泰景山城百問.doc

泰景山城項(xiàng)目百問一、 泰景山城項(xiàng)目策劃百問：（一）開發(fā)公司及建筑公司情況說明1、開發(fā)公司名稱：錦州寶地長(zhǎng)青置業(yè)有限公司2、開發(fā)公司背景（成立時(shí)間及管理規(guī)模）：長(zhǎng)青置業(yè)為錦州寶地建設(shè)集團(tuán)下屬分公司，成立于2010年12月末，主要開發(fā)建設(shè)寶地泰景山城項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積約99454.88平米，規(guī)劃總建筑面積約417148.平米。3、建筑公司名稱：錦州寶地建筑安裝工程有限公司4、監(jiān)理公司背景及監(jiān)理過的樓盤：遼寧誠博工程項(xiàng)目管理有限公司、錦州尚誠監(jiān)理咨詢有限責(zé)任公司5、設(shè)計(jì)單位？規(guī)劃：錦州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院；施工圖：遼寧天實(shí)城鄉(xiāng)建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司、錦州市建筑設(shè)計(jì)研究院6、銷售公司背景：錦州寶地建設(shè)集團(tuán)明達(dá)利行營(yíng)銷公司（銷售部）（二）項(xiàng)目周邊概況7、項(xiàng)目名稱及地理位置：寶地泰景山城項(xiàng)目，坐落于女兒河新大橋以南，北臨南廣路，西臨錦州國(guó)際汽配城，距女兒河橋約1公里，云飛大橋約2公里，交通便利（項(xiàng)目位于錦州國(guó)際汽配城以東，南廣路以南，五金機(jī)電城以北）8、周邊的配套如何？（主要借助女兒河橋與云飛橋之間的生活圈）學(xué)校：附近有吉點(diǎn)國(guó)際幼兒園、松山新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、錦州市二十三中學(xué)。銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、錦州銀行、交通銀行、中國(guó)銀行。超市：興隆大家庭（億隆國(guó)際）。菜市場(chǎng)：格林小居及蘋果園生活區(qū)域、寶地城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。醫(yī)院：何氏眼科、錦州市中醫(yī)院、錦京醫(yī)院。商場(chǎng)：錦州貿(mào)易城、光彩市場(chǎng)、愛家家居廣場(chǎng)、寶地家居廣場(chǎng)、名購大廈。交通：6路、208路公交；途徑大巴及路線、營(yíng)運(yùn)時(shí)間： 世園3號(hào)線和4號(hào)線。公交線路站點(diǎn)明細(xì)：6路公交站點(diǎn)明細(xì)：光彩市場(chǎng) - 利泰龍珠花園 - 盛龍汽車修配廠 - 市中醫(yī)院 - 進(jìn)口汽車維修中心 - 市政府 - 道光廿五凌川酒業(yè) - 富錦佳園 - 財(cái)經(jīng)學(xué)校 - 南橋 - 道光廿五博物館 - 百貨 - 銀行 - 站東 - 視康眼鏡 - 一九二 - 小商品批發(fā) - 正大街道208路公交站點(diǎn)明細(xì)：錦州南站 - 機(jī)務(wù)段 - 松山醫(yī)院 - 南站新區(qū) - 南站新區(qū)中心小學(xué) - 松山東 - 昌華印刷包裝 - 大嶺西 - 大嶺 - 老爺廟 - 道東 - 工業(yè)園 - 沙河溝 - 阻燃電纜廠 - 寶光招待所 - 大碑 - 光彩市場(chǎng) - 利泰龍珠花園 - 市中醫(yī)院 - 南橋 - 金百合 - 錦州站 世園3號(hào)線：太和區(qū)政府世園，途徑太和區(qū)政府、錦州銀行金凌支行、太和區(qū)醫(yī)院、衛(wèi)生學(xué)校、渤海大學(xué)、市府廣場(chǎng)、錦繡天第、寶地城、大碑北、世園，共10站。世園4號(hào)線：石化廣場(chǎng)世園，途徑石化廣場(chǎng)、紅星樓、華光、士英橋、古塔供電局、北一里、市公安局、吉祥、市地稅局、市政府、市政協(xié)、寶地大廈、大碑、世園，共14站。9、小區(qū)內(nèi)配套：會(huì)所：小區(qū)設(shè)有獨(dú)立的業(yè)主會(huì)所，內(nèi)配休閑娛樂設(shè)施供小區(qū)居民使用。商場(chǎng)：食雜店。學(xué)校：無。幼兒園：小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)已經(jīng)與錦州吉點(diǎn)幼兒園簽訂合作意向。社區(qū)便利店：社區(qū)周邊商業(yè)提供生活所需。車位比例： 停車率45%。小區(qū)實(shí)行人車分流管理10、指定學(xué)區(qū)包括小學(xué)、中學(xué)？松山新區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、錦州市二十三中11、項(xiàng)目周邊利好分析？汽配城已開業(yè)，五金機(jī)電城預(yù)計(jì)2013年10月開業(yè)。12、附近公園及其它公用設(shè)施的相關(guān)數(shù)據(jù)？ 東側(cè)山脈天然氧吧；東湖公園、曼哈頓奧體會(huì)館、小區(qū)內(nèi)物業(yè)會(huì)所。（三）樓盤資料：13、總況：女兒河橋南中心生活區(qū)小區(qū)內(nèi)實(shí)行人車分流的園區(qū)管理，小區(qū)內(nèi)禁止機(jī)動(dòng)車駛?cè)?，為小區(qū)內(nèi)業(yè)主營(yíng)造健康、環(huán)保的綠色生活圈。泰景山城小區(qū)以健康生活為中心，以居家為主線，營(yíng)建“運(yùn)動(dòng)、休閑”的生活概念。打造女兒河橋南全新生活圈層，觀山望水，打造居家幸福生活。項(xiàng)目地理位置：坐落于女兒河新大橋以南，北臨南廣路，西臨錦州國(guó)際汽配城，距女兒河橋約1公里，云飛大橋約2公里，交通便利土地使用年限： 70年總用地面積： 99454.88平米?？偨ㄖ娣e： 417148平米?？偨ㄔO(shè)棟數(shù)：21棟總建設(shè)戶數(shù)：3330戶，其中住宅3208戶，普通商業(yè)118戶，南廣路商務(wù)樓2棟，大型超市1戶，幼兒園1戶。綠化率： 40%。容積率：4.19地下停車位約1000個(gè)。面積或戶型分類：戶型設(shè)計(jì)采用多層面設(shè)計(jì)，60142平方米均有設(shè)計(jì)，可滿足不同收入群體需求，打造百姓需要的居家空間。現(xiàn)階段主要銷售戶型為63、92、106、135四種戶型，其中92與106平方米均為一期工程，現(xiàn)已合面封頂，即刻便辦理按揭貸款，可以享受政策退稅政策；63與135平方米戶型為二期工程未封頂，貸款時(shí)間須等開發(fā)公司通知。14、建筑特點(diǎn)： 建筑定位闡述：主體結(jié)構(gòu)：小高層、高層（分別為18層與32層設(shè)計(jì)）結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：框架剪力墻戶型結(jié)構(gòu)：經(jīng)濟(jì)型兩室、二房小三房 大三房 公共部份裝修：?jiǎn)卧獌?nèi)設(shè)有電梯大堂，進(jìn)行整體裝修。一梯幾戶：一梯兩戶或一梯三戶；兩梯兩戶或兩梯三戶。15、高層住宅電梯品牌？三菱16、項(xiàng)目的地號(hào)：2011-115土地使用出讓合同書號(hào)：2107002011B0085717、項(xiàng)目相關(guān)部門聯(lián)絡(luò)電話表？ 工程處：3789978，財(cái)務(wù)處： 3700410，造價(jià)處：3783689，綜合處：3700340.18、售樓處地址：泰景山城售樓處位置中央南街以東，市府路以南，愛家家居廣場(chǎng)轉(zhuǎn)角門市。聯(lián)系電話：4986000二、泰景山城規(guī)劃設(shè)計(jì)百問：（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)19、項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間為：2012.04-2014.12，為二期工程建設(shè)：一期18層，2013年年底交工，現(xiàn)已全部售完。一期32層工程為2014年12月入戶，現(xiàn)主體封頂，為準(zhǔn)現(xiàn)房對(duì)外銷售。二期公安公寓已全部售完。20、商業(yè)都分布在哪條街路？商業(yè)分布在南廣路、小區(qū)東側(cè)規(guī)劃路及小區(qū)南側(cè)規(guī)劃路。21、商業(yè)入戶時(shí)間？一期18層樓下商業(yè)交工時(shí)間為2013年12月；二期南廣路商業(yè)交工時(shí)間為2014年12月。22、管理配套面積有多大？ 小區(qū)內(nèi)設(shè)有物業(yè)管理會(huì)所一處，消防控制室二處。23、商業(yè)分類？南廣路商務(wù)樓2棟，為五層設(shè)計(jì)；小區(qū)內(nèi)超市一處，為雙層設(shè)計(jì)，面積1457平方米；小區(qū)內(nèi)幼兒園一處，面積為1023平方米，為獨(dú)棟設(shè)計(jì)，獨(dú)立院落；南廣路商業(yè)及周邊商業(yè)約118戶。24、本項(xiàng)目的物業(yè)類型：高層、小高層25、項(xiàng)目各部位標(biāo)準(zhǔn)層高？住宅層高2.8米；倉庫層高3.3米：車位層高3.3米；閣樓層高：最低點(diǎn)0.6米，最高點(diǎn)4.8米，低于2.2米部分不計(jì)入銷售面積及收費(fèi)面積。商業(yè)層高：南廣路商業(yè)一層3.9米，二層3.3米。20與21號(hào)樓連接體商業(yè)層商3.9米。南側(cè)規(guī)劃路商業(yè)1號(hào)樓、2號(hào)樓、5號(hào)樓商業(yè)層高3.6米特殊說明建筑號(hào)3號(hào)樓由于為后變更商業(yè)，層高為3.4米，比其它商業(yè)低0.2米。26、樓板厚度？客廳現(xiàn)澆樓板厚約150180 mm，臥室樓板厚約120mm27、外、內(nèi)墻的厚度是多少？外墻厚約200mm，內(nèi)墻厚約100或200mm28、本項(xiàng)目的得房率？公攤為正常標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，在2030%之間。29、閣樓風(fēng)格？閣樓為尖頂閣樓。閣樓交付以實(shí)際現(xiàn)房為準(zhǔn)，計(jì)算面積層高低于2.1米不費(fèi)用。30、小區(qū)業(yè)主自行車如何擺放？設(shè)計(jì)自行車棚，并預(yù)留電動(dòng)車充電口。31、小區(qū)內(nèi)配電箱及泵房位置？小區(qū)內(nèi)配電箱及泵房位置以規(guī)劃圖為準(zhǔn)，均按圖設(shè)計(jì)施工。32、泵房如何防嗓音？現(xiàn)有所有泵房均設(shè)計(jì)在主樓以外，無震動(dòng)發(fā)生，且設(shè)計(jì)中均有標(biāo)準(zhǔn)距離要求，關(guān)上泵房的門窗后，嗓音基本上可以忽略不計(jì)，不會(huì)對(duì)周邊住宅形成影響。33、一層是否送花園，一層送花園，花園的最長(zhǎng)進(jìn)深為7米，寬度受個(gè)人住宅影響決定。34、頂層是否有閣樓？頂層住宅帶閣樓，閣樓按正常定價(jià)收費(fèi)，閣樓內(nèi)無供暖、供水設(shè)施，相應(yīng)不收取物業(yè)管理費(fèi)用。特殊說明：若閣樓內(nèi)業(yè)主自行按裝取暖設(shè)施，應(yīng)向供暖公司交取此部分面積熱源費(fèi)后，再按正常取暖費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。35、閣樓如何防水？采用雙層防水設(shè)計(jì)，剛性防水與卷材防水相結(jié)合。36、供暖如何解決？泰景山城采用統(tǒng)一供暖，由錦州市供暖公司統(tǒng)一管理，引進(jìn)新熱源，與汽配城等小區(qū)共享。另小區(qū)內(nèi)單獨(dú)蓋有供暖泵房，對(duì)暖氣的二次打壓及調(diào)整，更能保證小區(qū)居民的供暖要求。37、水、暖如何分區(qū)供應(yīng)？32層住宅供水分為四段：16層；718層；1926層；2732層。32層住宅供暖分為三段：16層；719層；2032層。煤氣供應(yīng)不分樓層，為統(tǒng)一安排供應(yīng)。38、樓間距？32層高層樓間距的標(biāo)準(zhǔn)要求為總樓高的0.7倍，泰景山城32層樓之間樓間距為6473米不等，均附合國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)，最低樓層在冬至日（全年日照最段日期）也可滿足1個(gè)小時(shí)日照要求。39、樓體外立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)？18層小高層產(chǎn)品：12層為墻面磚設(shè)計(jì)，318層為高級(jí)防水涂料；32層高層產(chǎn)品：13層為墻面磚設(shè)計(jì)，432層為高級(jí)防水涂料；統(tǒng)一色調(diào)以黃色為主。40、車庫層高，是否安裝水、電、暖？小區(qū)內(nèi)無地上車庫設(shè)計(jì)，均采用地下車位統(tǒng)一管理，地下車位統(tǒng)一照明、通風(fēng)，但無水及暖設(shè)計(jì)，實(shí)行人車分流的物業(yè)管理模式。41、一層帶院住宅花園是否有產(chǎn)權(quán)？花園沒有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主擁有使用權(quán)。42、是否預(yù)留空調(diào)位？空調(diào)類型？統(tǒng)一預(yù)留空調(diào)機(jī)位。43、有線電視開通時(shí)間？ 入住后即可開通44、水電、煤氣表如何抄表？煤氣自動(dòng)抄表到戶；水、電集中戶外抄表。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部采用政府標(biāo)準(zhǔn)。特殊說明：泰景山城項(xiàng)目暫定為天然氣入戶，錦州市政府預(yù)計(jì)于2014年12月之前將煤氣主管路引至女兒河橋南，對(duì)橋南開始提供煤氣，現(xiàn)泰景山城項(xiàng)目本身施工中將煤氣施工完畢，煤氣進(jìn)戶完畢，開栓時(shí)間以政府通知為主。45、業(yè)主如有單元內(nèi)間隔調(diào)整要求申請(qǐng)，能否滿足？若是套內(nèi)隔間，視建筑結(jié)構(gòu)情況，由工程師確認(rèn)不影響建筑結(jié)構(gòu)情況下，可以調(diào)整，并與物業(yè)簽訂設(shè)計(jì)變更單，在施工進(jìn)度許可的范圍內(nèi)由施工單位配合或自行解決。46、陽臺(tái)是否允許安裝防盜網(wǎng)？否；小區(qū)的安防設(shè)施能夠保證住戶的安全。47、車輛出入地下車位口是否使用IC卡？是 48、每戶有無防盜門？有49、預(yù)留電視插座有幾個(gè)，在什么位置？?jī)蓚€(gè)，客廳及主臥。50、預(yù)留幾條電話線？在什么位置？可否申請(qǐng)更多電話線？?jī)蓚€(gè)，客廳及主臥，可以申請(qǐng)多條電話線51、 廚房是否設(shè)有專門的排煙道？ 高層的廚房，衛(wèi)生間均設(shè)有排煙道。多層只有暗廁設(shè)有排煙道。52、建筑物是什么結(jié)構(gòu)？全部為為剪力墻結(jié)構(gòu)；剪力墻結(jié)構(gòu)：穩(wěn)固性好，墻體占用套內(nèi)面積少，得房率高。隱形梁柱設(shè)計(jì)，非常美觀。53、哪些墻是承重墻不可以改動(dòng)？哪些墻是可以改動(dòng)？剪力墻不能改動(dòng)；非承重墻在物業(yè)公司的允許下可以改動(dòng)；54、裝修如影響建筑物的外立面是否可行？否55、洗手間位置可否挪動(dòng)？否，因?yàn)樾l(wèi)生間的主管道不允許挪動(dòng)。56、如購買兩套單位，可以在入口處裝大型防盜門嗎？（要占過道）否；不可以占用公共面積；57、如果不能按時(shí)交樓怎樣保障業(yè)主的權(quán)益？是否收費(fèi)？收多少？具體內(nèi)容在商品房買賣合同中雙方約定；58、設(shè)計(jì)上是否采用了隔音效果？是，剪力墻中間采用陶?？招钠鰤K。分戶墻涂抹保溫砂漿，能起到隔音的作用。59、泰景山城小區(qū)綠化設(shè)計(jì)要點(diǎn)？小區(qū)內(nèi)綠化以簡(jiǎn)約明快為主，小區(qū)內(nèi)增設(shè)健身器材，設(shè)計(jì)有水系處理，休閑廣場(chǎng)等，豐富小區(qū)業(yè)主業(yè)余生活。60、電路設(shè)計(jì)問題？住宅根據(jù)住宅面積劃分進(jìn)行多回路設(shè)計(jì)：6080平方米為五回路；90104平方米為六、七回路；135平方米以上為8回路，為照明及家用電器安裝提供足夠電源。五回路指：照明、插座、廚房、衛(wèi)生間、空調(diào)六回路指：在原五回路基礎(chǔ)上增加空調(diào)位一個(gè)八回路指：照明、插座、廚房、雙衛(wèi)生間排風(fēng)、雙空調(diào)位61、電梯停電是否能正常運(yùn)行？為什么？可以因?yàn)樾^(qū)內(nèi)配備柴油發(fā)電機(jī)組，為電梯運(yùn)行提供二次電源，所在電梯在停電后仍可正常使用。（二）、交房標(biāo)準(zhǔn)；62、土建部分結(jié)構(gòu)：框架剪力墻墻體：按現(xiàn)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，墻體做保溫處理外墻裝飾:涂料，局部貼磚樓梯間：墻面刮大白電梯：品牌 電梯，雙回路供電門：入戶門為高級(jí)防盜門，戶內(nèi)預(yù)留洞口，不設(shè)門窗：?jiǎn)螌与p玻塑鋼窗室內(nèi)墻面：混合砂漿壓麻室內(nèi)地面、樓面：水泥砂漿壓麻頂棚：一次成型衛(wèi)生間：地面采用鋼性、柔性雙防水處理方法，預(yù)留上下水管道及地漏，預(yù)留電源插座廚房：預(yù)留上下水管道，預(yù)留電源插座，預(yù)留煤氣接口63、室內(nèi)配套供暖：一戶一閥，集中供暖燃?xì)猓汗艿廊細(xì)馊霊綦娫矗?00平米以上，每戶按6W設(shè)計(jì)，100平米以下，每戶按4W設(shè)計(jì)有線電視：主臥、客廳預(yù)留有線電視終端盒電話：主臥、客廳預(yù)留電話插孔64、 小區(qū)安防設(shè)施小區(qū)周邊紅外線報(bào)警系統(tǒng)小區(qū)主入口電視監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)門禁系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)單元門可視對(duì)講系統(tǒng)65、建筑風(fēng)格：具體方案以政府審批為準(zhǔn)注：以上事項(xiàng)最終以政府相關(guān)部門審批為準(zhǔn)，如有調(diào)整不另行通知。三、泰景山城物業(yè)管理百問：66、物業(yè)管理單位？取得的業(yè)績(jī)與榮譽(yù)？物業(yè)管理單位為寶地物業(yè)，國(guó)家一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為錦州著名的物業(yè)管理公司，為您提供更貼心的物業(yè)服務(wù)。67、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？待小區(qū)入戶前按小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及樓盤整體物業(yè)管理面積，由物業(yè)公司報(bào)批后，由物價(jià)局統(tǒng)一審批物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果參照現(xiàn)在錦州高層的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在1.21.5元/平方米/月為高層住宅正常收費(fèi)。68、物業(yè)費(fèi)是否包括電梯費(fèi)？不包括。69、電梯費(fèi)如何計(jì)算？電梯收費(fèi)按電梯的實(shí)際電費(fèi)進(jìn)行收取，每部電梯單獨(dú)配備電表，物業(yè)公司按電梯樓層的分?jǐn)傁禂?shù)收取該樓層所對(duì)應(yīng)的電梯費(fèi)用。70、物業(yè)服務(wù)細(xì)則及物業(yè)服務(wù)方案為了更好地支持泰景山城項(xiàng)目的開發(fā)，促進(jìn)泰景山城的銷售及物業(yè)公司的發(fā)展，制訂本方案。（1）、“溫馨貼心服務(wù)”十大承諾1.1、“一站式”服務(wù)在會(huì)所設(shè)立接待處，設(shè)置專職客服人員，為您解決問題，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一站完成；1.2、專業(yè)電梯維護(hù)服務(wù)利用物業(yè)公司組建的電梯維公司或委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，24小時(shí)為業(yè)主提供電梯維保、救援服務(wù)。嚴(yán)格按照維保周期及要求進(jìn)行維保，出現(xiàn)緊急故障30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。1.3、提供夜間護(hù)送服務(wù)對(duì)于夜間提出護(hù)送服務(wù)要求的業(yè)主，工作人員將護(hù)送其至家門口。1.4、房屋驗(yàn)收專業(yè)參謀您入戶時(shí)，會(huì)有專業(yè)客服人員為您提供一對(duì)一的服務(wù)，利用專業(yè)化表格，讓您輕松收房。1.5、收支透明承諾物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)收支情況定期公布，各種服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)歡迎您的監(jiān)督。1.6、“零干擾”服務(wù)保潔員不與您同乘電梯，園區(qū)所有工作避免打擾您的生活。1.7、五重安防服務(wù)包括紅外線周界防盜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、重點(diǎn)部位監(jiān)控、樓宇對(duì)講系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)、24小區(qū)保安巡邏。1.8、24小時(shí)內(nèi)處理業(yè)主的投訴公布公司投訴電話，24小時(shí)接聽您的投訴，并在24小時(shí)內(nèi)給予回復(fù)。1.9、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)每年保證社區(qū)文化活動(dòng)不少于6次1.10、“三一”回訪制度堅(jiān)持一表、一單、一回訪制度,維修做到當(dāng)日登記、當(dāng)日派單、定期回訪,回訪核查服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo),服務(wù)態(tài)度是否良好,收費(fèi)是否違規(guī)等。（2）、本體服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)2.1、客服服務(wù)2.1.1經(jīng)理每日?qǐng)@區(qū)巡視至少一次，重點(diǎn)對(duì)園區(qū)服務(wù)狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)糾正服務(wù)違章行為。2.1.2客服主管每日?qǐng)@區(qū)巡視至少二次，對(duì)管轄區(qū)域重點(diǎn)巡視，發(fā)現(xiàn)需糾正、預(yù)防的服務(wù)質(zhì)量問題，引導(dǎo)保安員、保潔員、綠化人員正確開展服務(wù)工作。2.1.3服務(wù)回訪制度為保證向業(yè)主提供需求服務(wù)的完整性及規(guī)范性，嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)回訪制度。于維修或特約服務(wù)等完成后，由客服主管對(duì)業(yè)主進(jìn)行追蹤訪問，征求業(yè)主對(duì)于我們服務(wù)的意見或建議，促進(jìn)我們的服務(wù)更具針對(duì)性及貼近業(yè)主的心聲。2.1.4房屋管理。把維修質(zhì)量問題消滅在業(yè)主入戶前，每月對(duì)空置房屋進(jìn)行一次全面檢查，對(duì)存在的質(zhì)量問題及時(shí)聯(lián)系維修，空置房屋同樣能保障無質(zhì)量問題。2.1.5裝修監(jiān)控。在房屋裝修期間勸阻違章裝修行為，維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益。2.2、維修服務(wù)2.2.1、24小時(shí)維修人員在崗。無論白天、夜間，維修人員均在崗在位，解決業(yè)主突發(fā)水、電問題。2.2.2設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)。根據(jù)設(shè)施設(shè)備的不同，對(duì)園區(qū)照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、園內(nèi)小品與休閑設(shè)施等制定養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，由維修人員按月實(shí)施，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命。（可根據(jù)小區(qū)以后具體情況詳細(xì)列出）2.2.3控制園區(qū)能源支出，燈具的選擇控制能源成本支出；安裝時(shí)間控制開關(guān)，合理控制照明系統(tǒng)開啟時(shí)間，控制成本支出。2.3、秩序維護(hù)服務(wù)2.3.1小區(qū)實(shí)行人車分流管理，園區(qū)出入口保安人員24小時(shí)值守。建立業(yè)主車輛檔案、外來收費(fèi)人員檔案（自來水、電業(yè)局、郵局、門市送貨車輛等），外來人員出入實(shí)行登記制度，對(duì)可疑人員重點(diǎn)跟隨。2.3.2保安員24小時(shí)在園區(qū)、車庫內(nèi)巡邏，對(duì)園區(qū)重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)看守。發(fā)現(xiàn)未鎖車門、未關(guān)車窗、車內(nèi)存放貴重物品等其它異常情況要及時(shí)能報(bào)業(yè)主，以防后患。2.3.3配置巡更系統(tǒng)，夜間保安員按指定路線巡邏、巡視。2.3.4引導(dǎo)車庫車輛按位停放。2.3.5公共秩序維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止園區(qū)管理規(guī)約行為，保障業(yè)主利益。2.3.6制定各類緊急預(yù)案，包括偷盜、滅火等，發(fā)生緊急事項(xiàng)立即反映，減少業(yè)主損失。2.4、保潔服務(wù)2.4.1全員保潔。無論服務(wù)中心任何崗位人員發(fā)現(xiàn)雜物，均應(yīng)及時(shí)拾起仍到垃圾箱內(nèi)。2.4.2每?jī)蓡卧O(shè)置一名保潔員，內(nèi)環(huán)每日拖擦一遍，保持無蛛網(wǎng)、無雜物、無灰塵等。2.4.3外環(huán)每日至少清掃一遍，其余時(shí)間循環(huán)保潔。2.4.4垃圾日產(chǎn)日清。2.5、綠化服務(wù)2.5.1公司綠化分公司專業(yè)技術(shù)支持。2.5.2編制年度綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，包括修剪、澆灌、施肥、補(bǔ)植、病蟲害防治和除雜草。2.5.3草坪的修剪應(yīng)根據(jù)不同草種的習(xí)性和觀賞效果，進(jìn)行定期修剪，使草的高度一致，邊緣整齊。2.6、社區(qū)文化服務(wù)春節(jié)前后對(duì)業(yè)主的關(guān)懷關(guān)愛活動(dòng)免費(fèi)為業(yè)主磨菜刀免費(fèi)為業(yè)主送“?！弊盅砀璋菽甓绦虐菽隇?0歲以上老人過生日的送禮品祝賀，建立檔案。業(yè)主家紅、白事“送花籃”活動(dòng)每2月舉辦一次社區(qū)文化活動(dòng)。71、小區(qū)智能化設(shè)施設(shè)計(jì)要點(diǎn)？小區(qū)采用完全封閉的物業(yè)管理理念，配備全套的智能化系統(tǒng)，即小區(qū)周邊紅外線報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)主入口電視監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、單元門可視對(duì)講系統(tǒng)等，為小區(qū)業(yè)主打造安全、放心的居家空間。72、有車業(yè)主無車位如何處理？待入戶后，車位將歸物業(yè)公司統(tǒng)一管理，無業(yè)業(yè)主車需?？啃^(qū)周邊。73、業(yè)主辦理入戶須收取哪些費(fèi)用? 物業(yè)管理費(fèi)：待入戶前由物價(jià)局對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行審批，物業(yè)公司根據(jù)審批后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取。公共設(shè)施維修基金：按公用事業(yè)管理局的文件規(guī)定，高層及小高層住宅或商業(yè)、倉庫、車庫、車位的公共設(shè)施維修基金均須按70元/平方米收??；多層所有產(chǎn)品按50元/平方米收取。 裝修拉圾清運(yùn)費(fèi)：90平方米以下100元；90130平方米200元；130平方米以上300元。剩余房款：若在購房過程中因產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)等等發(fā)生的差面積款均按照合同簽約時(shí)享受價(jià)格進(jìn)行計(jì)算，多退少補(bǔ)。其他費(fèi)用。入戶時(shí)須預(yù)存水、電、煤氣及電梯費(fèi)等等預(yù)存費(fèi)用，此費(fèi)用于入戶前由開發(fā)公司與電業(yè)局、自來水及煤氣公司等部門確定。取暖費(fèi)的收取：入戶時(shí)須收取入戶當(dāng)年所發(fā)生的取暖費(fèi)，住宅按27元/平方米收取，商業(yè)按33元/平方米收取，如住宅和商業(yè)有超高部分，根據(jù)供暖公司提供的超高比例重新計(jì)算取暖費(fèi)。四、貸款知識(shí)歸納要點(diǎn)：74、辦理按揭手續(xù)？提供（個(gè)人住房按揭（抵押）貸款申請(qǐng)表）有效身份證、收入證明、婚姻狀況證明等。具體程序有：參考貸款培訓(xùn)資料75、契約更名需交什么手續(xù)費(fèi)？在入戶前，于開發(fā)公司及售樓處更名不需要費(fèi)用，但入戶后或是結(jié)算發(fā)票開據(jù)后開發(fā)公司將不再提供更名服務(wù)，須至產(chǎn)權(quán)處辦理房產(chǎn)證后辦理。76、樓盤指定貸款按揭銀行？年限？貸款方式？成數(shù)？（貸款組）貸款將于工程達(dá)到貸款標(biāo)準(zhǔn)時(shí)與意向銀行簽訂貸款協(xié)議后方可辦理，貸款最長(zhǎng)年限為30年，最高貸款成數(shù)為70%，具體貸款金額須提供客戶個(gè)人經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行參考后由銀行審核并批準(zhǔn)。77、按揭收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？辦理貸款過程中須于銀行交納公證費(fèi),公證費(fèi)為貸款額的千分之2.5。78、辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用？契稅收?。旱谝惶鬃≌?0平方米以下按住宅房款的1%收費(fèi)；90144平方米按住宅房款的1.5%收費(fèi)；144平方米以上按住宅房款的4%收費(fèi)。第二套住宅：144平方米以下按住宅房款的3%收費(fèi)；144平方米以上按住宅房款的4%收費(fèi)。商業(yè)：無內(nèi)商業(yè)及外商業(yè)之分，均按房款的4%收費(fèi)。79、房產(chǎn)證最多能寫幾個(gè)人的名字？無貸款業(yè)主房產(chǎn)證姓名由業(yè)主決定，不限制；貸款客戶只能寫貸款人姓名。80、貸款銀行對(duì)一套與二套的利率。一套為銀行基準(zhǔn)利率，二套住房貸款執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率上浮10%；商業(yè)貸款無一套二套之分，主要考慮貸款人的還款能力及還款信用度。81、貸款比例？第一套貸款商貸為7成；地方公積金為8成；鐵路公積金為7成；門市等商業(yè)貸款為5成；第二套住宅貸款為4成；第三套住宅不予以貸款。具體金額仍以銀行及公積金審批為準(zhǔn)。82、貸款結(jié)清后是否可以貸款？當(dāng)住宅貸款結(jié)清7年后，可視同第一套住宅進(jìn)行貸款，7年內(nèi)辦理住宅貸款仍視為二套。83、外地貸款是否可查？貸款系統(tǒng)為全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，中國(guó)范圍內(nèi)的貸款均可查。84、離異后貸款如何辦理？若夫妻雙方離異后，一方若再辦理貸款，是否為第一套，以離異前購房的主貸款人為準(zhǔn)，若為主貸款人，則視為二套，若不為主貸款人，可視為第一套，享受第一套購房貸款政策。85、貸款后是否可提前還款？可以，但提前提前還款時(shí)須提前一個(gè)月至貸款銀行申請(qǐng)。86、購房后是否可以辦理戶口遷入手續(xù)？ 可以，根據(jù)錦州市政府8月份出臺(tái)的新二十條，在購房后開據(jù)結(jié)算發(fā)票的情況下退可辦理入口遷入手續(xù)。在二十條之間必須等整體小區(qū)所有規(guī)劃及智能化管理系統(tǒng)完畢后才可至樓盤所在派出所辦理戶口遷入工作。特殊說明：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不可辦理戶口遷入。五、開發(fā)公司服務(wù)要點(diǎn)87、業(yè)主之間是否可以更名？業(yè)主在入戶前可以至開發(fā)公司辦理更名過戶手續(xù)。88、更名是否收費(fèi)？寶地為業(yè)主提供的是人性化的服務(wù)，業(yè)主之間更名是免費(fèi)的，業(yè)主提供齊全的手續(xù)便可至售樓中心辦理。89、業(yè)主之間更名須提供的手續(xù)？（1）、賣方夫妻雙方身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件、結(jié)婚證復(fù)印件或婚姻登記處提供的夫妻關(guān)系證明（單身提供未婚證明，離婚提供離婚證及未再婚證明），買方提供身份證復(fù)印件。（2）、買賣協(xié)議書，要求體現(xiàn)房屋交易金額，并體現(xiàn)將來發(fā)生一切糾紛與寶地開發(fā)公司無關(guān)的字樣。(3)、關(guān)于此房的全部手續(xù)，包括合同、收據(jù)等。90、業(yè)主更名流程？（1）商品房：買賣雙方本人到場(chǎng)并簽訂更名申請(qǐng)單-統(tǒng)計(jì)員審核簽字-銷售經(jīng)理或負(fù)責(zé)人審核簽字-涉及到物業(yè)費(fèi)的由物業(yè)經(jīng)理簽字-銷售副部長(zhǎng)審核簽字-銷售現(xiàn)場(chǎng)更名換收據(jù)等手續(xù)。（2）團(tuán)購房：買賣雙方本人到場(chǎng)并簽訂更名申請(qǐng)單-團(tuán)購綜合員審核簽字-團(tuán)購主管審核簽字-涉及到物業(yè)費(fèi)的由物業(yè)經(jīng)理簽字-財(cái)務(wù)辦理更名換收據(jù)手續(xù)91、入戶后是否可以辦理更名？為什么？入戶后開發(fā)公司將不再提供更名服務(wù)。因?yàn)槿霊魰r(shí)開據(jù)的公共設(shè)施維修基金收據(jù)為公用事業(yè)管理局統(tǒng)一開據(jù)，非開發(fā)公司收據(jù)，無法在開發(fā)公司辦理更名，只有個(gè)人與公用事業(yè)管理局溝通后，開發(fā)公司才能協(xié)助辦理。92、認(rèn)購書簽訂的程序？選擇好房號(hào)后交定金，簽定認(rèn)購書；一旦交定金簽定認(rèn)購書不得隨意更名、換房；業(yè)主須保證在認(rèn)購書上的通訊地址及電話屬實(shí)。93、銷售的付款方式及折扣？交付情況？（營(yíng)銷）現(xiàn)推出房源現(xiàn)金1%，貸款無優(yōu)惠。統(tǒng)一客戶定房定金為20000元；30%房款須于7天內(nèi)付清，其余房款待開發(fā)公司通知時(shí)辦理貸款；現(xiàn)金購買客戶須于15日內(nèi)交清全部房款（期房階段）。六、樓盤銷售：94、推售總策略： 銷售訴求點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)部綠化環(huán)境、現(xiàn)有價(jià)格的升值前景、新型住宅區(qū)域的發(fā)展前景。價(jià)格策略：現(xiàn)推出4490一口價(jià)的銷售策略，以99套推入市場(chǎng)，進(jìn)行銷售。95、購房流程：服務(wù)洽談購房洽談?wù)J購洽談價(jià)格洽談合同洽談付款洽談。96、單位名義買房需要什么條件？1） 營(yíng)業(yè)執(zhí)照 2）法人代碼證 3）法人身份證復(fù)印件 4）授權(quán)委托書 5）委托人身份證復(fù)印件。97、個(gè)人名義買房需要什么條件？1） 具有完全民事行為能力； 2） 具有合法有效的身份證；七、售后服務(wù)98、什么是售后服務(wù)？售樓服務(wù)也是寶地開發(fā)的物色服務(wù)之一，是除物業(yè)公司之外又增加的一個(gè)對(duì)業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的部門。99、售后服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)？寶地售后服務(wù)中心100、售后服務(wù)中心的服務(wù)內(nèi)容？入住后的施工質(zhì)量及入戶前的設(shè)計(jì)變更等。九、強(qiáng)化業(yè)務(wù)流程101、接聽電話須知接聽電話時(shí)先向致電者說“您好”，歡迎致電寶地泰景山城， “有什麼可以幫到你”。（要求：來電要求接聽迅速，應(yīng)答準(zhǔn)確、簡(jiǎn)短，以保證最大進(jìn)線量，保證電話線暢通。接聽電話時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備好業(yè)務(wù)記錄本及筆，隨時(shí)將問詢情況記錄在案）；當(dāng)聽不清對(duì)方的說話時(shí)，應(yīng)說“請(qǐng)問您找誰/那一位” 或是“對(duì)不起，請(qǐng)您再說一次”； 與顧客或可能成為顧客之人士結(jié)束對(duì)話時(shí)，應(yīng)禮貌地向?qū)Ψ秸f“歡迎您光臨現(xiàn)場(chǎng)”；如談到人名、地名或重要的信息，務(wù)必重復(fù)一遍，必須按“來電客戶登記表”要求內(nèi)容仔細(xì)詢問、做好記錄切記：接聽電話的目的就是促使客戶來售樓處，做更深一步的面談和介紹。作好每天進(jìn)線電話統(tǒng)計(jì)；（組長(zhǎng)負(fù)責(zé)）將留下電話的客戶姓名及聯(lián)系方式立即記錄在客戶登記本上。針對(duì)不同客戶，選擇好電話復(fù)訪的時(shí)間，并做好電話復(fù)訪后詳細(xì)記錄；102、接待上門客戶客戶推開大門是我們服務(wù)的開始；第一時(shí)間起身迎接；（微笑接待）問候：“您好！歡迎您來到”；詢問客戶是否初次來訪，使用征詢用語：“我是*，您是否初次來.”等。初次來訪的客戶，必須講解模型；聲音柔和，音調(diào)不宜過高；介紹清晰、專業(yè)、不繁瑣，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃、突出賣點(diǎn)；103、帶客戶看樣板房必須親自帶客戶看房，用請(qǐng)托用語：“請(qǐng)隨我來或請(qǐng)往這邊走”等；在樣板房重點(diǎn)把握，最大限度突出賣點(diǎn)；分析、確定客戶需求 。初步洽談樣板間及現(xiàn)場(chǎng)參觀完畢后，可引導(dǎo)客戶到談判區(qū)進(jìn)行初步洽談?；緞?dòng)作倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在銷售桌前入座，給其項(xiàng)目資料，并對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格及付款方式做介紹。在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)立刻主動(dòng)地選擇一種戶型作試探性介紹。根據(jù)客戶所喜歡的單元，在更詳盡的說明。根據(jù)客戶要求，算出其滿意的樓層單元的價(jià)格、首付款、月均付款及各種相關(guān)手續(xù)費(fèi)用。針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，強(qiáng)化其購買欲望。在客戶對(duì)產(chǎn)品有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。104、講解樓書使用征詢用語：“請(qǐng)那邊入座，讓我給您詳細(xì)介紹好嗎”介紹屬實(shí)、突出賣點(diǎn)、詳細(xì)、專業(yè)；不得作出不實(shí)承諾；不得詆毀別的樓盤。105、作好客戶登記在尊重客戶的前提下，要求客戶填寫登記表；客戶執(zhí)意不留電話，不得勉強(qiáng)；將上門客戶的詳細(xì)情況及時(shí)記錄在客戶登記本上。客戶登記本由公司統(tǒng)一印制編號(hào)，人手一本，簡(jiǎn)要記錄每次跟進(jìn)情況，每個(gè)客戶記一頁，連續(xù)登記， 不留空頁或撕頁；項(xiàng)目經(jīng)理有權(quán)隨時(shí)檢查業(yè)務(wù)員客戶記錄本；106、主動(dòng)出示合同樣本（客戶確定購買時(shí)），講解合同內(nèi)容；認(rèn)真、禮貌、專業(yè)，使用法律術(shù)語；不得回避敏感問題，不得誤導(dǎo)；不得超范圍承諾；（這一點(diǎn)非常重要）禮貌送客至大門口禮貌道別；且目送客戶走出五米外。簽署商品房買賣合同（與繳納首期款同時(shí)進(jìn)行）買方簽名一定是本人或有買方委托（必須是公證后的）的代理人；107、通知辦理按揭講清客戶必須攜帶的資料，辦理的地方、時(shí)間；提前三天第二次提醒客戶；提前一天第三次提醒客戶，重復(fù)第一次通知內(nèi)容。催交房款、首期款、入伙提前五天第一次通知客戶，目的在于提醒客戶；提前三天第二次通知客戶，再一次提醒客戶；提前一天第三次通知客戶，提醒客戶帶足所需款項(xiàng)及各類文件；客戶因故不能按期交納房款或首期款，即時(shí)報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理；業(yè)務(wù)員有義務(wù)協(xié)助客戶辦理入伙事宜。態(tài)度更加主動(dòng)，必要時(shí)親自帶往管理處；一定向客戶表示祝賀。108、業(yè)務(wù)員守則上班著公司統(tǒng)一制裝，說話文明大方，不卑不亢，保持良好的職業(yè)形象。熟記樓盤各項(xiàng)資料，耐心回答客戶問詢。帶領(lǐng)客戶看房，詳實(shí)介紹利弊。工整、清晰填寫認(rèn)購書。保持職業(yè)形象。不做超出發(fā)展商范圍的承諾。業(yè)務(wù)員不得挑選客戶，不得令客戶受冷遇；業(yè)務(wù)員不得在客戶面前爭(zhēng)搶客戶.109、項(xiàng)目售樓處銷售人員，應(yīng)按照代理處和企劃處提供培訓(xùn)教材里的標(biāo)準(zhǔn)答案，回答客戶提出的問題；若出現(xiàn)客戶問題超出培訓(xùn)教材內(nèi)容，可將客戶的問題記下來并及時(shí)咨詢和請(qǐng)示公司、開發(fā)商有關(guān)部門及人員，得到肯定答復(fù)（重大問題的請(qǐng)示須有書面通知或簽字認(rèn)可）后，銷售人員應(yīng)在兩日內(nèi)回復(fù)客戶的問題。110、發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精神，互諒互讓，尊重同事勞