陳娟花訴王廣霞、潘孫勝、陳積良解除房屋租賃關系案.doc

陳娟花訴王廣霞、潘孫勝、陳積良解除房屋租賃關系案原告（被上訴人）：陳娟花，女，1951年生，海南省樂東黎族自治縣糖煙酒公司職工。被告（上訴人）：王廣霞，女，1965年生，個體戶，住海南省樂東黎族自治縣百貨公司辦公室旁。被告（上訴人）：潘孫勝，男，1954年生，無業(yè)，住海南省樂東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)綜合廠。被告（上訴人）：陳積良，男，1938年生，無業(yè)，住海南省樂東黎族自治縣林業(yè)服務公司。審級：二審。審判機關和審判組織一審法院：海南省樂東黎族自治縣人民法院。獨任審判員：王淑蘭。二審法院：海南省海南中院人民法院。合議庭組成人員：審判長：吳青；代理審判員：李雪茹；代理審判員：王輝。審結時間一審審結時間：2000年2月24日。二審審結時間：2000年6月12日。一審訴辯主張原告陳娟花訴稱：被告王廣霞等人租賃我承租的房屋，1999年10月中旬，我口頭向王廣霞要求租金每月增加至600元，王不同意并且租金分文未交，在我催交房租的過程中，被王多次無理謾罵和人身威脅，使我的精神受到很大的創(chuàng)傷，現(xiàn)要求判令被告歸還租賃的房屋及室內的一切設施和用具，追回所拖欠房租2400元（租金每月600元，從1999年11月至2000年2月）以及精神損失費5000元，并由被告負擔一切訴訟費用。被告王廣霞、潘孫勝、陳積良辯稱：原、被告口頭協(xié)議房屋月租金200元。1999年11月原告以原屋主要提高房租為由，拒收月租金200元，并要求月租金增加至600元，押金500元，一次性交半年房租，否則就要收回該房。因沒達到目的，原告多次組織人吵鬧，并要強行關門。原告單方提高月租金，違反合同法平等互利原則，要求以原屋主提升房租幅度內確定該房的月租，原、被告雙方重新簽訂房屋租賃合同，并由原告承租本案的一切訴訟費用。一審事實和證據(jù)本案經(jīng)審理查明：原告陳娟花系樂東黎族自治縣糖煙酒公司職工，公司考慮其生活困難與其簽訂了房屋租賃合同，讓其承租該公司縣城批發(fā)組調撥室和原小商品倉庫。糖煙酒公司同意其在不破壞公司樓房結構的情況下允許原告轉租承租房屋。爾后，原告和潘孫勝、陳積良口頭協(xié)議轉租房屋，由潘、陳二人共同出資對小商品倉庫進行裝修，由洪云經(jīng)營管理。因經(jīng)營不善，欠下四個月房租，洪云退伙。被告王廣霞在征得原告同意后補交了潘、陳等三人拖欠的800元房租，與潘、陳二人口頭協(xié)議以該房經(jīng)營發(fā)廊，利潤三人平分。后三被告要求原告簽訂租房合同，原告則以公司很快重新簽訂合同為由，表示不能馬上訂合同。1999年8月30日，原、被告雙方口頭協(xié)議月租金仍為200元。9月、10月被告均按時交付租金共計400元。同年11月，縣糖煙酒公司和原告重新簽訂房屋租賃合同，約定：房屋租賃期限三年；月租500元（二間），預付押金1350元。爾后，原告就增加月租金一事和被告商談，遭被告拒絕。雙方為此發(fā)生糾紛，案經(jīng)調解，雙方無法達成一致意見。以上事實，有當事人陳述、租金收條、房屋租賃合同等予以佐證，足資認定。一審判案理由一審法院認為：原告轉租經(jīng)過出租單位同意，原、被告雙方口頭協(xié)議合法、有效。原告提出增加租金后遭被告拒絕，但并未及時退出該租賃房屋并繼續(xù)經(jīng)營，可視為接受原告提出增加租金的要求。簽于原、被告雙方口頭協(xié)議租賃房屋沒有期限，租金偏低，根據(jù)租房應當遵循的自愿平等的誠實信用原則，原告要求增加并補付租賃期四個月的租金并無不當，應予支持。但要求賠償精神損失費于法無據(jù)，不予支持。一審定案結論依據(jù)中華人民共和國民法通則第四條、第八十五條、第一百一十一條規(guī)定，判決如下：1、被告王廣霞、潘孫勝、陳積良應自判決發(fā)生法律效力七日內給付原告陳娟花四個月租金，每月500元，共計2000元。2、被告王廣霞、潘孫勝、陳積良對以上債務承擔連帶責任。3、駁回原告的其他訴訟請求。二審情況1、二審訴辯主張一審判決后，上訴人王廣霞、潘孫勝、陳積良不服，提出上訴稱：糖煙酒公司只提租50元，陳娟花卻將租金從200元提至600元，漲幅太大，違反公平原則。原審判令按月租金500元支付過高且無法律依據(jù)，請求二審改判在糖煙酒公司提租幅度內調整租金。被上訴人陳娟花答辯稱：增不增加租金，增加多少租金都是被上訴人的權利，上訴人如果嫌貴可以不租。2、二審事實和證據(jù)經(jīng)二審審理查明：被上訴人陳娟花系樂東黎族自治縣糖煙酒公司職工。1996年，糖煙酒公司將本公司調撥室和小商品倉庫租給陳娟花，雙方簽訂租房合同，約定兩間房月租金450元，租期從1996年7月1日至1999年6月1日。在不破壞房屋結構的情況下，陳娟花可以轉租房屋。1999年9月，陳娟花與王廣霞、潘孫勝、陳積良等三人達成轉租房屋口頭協(xié)議，約定陳娟花將原調撥室轉租給王廣霞等三人合伙經(jīng)營發(fā)廊，月租金200元，王廣霞等三人已支付了9、10月份租金共400元。同年11月，糖煙酒公司與陳娟花簽訂了續(xù)租合同，約定租期五年即從1999年6月1日至2002年6月30日，租金由原來的450元提高到500元，其他條件不變。此后，陳娟花以糖煙酒公司提租為由，要求王廣霞等三人增加租金至每月600元，并簽訂書面轉租合同，否則退出該房。王廣霞等三人以糖煙酒公司只提租50元，而陳娟花提租400元太高，只同意在糖煙酒公司提租幅度內增加租金，不同意月租金增加至600元，并仍按每月200元交房租，陳娟花拒收，堅持王廣霞等應按每月600元交租，否則退房，雙方因此發(fā)生糾紛。另查明，在一、二審訴訟期間，王廣霞等三人仍在該房經(jīng)營發(fā)廊。案經(jīng)調解，雙方對租金無法達成協(xié)議。以上事實有雙方當事人陳述、租房合同等佐證，足資認定。3、二審判案理由二審法院認定，訟爭之房屋系被上訴人陳娟花向糖煙酒公司承租所得，經(jīng)糖煙酒公司同意，陳娟花有權轉租，陳娟花與上訴人王廣霞等三人之間雖沒有簽訂書面租房合同，但雙方均承認口頭租房協(xié)議的事實并且已實際履行，因此，該口頭合同是雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)，應為有效合同。陳娟花在口頭合同履行期間單方提出增加租金，遭王廣霞等人拒絕，雙方?jīng)]有達成變更房租的協(xié)議，陳娟花的單方提租行為無效，對雙方?jīng)]有約束力。但鑒于糖煙酒公司已提高房租，陳娟花與王廣霞等人原定的月租金200元過低，根據(jù)公平原則，王廣霞等人要求按糖煙酒公司提租幅度內調整租金的請求合理，應予支持。糖煙酒公司每月提租50元，陳娟花與王廣霞等人的房租也相應調整至每月250元。由于雙方之間的口頭協(xié)議沒有約定租期，陳娟花有權解除租房合同，收回出租房屋?，F(xiàn)雙方對租金沒有達成一致意見且陳娟花要求解除合同，收回房屋，該請求應予支持。因訴訟時效順延，且在訴訟期間，王廣霞等人一直在使用該房，雙方的口頭租房合同應履行至2000年7月31日止解除，王廣霞等人應退出該房并從1999年11月1日起至2000年7月31日按每月250元計付租金。4、二審定案結論依照中華人民共和國民法通則第四條、第五十四條、第五十七條、第八十八條第二款第（二）項和中華人民共和國民事訴訟法第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：（1）撤銷海南省樂東黎族自治人民法院（2000）樂民初字第14號民事判決；（2）解除陳娟花與王廣霞、潘孫勝、陳積良等三人的口頭租房協(xié)議，限王廣霞、潘孫勝、陳積良于2000年8月1日起10日內搬出該房屋；（3）王廣霞、潘孫勝、陳積良應付給陳娟花租金按每月250元計算，從1999年11月1日計至2000年7月31日止。王廣霞、潘孫勝、陳積良對以上租金互負連帶責任。（4）駁回陳娟花的其他訴訟請求。解說本案是一起無租期的口頭租房合同糾紛。對該口頭合同的有效性，一、二審判決均予以認定。兩審判決的分歧主要在于，原告陳娟花提租行為的法律效力及該租房合同是否應解除的問題。1、原告陳娟花提租行為的法律效力本案雙方的口頭租房合同是有效成立的，根據(jù)民法通則第五十七條的規(guī)定，原告沒有經(jīng)過對方的同意或依法律規(guī)定，不得擅自變更或解除合同，因此，雙方關于月租金200元的約定在該合同沒有變更或依法解除前均對雙方有約束力。原告在合同履行中因原房主提高租金而向承租人提出增加租金的請求，盡管有一定的合理性，但根據(jù)法律規(guī)定，該提租請求必須經(jīng)被告的同意，才能對被告產生法律效力?，F(xiàn)被告已明確拒絕原告的提租請求，說明雙方并沒有達成變更租金的協(xié)議，原告的單方提租行為不具有法律效力。但是，原、被告之間中介轉租關系，原屋主糖煙酒公司已提高租金，如果原、被告之間仍按原租金履行，勢必造成原告的損失。因此，二審法院根據(jù)本案實際情況，適用公平原則，在糖煙酒公司的提租幅度內對原、被告原約定的租金進行了調整，是較公平合理的。一審法院在認定原告的提租請求遭被告拒絕后，卻以被告沒有及時退出承租房屋為由推定被告接受原告的提租要求，顯然混淆了變更合同與解除合同的法律概念，導致認定事實與法律適用的前后矛盾。2、該租房合同是否應解除雙方的口頭合同沒有約定租賃期限，屬無租期的租房合同。參照合同法232條，合同的任何一方當事人均可隨時要求解除合同，并且不以對方是否同意為條件，但是出租人提出解除租房合同的，應給承租人一段合理的搬遷時間。因此，原告作為出租人，有權提出解除租房合同，收回出租房屋，該權利的行使不以對方的同意為條件，即使承租人不同意，法院也應支持承租人的這一請求。本案經(jīng)一、二審調解，雙方對租金問題仍無法達成協(xié)議，而原告堅持如不按其提租要求履行則堅決收回出租房屋，在此情況下，應支持原告的請求解除租房合同。