某生態(tài)園項目可行性研究報告

- 1 - #生態(tài)園 可行性研究報告 一、項目提要 項目名稱： #生態(tài)園 申請單位： 法人代表： 通訊地址： 電話： 郵編： 傳真： 建設(shè)性質(zhì)： 觀光農(nóng)業(yè)休閑度假 建設(shè)地點： # 建設(shè)內(nèi)容：都市農(nóng)業(yè)；生態(tài)休閑度假；文化 產(chǎn)業(yè) ；老年公寓。 土地面積： 44.4 畝（ 29600 平方米） 總建筑面積： 14900 平方米 總投資： 4890 萬元人民幣（不包括土地費(fèi)用） 按動態(tài)回收現(xiàn)金流量測算：投資回收年限 8年；內(nèi)部收益率 20.38% 凈現(xiàn)值 5432 萬元。 二、 申請單位概況 原甘肅 有限公司是由董事長 #先生在 #奮斗發(fā)展創(chuàng)辦的一家以房地產(chǎn)和商貿(mào)為主的綜合性民營企業(yè)。為了更好地開發(fā)建設(shè) - 2 - #生態(tài)園項目， #先生擬在 #專門成立項目公司，將以科學(xué)的態(tài)度、現(xiàn)代的管理、優(yōu)良的信譽(yù)、足夠的實力和已有的經(jīng)驗，通過本項目的建設(shè)，取得本公司在 #的發(fā)展，并為加速 #近郊的觀光農(nóng)業(yè) 、文化產(chǎn)業(yè) 和生態(tài)休閑度假建設(shè)貢獻(xiàn)力量。 三、 建設(shè)本項目的背景 1、 2010 年 10 月中旬召開的中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第五次全體會議，深入分析了今后一個時期我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的國內(nèi)外環(huán)境，強(qiáng) 調(diào)綜合判斷國際國內(nèi)形勢， 我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期 。全會提出，要堅持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，建立擴(kuò)大消費(fèi)需求的長效機(jī)制，調(diào)整優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，加快形成消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟(jì)增長新局面。全會提出，要著力保障和改善民生，合理調(diào)整收入分配關(guān)系，努力提高居民收入在國民收入分配中的比重、勞動報酬在初次分配中的比重。 國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、社會的進(jìn)步，極大地鼓勵民間投資的熱情。 2、 1995 年以來的每周雙休日制度和 1999 年以來的長假期制度的實施，是我國公民休假制度的一項重 大改革。經(jīng)濟(jì)水平的提高與休閑時間的增加為公民旅游創(chuàng)造了條件。目前，城市人的全年法定節(jié)假日為115 天，如果加上各類其它休閑時間，總體閑暇時間將達(dá)到全年三分之一。這意味著我國將由傳統(tǒng)的假日觀光旅游進(jìn)入到一個新的休閑時代，也意味著一個新的產(chǎn)業(yè)的形成 休閑產(chǎn)業(yè)。 3、 國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見（國發(fā) 2009 41 號）指出， - 3 - 到 2015 年，旅游市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 33 億人次，年均增長 10%；入境過夜游客人數(shù)達(dá) 9000 萬人次，年均增長 8%；出境旅游人數(shù)達(dá) 8300 萬人次，年均增長 9%。旅游消費(fèi)穩(wěn)步增 長，城鄉(xiāng)居民年均出游超過 2 次，旅游消費(fèi)相當(dāng)于居民消費(fèi)總量的 10%。經(jīng)濟(jì)社會效益更加明顯，旅游業(yè)總收入年均增長 12%以上，旅游業(yè)增加值占全國 GDP 的比重提高到 4.5%，占服務(wù)業(yè)增加值的比重達(dá)到 12%。每年新增旅游就業(yè) 50 萬人。旅游服務(wù)質(zhì)量明顯提高，市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)，到 2020 年我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模、質(zhì)量、效益將會達(dá)到世界旅游強(qiáng)國水平。 4、 根據(jù) #區(qū)域總體規(guī)劃，羅店、羅涇和月浦規(guī)劃成為 #北部重要的產(chǎn)業(yè)配套區(qū)。隨著城市化水平的提高，積極發(fā)展商貿(mào)業(yè)、工業(yè)文化旅游業(yè)、信息服務(wù)、社區(qū)服務(wù)等行 業(yè)，形成與寶山濱江新區(qū)相匹配的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能。發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)， 包括： 生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游，以及商貿(mào)、金融、文化、體育等第三產(chǎn)業(yè)。結(jié)合羅店老鎮(zhèn)建設(shè)，挖掘 #700年歷史文化底蘊(yùn) ， 塑造 特色城鎮(zhèn) 。 規(guī)劃在在羅店、橫沙、長興以及大型工業(yè)園區(qū)布置旅游服務(wù)區(qū)，形成較為完善的旅游服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 在這樣的背景下，集都市觀光、休閑度假于一體， 在羅店建設(shè) 經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會效益相結(jié)合的都市農(nóng)業(yè)便應(yīng)運(yùn)而生。我國的都市觀光農(nóng)業(yè)是在 20 世紀(jì) 80 年代后期興起的，首先在深圳開辦了一家荔枝觀光園，隨后又開辦了一家采摘園。目前一些大中城市如北京、 上海、廣州、深圳、武漢、珠海、蘇州等地已相繼開展了觀光休閑活動，并取得了一定效益，展示了觀光農(nóng)業(yè)的強(qiáng)大生命力。如北京的錦繡大地、 - 4 - 上海孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)、無錫馬山觀光農(nóng)業(yè)園、揚(yáng)州高冥寺觀光農(nóng)業(yè)園等，山東的棗莊萬畝石榴園、平度大澤山葡萄基地、棲霞蘋果基地、萊陽梨基地等都取得了很好的經(jīng)濟(jì)效益，為城市旅游業(yè)增添了一道靚麗風(fēng)景。 5、 十二五規(guī)劃建議第三條推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)指出，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展中同步推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是十二五時期的一項重大任務(wù)。觀光休閑農(nóng)業(yè)是由最初的農(nóng)田發(fā)展到統(tǒng) 一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的園區(qū)發(fā)展的高級形態(tài)。觀光休閑農(nóng)業(yè)將生態(tài)、休閑、科普有機(jī)的結(jié)合在一起，同時，生態(tài)型、科普型、休閑型的觀光休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的出現(xiàn)和存在，將改變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農(nóng)業(yè)單一的經(jīng)營思想，客觀地促進(jìn)了農(nóng)村旅游業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 6、 人口老化問題在全世界越來越受關(guān)注，中國則是發(fā)展中國家情況最嚴(yán)重的一個。聯(lián)合國預(yù)測，本世紀(jì)上半葉，中國將一直是世界上老人最多的國家，占全球老年人口五分之一。中國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的 2009 年度中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報指出，今 后五年，80 歲以上老人將每年以百萬之?dāng)?shù)遞增，城鄉(xiāng)老年無子女陪伴的空巢家庭將超過 50%，部分大中城市更將達(dá)到 70%。 中國 10 年前就已進(jìn)入老年型社會， 2000 年 60 歲以上人口比例達(dá)10.2%， 2009 年是 12.5%， 2010 年已超過 1 億 7000 萬人。 專家推算，如果目前中國一胎化生育政策不變，出生率也持續(xù)低下，五年后老齡化將突然加劇。根據(jù)有關(guān)部門所做本世紀(jì)老齡化發(fā) - 5 - 展趨勢預(yù)測研究顯示，到 2050 年，以 60 歲為標(biāo)準(zhǔn)的中國老年人口將達(dá)到 4 億 4000 萬，約占全國人口三分之一，之后這一比例將長期維持下去 。 研究人員關(guān)注的不只是老齡化問題，更擔(dān)憂的是問題出現(xiàn)得太快，未富先老的中國，經(jīng)濟(jì)與社會體制目前還沒有做好相應(yīng)的準(zhǔn)備，無論設(shè)施、專業(yè)人員或老人收入，都與實際的需求相去甚遠(yuǎn)。 中國現(xiàn)有公營與民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不到 4 萬家，共 266 萬多張床位，扣除空置率，共照護(hù) 210 萬名老人，僅占老人總量的 1.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如發(fā)達(dá)國家的 5%至 7%。據(jù)說民政部爭取在 2011 年開始的第十二個五年規(guī)劃期間，將比例提高到 3%。 7、 中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議 中指出： 文化是一個民族的精神和靈魂，是國家 發(fā)展和民族振興的強(qiáng)大力量，必須堅持社會主義先進(jìn)文化前進(jìn)方向，弘揚(yáng)中華文化，建設(shè)和諧文化，發(fā)展文化事業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，滿足人民群眾不斷增長的精神文化需求，充分發(fā)揮文化引導(dǎo)社會、教育人民、推動發(fā)展的功能，建設(shè)中華民族共有精神家園，增強(qiáng)民族凝聚力和創(chuàng)造力。 并在綱要中規(guī)定了： 推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)，增強(qiáng)文化產(chǎn)業(yè)整體實力和競爭力。 鼓勵和支持非公有制經(jīng)濟(jì)以多種形式進(jìn)入文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，逐步形成以公有制為主體、多種所有制共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。構(gòu)建以優(yōu)秀民族文化為主體、吸收外來有益文化的對外開放格局，積極 開拓國際文化市場，創(chuàng)新文化 走出去 模式，增強(qiáng)中華文化國際競爭力和影響力，提升國家軟實力。 - 6 - 四 、項目的條件 1、建設(shè)地點： 位于 #東北部，在 #路以東 、 #路以南，距地鐵 #號線 3 公里、距 #景區(qū) 2 公里。 場地平坦，海拔高度在 4-5 米之間。有 涇從地塊南部流過。環(huán)境幽靜，交通便捷， 10 分鐘以內(nèi)可進(jìn)入高速公路網(wǎng)。 2、用地： 約 44.4 市 畝，由我公司以土地使用權(quán)租用的方式取得，不改變用地的性質(zhì)。 五 、項目的定位 該處用地 位于 #近郊 ， 非常適宜 建 設(shè) 具有觀光農(nóng)業(yè)特色 和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的 休閑度假區(qū)。 1、產(chǎn)品 定位。 綠色、環(huán)保、低碳、高科技農(nóng)業(yè)； 綠化、美化、親切、嫻靜、安全； 有品位的外觀，有觀光農(nóng)業(yè)特色的內(nèi)涵，有 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 舒適的生活設(shè)施、有完善的休閑場地，有人性化的經(jīng)營管理。 2、消費(fèi)市場定位。 #市民假日農(nóng)業(yè)觀光和休閑度假； 對青少年進(jìn)行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科普教育； 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 ； 滿足游客對玉石文化的需求。 - 7 - 六 、規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 1、新華社受權(quán)播發(fā) 中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議 和 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 ； 2、國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展 旅游業(yè)的意見 國發(fā) 2009 41 號 ； 3、 #市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（土地使用建筑管理） 及 #區(qū)域總體規(guī)劃 (2004-2020)等 有關(guān)規(guī)定； 4、 #市 #土地利用規(guī)劃 ； 5、履行甲乙雙方簽訂協(xié)議所規(guī)定的各項義務(wù) 。 七 、項目的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容 整個地塊 44.4 畝 大致劃分的設(shè)計區(qū)域面積（見功能分區(qū)圖）為 ： 1、 都市農(nóng)業(yè)園區(qū)。 占地 16.6 畝，包括： 百果園、花卉園、菌類園、蔬菜瓜果園、庫房等 ； 2、 生態(tài) 休閑度假區(qū)。 占地 12.4 畝，包括： 度假公寓 、農(nóng)家樂休閑度假、生態(tài)休閑、特色餐飲、停車 場等； 3、 老年公寓區(qū) 。 占地 6.5 畝，包括：公寓、 養(yǎng)生保健、 圖書館等 ； 4、 文化園區(qū)。 占地 8.2 畝，包括：民俗、奇石、 玉石工藝、 科普等 。 八 、 規(guī)劃布局基本要求 - 8 - 1、在充分調(diào)查該處的客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、城市規(guī)劃要求等的基礎(chǔ)上，綜合考慮都市農(nóng)業(yè)園區(qū)、園林式 生態(tài)休閑 度假 區(qū) 、 特色 文化園 區(qū) 和 老年公寓 區(qū)四 部分的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，達(dá)到最佳的配合和最好的效益； 2、都市農(nóng)業(yè)園區(qū)以科研單位、大專院校的科技力量為依托，以都市休閑觀光農(nóng)業(yè)為發(fā)展方向，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)為重點，大力加強(qiáng)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)的引進(jìn)和推廣，走產(chǎn) 、 加 、 銷一體化、農(nóng) 、 科 、 游結(jié)合，經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益高度統(tǒng)一的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)發(fā)展道路 。 觀光休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的景觀規(guī)劃設(shè)計以城市 -農(nóng)田作為一個城市整體為出發(fā)點，強(qiáng)調(diào)與城市生活的對話，構(gòu)筑 城市 -郊區(qū) -鄉(xiāng)間 -田野 的空間休閑系統(tǒng)。景觀規(guī)劃設(shè)計充分以原有綠化、農(nóng)作物為植物材料進(jìn)行園林景觀的營造，園林小品風(fēng)格自然淳樸，田園氣息濃厚；各景觀功能區(qū)突出以人為本，同時又要和生產(chǎn)相結(jié)合。根據(jù)不同地塊、不同樹種、品種的觀賞價值進(jìn)行安排，使人們在休閑體驗中領(lǐng)略到農(nóng)耕文化及鄉(xiāng)土民風(fēng)的神奇魅力； 3、在規(guī)劃設(shè)計前首先選定 公寓 的管 理公司，共同研究提出主要包括：配套要求、業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織規(guī)劃等，使得規(guī)劃設(shè)計能夠滿足經(jīng)營管理的要求； 4、盡量合理利用 該 地 區(qū) 固有的景觀生態(tài)及文化元素； 5、所有建筑的建設(shè)，都把以人為本，追求卓越的建設(shè)理念貫徹到規(guī)劃、設(shè)計、施工和服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，力求把精致，人性化的都市農(nóng)業(yè)生活與低碳、環(huán)保、節(jié)能、綠色、生態(tài)的大自然環(huán)境完美結(jié)合； - 9 - 6、合理利用地塊的地形和水系，處理好園區(qū)今后的供水、供電、排水、排污、電視、環(huán)衛(wèi)、交通、停車、能源、防災(zāi)（消防、防洪、抗震、地質(zhì)）、智能化等問 題 ； 7、注重地塊規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計， 所有建筑都應(yīng)成為亮點，主要建筑要突出標(biāo)志性 并 設(shè)置重要景觀節(jié)點 ， 達(dá)成和諧統(tǒng)一； 8、平面布置要跳出常規(guī)思維，在實用和充分利用 環(huán)境 的前提下出奇、出新。 九、 項目的管理模式和組織機(jī)構(gòu) 1、項目的管理模式 本項目 是集 都市農(nóng)業(yè) 、 生態(tài)休閑度假 、 文化 產(chǎn)業(yè)、 老年公寓 為一體的 生態(tài)休閑度假 中心。 項目的管理遵循市場規(guī)律，按現(xiàn)代企業(yè)制度的要求 ，發(fā)揮生態(tài)、文化 、 度假特色 進(jìn)行經(jīng)營管理，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，自負(fù)盈虧，自主經(jīng)營 。 使市場運(yùn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、制度化。同時，考慮到 休閑 度假 企業(yè) 經(jīng)營是一個相對特殊的領(lǐng)域，不同于一般的公司企業(yè)。公司不僅要接受地方政府及行業(yè)主管部門的監(jiān)督，也要定期或不定期的與客 戶 進(jìn)行溝通，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù) ， 通過發(fā)布信息、提供咨詢服務(wù)、建立網(wǎng)站等方式吸引客 戶 、穩(wěn)定 游客， 樹立良好的企業(yè)形象 。 2、 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 - 10 - 3、人員配置及主要職責(zé)： 辦公室： 設(shè)主任一名、文秘一名 、總務(wù)一名 。 A、負(fù)責(zé) 召 集會議，整理記錄、擬文、收發(fā)文件、檔案管理。 B、負(fù)責(zé)辦公用品的管理及公司對外業(yè)務(wù)的接待處理。 C、負(fù)責(zé)人力資源 、員工考勤、人員招聘考評。 D、負(fù)責(zé)組織草擬及修改各項規(guī)章制度。 客服 部： 設(shè)經(jīng)理一名、內(nèi)勤一名、維修工程師一名。 A、負(fù)責(zé) 休閑度假公寓和老年公寓的經(jīng)營管理、服務(wù)臺、 受理客戶的投訴，保障正常的經(jīng)營秩序。 B、負(fù)責(zé) 公司 的治安，消防和節(jié)假日及夜間值班工作 ， 對員工和 游客進(jìn)行安全教育。 C、保障 公司 物業(yè) 管理，確保 設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，負(fù)責(zé)設(shè)施備日常維護(hù)。 D、負(fù)責(zé) 公司 對外 廣告策劃 、 宣傳工作 和 公司網(wǎng)站。 計 財部： 設(shè)經(jīng)理一名（主管會計） 、 出納一名、計劃統(tǒng)計一名。 總經(jīng)理 客服部 都市農(nóng)業(yè)部 辦公室 計財部 文化產(chǎn)業(yè)部 公寓管理公司 農(nóng)業(yè)管理公司 園林綠化 隊 展銷公司 玉石加工廠 物業(yè) 管理公司 - 11 - A、負(fù)責(zé)公司財務(wù)工作。 B、負(fù)責(zé) 公司的注冊、登記 。 C、負(fù) 責(zé)稅 務(wù)工作 。 D、負(fù)責(zé)公司的發(fā)展規(guī)劃及實施計劃。 E、 負(fù)責(zé)公司 職工的工資發(fā)放。 都市農(nóng)業(yè)部 ： 設(shè)經(jīng)理一名、 園藝師 一名、職員 一 名。 A、負(fù)責(zé) 園區(qū)的 規(guī)劃建設(shè)、 種植管理、 產(chǎn)品 加工和銷售 。 B、負(fù)責(zé) 園區(qū)景觀和設(shè)施的管護(hù)工 作。 C、 負(fù)責(zé) 農(nóng)業(yè)科技信息 的交流和推廣 。 文化產(chǎn)業(yè)部 ： 設(shè)經(jīng)理一名、 工藝師 一名、職員 一 名。 A、 負(fù)責(zé) 石文化的策劃、宣傳、加工和展銷 。 B、 負(fù)責(zé) 文化產(chǎn)業(yè)的交流和推廣 。 C、負(fù)責(zé)對進(jìn)駐商戶的管理和服務(wù)。 十、 環(huán)境保護(hù)和安全衛(wèi)生措施 1、環(huán)境污染及其治理 本項目屬于 生態(tài)休閑度假 中心 行業(yè)，不會產(chǎn)生有毒 、有害物質(zhì)，因而也不會對市區(qū)環(huán)境造成 重大 污染。 按 #市城市整體規(guī)劃要求和國家環(huán)保規(guī)范進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、建設(shè) 和 管理。 對施工期間和營運(yùn)期間產(chǎn)生的垃圾、粉塵、噪音和生活污水，采取有效 措施 及時處理。如：劃定建筑垃圾 堆放點及時清運(yùn)，對生活垃圾 - 12 - 以設(shè)點分檢方式收集 ； 對施工粉塵采取及時噴水方法處理 ； 設(shè)置隔音裝置和限時作業(yè)的方法控制噪音 ； 按規(guī)范設(shè)計并建設(shè)污水處理 設(shè) 施 ，處理達(dá)標(biāo)后，將污水就近排入市政管理部門指定的管網(wǎng)或水體。 2、安全衛(wèi)生措施 把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)。項目的規(guī)劃設(shè)計必須符合消防、防災(zāi)、防盜等有關(guān)安全規(guī)范的規(guī)定。 企業(yè)的勞動安全及衛(wèi)生條例，全部按國家和地方制定的各項規(guī)定執(zhí)行。 企業(yè)將按照國家對 經(jīng)營服務(wù)行業(yè) 的有關(guān)規(guī)定搞好各種安全設(shè)施和勞動保護(hù)，并經(jīng)常對職工進(jìn)行安全教育。 企業(yè)將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定和 經(jīng)營 過程的安全、衛(wèi)生需要，配置合理的勞動保護(hù)用品。 企業(yè)內(nèi)部設(shè)置充足的消防器材，室內(nèi)禁止吸煙。 制定完善的規(guī)章制度 并加強(qiáng)管理 。 十一 、投資估算及建設(shè)進(jìn)度計劃 1、投資估算及經(jīng)濟(jì)效益測算 本項目總用地 44.4 市畝，合 29600 平方米，其中： 各類建筑占 地4953 平方米，占 17%； 種植及景觀用 地 17800 平方米，占 60%；道路停車場 運(yùn)動場 用地 3867 平方米，占 13%；建筑總面積 14900 平方米（不包括連體溫室 3000 平方米） ，容積率 0.4，建筑密度 16.7%。建設(shè)總費(fèi)用 4890 萬元人民幣 （不包括土地費(fèi)用） ，其中：前期費(fèi)用 52 萬元， - 13 - 占 1.25%； 園區(qū)種植及景觀 267 萬元，占 5.45%； 圍墻、大門 25 萬元，占 0.5% ； 道路停車場 運(yùn)動場 費(fèi)用 116 萬元，占 2.37%；建安費(fèi)用（ 包括 初裝修） 3312 萬元，占 67.73%；室外配套工程費(fèi)用 346 萬元，占 7.08%；管理費(fèi) 165 萬元，占 3.38%；財務(wù)費(fèi)用（包括利息）309 萬元，占 6.33%； 其它費(fèi)用 83 萬元，占 1.69%； 不可預(yù)見費(fèi) 206萬元，占 4.22%。項目建設(shè)期限按 2 年考慮，折現(xiàn)率按 8.0%考慮， 按動態(tài)回收現(xiàn)金流量測算：投資回收年限 8 年；內(nèi)部收益率 20.38% 凈現(xiàn)值 5432 萬元。 2、資金籌措 本項目所需資金全部由項目建設(shè)單位自籌。 老年公寓補(bǔ)貼按政策向政府申請。 3、 社會效益分析 長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最具活力的地區(qū)之一。 #市的現(xiàn)代化程度、城市化水平、人口集中度、職工收入水平均位列全國城市前列，人民出游率