金坤風采苑策劃方案.doc

金坤房地產(chǎn)“金坤風采苑”項目策劃方案提報 一. 項目簡介： “金坤風采苑”，位于庫爾勒二類地段黃金位置的交通西路，占地面積26600.133 平方米，“金坤風采苑”總體規(guī)劃6棟住宅，一棟高層商業(yè)樓盤。首期面市的為1號樓為框架結構式的底商住宅樓，小區(qū)周邊生活配套有大型綜合商場、超市、學校、幼兒園、醫(yī)院、電信局、銀行衣食住行配套設施齊全。 二.市場概括/競爭對手分析: 交通西路-作為庫爾勒市二類地段的中心，金坤風采苑周圍集中有大大小小10余間房產(chǎn)公司,2004年庫爾勒的房價普遍偏高,但純住宅較少,商業(yè)樓盤較多.對我們影響比較大的有:在我們西邊的華洲房產(chǎn)對我們的影響最大,主要有以下幾點.第一點:他同時開發(fā)了三棟住宅樓,戶型種類較多,選擇余地較大.第二點:他的學區(qū)比我們要好.他所在的學區(qū)是庫爾勒的重點小學市一小和庫爾勒的重點中學巴洲二中.第三點:他的單價相對比我們要低.第四點:他的三棟樓房在10月中旬就已交工比我們更早的搶占了市場.在我們的東邊是今年新建的龍祥5隊小區(qū),他的小區(qū)比我們的小區(qū)地理位置要優(yōu)越許多,在他的小區(qū)周圍有庫爾勒的第二大超市:民樂福超市,還有一個大型農(nóng)貿市場.雖然龍祥小區(qū)的價格與我們的相差不是很大,但他的優(yōu)惠幅度要比我們大出許多,他的優(yōu)惠分別是:凡按揭付款的一次性優(yōu)惠總放款的5%.而一次性付款的可優(yōu)惠總放款的10%. 三.項目特點及項目建議:一、項目特點 :項目的有利因素： 1. 地理位置優(yōu)勢 2.物業(yè)管理完善 ,對買家有一定的吸引力。2.項目不利因素:總結一號樓戶型分布情況,平面布局大同小異，從48.01平方米到98.79平方米的三種規(guī)格，大都是三房兩廳，可供選擇少。 根據(jù)一號樓的銷售情況對二期工程做出以下幾點建議: 第一點:望二期工程 可以在明年全程開發(fā).如全程開發(fā)對二期的銷售有很大的優(yōu)勢.金坤風采苑作為庫爾勒市二類地段中心，所建造的商品房，具有投資和自住的雙重價值。因為金坤風采苑所處的交通西路的中心版塊，整體的區(qū)域建設一完成可以說已經(jīng)是庫爾勒市金融和經(jīng)濟的新中心，集中了高檔的寫字樓和娛樂設施，相應帶動對周邊住宅的需求，使得交通西路的商品房租賃市場一直相當活躍，具有豐厚的投資價值。 第二點：目標消費人群定位:針對一號樓的銷售過程中我們結合庫爾勒的人均經(jīng)濟收入情況及對購買群體進行劃分后發(fā)現(xiàn),庫爾勒市人對兩室兩廳及兩室一廳的戶型的購買力度較大,所以建議二期工程的開發(fā)重點應放在兩室兩廳及兩市一廳的戶型上，面積盡量控制在65-85平方米上，而90多平方米可以做2-3個單元盡量不要安排在2號樓上，2號樓的面積應都放在65-85平方米上，也可以做一個單元的一室一廳面積可以控制在55平方米以下。 經(jīng)過詳細的市場調查，我們發(fā)現(xiàn)，交通西路上的置業(yè)者年齡層比城市中區(qū)置業(yè)者要小5-10歲，同時還有不少外地來庫爾勒市發(fā)展的年輕高收入階層。我們認為，中高收入的上班人士將成為該項目的主要潛在消費對象，他們年齡在28-40歲之間，個人月收入在1000-2000元左右，具有較強的月供能力，家庭結構以三口之家為主，但家庭積蓄不會很多。他們所需要的房子是離上班地點不遠，戶型選擇面積主要以兩房兩廳和小型兩房一廳為主，同時，房子要具有較好的保值和升值能力 第三點:設置示范單位。聘請專業(yè)室內設計，針對平面布局，揚長避短，設計一個既方便實用，又獨具時尚家居風格的示范單位。 第四點:1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；規(guī)劃上采用人車分流的道路系統(tǒng)和動靜分區(qū),和諧地綠化小區(qū)的規(guī)劃將綠化面積均勻地布置于每幢樓宇間， 在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設計上要新穎，色調要協(xié)調，風格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；2、高綠化率。幾乎所有的消費者認為高綠化率是十分必要的，現(xiàn)在消費者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；3、小區(qū)及其周圍的配套設施的基本要求為學校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、娛樂場所等；4、庫爾勒有67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇高層住宅，對于單體別墅因為涉及的資金相對較大，所以絕大多數(shù)消費者不會現(xiàn)在打算購買別墅；5、消費者對物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務（如家政、訂購車票、托兒、托老服務等）；b、物業(yè)公司應與小區(qū)內住戶增加聯(lián)系，加強溝通。二 ， 賣點界定 1 項目本身的生活理念：（1） 家在身旁，地勢優(yōu)越，交通便利。（2） 自然入室，獨享天然山水綠地。（3） 小區(qū)內寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。（4） 保安設施齊備，安全起居。 2 人性化的“以人為本”的服務理念（1） 雕塑、園藝構筑小區(qū)。（3） 全天侯服務無處不在。三. 價格及銷售策略: 價格：針對金坤風采苑與同類型住宅均價相比偏高的情況，可以利用強銷期給予折扣優(yōu)惠，同時對一次性付款再加大折扣優(yōu)惠，提高競爭力，刺激消費者再次提升購買力度。同時對先前來購買住宅的客戶贈送高金額的獎品(如手機,數(shù)碼照像機等等)或免去一些購房過程中的費用。強銷期過后，即停止折扣優(yōu)惠及贈送獎品。 四.企劃推廣策略創(chuàng)意: 廣告宣傳目的:1 把項目宣傳與金坤房產(chǎn)的公司形象推廣做有機結合，適當?shù)貥淞⒔鹄し慨a(chǎn)公司的品牌形象；2 樹立項目本身底蘊深厚的形象，與其它樓盤內涵相區(qū)別；3 把“金坤風采苑”塑造成品質卓越的樓盤；（一）開盤慶典創(chuàng)意:時間：2005年X月X日上午11時10分地點：金坤風采苑施工現(xiàn)場場面：開業(yè)慶典主場設在金坤風采苑主樓前的廣闊地帶。主席臺背景板上黃底藍、黃兩色字體，寫著開盤儀式的巨幅大字，按照統(tǒng)一設計的樓盤標志光彩奪目，標志彩旗迎風招展，充氣拱門橫跨屹立，統(tǒng)一色調的空飄汽球騰空而起，主席臺左側軍樂隊高奏，右側20名XX形象小姐身著制式旗袍，盤托彩綢婷婷玉立，主席臺前鮮花、綠色植物和祝賀單位的花籃排列有序，進場道路兩旁舞獅隊、鑼鼓隊載歌載舞處處呈現(xiàn)出一派歡樂、祥和、隆重的氣氛，富有雄厚的實力和無限生機之感。 上午11點10分主持人在軍樂、鼓聲中宣布開業(yè)慶典儀式開始，開盤創(chuàng)意如下：首先是金坤公司老總代表金坤風采苑發(fā)言，一改舊俗，不是講話、致詞，而是鄭重宣讀開盤宣言，向業(yè)主莊嚴承諾：工期、質量、服務、讓業(yè)主放心。 舉例:開盤宣言致辭：我們將一如既往，隨緣惜緣，用我們的智慧和雙手，以以人為本，精心呵護您的居家領地，共同描繪天地間更加燦爛的明天。居家至尊，這就是我們金坤人的目標！ 創(chuàng)意二（建議）：炒做金坤風采苑“物業(yè)管理示范小區(qū)”，廣邀本區(qū)住戶、新聞記者以及有關方面人員參加 ，擴大社會影響力，提高金坤風采苑的知名度，融洽開發(fā)商和住戶之間的感情聯(lián)系，并通過住戶向親友擴大宣傳，吸引更多買家，樹立開發(fā)商良好形象，形成“光環(huán)效應”。 創(chuàng)意三（建議）：當場贈送復式樓一套給庫爾勒市當?shù)孛耍康匚M者目光，提高購買力度，制造新聞話題。 創(chuàng)意四：聘請當?shù)貐⒓釉u選的XX形象小姐的冠、亞、季軍等多名入圍選手紛紛獻歌獻舞，助興表演，把隆重熱烈、獨具特色的開業(yè)慶典推向高潮。 創(chuàng)意五：當場公布評選XX形象小姐為金坤風采苑的形象代言人，個人形象將用于平面媒體，影視媒體及戶外媒體上。各大新聞記者紛紛采訪，第二天由庫爾勒市各大媒體爭相報道，影響很大，成為一個新聞熱點，為進一步的傳播推廣開了個好頭，以產(chǎn)生強烈轟動效應。 五。廣告策略：（一）醞釀期:軟硬宣傳無論硬性廣告或軟性文章的宣傳，主要圍繞人緣篇、地緣篇和家緣篇展開，按照促銷的規(guī)律，有次序地進行傳播推廣。創(chuàng)意如下:1、人緣篇：半壁金盆，居家為商總相宜在背山面水環(huán)繞的家園中，各路精英隨緣將會相聚于此，安居樂業(yè)；在以人為本的物業(yè)管理中共筑美好生活，平安、祥和、文明，表達了開發(fā)商對業(yè)主的良好祝愿，真正體現(xiàn)了在茫茫人海中，你我相識的緣份之感。賣點展示：金坤房產(chǎn)的品牌推廣，服務形象人本物管，以客為尊。天時地利，人氣更旺。有緣相聚，居者至尊。2、地緣篇：緣自一家人,金坤風采苑出于對故土的依戀，深情地愛著沙區(qū)這一方水土。周邊良好的自然環(huán)境使金坤風采苑這方水土更加完善優(yōu)美，讓業(yè)主悠然地享受著生活的愜意、環(huán)境的舒適和景觀的和諧。 賣點展示：位置優(yōu)越，四通八達。背靠天山，鬧中取靜。生活溫馨，居家無憂。逸情施教，和諧自然。3、家緣篇：家在何處，金坤風采苑在人生經(jīng)歷過無數(shù)次拼博/之后，或成功或失敗，都給生命注入了豐蘊的內涵，凝聚了無限的對家的企盼，從未放棄邂逅的希望。偶一天，發(fā)現(xiàn)了金坤風采苑正是你心中的家，從此不再漂泊，葉落歸根，情歸金坤風采苑家緣。賣點展示：戶型精典，選擇隨緣。智能小區(qū)，寬帶入戶。設施一流，居家無憂。銀行按揭，輕松置業(yè)。 （二）強銷期:結合硬性宣傳,創(chuàng)辦金坤人派報，定期發(fā)送金坤人溝通業(yè)主情緣，展示金坤人風采。在報媒廣泛宣傳和逐步建立的銷售群體和網(wǎng)絡的基礎上，創(chuàng)辦以業(yè)主為受眾主體的金坤人報，定期發(fā)送，既可溝通業(yè)主，又擴大了宣傳，為持續(xù)、穩(wěn)定、強勢促銷起到了一定的作用。（三）持續(xù)期:結合硬性宣傳,定期舉行深入?yún)^(qū)域促銷活動區(qū)域促銷活動具有較好的形象傳播特點，采用的場面效果吸引人氣，聲、光、色增強效果，交互式溝通