發(fā)生；十一、 不能進行有損公司的私人交易活動，不能以公司名義進行任何損人利已的私人行為及進行任何超出公司所指定范圍之外的業(yè)務，如有此類行為，須承擔因此引起的一切法律責任，公司有權終止聘任合同，并追究其法律責任；不得私自接受他人委托代售樓盤；對于未經授權之事，不得擅自答應客戶之要求；未經公司許可，任何人不得修改合同條款。12要愛護公司財產，凡屬人為損壞公司財產的，公司有權要求賠償，公司所配備使用的貴重財產，在離退職時應交還公司；13在辦公室內嚴禁吸煙，保持清新的工作環(huán)境。圓緣雅居銷售部職業(yè)規(guī)范為規(guī)范銷售部工作人員的職業(yè)行為，培養(yǎng)良好和職業(yè)素養(yǎng)，有力促進銷售，完善公司的社會形象，特制定以下規(guī)定：1 接聽電話時，必須使用標準語，如“您好，圓緣雅居”。2 接待客戶，需迎至售樓處門前，并致問候語“您好”：待客戶落座后，為客戶倒水，再坐下，禮貌詢問客戶要求：如一批客戶較多，一時無法安排座位時，應向客戶表示歉意，取得客戶諒解。3 銷售人員要按照排定好的順序接待，每一次接待完客戶要立即把桌凳復位，以及清潔臺面衛(wèi)生。4 對每一位看房客戶，售樓前臺業(yè)務人員都應該熱情接待，詳細介紹項目情況，做到有問必答：不得以衣帽取人，不得對不購房的人員有任何輕視態(tài)度。5 不得在工作現場化妝、吸煙、吃零食、看書、讀報、大聲喧嘩：保持現場整潔、有序和嚴謹，給客戶以良好的第一印象。6 在通道或房門等較窄處遇見客戶，必須側身讓客戶先行，不得與客戶搶道行走。7 與客戶告別時，目送客戶離開，必要時為客戶打開車門。8 如與客戶在業(yè)務上有意見分歧時，應保持冷靜，禮讓和理智的態(tài)度，先安定客戶情緒，然后及時與有關人員進行溝通，了解情況，統一對外口徑。不得與客戶銀爭吵，不得對客戶使用任何不禮貌的語言，不得對客戶進行任何不禮貌的評價。9 與客戶進行售樓、催款和入住等業(yè)務時，必須嚴格維護客戶的隱私權。10 在接待客戶時，應熱情接待，但不得泄露公司經營機密，不得將公司內部文件外傳。銷售部人員分工及工作職責一、 銷售經理：1人工作職責：1、遵照公司的原則，主持銷售中整體工作，參與制定并推行公司關于銷售問題的決策及銷售總體策劃方案；2、銷售部員工的管理、培訓及招聘工作；3、對價格體系、銷售政策、銷售推廣方案、廣告推廣方案、售樓處示范單位的設計裝修、房屋建材及設備配置標準和相關重大問題組織制定初步方案，并上報公司批準，并按公司批準的方案執(zhí)行；4、按公司的原則，與工程、物業(yè)及財務等有關部門相互協調、合作以達到銷售順利進行及客戶滿意；5、計劃及安排銷售部的日常運作，如銷售部例會及員工假期等；6、預計及安排銷售部的各項支出及費用；7、協調銷售部整體工作，保證銷售部高效率進行；8、對銷售過程中出現的客戶退房、換房、更名及變更付款方式等問題有權批準，并需定期向公司匯報及備案；9、對各種銷售廣告的方案、設計及文稿有初步審定權。二、 售樓經理：1人工作職責：1、推行已落實的銷售計劃、貫徹銷售部的各項銷售政策；2、處理現場接待工作中的各種問題，負責客戶投訴工作；3、管理、監(jiān)督現場銷售人員及對其業(yè)務培訓指導；4、負責制作銷售周報表和客戶訊息反饋；5、審查與客戶簽定認購書及購房合同，并負責制作銷售臺帳；6、組織直銷及市場調研；7、定期提供銷售分析報告；8、進行房地產市場各部訊息資料的收集、管理、篩選及分析工作；9、根據銷售情況和市場調研材料，提供銷售計劃調整方案，供銷售例會討論。三、 銷售控制：1人工作職責：1、建立銷售臺帳，下達催款通知；2、制定銷控表和應收帳款催收表，監(jiān)督成交情況和督促應收帳款的催收；3、呈報每日成交與回款統計表；4、復核買賣合同的簽署并蓋章；4、定期與現場核對銷售控制表；5、定期與財務核對銷售帳目。四、 合同管理/檔案管理：1人工作職責：1、 整理和匯總電話接聽，到訪客戶的情況記錄；2、 理有關產權的相關手續(xù)；3、 銷售相關合同的存檔；4、 管理銷售部上傳下達文件，包括打印、整理、傳達及存檔等；5、 制作銷售記錄表及訪客記錄表等相關營銷表格；6、 內勤工作。五、 工程對接：1人工作職責：1、 解答來訪客戶提出的一般工程問題；2、 房屋鑰匙的管理；3、 驗收房屋的相關事宜；4、 對需維修的房屋指導客戶填列維修單并與工程部門和物業(yè)管理公司聯系，監(jiān)督維修落實情況；5、 審核驗收手續(xù)是否完備；6、 在入住過程中對客戶提出的咨詢進行解釋和意見；7、 填列入住情況日報表。六、 銀行按揭：1人工作職責：1、 客戶對按揭提出的問題；2、 建立按揭客戶檔案；3、 與銀行對接放貸情況；4、 負責取送與按揭有關的資料；5、 協調按揭中出現的問題，并及時向上級匯報情況。七、 銷售人員：4人工作職責：1、客戶來電、來訪、接待及記錄；2、填寫客戶資料表；3、銷售資料分發(fā)；4、物業(yè)情況介紹；5、臨時合同及正式合同文本的填寫；6、協助客戶辦理按揭、填寫相關表格；7、協助客戶交款、辦理交款手續(xù)；8、催收房款；9、客戶跟蹤及收集客戶反饋信息；10、注意售樓處及周邊環(huán)境的清潔。所選建材及交屋標準一、 公共部分1、 外墻面：瓷磚2、 單元門：可視對講門3、 樓梯間及踏步：大理石4、 疏散梯：水泥沙漿壓光5、 墻面天棚：刮大白6、 照明：公共走廊設置聲控感應燈7、 外墻：夾苯板承重空心磚8、 樓板：整體現澆9、 結構：磚混10、 電梯：無二：室內部分1、 進戶門：三防門2、 窗戶：塑鋼窗3、 地面：水泥沙漿壓光(廚房、衛(wèi)生間除外)4、 衛(wèi)生間：墻面抹灰、地面作防水處理、預留排水孔5、 照明：室內預留燈線、電源插座及開關三：配套設置1、 小區(qū)給水設置：24小時微機給水2、 小區(qū)排水設置：園區(qū)內設雨水井、市政有組織排水3、 小區(qū)消防設施：設消防栓4、 小區(qū)采暖：沈東熱源廠5、 小區(qū)內照明：景觀路燈6、 小區(qū)環(huán)衛(wèi)設置：設保潔垃圾站7、 保安系統：24小時保安8、 煤氣：進戶9、 空調：預留位置10、 寬帶網：進戶11、 電容量：5KW12、 通訊：進戶13、 有限電視：進戶14、 其他：園區(qū)內軟硬覆蓋，彩磚、黑色路面、草坪、樹木、景觀造型再加上近8000平方米中心廣場。接待流程迎接客戶進門問好沙盤區(qū)域智能展示區(qū)洽談區(qū)工地現場（樣板間）洽談區(qū)交換名片送客戶（發(fā)放資料）送客戶簽約流程簽定預定書，復印客戶身份證審核預定書及客戶簽字交定金客戶交全款或首期款,簽買賣合同(貸款需辦理貸款相關事宜)審核合同簽字蓋章甲乙雙方各執(zhí)一份，甲方存檔一份按揭貸款按揭貸款即個人住房商業(yè)貸款。是銀行使用信貸資金所發(fā)放的自營貸款，指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購產權住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。一、 貸款對象1、 具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權的公民；2、 借款人年齡加上貸款年限最高男為70歲，女為65歲；3、 交齊首期購房款；4、 有穩(wěn)定的經濟收，具備償還貸款本息的能力，月收入是月還款額的二倍以上；5、 同意以所購房產作為借款抵押。二、 貸款對象具備的條件1、 持有戶口簿（不限本市）、身份證或營業(yè)執(zhí)照，法人代表證明合法居留證、護照；2、 在銀行開立存款專戶；3、 具有有效的購房合同，協議和其他證明文件；4、 同意以購房合同項下的房屋物業(yè)作抵押；5、 愿意履行貸款合同的全部條款；6、 銀行規(guī)定的其他條件。三、 貸款的額度、期限和利率 貸款的最高額為購住房房款的80；貸款期限最長不超過30年；利率隨貸期限的長短而不同，并按中國人民銀行有關規(guī)定執(zhí)行。四、 貸款人需提供材料1、 借款人及其配偶身份證、戶口本、結婚證、首期款收據原件及復印件；2、 身份證、戶口本、結婚證（復印件5份）；3、 單身需在戶口所在街道辦事處開單身證明（原件、復印件各1份）；4、 收入證明（原件、復印件各1份），銀行提供標準文本；5、 商品買賣合同原件及復印件。五、 按揭貸款程序1、 簽定商品房買賣合同：客戶與開發(fā)公司簽定買賣合同，并向開發(fā)公司交納首期購房款 2、 辦理申請：客戶到銀行委托的律師事務所辦理申請手續(xù)；包括交驗個人資料、交納各項費用、填寫法律文件3、 貸款審查：律師事務所對客戶申請進行初審，之后由銀行進行審批4、 其他法律手續(xù)：律師事務所代辦保險、公證及抵押物的抵押案 5、 貸款的發(fā)放：銀行將貸款款項劃至發(fā)展商帳戶，并通知客戶開始還款六、 還款方式1、 按貸款合同規(guī)定分月償還貸款?？蛻魬谫J款合同規(guī)定的每月還款日前主動在其購房儲蓄帳戶上存足其每月應還的貸款本息，由銀行扣收每月應還款；2、 提前還款：客戶應提前一個月向銀行提出申請，能免去所提時間的貸款利息，但利率仍按原貸款期限的同期利率執(zhí)行。七、 辦理貸款的相關費用1、保險費貸款額貸款年限0.62、公證費貸款額13、手續(xù)費（1）住宅:1000元,多退少補(抵押/產權/他項權利)（2）網點: 抵押:貸款額3 產權/他項:600元(多退少補)4、契稅（1）住宅：總價款1.5（住宅8000元/以上：總價款4）（2）商業(yè)：總價款46、 月還款（見附件三：按揭貸款利率表）住房公積金貸款一、 什么是住房公積金貸款住房公積金是指沈陽市住房公積金管理中心，以住房公積金為主要獎金來源委托銀行發(fā)放的個人購買自住房的貸款。二、 貸款對象具備的條件1、 款人系沈陽市市區(qū)常住戶口或有在沈陽長期居住證明；2、 按月存儲住房公積金；（個體工商戶按規(guī)定存儲）3、 有固定的經濟收入；4、 可支付住房首付款；5、 具有商品房買賣合同；6、 同意用所購買的住房抵押和保證人保證（用銀行認可的有價證券質押的除外）。三、 貸款類別和額度1、 申請住房公積金貸款其最高額度原則上不得突破20萬元，且不超過購房款總額的80；2、 申請公積金中心住房公積金和銀行信貸資金相結合的組合貸款，在享受公積金貸款額度的基礎上，組合部分與銀行協商。四、 貸款期限及年齡規(guī)定貸款的最低期限為1年，最高期限為30年，貸款期限不得超過法定離退休年限，購買私有產權住房的，貸款期限最長不超過20年。五、 貸款利率表（見附件四：公積金貸款利率表）六、 貸款人需提供的材料1、 身份證、戶口簿原件2、 商品房買賣合同3、 首期款收據原件及復印件七、 公積金貸款的程序公積金管理中心駐區(qū)辦事處辦公地址及咨詢電話地址：沈陽市大東區(qū)天后宮路79號沈陽26中學斜對面電話：88565181八、 還款方式九、 辦理貸款的相關費用入住費用一覽表收費項目收費標準備注房屋契稅總房款1.5%一次性收取公共維修基金2300銷售面積2.5%高于2300按2300計算,低于2300按實際成交價計算煤氣開栓費1600.-/戶一次性收取采暖費銷售面積21元/一個采暖期有線電視初裝費430.-/戶 一次性收取有線電視收視費144.-/戶（一個接口）每年一收取水、電費預收各200.-/戶 預收垃圾清運費三室二廳以上380戶；三室一廳320戶；二室一廳260戶；一室一廳200戶裝修抵押金1500元戶物業(yè)管理費預收一年至二年費用合計統一說詞一、 基本情況：1、 開發(fā)商：沈陽千緣房地產開發(fā)有限公司2、 規(guī)劃設計： 沈陽規(guī)劃建筑設計研究院3、 建筑設計：中遼國際工程設計院4、 景觀設計：沈陽佳境藝術有限公司5、 工程營造：沈陽天誠建筑工程有限公司（多層）中國建筑工程總公司第七工程局（小高層）6、 工程監(jiān)理：沈陽市建筑研究院工程師事務所7、 物業(yè)管理： 沈陽圓緣物業(yè)管理有限公司（1） 服務內容：保安 園區(qū)內安全 外來人員登記備案 園區(qū)內車輛管理 保安24小時全天候服務保潔 園區(qū)內的道路及公共部分的清掃 單元內公共部分的清潔 綠化保養(yǎng)和修剪維修 樓體及房屋公共部分的維修維護 房屋有償維修 公共設備、設施的維修維護有償服務 家庭保母 保潔鐘點工 送餐服務（2） 取費標準：市物價局定價。根據小區(qū)的環(huán)境及配套設施標準等。約在0.7元平方米 8、 規(guī)模：（1）、項目總占地面積： 建筑占地： 建筑面積： 建筑容積率： 建筑密度： 產品棟數/套數： 樓間距： 綠化比： 綠化總面積： 私家花園總面積： 分三期開發(fā)共 棟 戶 年 月 日封園（各期開竣工時間）（2）、一期一組團總占地面積： 總建筑占地： 建筑面積： 建筑容積率： 建筑密度： 產品棟數/套數：4棟多層；共300套 樓間距：27米；最大45米 綠化比： 綠化總面積：屋項花園總面積：儲藏間面積：9、 車庫情況：私家車庫（1） 數量：（2） 租售形式：（3） 取費標準： 地上停車位（1） 數量：（2） 租售形式：（3） 取費標準： 集中地下停車位（1） 數量：（2） 租售形式：（3） 取費標準：10、 項目位置/四至位置：沈陽市大東區(qū)東北大馬路169號四至：東：東站街道辦事處；西：東遼街；南：山川喜悅都；北：東北大馬路 郵政編碼： 二、 周邊交通情況：公交車輛表（見附件一）：與大二環(huán)相近三、 周邊配套情況：幼兒園：園區(qū)內自建幼兒園小學：工農路第一小學；工農路第二小學；沈鐵第一小學中學：92中；28中；5中；大東職校；沈陽電力?？茖W校學院類： 銀行情況：工商銀行；農業(yè)銀行；建設銀行；郵政儲蓄 娛樂場所： 購物場所：吉祥街；東站超市 郵政局： 醫(yī)院情況：沈陽市骨科醫(yī)院；沈東醫(yī)院；東城醫(yī)院；監(jiān)獄管理局醫(yī)院周邊即將建設的項目：金杯寶馬汽車廠；沈海工業(yè)園區(qū)；東北大馬路改造景觀路四、 內部配套情況：1、 回路供電設施：2、 幼兒園：規(guī)模：經營方式：招收范圍：收費標準：投入使用日期：3、 業(yè)主會所規(guī)模：經營方式：服務項目：收費標準：投入使用日期：4、 中庭廣場占地面積：景觀規(guī)劃：竣工日期：5、 自行車庫位置：容納量：收費標準：6、 其他配套設施7、 消防安全問題如何解決：五、 規(guī)劃特點及特色：1、 樓盤的布局及朝向：2、 設計構思：3、 主要特點：4、 立面風格：簡捷、清新、明快具有現代設計風格。5、 園林造景：六、 房屋情況：1、 一期一組團建材交屋標準簡介與說明：（1）公共部分 外墻面：外墻瓷磚 單元門：可視對講門 樓梯間及踏步：大理石 疏散梯：水泥沙漿壓光 墻面天棚：刮大白 照明：公共走廊設置聲控感應燈 外墻：夾苯板承重空心磚 樓板：整體現澆 結構：磚混（2）室內部分 進戶門：三防門 窗戶：塑鋼窗 地面：水泥沙漿壓光(廚房、衛(wèi)生間除外) 衛(wèi)生間：墻面抹灰、地面作防水處理、預留排水孔 照明：室內預留燈線、電源插座及開關（3）配套設置 小區(qū)給水設置：24小時微機給水 小區(qū)排水設置：園區(qū)內設雨水井、市政有組織排水 小區(qū)消防設施：設消防栓 小區(qū)采暖：沈東熱源廠 小區(qū)內照明：草坪燈、景觀路燈 小區(qū)環(huán)衛(wèi)設置：設保潔垃圾站 保安系統：24小時保安 煤氣：進戶 空調：預留位置 寬帶網接口：入戶 電容量：5KW 電話線接口：入戶 有線電視接口：入戶 其他：園區(qū)內軟硬覆蓋，彩磚、黑色路面、草坪、樹木、景觀造型再加上近8000平方米中心廣場。2、 結構說明：3、 舉架：層高2.8米；凈高2.65米4、 供暖 、供水、供電說明：供暖單位：沈東熱源廠供暖形式：水暖集中供熱收費標準：21元平方米（一個采暖期：11月1日至第二年4月5日）七、 戶型說明（優(yōu)劣勢分析及各自特點）：（詳見戶型圖）八、 競品項目優(yōu)劣勢對照表（見附件二）九、十、 其他問題：1、 土地使用年限？答：住宅70年；商業(yè)40年2、 房屋使用面積及使用率？答：3、 關于地下室/一層/頂層的統一說詞？地下室（1） 抬高地面0.9米；（2） 16層贈送地下室（3） 可以儲藏糧食、蔬菜、水果。存放舊物、雜物。省時、省力。一層（1）地下室抬高地面0.9米，采光較好；（2）地下室樓板加保溫層，一層無潮濕現象；（3）主排水管道在地下室，一層不會出現因下水道堵塞而造成的返水情況；（4）樓層低，出入方便。頂層（1）坡屋頂，裝修時會有異樣的風格；（2）贈送屋頂花園；（3）屋頂做防水、隔溫層，不會受冬、夏溫差影響。4、 關于東西山墻的統一說詞？ 東西山墻采用空心磚夾笨板； 溫度與中間戶型一致； 有陽臺，三面采光，保證良好的采光和通