容積率淺談.doc

容積率淺談大多數消費者在購房的時候只關注戶型、朝向、林園設計和樓盤周邊環(huán)境等“實際指標”，而往往忽視了容積率、居住密度等“規(guī)劃指針”。近一兩年，隨著樓市的發(fā)展，因“規(guī)劃變更”引起的預售糾紛日漸露出苗頭。何謂容積率，業(yè)界人士解釋，指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。而對于住戶來說，容積率直接關系到居住的舒適度。容積率不能隨意更改一般來說，國土部門在對土地使用權進行公開掛牌出讓時，除了說明地塊的面積、價格等條件之外，也同時標明了地塊開發(fā)的容積率要求。對于發(fā)展商來說，知道了容積率，就可以粗略估算出地價成本在房屋中占的比例。容積率越高，那么開發(fā)商單位土地上用于回收資金的建筑面積就越多，對應的地價成本在房價中所占的比例就越低，反之則越高。為了保證住宅區(qū)的環(huán)境質量，在出讓土地的同時，規(guī)劃部門對宗地的容積率有明確要求，將規(guī)定它的上限，超過了即是違規(guī)。規(guī)劃部門對不同地段上建筑的容積率進行了限制，容積率越高，要交納的費用越多。按照國家有關法律規(guī)定，樓盤小區(qū)及建筑物的“規(guī)劃指標”，一經確定就不能隨便更改。按照2002年國家八部委聯合下發(fā)的關于整頓和規(guī)范房地產市場秩序的通知要求：房地產開發(fā)項目規(guī)劃方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。值得關注的是，一些開發(fā)商增加容積率后仍就按以前的“規(guī)劃指標”對外發(fā)布信息，而另一些開發(fā)商故意模糊社區(qū)的容積率，使得消費者不了解具體情況，背離了“明白消費”的原則，侵害了消費者權益。一個樓盤并非一個容積率熟悉樓盤報建的業(yè)內人士說，一個樓盤并不一定只有一個容積率，所以購房者不能輕易相信開發(fā)商在樓書里所說的容積率。該人士說，一個小區(qū)樓盤有可能是由幾塊土地綜合建成的，那么每個地塊的容積率就可能不一樣。而每一個地塊容積率是按照每個地塊的紅線界限來計算的。打個比方，幾個相連的地塊捆綁出售，拿到土地的開發(fā)商把幾個地塊綜合開發(fā)一個樓盤，那么樓盤容積率應算每幅土地的，而不是一個綜合容積率。尤其在多層、小高層和高層混合開發(fā)的社區(qū)內，開發(fā)商為了其宣傳的需要，往往將多層的容積率和小高層、高層的容積率混合起來，取其綜合容積率，這樣就大大降低了其小高層和高層的容積率。而對于多層的容積率則另外單獨列出。該位人士還表示，樓盤容積率較難查到，因在商品房預售許可證上并沒有明確顯示，即使在售樓部懸掛的商品房預售許可證的規(guī)劃附圖上也沒有顯示。目前能容易看到容積率的地方是在樓盤的施工現場政府明文要求開發(fā)商在工地現場須懸掛公示規(guī)劃圖，在此規(guī)劃圖上就能看到樓盤的容積率。市民購房交訂金前，應該到樓盤工地看看公示的規(guī)劃圖。如果開發(fā)商沒有公示的，可以向市規(guī)劃局或城管部門投訴，以查清樓盤的容積率。低容積率才住得舒服住宅項目的密集開發(fā)，直接導致居住人口密度的增加。市民何先生向記者表示?！半S著開發(fā)區(qū)建設的深入，入住一年多，發(fā)現小區(qū)周邊總有在建住宅新項目，而新樓盤都越蓋越高，原本略顯空曠的小區(qū)一下子就擁擠起來。居住在這樣高容積率的小區(qū)覺得很壓抑，心態(tài)容易疲倦?！睂Υ?，一唐姓營銷總監(jiān)表示，目前許多樓盤的容積率相當高，尤其是市中心樓盤。高地價、商業(yè)需要和開發(fā)商的利益追求綜合在一起，構成了樓盤高容積率的現狀。而這種高容積率給社會生態(tài)環(huán)境和居民生活環(huán)境帶來了很大的壓力。當記者問及開發(fā)商為何不降低容積率，換取好環(huán)境時，唐雙手一攤，微笑著反問記者：“不犧牲環(huán)境，就得犧牲銀子。在目前房價的水平上，開發(fā)商他愿意犧牲銀子嗎？”有專家認為，從建筑學的角度講，改善居住環(huán)境，首先要降低人口的居住密度，居住密度直接影響到居住的整體品質。而中心城區(qū)的超容積率開發(fā)，會形成“超強度”開發(fā)后果，影響城市風貌。提高容積率意味著暴利開發(fā)商深諳容積率的重要性。拿到一塊地，第一件事就是要稀釋土地單價，最好的辦法就是把容積近可能做到最高。不擇手段地在容積率指標上大做假文章，往往成為奸詐的開發(fā)商欺騙規(guī)劃主管部門，欺騙廣大業(yè)主的不二法門。一處10萬平方米的住宅區(qū)，容積率只要提高一個百分點，意味著多蓋上千平方米的房子，省下的土地費用和多蓋房子帶來的利潤，就美滋滋地落進了開發(fā)商的錢包。開發(fā)商的暴利自然帶來業(yè)主所購物業(yè)的貶值。開發(fā)商違規(guī)變更容積率后，小區(qū)增加了建筑面積，土地使用證上的土地使用面積也會出現“縮水”。因土地使用面積的分攤計算公式，是先以總建筑面積除以總土地面積，這樣得出分攤系數，再以每戶的產權證所標面積除以分攤系數。據業(yè)內人士介紹，國土部門的土地分攤系數，實際就是規(guī)劃部門的容積率，容積率增加了，表明分攤土地面積的建筑面積增多了，單位建筑面積分攤到的土地使用面積就減少了?！坝行潜P，原規(guī)劃是七層八層，為什么一下子加到十層？這中間就有巨大利潤點在作祟。容積率增加零點幾，樓層增加一兩層，對開發(fā)商而言就是以百萬元計的利潤?！蹦撤慨a律師直言不諱地說。容積率也是雙刃劍容積率是把雙刃劍。對城市建設來說，容積率低了，浪費了寶貴的土地資源；高了，住房的環(huán)境質量得不到保障。對開發(fā)商來說，容積率低了，房價走高，銷售壓力加大；高了，環(huán)境不好，對銷售也不利。容積率過低，意味著單個樓盤占用的土地面積越多。比如別墅、聯排別墅、多層建筑，容積率往往較低。其樓面地價自然相對較高，帶來了開發(fā)成本的增加。既浪費了稀缺的土地資源，也間接地推動房價走高。而容積率過高，小區(qū)的居民密度大，公共配套設施壓力加大，通風采光條件低下，綠地面積減少，環(huán)境衛(wèi)生壓力巨大，不利于居民生活水準的提高和生態(tài)環(huán)境的良性循環(huán)。在我市目前的情況下，如果開發(fā)商低容積率大量開發(fā)別墅或者連排別墅，其銷售價格將走高。而“金字塔原理”告訴我們，越往上，群體數量越小。越是高檔的住宅，消費者者將越小。其營銷壓力也越大。而如果采用超容積率、擴大建筑面積獲利的話，不僅損害了土地出讓的公正性，最重要的是直接影響了住宅小區(qū)的建筑密度、公建配套、綠地面積、采光等一系列與樓盤品質密切相關的因素。這在以前商品房供不應求的情況下，無疑是開發(fā)商牟取暴利的一條快捷方式；但現在，市場已經供大于求，超容積率損害樓盤品質，從而影響樓盤銷售，最終只會得不償失。為了獲得利潤，一些開發(fā)商力求增加容積率，這在以前住宅數量短缺的時候，還可以允許，但在人們越來越關注住宅品質的今天，單純的增加容積率贏利的開發(fā)模式，已經不適應市場的需求。防范欺騙要注意三大事項在現實當中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的手法。有些開發(fā)商在售房初期為吸引購房者，將自己社區(qū)的配套功能宣傳得非常好。然而隨著開發(fā)過程的推進，有些小區(qū)配套設施無法完成，開發(fā)商承諾的社區(qū)功能無法完全實現。怎樣避免上當受騙，業(yè)主應該有三大注意。一是要注意平時的證據收集。如買房時的樓書、廣告一定要保存好，有條件的話，購房時拍下售樓處沙盤，收房時應該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境，發(fā)現容積率和合同不符，請有資質的評估的單位對你的房產進行貶值評估，以為索賠提供足夠的證據。二是在簽訂購房合同時，應要求開發(fā)商將其對容積率的具體承諾寫進購房合同中，購房者還可以在合同中聲明，如果一旦發(fā)現開發(fā)商將容積率改變了，可以退房或要求其承擔法律規(guī)定的相應責任。三是一旦發(fā)現小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，比如樓盤出現加層、單元數增加等情況，購房者一定要盡快與相關部門和開發(fā)商交涉，以免形成事實，出現“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。通常規(guī)劃部門給某塊土地確定的容積率是不固定的，有的是給上限，有的上下限同時給，只要在這個范圍內都是合法的。國家法律也允許樓盤