北京loft項(xiàng)目研究分析報(bào)告.ppt

北京loft產(chǎn)品總結(jié)報(bào)告 2010 03 27 引言 preface 到底是產(chǎn)品催生需求 還是需求召喚產(chǎn)品 loft定義Loft在牛津詞典上的解釋是 在屋頂之下 存放東西的閣樓 但現(xiàn)在所謂Loft所指稱的是那些 由舊工廠或舊倉庫改造而成的 少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間 Loft的定義要素主要包括 高大而開敞的空間 上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu) 流動(dòng)性 戶型內(nèi)無障礙 透明性 減少私密程度 開放性 戶型間全方位組合 藝術(shù)性 通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局 Loft的內(nèi)涵是高大而敞開的空間 具有流動(dòng)性 開發(fā)性 透明性 藝術(shù)性等特征 區(qū)分loft與SohoSoho SmallOffice and HomeOffice的縮寫 泛指在家辦公或小型創(chuàng)業(yè)者 實(shí)際上就是自由職業(yè)或自由職業(yè)者的意思 特色是自己掌握 調(diào)配工作時(shí)間 其實(shí)也是過去所謂 自由業(yè) 的新詮釋 房地產(chǎn)上的soho是指具有自由辦公的空間 Loft起源與發(fā)展Loft起源于西方 藝術(shù)家利用空曠的廢舊廠房改造成工作室在里面進(jìn)行藝術(shù)創(chuàng)作 20世紀(jì)40年代Loft居住生活方式首次在美國紐約出現(xiàn) 20世紀(jì)后期 這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義結(jié)合的藝術(shù) 逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式 并且在全球廣為流傳 在我國Loft已作為一種建筑形式 已演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式 北京不斷推出如美利山 天鵝灣 麒麟社 東闕都 蘋果社區(qū) 后現(xiàn)代城 立方庭 遠(yuǎn)洋新干線等Loft項(xiàng)目 Loft公寓已經(jīng)逐漸走向成熟 北京Loft發(fā)展軌跡2000年9月底 中遠(yuǎn)地產(chǎn)首次推出了基于Loft的項(xiàng)目 現(xiàn)代城緊跟其后 2002 2005年 Loft產(chǎn)品層高沒有限制 一般都比較高 最低5 2米 但發(fā)展一直比較緩慢 Loft產(chǎn)品供應(yīng)不多 2006年 北京對(duì)Loft產(chǎn)品戶型的層高做了明確規(guī)范 2008年 2009年 Loft項(xiàng)目集中上市 根據(jù)統(tǒng)計(jì) 目前北京在售的商業(yè)立項(xiàng)的LOFT項(xiàng)目達(dá)20多個(gè) Loft政策法規(guī) 北京地區(qū) 2006年 北京市規(guī)劃委員會(huì)下發(fā)的 容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則 市規(guī)發(fā) 2006 851號(hào) 對(duì)Loft類型戶型的層高做了明確規(guī)范 針對(duì)不同物業(yè)類型對(duì)層高有所限制 超出規(guī)定高度 不論層內(nèi)是否有隔層 建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算 研究目的與意義本篇研究報(bào)告將對(duì)北京十個(gè)具有代表性的loft項(xiàng)目進(jìn)行深入剖析 發(fā)掘 探究該產(chǎn)品在產(chǎn)品種類 產(chǎn)品要素 戶型特點(diǎn) 戶型功能分區(qū) 產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品裝修 產(chǎn)品配套 產(chǎn)品適用人群等方面的相似性和共通性 以便對(duì)我司A區(qū)項(xiàng)目loft產(chǎn)品研討提供參考 參考樣本選取北京作為中國首都 國際化大都市 一線房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng) 房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全國最前沿 本次樣本選取了北京十個(gè)最具代表性的loft項(xiàng)目 覆蓋了北京各個(gè)行政區(qū)域 并且項(xiàng)目均處于產(chǎn)品導(dǎo)入期或銷售前期 加之開發(fā)公司品牌號(hào)召力強(qiáng) 所以 選取的樣本在廣泛性 時(shí)效性 代表性均有參考價(jià)值和借鑒意義 合生 世界村 物業(yè)類別 住宅 景觀洋房 loft公館建筑類別 板塔結(jié)合戶型 loft主力戶型80平米 110平米層高 5 49m價(jià)格 住宅價(jià)格9500元 平米 LOFT公寓起價(jià)15000元 平米 精裝成本 3500元 平米 開發(fā)公司 北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址 通州亦莊中關(guān)村科技園區(qū)馬駒橋1號(hào)橋南500米 世紀(jì)星城 全朝陽 物業(yè)類別 住宅 高層 loft等綜合業(yè)態(tài)建筑類別 板樓戶型 LOFT面積為101平方米 共60套層高 不詳價(jià)格 住宅價(jià)格22000元 平米 LOFT公寓起價(jià)30000元 平米 全毛坯 開發(fā)公司 北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址 世紀(jì)星城全朝陽位于通州通朝大街323號(hào) 楊莊路249號(hào) 北京華貿(mào)城 物業(yè)類別 高層住宅 loft建筑類別 板樓戶型 loft主力戶型53 67平米層高 4 89m價(jià)格 住宅價(jià)格22000元 平米 LOFT公寓起價(jià)22000 25000元 平米開發(fā)公司 北京國華置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址 北京華貿(mào)城位于朝陽北苑站北300米 綠城陽光名苑 物業(yè)類別 多層住宅 小高層 loft建筑類別 板樓戶型 loft主力戶型40平米 70平米之間 共100套左右層高 5 6m價(jià)格 LOFT均價(jià)20000元 平米項(xiàng)目地址 大興舊宮鎮(zhèn)南小街路口西南角開發(fā)公司 北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 屯三里 物業(yè)類別 平層公寓 LOFT 商業(yè)建筑類別 板式高層戶型 loft主力戶型60 280平米層高 5 5m價(jià)格 住宅價(jià)格47000元 平米 LOFT公寓起價(jià)60000元 平米開發(fā)公司 北京京茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址 朝陽工體北路與春秀路交匯處 首開石榴派 物業(yè)類別 平層和loft建筑類別 板樓戶型 loft主力戶型37 48平方米 毛坯層高 5 3m價(jià)格 住宅價(jià)格18000元 平米 LOFT公寓起價(jià)28000元 平米開發(fā)公司 北京首開仁信置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址 豐臺(tái)石榴莊小區(qū)東北角 東闕都 物業(yè)類別 1 5層底商 6層平層 7 15層loft建筑類別 獨(dú)棟高層戶型 64 89平方米LOFT戶型 精裝修層高 5 5m價(jià)格 住宅價(jià)格26000元 平米 層高4 2 LOFT公寓均價(jià)43800元 平米 精裝 開發(fā)公司 中冶地 北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址 東城東二環(huán)東直門橋往東200米路南側(cè) UP生活 物業(yè)類別 商業(yè) loft建筑類別 塔樓戶型 loft主力戶型42 82平米 2梯15戶 共547套層高 不詳價(jià)格 均價(jià)11000元 平米開發(fā)公司 吉人 北京 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址 通州位于亦莊新城馬駒橋居住組團(tuán) 青年工社 物業(yè)類別 平層 酒店式公寓 loft建筑類別 板塔結(jié)合戶型 loft主力戶型25 57平方米 精裝修層高 不詳價(jià)格 均價(jià)25000元 平米 精裝 開發(fā)公司 新松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址 朝陽北路與青年路交口往南100米路西 智地 鉆河公館 物業(yè)類別 商業(yè) 平層 loft建筑類別 板塔結(jié)合戶型 loft主力戶型30 40平方米 精裝 層高 5 49m價(jià)格 平層均價(jià)28000元 平方米 loft均價(jià)40000元 平方米開發(fā)公司 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司項(xiàng)目地址 海淀區(qū)西直門立交橋西北角 西環(huán)廣場(chǎng)北側(cè) 以下部分從戶型種類 戶型要素 戶型特點(diǎn) 產(chǎn)品價(jià)格 產(chǎn)品裝修 產(chǎn)品配套 產(chǎn)品適用人群七個(gè)方面對(duì)loft產(chǎn)品特征進(jìn)行歸納總結(jié) 一 戶型種類Loft產(chǎn)品從戶型類別上可分為開敞式戶型和樓中樓戶型兩種 開敞式戶型 圖一 類似SOHO的概念 空間完全開放 無分隔 層高在2 95米左右 而 樓中樓戶型 圖二 指室內(nèi)層高達(dá)到4米以上 可自由分割為兩層 形成樓中樓形式 但又與復(fù)式和錯(cuò)層不同 總有一層控制在2 2以內(nèi) 不計(jì)入建筑面積 圖一 圖二 二 戶型要素1 層高Loft的層高是影響舒適度的重要因素 市規(guī)委下發(fā)的 容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則 就對(duì)此類戶型的層高劃了一個(gè)分界線 其中規(guī)定 當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4 9米時(shí) 不論層內(nèi)是否有隔層 建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算 辦公建筑 普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高則分別是5 5米和6 1米 超出標(biāo)準(zhǔn)的也要雙倍計(jì)算建筑面積 也就是住宅立項(xiàng)的Loft 需在4 9米以內(nèi) 而辦公立項(xiàng)和商業(yè)立項(xiàng)的Loft 層高需分別在5 5米和6 1米以內(nèi) 開發(fā)商所承諾的 買一層送一層 才合法有效 2 空間Loft結(jié)構(gòu)與平層結(jié)構(gòu)的最大區(qū)別就是擁有靈活的空間 獨(dú)特的挑空設(shè)計(jì)既節(jié)省了實(shí)際空間又可以按自己的意愿靈活安排擺設(shè) 不必受平層空間的拘泥 3 隔層Loft剛開始在北京出現(xiàn)時(shí) 最典型的特點(diǎn)是開間固定 層高5米多 自己去隔 當(dāng)Loft到純住宅時(shí) 出現(xiàn)了誰去做隔層的問題 購房者又面對(duì)怎么隔 隔出來符合不符合安全 最后所有的消費(fèi)者都委托開發(fā)商隔 當(dāng)層高出現(xiàn)限制的時(shí)候 又出現(xiàn)了一個(gè)大的問題 就是4 9米怎么分 房子凈高也就是4 7米 去掉樓板就是4 5左右 分兩層非常的為難 當(dāng)上層不夠2 2米就非常壓抑 Loft的隔層如何有效合理處理 是產(chǎn)品品質(zhì)的重要衡量元素 4 戶型功能分區(qū)Loft戶型上下都要兼顧 首先要考慮的便是上下高度配合問題 現(xiàn)在通行的做法便是客廳挑空 從一層整體來看 戶型立體感較強(qiáng) 一層客廳空間挑高一般達(dá)3 9米 6米 大部分都為開放式 業(yè)主可以把空間隨意設(shè)計(jì) 由于Loft面積小 建筑一般采用點(diǎn)式樓結(jié)構(gòu) 所以Loft的采光通風(fēng)效果較差 目前新開盤的Loft在戶型上都有改進(jìn) 部分戶型設(shè)計(jì)在板樓里 加強(qiáng)了產(chǎn)品的舒適度 二層一般設(shè)有臥室 如果二層面積較大則會(huì)獨(dú)立設(shè)計(jì)衛(wèi)生間 保證了私密空間同時(shí)又提高了夜間如廁的安全性 5 樓梯Loft空間關(guān)系有橫向關(guān)系和縱向關(guān)系 室內(nèi)樓梯成為銜接橫向關(guān)系與縱向關(guān)系的重要部件 樓梯成為了上下空間很重要的裝飾物和必要的交通通道 只有美觀和實(shí)用結(jié)合的樓梯才能體現(xiàn)Loft產(chǎn)品與眾不同的產(chǎn)品品質(zhì) 三 戶型特點(diǎn) 合生世界村B2戶型2室2廳2衛(wèi)1廚81 48平 戶型面積80 110平方米 三梯9戶 5 49米層高 首層層高與第二層層高都是2 45米 180 的使用率 單層40平 買一層送一層 戶型方正實(shí)用 絕對(duì)的動(dòng)靜分區(qū) 采用大面寬 短進(jìn)深格局 全明落地玻璃 南向雙臥 客廳采光充足 居住空間內(nèi)獨(dú)立雙衛(wèi)設(shè)計(jì) 達(dá)到干濕分離 滿足居住者生活要求 精裝修交房 裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元 首開 石榴派兩房兩廳兩衛(wèi)建筑面積48 3平使用面積31 46平 戶型面積有38 48 兩種 三梯9戶 5 3米層高 可分隔為兩層 首層上層均為2 65米 130 的使用率 單層48平 買一層送一層 戶型方正實(shí)用 絕對(duì)的動(dòng)靜分區(qū) 采用大面寬 短進(jìn)深格局 全明落地玻璃 客廳臥室南向采光 居住空間內(nèi)獨(dú)立衛(wèi)設(shè)計(jì) 達(dá)到干濕分離 滿足居住者生活要求 上層敞開式書房 佩帶衣帽間 空間利用緊湊 屯三里一室兩廳兩衛(wèi)建筑面積單層69 46平套內(nèi)面積單層52 16平 戶型面積60 280平米 3梯9戶 5 5米層高 首層層高2 9米 第二層層高2 6米 150 的得房率 戶型采用大開間 短進(jìn)深的格局 能確保居住的舒適度 以超高層高輔以通透的設(shè)計(jì)手法 達(dá)到南北通風(fēng)效果 大層高 空間利用布局合理 UP生活二室二廳二衛(wèi)建筑面積50 45平 戶型面積42 82平方米 兩梯15戶 使用率高 買下層 送上層 上層面積大 較合算絕對(duì)的動(dòng)靜分區(qū) 功能分區(qū)明顯 上層配備小書房 更衣室 儲(chǔ)藏間 大面寬 客廳 臥室尺寸大 設(shè)計(jì)方正合理 東西向采光 南北不通透 采光面太小 又一臥室為暗窩 通風(fēng)采光均不佳精裝修交房 北京華茂城一室一廳兩衛(wèi)53平米 戶型面積53 67平方米 80 以上的使用率 4 89米層高 客廳挑空 樓上能分到更多立體空間 動(dòng)靜分明 生活空間與休息空間分隔明顯 東西向采光 南北不通透 采光亦不足 精裝修交房 四 Loft產(chǎn)品價(jià)格規(guī)律 根據(jù)市場(chǎng)上在售的Loft項(xiàng)目 普遍呈現(xiàn)高單價(jià) 低總價(jià)的特征 戶型面積小 市場(chǎng)上 有少數(shù)Loft項(xiàng)目是以住宅項(xiàng)目立項(xiàng) 絕大多數(shù)以商業(yè)立項(xiàng) 雖空間使用率比普通產(chǎn)品高 可單價(jià)上區(qū)別不大 與同區(qū)域同品質(zhì)的普通產(chǎn)品比較 一般要高出1 3 1 5倍左右 所以 Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)年限成為了項(xiàng)目價(jià)格的分水嶺 低總價(jià)成為了Loft產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)的有力銷售法寶 五 Loft產(chǎn)品裝修 精裝建議 由于Loft戶型面積小 裝修設(shè)計(jì)相對(duì)困難 所以開發(fā)商通常設(shè)計(jì)好格局 通過樣板間參觀來吸引客戶 廚房 地面 優(yōu)質(zhì)地磚 諾貝爾或相同檔次品牌 墻面 優(yōu)質(zhì)墻磚 諾貝爾或相同檔次品牌 洗衣機(jī) SIEMENS 西門子 或相同檔次品牌冰箱 SIEMENS 西門子 或相同檔次品牌抽油煙機(jī) SIEMENS 西門子 或相同檔次品牌烤箱 SIEMENS 西門子 或相同檔次品牌 部分戶型 燃?xì)庠?SIEMENS 西門子 或相同檔次品牌洗碗機(jī) SIEMENS 西門子 或相同檔次品牌 部分戶型 消毒柜 國產(chǎn)品牌 部分戶型 櫥柜 科寶博洛尼或相同檔次品牌洗池及龍頭 弗蘭卡或相同檔次品牌臺(tái)面 日本可樂麗垃圾處理器 安娜海姆或相同檔次品牌 衛(wèi)生間 地面 優(yōu)質(zhì)地磚 諾貝爾或相同檔次品牌 墻面 優(yōu)質(zhì)墻磚 諾貝爾或相同檔次品牌 座便器 KOHLER 科勒 品牌洗手盆 KOHLER 科勒 品牌淋浴房 鋼化安全玻璃淋浴房浴缸 KOHLER 科勒 品牌面盆 水龍頭 KOHLER 科勒 品牌淋浴房龍頭花灑 KOHLER 科勒 品牌 臥室地面 優(yōu)質(zhì)實(shí)木復(fù)合地板 墻面 平層戶型 高級(jí)壁紙 LOFT戶型 高級(jí)壁紙 局部高檔環(huán)保涂料 起居室及餐廳地面 實(shí)木復(fù)合地板 部分戶型高檔石材墻面 平層戶型 高級(jí)壁紙 LOFT戶型 高級(jí)壁紙 局部高檔環(huán)保涂料 公共區(qū)域首層大堂 候梯廳走廊地面 高檔石材墻面 高檔石材 局部為高檔環(huán)保乳膠漆 六 Loft產(chǎn)品配套 功能配套由于Loft產(chǎn)品的地理位置優(yōu)越 周邊配套成熟 小區(qū)內(nèi)配套相對(duì)較少 一般社區(qū)設(shè)有會(huì)所 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 商業(yè)街 少數(shù)大規(guī)模社區(qū)配有學(xué)校 醫(yī)療 銀行等等 樓宇配套采暖方式 地?zé)?集中采暖 戶式中央空調(diào)建筑材料 面磚 石材外立面 優(yōu)質(zhì)斷橋隔熱鋁合金窗 部分戶型局部LOW E玻璃 部分戶型局部三層中空防噪玻璃 鋼質(zhì)入戶門 供水系統(tǒng) 市政自來水管網(wǎng) 自動(dòng)變頻供水熱水系統(tǒng) 提供生活熱水預(yù)留電熱水器接口中水系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)有中水處理系統(tǒng)供電系統(tǒng) 雙路供電燃?xì)庀到y(tǒng) 市政燃?xì)夤艿廊細(xì)馊霊艄┡到y(tǒng) 市政熱源 地板采暖 部分戶型散熱片采暖制冷系統(tǒng) 冷暖空調(diào)電話系統(tǒng) 預(yù)留電話接口電視系統(tǒng) 有線及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)預(yù)留接口網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 光纖到小區(qū) 寬帶入戶 預(yù)留網(wǎng)絡(luò)接口 消防系統(tǒng) 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 消火栓滅火系統(tǒng) 燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)安防系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng) 主動(dòng)式紅外線防盜系統(tǒng) 巡更自動(dòng)管理系統(tǒng) 各戶均有可視對(duì)講系統(tǒng)及緊急報(bào)警按鈕電梯 OTIS或同等檔次 七 客群分析Loft產(chǎn)品大多享有地理優(yōu)勢(shì) 處于人口密集 商業(yè)成熟 交通便利的地區(qū) 主要客戶群是25 35歲的年齡段 一類是首次置業(yè)的中等收入的