德克士可行性研究報告.doc

一、項目概述項目名稱：煙大步行街德克士嘉年華餐廳承辦單位；德克士食品開發(fā)有限公司與加盟業(yè)主項目地址：煙臺大學(xué)步行街XX號隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，生活節(jié)奏的加快，快餐應(yīng)運而生，并且逐步受到全世界人們的青睞。二十世紀(jì)八十年代，西式快餐進入中國，在中國也異彩紛呈，大有鋪天蓋地之勢?？觳桶l(fā)展之快，以致于1997年9月24日原內(nèi)貿(mào)部迅速制定了中國快餐業(yè)發(fā)展綱要，其中快餐的定義是：為了消費者提供日?；旧钚枨蠓?wù)的大眾化餐飲，具有以下特點：制造快捷，食用便利，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，營養(yǎng)均衡，服務(wù)簡便，價格低廉。快餐企業(yè)即包括以標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化和連鎖經(jīng)營為主要特征的現(xiàn)代快餐企業(yè)，也包括以手工操作、現(xiàn)場加工和單店經(jīng)營為主的傳統(tǒng)式快餐企業(yè)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)代快餐表現(xiàn)出了越來越強勁的生命力。本項目所在地?zé)熍_大學(xué)步行街，發(fā)展環(huán)境良好，毗鄰三大高校，加上住宅小區(qū)，技術(shù)學(xué)院，初高中等，總?cè)藬?shù)在10萬左右，該區(qū)域水、電、交通、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1、餐廳概況面積為300，上下兩層各150，租金為20萬元年。該項目期暫定5年，5年后根據(jù)實際情況再做繼續(xù)投資可行性研究。地址是煙大步行街，人流量平常約10000人/日，節(jié)假約15000人日。2、項目項目進展情況德克士餐廳于2011年1月1日正式與德克士食品開發(fā)有限公司簽約。在此之前，煙臺已經(jīng)有了一家德克士東方巴黎店，位于市中心，所以該項目又稱為煙臺德克士二店。項目進度計劃是1月初租店，繳納租金，辦好證件，然后進行裝修，月底前竣工，根據(jù)裝修標(biāo)準(zhǔn)確定，整體裝修金額以餐廳面積估算，其中包括設(shè)計費、招牌費用、裝修工程、空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌椅、電力增容、兒童游樂區(qū)等。員工培訓(xùn)一個月，1月底進原材料，做好開業(yè)準(zhǔn)備。2月1日正式開業(yè)。3、總投資估算及資金來源（1）建設(shè)總投資估算及資金來源經(jīng)調(diào)查德克士新廚房設(shè)備價值68萬，由于該項目期5年，故購買二手廚房設(shè)備，價值20萬，其他設(shè)備有電動車2部，價值0.25萬/輛，殘值率5%，音響3個，空調(diào)2部，價值共1.5萬，殘值率5%，桌椅價值共2.5萬，殘值率1%.，電腦及相關(guān)電子儀器共0.5萬，殘值率3%，其他項目均無殘值；加盟費為20萬/5年；裝修20萬；開辦費5萬，其中開店前人事費用2萬、證照費1萬、開店廣告、促銷以及其他開辦費用2萬。總共70萬，資金來源：自有資金30萬，貸款70萬，其中的40萬用于建設(shè)投資。（2）流動資金估算及資金來源原材料主要包括食品，油，料，包裝盒，發(fā)票，塑料袋等共7萬/月；應(yīng)付賬款為水電費、管理費等共0.4萬/月；職工包括：經(jīng)理1名，月薪5000元，財務(wù)主管1人，月薪3000元，策劃1人，月薪3000元，廚房職工6人，月薪1500元，前臺3人，月薪1000元，零工2人，負(fù)責(zé)送餐，接貨，衛(wèi)生打掃等，月薪1000元，支付職工薪酬共2.5萬；現(xiàn)金1000元；租金年初一次性支付，年租20萬。共計流動資金30萬，全部來自貸款?？偼顿Y如表1：表1. 建設(shè)項目總投資投資序號建設(shè)項目估算價值建設(shè)投資1固定資產(chǎn)45萬1.1裝飾裝修工程共20萬。包括設(shè)計費、裝修，空調(diào)系統(tǒng)、音響視聽、桌、椅、兒童游樂區(qū)等的安裝1.2設(shè)備購置25萬1.2.1 加工設(shè)備20萬1.2.2 其他設(shè)備5萬2無形資產(chǎn)20萬2.1加盟費德克士餐廳加盟金為20萬/5年。3其他資產(chǎn)5萬3.1開辦費共5萬元。包括開店前人事費用、證照費、開店廣告費以及其他開辦費用。A合計A=1+2+370萬流動資產(chǎn)1租金20萬/年2原材料7萬3其他費用（水電費）0.4萬4應(yīng)付職工薪酬2.5萬5現(xiàn)金0.1萬B合計B=1+2+3+4+530萬項目投資C合計C=A+B100萬4、產(chǎn)品成本和費用估算依據(jù)（1）固定資產(chǎn)按平均年限法折舊，折舊年限5年；（2）經(jīng)營成本=原材料+工資+修理費+其他費用。其他費用主要包括租金、廣告費（占銷售收入的1%）、權(quán)利金（每月交給德克士技術(shù)及專利的費用，占銷售收入的9%）及水電管理費，其中原材料從2月初開始訂購，工資從1月開始發(fā)放，修理費取折舊的50%；（3）銷售收入為1525萬/月。淡季為冬季，原材料7萬/月，銷售收入20萬/月；中等為春秋季節(jié)，原材料9萬/月，銷售收入22萬/月；旺季為夏季，原材料11萬/月，銷售收入25萬/月。第一個月銷售收入為零。（5）銷售稅金及附加=營業(yè)費（5%）+城市維護建設(shè)稅（7%）+教育費附加（3%），企業(yè)所得稅稅率為33%；（6）貸款利率5.4%，在中國銀行貸款，13年內(nèi)還清。（7）基準(zhǔn)收益率選定的基本原則是： 1）以貸款籌措資金時，投資的基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款的利率； 2）根據(jù)國外經(jīng)驗，基準(zhǔn)收益率應(yīng)高于貸款利率的3-5%左右為宜；4）實踐中通常選取值為8-12%?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率的確定：i0=(1+i1)(1i2)(1+i3)1i1+i2+i3=12%行業(yè)評價收益率i1=8%，項目風(fēng)險要求收益率i2=3%，通貨膨脹率i3=1%。三、財務(wù)評價1、年銷售收入和年銷售稅金及附加估算（1）銷售收入為1624萬/月：淡季為冬季，原材料7萬/月，銷售收入16萬/月；中等為春秋季節(jié)，原材料9萬/月，銷售收入21萬/月；旺季為夏季，原材料11萬/月，銷售收入24萬/月。其中第一個月銷售收入為零。第二個月初開始正式營業(yè)。（2）銷售收入：第一年 162+216+243=230萬元其它年 163+216+243=246萬元（3）銷售稅金及附加：第一年 2305%+2305%7%+2305%3%=12.65萬元其它年 2465%+2465%7%+2465%3%=13.53萬元2、總成本估算（1）按照生產(chǎn)要素法估算總成本費用，編制總成本費用的估算表2： 表2. 總成本費用估算表 單位：萬元序號項 目計算期123451經(jīng)營成本161.19168.19168.19168.19168.191.1原材料費1011081081081081.2工資及福利費30303030301.3修理費4.194.194.194.194.191.4其他費用 （租金、水電費等）26.00 26.00 26.00 26.00 26.00 2折舊費8.398.39 8.398.398.39序號項 目計算期123453攤銷費555554利息支出3.78 1.225總成本費用合計178.36 182.80 181.58 181.58 181.58 （2）成本估算說明如下：1）原材料費用：第一年 72+96+113=101萬元其它年 73+96+113=108萬元2）工資及福利：2.512=30萬元3）修理費為折舊費用的50%4）其他費用：租金20萬元，水電費0.4萬/月，現(xiàn)金0.1萬/月，總其他費用： 20+（0.4+0.1）12=26萬元5）折舊費如表3：表3. 固定資產(chǎn)殘值率及折舊額 單位：萬元 序號項目合計凈殘值率/%折舊年限年折舊率/%年折舊額 1固定投資455年8.387 1.1裝飾裝修工程20219.63.842 1.2設(shè)備254.545 1.2.1加工設(shè)備20519.0 3.610 1.2.2其他設(shè)備0.935 1.2.2.1電動車0.5519.0 0.090 1.2.2.2音響0.3519.0 0.054 1.2.2.3空調(diào)1.2519.0 0.217 1.2.2.4桌椅2.5219.60.480 1.2.2.5電腦0.5319.4 0.094 6）無形及遞延資產(chǎn)年攤銷費用如表4：表4. 無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算 單位：萬元序號項目攤銷年限/年原值計算期/年123451無形資產(chǎn)5201.1攤銷444441.2凈值16128402遞延資產(chǎn)（開辦費）552.1攤銷111112.2凈值432103無形及遞延資產(chǎn)合計5253.1攤銷555553.2凈值201510507）借款利息本項目從中國銀行貸款，70萬人民幣，貸款期2年，貸款利率為5.4%，按最大還款能力還款。借款還本付息計算如表5表5. 借款還本付息計算 單位：萬元序號項目計算期123451借款1.1年初借款本息余額73.7848.3819.521.2本年借款70.001.3本年借款應(yīng)計利息3.782.611.051.4本年還本付息27.8829.8619.52其中：還本24.1027.2518.46付息3.782.611.051.5年末本息余額73.7848.3819.520.002還本資金來源24.1027.2530.29序號項目計算期123452.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤10.7113.8616.912.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷13.3913.3913.39還款期為：3+19.52/30.29=2.61年8）利潤總額及分配如表6表6. 利潤總額及分配表 單位：萬元序號項目計算期123451產(chǎn)品銷售收入230.00246.00246.00246.00246.002銷售稅金及附加12.6513.5313.5313.5313.533廣告費