房地產經紀人如何做好網絡廣告.doc

如何做好網絡廣告開篇語隨著網絡在大眾生活中的普及和深化，人們對其依賴性越來越強，購房人除從報紙、廣播、電視和路牌等傳統(tǒng)媒介上獲取樓盤信息外，網絡查詢房產信息正在成為購房群體比較項目優(yōu)劣、了解市場行情的重要手段。對于上海這樣一個特殊的城市，更多的購房人因時間、區(qū)域等關系，更加側重于對網絡房產信息的查詢與比較。正因為如此，作為一名優(yōu)秀的房產經紀人，我們更該懂得如何利用網絡這個平臺吸引客戶，從而為自身創(chuàng)造更大的經濟利益。相對于傳統(tǒng)的實體店式的房產中介，網絡房產中介帶給客戶一種網絡地產經紀的創(chuàng)新模式。首先是房產中介網絡化使房源信息更集中、更豐富，傳遞的范圍更廣，讓購房者在選房環(huán)節(jié)不必四處奔波，從而大大地提高了購房的效率。對于賣房者來說，優(yōu)勢同樣明顯。相比傳統(tǒng)中介模式，網絡平臺能讓更多需求者接觸到自己的二手房，從而加大交易成功率。其次是房產中介網上開店，省去了實體門店支出，由此節(jié)省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費用減少，相應地房產中介也會靠降低中介費來吸引更多的客戶。 再次網絡廣告不受時空限制，每天24小時不間斷地信息傳遞了；網絡廣告也可以按要求隨時修改，此外，網絡廣告展示多樣性，其受眾數(shù)量可準確統(tǒng)計。這正好適合房地產廣告的信息量大、時效性強、廣告受眾的經濟層次高等特點。內容：首先，當你選擇要做網絡廣告，第一步理所當然是房產網絡發(fā)布平臺的選擇，一個好的房產網絡平臺能讓您的網絡廣告起到事半功倍的效果，那么，我們要如何去選擇一個好的房產網絡平臺，就需要我們稍微花點時間去考察，我們需要了解該房產網絡平臺的點擊量、知名度、上客量、操作便捷性、百度競價排名、網站性質信息類型等問題，從而有助于經紀人選擇適合自己的平臺。那么，就上海的房地產市場來說，哪些網站適合大家選擇其作為自己的房產網絡平臺呢？經調查統(tǒng)計，上海房地產市場上知名度較高且效果較好的網站有以下幾個，經紀人可根據(jù)這些網站的特性給自己以后要主營的網站有個參考并且開始自己的網絡經濟人生涯：1、 搜房幫，國內知名度很高的房產網站，老牌房產網，專一的房產網站。搜房幫，功能齊全，操作便捷，可預約刷新房源，點擊量高，百度競價排名高。使用付費賬號，平均一個月上10-50買賣客戶，分淡旺季。2、58同城，在國內知名度很高，是一個生活分類信息網站，不是單一的房產網?？砂l(fā)布出售房源以及出租房源，來電量很高，租賃客戶來電較多。操作便捷，房源刷新，有置頂功能，百度競價排名高。付費賬號，平均一個月上10-50租賃客戶。分淡旺季。3、趕集網，與58同城一樣是一個生活分類信息網站，點擊量高，付費賬號，每天都刷新，租賃來電較多，有置頂功能，刷新功能，百度競價排名高。選擇好房地產網絡平臺后，接下來我們所需要思考的，就是如何發(fā)布一篇能夠吸引客戶的帖子。一篇帖子想要吸引客戶，不僅僅是價格便宜，如何讓你的“上帝”能在茫茫人海中尋找到你的存在，這個就需要我們對帖子的包裝，從上到下，從頭到尾的包裝：房源標題的選擇、房源描述的編輯、房源圖片拍攝、房源標價的定位、以及你堆房源的熟悉程度。首先，房源標題應突出重點，要想讓15至20字的標題吸引到客戶，我們需要注意關鍵字的選擇，標題需簡短且具有吸引力，能吸引客戶眼球，比如“房東急售”、“大降價大放血”、“虧本甩賣”等關鍵詞都是可取的。其次是房源描述，并貴精不貴多，對房子的描述我們不需要長篇大論，你可以編寫出一套屬于自己的房源模板，用以作為你以后發(fā)帖的主要模板，如此在以后的網絡發(fā)帖過程中，可以讓經紀人省去很多時間；房源模板內容應精辟且簡練，客戶在瀏覽你的廣告前，也許已經看過了幾十上百個不一樣的廣告，致使其形成一種視覺疲勞，那么，如何讓客戶感興趣并且愿意把你的廣告內容看完？簡短、精辟！下面給大家看一篇文字模板，此為網絡特攻隊各位精英一起討論且一致通過的第一期文字模板，模板內容包括小區(qū)信息，房源信息和購房建議，真?zhèn)€模板下來300字可結束我們對房子的從上到下，從大到小的描述：開發(fā)商、物業(yè)公司、地理位置、價格、裝修、朝向等等。本案詳情：一 小區(qū)信息：（小區(qū)名稱（別名）、地段、開發(fā)商、物業(yè)、小區(qū)配套、環(huán)境、名人效應、口碑）100文字二 房源信息：（戶型、樓層、裝修、景觀、朝向、面積、樓王，以上內容突出其中某個亮點）100文字三 購房建議：（三亞利于銷售的新聞政策、該房的房價優(yōu)勢、業(yè)主心態(tài)、房源的稀缺性、鑰匙房等）100文字寶原地產將為您提供上海市（嘉定區(qū)、普陀區(qū)、寶山區(qū)、青浦區(qū)、昆山花橋等地）房屋租售信息；更多優(yōu)質房源歡迎進入查詢，或致電158-2155-1534，置業(yè)顧問楊鵬飛將竭誠為您提供全天24小時服務。結束對房源描述的文字編寫后，我們需要選擇上傳拍攝的房源照片，適當?shù)木勒掌梢晕蛻舻难矍?，房源照片可以讓客戶在瀏覽經紀人文字廣告的同時對房子有一個更加直觀的了解，那么，經紀人在上傳房源照片時應注意哪些問題？1真實且精美2圖片的清晰度，照片拍攝的角度，圖片傳達的內容3戶型圖與該實際戶型吻合4小區(qū)外景圖，效果圖5圖片的后期加工處理。完成了對房源文字信息描述和房源圖片的編輯，接下來如何讓客戶相信我們，且愿意聽我們的介紹，從而跟著我們看房，跟著我們成交？這里，我們需要注意另外兩點，房源標價的定位以及房源的熟悉程度。房源標價的定位要視情況的不同而改變，價格可高可低，但必須是比業(yè)主的低價要高，否則會給經紀人造成不必要的麻煩，這個麻煩可能會造成交易的不順利甚至是失敗；如業(yè)主底價100萬，發(fā)布網絡房源標價定位應在105萬或105萬以上，目的在于給客戶一個還價的空間，任何人買東西都存有議價心理，如果推廣房源價格留出一定的議價空間，則整個交易過程將更加順暢。當客戶對經紀人發(fā)布的網絡廣告感興趣后給我們致電時，我們理所當然要面對客戶這樣或那樣的問題，如果回答不出來會給客戶留下一個不專業(yè)的印象，而胡亂回答則會對我們之后的交易過程產生阻礙，所以，經紀人發(fā)布網絡廣告前應清楚地知道以下兩點：1、對于網絡房源發(fā)布房源信息的熟知，包括戶型、樓層、裝修、景觀、朝向、面積、產權、周邊配套、業(yè)主售房心理的熟悉程度，以便客戶對話時體現(xiàn)經紀人對房源的熟悉程度。 2、熟知房地產的交易稅費、交易流程、過戶流程、房產政策的出臺以及市場行情變化的情況。另外經紀人可以適當給予客戶一些購房建議，從而體現(xiàn)經紀人的專業(yè)程度。網絡廣告就像一場長期戰(zhàn)，想要在網絡平臺那么多競爭者中脫穎而出，除了網絡廣告的精辟與個性化，還需要經紀人對個人網絡店鋪進行有效管理，其內容有廣告信息刷新管理、信息時效性管理以及網絡店鋪的維護。首先，網絡廣告的刷新至關重要，其關系到客戶能否看見你的網絡廣告的問題，所以，網絡廣告刷新的時間段需要我們詳細思量后再進行刷新，經考察與客戶反饋，廣告刷新房源最好在每天上午的09-11點，下午15-18點，夜晚19:00-22：00這些時間段，這些時段內的客戶上網的概率大，瀏覽房產網站的概率也大，其上客量相對會高。另經紀人應時刻對所發(fā)網絡廣告進行管理，信息具有其時效性，比如說房子已售，信息錯誤，價格有所變動等問題，這種時候經紀人應及時刪除與更改房源信息。最后經紀人應注意對網絡店鋪的維護，網絡店鋪整體的美觀、突出優(yōu)質房源列表、吸引客戶的引導話語、以及各種超鏈接，都是增加房源的點擊量，上客量的重要因素。廣告發(fā)出后，接著我們將迎來的就是客戶的電話咨詢，經過收集與整理，以下是10個常見的對話內容，僅供大家借鑒與參考：對話1：客戶：你好，我在網上看見你發(fā)的廣告，這房子現(xiàn)在還有嗎？經紀人：先生您好，請問您說的是哪個網站看見的哪一套房子呢？客戶：噢，是搜房網上一個安亭的房子，150萬，還有嗎？經紀人：有的先生，這套房子現(xiàn)在還在，情況是這樣的請問您怎么稱呼？客戶：我姓王。經紀人：王先生您好，這個房子看房很方便的，您什么時候有時間？我可以帶您實地看看房子?？蛻簦罕肝椰F(xiàn)在在外地，看不了。經紀人：噢 那王先生什么時候有時間過來安亭看看呢？這個房子現(xiàn)在很搶手?？蛻簦哼^幾天吧，到時候我給你打電話。經紀人：好的王先生，那這幾天我再給您找找其他合適的房子，到時候您過來了帶您一起去看看?？蛻簦汉玫闹x謝，那下次聯(lián)系。經紀人：嗯，咱們保持聯(lián)系，再見。對話2：經紀人：先生您好，我是上海寶原地產的置業(yè)顧問，楊鵬飛，請問有什么可以幫助到您，客戶：我在網上看到您有一套安亭上品10樓的房子在賣是么經紀人：是的，請問一下您是在那個網上看到的呢客戶：哦。我是在趕集網上看到的，那個房子現(xiàn)在還有么？經紀人：哦，先生那個房子現(xiàn)在還在，是111平米，精裝修。10樓的，總層高16層，板樓南北通透，現(xiàn)在售價210萬，單價1.89萬/每平米。您現(xiàn)在在上海還是？客戶：我現(xiàn)在在上海，之前來看過這個小區(qū)的房子，現(xiàn)在打算在安亭買套房子。經紀人：哦，先生，您是想要什么樣子的房子呢客戶：2居室，面積在80-100平米，最好是毛坯的，離地鐵近的，價格在150萬左右經紀人：先生您之前在安亭看房子的時候比較喜歡那個小區(qū)呢，我可以在那個小區(qū)里給您房房源?？蛻簦耗膫€小區(qū)都可以，就是要小區(qū)環(huán)境好點的，價格不要那么高的，經紀人：先生，現(xiàn)在有一個叫安亭上品的房子。7樓的，南北通透，90.15平米現(xiàn)在售價：145萬，您大概什么時候來看呢，客戶：我下個月吧。經紀人：先生要不然這樣，您把您的郵箱告訴我，我把房子的照片發(fā)給您，您看一下?？蛻簦汉?，你記一下。經紀人：好的，先生我發(fā)完了給您發(fā)信息或者打電話好么？客戶：好的，那先這樣，經紀人：好的，再見。對話4：經紀人:你好,我是上海寶原地產置業(yè)顧問楊鵬飛,請問有什么可以幫助您的?客戶:你好, 小弟,我想問下你網上發(fā)的那個安亭上品的房子還有嗎?經紀人:你說的是哪一套呢?客戶:就那個可以看到地鐵的,2房的, 送入戶花園的.經濟人:哦.知道了 那個房子還在出售,是這個小區(qū)新上的一個性價比高的房子,您眼光真好.現(xiàn)在業(yè)主急售.客戶:我看照片上那個房子那個一進門的那個廳是送的嗎?經紀人:是的,那是入戶花園,客戶自己裝修的時候改的.客戶:那很不錯啊 那物業(yè)不管嗎經紀人:那個前期已經跟物業(yè)協(xié)調好了,業(yè)主都幾年了,一點問題都沒有客戶:哦 那個價格感覺還是有點高呢經紀人:那個小區(qū) 您了解過嗎?客戶:不太了解 了解過一點經紀人:那是高端小區(qū),你可以上網上查看下,那邊的均價都要20000元/平米呢,現(xiàn)在這個