特別事項說明(房產(chǎn)).doc

換證又要附舊證本次估價基準日為2010年12月7日，當時辦理了房地產(chǎn)權(quán)證（證號：202D房地證2009字第01050號），至出具報告日期權(quán)利人重慶渝開發(fā)股份有限公司已經(jīng)辦理了新的房地產(chǎn)權(quán)證（證號：202D房地證2011字第00871號、202D房地證2011字第00870號），本次出具報告以新的房地產(chǎn)權(quán)證（證號：202D房地證2011字第00871號、202D房地證2011字第00870號）為準，在此提請報告使用者注意。商業(yè)土地使用權(quán)年限超期(房地產(chǎn))據(jù)委托方提供的國有土地使用權(quán)證證號: 渝北國用（2004）第24383號、渝北國用（2004）第24385號記載，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期同為2051-01-18，其剩余使用年限約為44.25年。而城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)用途法定最高出讓年限為40年。根據(jù)合法性原則，本次估價剩余使用年限按商業(yè)用途法定最高出讓年限40年設(shè)定。在此提請初評意見書使用人予以注意。經(jīng)濟適用房本次估價對象為經(jīng)濟適用房，由于經(jīng)濟適用房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房自購買合同備案之日起，不滿5年不得直接上市交易。購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，由住房儲備機構(gòu)按照屆時同類經(jīng)濟適用房價格進行回購。特此提請抵押雙方注意。在建工程特別事項說明(部分)1.本次估價對象以委托方提供的重慶市房地產(chǎn)權(quán)證、重慶市商品房預(yù)售(預(yù)租)許可證、重慶市房產(chǎn)面積測算報告書等資料為評估依據(jù)。2.估價對象5-29所處建筑物已竣工，住宅部分已交付使用，委托方提供的國有土地使用證系總證，尚未進行土地使用權(quán)面積分攤，未辦理房屋的重慶市房地產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)手續(xù)正在辦理過程中。在本次評估中，是假設(shè)該項目已取得合法產(chǎn)權(quán)手續(xù)，辦理了房地產(chǎn)權(quán)證；應(yīng)支付的工程款及相關(guān)稅費已付清，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施及規(guī)劃道路按期完成；小區(qū)按設(shè)計方案建設(shè)并通過綜合驗收的前提下進行評估的。3.本次評估范圍以委托方提供的重慶市房產(chǎn)面積測算報告書內(nèi)房屋面積分戶匯總表記載的面積為評估依據(jù)，該面積大于委托方重慶市商品房預(yù)售(預(yù)租)許可證記載面積，最終的產(chǎn)權(quán)面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍部門確定的為準，如存在差異，我公司保留修正權(quán)，提請本初評意見書使用者注意超出建筑面積的產(chǎn)權(quán)合法性，以及面積變化對評估值的影響。4.委托方所提供的重慶市商品房預(yù)售(預(yù)租)許可證渝國土房管（2005）預(yù)字第（096）號、渝國土房管（2005）預(yù)字第（371）號已逾期，委托方未辦理延期登記。5.據(jù)委托方介紹估價對象5-29已完工，住宅部分已交付使用，正在辦理重慶市房地產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)中華人民共和國合同法第286條及最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù)規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。即承包人的法定受償權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。而在本次評估過程當中，委托方未提供工程付款進度的相關(guān)支付憑據(jù)，我方無法判斷委托方是否存在應(yīng)支付未支付的工程款，提請貸款行應(yīng)對此關(guān)注并進行貸前審查。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)（法釋200216號（2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過）規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。提請貸款行應(yīng)對此關(guān)注并進行貸前審查?？傋C委托方提供的估價對象一、二重慶市房地產(chǎn)權(quán)證系總證，本次評估建筑面積以委托方提供的房屋面積分戶匯總表為準，具體分攤土地使用權(quán)面積不詳，有關(guān)建筑面積及分攤土地使用權(quán)面積的最終確定以有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門確定的意見為準，我公司保留其修改權(quán)，敬請初步評估意見書使用者注意；劃撥地主城1. 由于估價對象的土地使用權(quán)類型為劃撥，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價值應(yīng)扣減預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。參照重慶市人民政府關(guān)于主城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)土地級別基準地價和出讓金標準的補充通知(渝府2009203號)予以扣除，出讓金總金額為0.71萬元。在估價對象轉(zhuǎn)讓時具體出讓金應(yīng)以當?shù)貒敛块T實際征收的數(shù)額為準。區(qū)縣由于估價對象的土地使用權(quán)類型為劃撥，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價值應(yīng)扣減預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。參照重慶市人民政府關(guān)于頒布重慶市國有土地使用權(quán)基準地價和公示地價的通知(渝府發(fā)(2000)76號 )予以扣除，重慶市11級商業(yè)用地樓面價的出讓金單價為200元/平方米，出讓金總金額為0.71萬元。在估價對象轉(zhuǎn)讓時具體出讓金應(yīng)以當?shù)貒敛块T實際征收的數(shù)額為準。根據(jù)中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十七條規(guī)定：“對劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”工行！本次評估未查看房地產(chǎn)權(quán)證原件，提請初評使用方注意！位置不一致本次實際現(xiàn)場勘察發(fā)現(xiàn)估價對象實際門牌號為龍升街186、188、190、192、194號,而委托方提供的房屋所有權(quán)證證載坐落位置為渝北區(qū)雙龍湖街道龍升街B幢2、3、4、5、6號,兩者不一致。本次評估以委托方提供的房屋所有權(quán)證證載坐落位置及門牌號為準，具體坐落位置及門牌號應(yīng)以有權(quán)機關(guān)確定的為準，本公司保留修正權(quán)，在此提醒本報告使用方注意該事項。本次估價對象證載坐落為榮昌縣昌元鎮(zhèn)東城花園B區(qū)1幢B號,而委托方提供的榮昌縣公安局昌州派出所出具的證明，其坐落位置現(xiàn)更正為榮昌縣昌州街道海棠三支路44號1幢1單元5-2,兩者不一致。本次評估以委托方提供的榮昌縣公安局昌州派出所出具的證明所記載坐落位置及門牌號為準，具體坐落位置及門牌號應(yīng)以有權(quán)機關(guān)確定的為準，本公司保留修正權(quán)，在此提醒本報告使用方注意該事項。土地證和房產(chǎn)證不一致估價對象1-3國有土地使用證證載土地用途為住宅，房屋所有權(quán)證證載用途為營業(yè)，本次根據(jù)委托方要求以房屋所有權(quán)證證載用途來評估。若將估價對象1-3按營業(yè)用途轉(zhuǎn)讓時，須根據(jù)國家及重慶市的相關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)，并根據(jù)（渝國土房管發(fā)2002486號）文件規(guī)定補繳由住宅用途變更為商業(yè)用途的出讓金10.37萬元。違法建筑根據(jù)委托方提供的重慶市房地產(chǎn)權(quán)證(104房地證2005字第033774號)，估價對象證載建筑面積為383.54平方米，房屋狀況備注欄記載“該房其中37.54平方米屬違法建筑”，本次估價未包括違法建筑部分，也未考慮違法建筑的存在對估價結(jié)果的影響。提請報告使用者關(guān)注。根據(jù)委托方提供的重慶市房地產(chǎn)權(quán)證(106房地證2006字第19441號、106房地證2006字第19454號、106房地證2006字第19456號、106房地證2006字第19470號、106房地證2006字第19472號、106房地證2006字第19473號、106房地證2006字第19479號)，估價對象（1）、（14）、（16）、（30）、（32）、（33）、（39）證載建筑面積總計為1176平方米（其中估價對象（14）房屋狀況證載建筑面積為35平方米，記事欄記載為315平方米，本次評估以315平方米為準），房地產(chǎn)權(quán)證記事欄記載為違章建筑，本次估價包括違法建筑部分，其價值考慮為零，也未考慮違章建筑的存在對其他估價對象的估價結(jié)果的影響。提請報告使用者關(guān)注。未成年人產(chǎn)權(quán)估價對象為朱斌、卓輝菊、朱卓勝共有，委托方將其進行抵押貸款時須取得共有方的書面同意。按照民法通則第18條規(guī)定，監(jiān)護人應(yīng)當履行監(jiān)護責(zé)任，保護被監(jiān)護人的人身財產(chǎn)及其他合法權(quán)益。除非為了被監(jiān)護人的利益，否則不得處理財產(chǎn)。提請抵押雙方注意。分攤土地計算本次估價對象分攤土地使用權(quán)面積為我們計算得出（分攤土地使用權(quán)面積=6759.457044.253416.39=3278.26），面積的最終確定以有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門確定的意見為準?？鄢邢奘軆斂罹游蟹教峁┑姆康禺a(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件）顯示，估價對象已向農(nóng)行重慶市渝北支行松橋分理處設(shè)定抵押權(quán)（權(quán)利價值為23.7萬元）。故估價師認為估價對象已存在法定優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利價值為23.7萬元，若扣除該項法定優(yōu)先受償款后，抵押價值為46.15萬元；考慮本項目貸款銀行仍為原抵押權(quán)人且委托方已承諾將在本項目貸款發(fā)放時解除原抵押權(quán)，若委托方在本項目貸款發(fā)放時已經(jīng)對該抵押權(quán)進行了解除，則原抵押解押后的抵押價值為69.85萬元車位個數(shù)說明本次估價對象的車位個數(shù)以委托方提供的委托估價函為準，若實際個數(shù)與評估個數(shù)不符，本次評估結(jié)果需做調(diào)整。會所特別說明根據(jù)委托方提供的重慶市房地產(chǎn)權(quán)證顯示重慶大川集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（大川水岸小區(qū)開發(fā)商）擁有估價對象（會所）的所有權(quán)，所有權(quán)包括占有、處置、使用、收益四項基本內(nèi)涵，因此，重慶大川集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有權(quán)決定會所的轉(zhuǎn)讓、變更、處置、使用、抵押等問題。但會所所有權(quán)屬于“有限制所有權(quán)”，開發(fā)商因會所所有權(quán)衍生的一切權(quán)利必須體現(xiàn)會所的配套服務(wù)功能，不能隨意改變其使用用途和性質(zhì)，提請抵押權(quán)人注意。二手房交易2.估價對象原所有權(quán)人為羅富國，目前該估價對象正由羅富國轉(zhuǎn)讓予李磊，李磊擬辦理二手房交易按揭抵押貸款，故本報告為李磊出具，但由于尚未辦理好交易過戶手續(xù)，評估中仍使用產(chǎn)權(quán)人羅富國之產(chǎn)權(quán)證，在此提醒報告使用人注意。房地分估思路5、估價思路：采用房地分估方式，先選用適宜的估價方法求取評估對象的土地價值；再計算重新構(gòu)建建筑物的重置成本，扣除建筑物的折舊，就可求得建筑物的評估價值；最后，土地、建筑物兩部分評估值之和即為評估對象在評估基準日的公開市場價值。6、基本公式：房地產(chǎn)評估值=土地價值+建筑物評估價值房地產(chǎn)抵押價值=估價對象評估價格-估價師知悉的法定優(yōu)先受償款樓面地價思路5、估價思路：采用房地分估方式，先選用適宜的估價方法求取評估對象的樓面地價；再計算重新構(gòu)建建筑物的重置成本，最后，樓面地價加上建筑物重置成本與成新率積之和與建筑面積的乘積即為評估對象在評估基準日的公開市場價值。6、基本公式：房地產(chǎn)評估值=（樓面地價+地上建筑物重置成本建筑物成新率）建筑面積針對農(nóng)商行作為委托方的報告據(jù)委托方介紹，本次借款人為（），資產(chǎn)占有方為（），或：據(jù)委托方介紹，本次借款人為及資產(chǎn)占有方均為（）。借款人擬用估價對象抵押貸款，須取得資產(chǎn)占有方的書面同意。常見錯誤1. 項目登記表不填全2. 資料不齊，未正確排序3. 資料無故未蓋章或簽字4. 名字、位置、面積、證號、價格（大小寫、單價與總價）5. 報告中數(shù)據(jù)銜接不一致（包括文字與表格；文字與公式；技術(shù)與結(jié)果等）6. 城市維護建設(shè)稅與估價標的地區(qū)的對應(yīng)不一致7. 土地報告所用文件與方法、地區(qū)不匹配8. 改技術(shù)報告時把結(jié)果報告改錯9. 出讓金扣除未按對應(yīng)的文件10. 先檢查結(jié)果報告的，未將結(jié)果報告打印存檔11. 作報告時未關(guān)注預(yù)評里的特別事項說明12. 未按用途說明工業(yè)集聚度、商業(yè)繁華度、居住適宜度13. 方法與價格不銜接14. 大渡口農(nóng)商行的預(yù)評未加方法15. 劃撥地結(jié)果未注明已扣除出讓金參考值16. 預(yù)評備注里的我公司名稱不對、兩名17. 開發(fā)票的報告未簽合同、簽收回執(zhí)未簽字18. 躍層房未核實面積，證載的是一層還是二層等19. 加總未用word記算20. 土地定義：現(xiàn)實條件、規(guī)劃條件、設(shè)定條件、容積率等非資產(chǎn)占有方估價對象并非委托方所有，委托方將其進行抵押貸款應(yīng)取得資產(chǎn)占有方的書面同意。估價對象并非借款人所有，借款人將其進行抵押貸款應(yīng)取得資產(chǎn)占有方的書面同意。估價對象及范圍位于九龍坡區(qū)科園三街98號1-13-2號等2處，建筑面積共計237.87平方米及相應(yīng)分攤國有出讓土地使用權(quán)面積共計29.76平方米的住宅用房地產(chǎn)。抵押權(quán)根據(jù)委托方提供估價對象2的房地產(chǎn)權(quán)證記載：至估價時點，估價對象已向XX銀行XX分行設(shè)定抵押權(quán)（權(quán)利價值為50萬元）。委托方將其進行抵押貸款，須注銷該他項權(quán)或取得原抵押權(quán)人的同意?？紤]本項目貸款時須解除原抵押權(quán)，故設(shè)定其不存在他項權(quán)利。學(xué)校房產(chǎn)過戶估價對象為學(xué)校內(nèi)的住宅用房，委托方將其用于交易時應(yīng)遵守法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，在此提請抵押雙方注意。先修房后拿地估價對象建成于2003年，根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的相關(guān)規(guī)定，住宅用途法定最高出讓年限為70年，因此其土地使用權(quán)最長出讓年限應(yīng)為取得土地之日加上70年，但其權(quán)屬資料重慶市房地產(chǎn)權(quán)證（證號:208房地證2011字第07999號）記載顯示：土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2081-5-31。在此提請抵押雙方予以注意，本公司保留最終修正權(quán)。收益法收益年限根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，估價對象屬于混合結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，其經(jīng)濟耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年。因土地使用權(quán)為劃撥方式取得，城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定商業(yè)用地的法定最高出讓年