西安創(chuàng)典置業(yè)DEF項目財務分析報告.doc

西安西安創(chuàng)典創(chuàng)典置業(yè)置業(yè) def 項目財務分析報告 創(chuàng)典地產運營機構西安策劃中心 目目 錄錄 一、主要技術經濟指標一、主要技術經濟指標3 1.本項目主要基礎參數(shù)指標 3 2項目主要技術經濟指標3 二、建設方式二、建設方式4 三、項目開發(fā)實施進度三、項目開發(fā)實施進度5 四、四、項目投資估算項目投資估算6 五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算7 1銷售收入測算7 2成本利潤率計算7 六、銷售計劃與銷售收入六、銷售計劃與銷售收入8 七、項目經濟效益評價七、項目經濟效益評價9 1.1.盈利能力分析盈利能力分析9 1）財務內部收益率（firr） -9 2）財務凈現(xiàn)值（fnpv） -10 3）資本金利潤率-10 4）靜態(tài)投資回收期：-10 5）動態(tài)投資回收期：-10 2.資金來源與運用分析資金來源與運用分析 10 1）資金來源與運用表（財務平衡表）-11 2）借款還本付息表-12 八、項目的不確定性分析八、項目的不確定性分析13 1.1.盈虧平衡分析盈虧平衡分析13 1）動態(tài)考慮固定成本-13 2）靜態(tài)計算-14 2.2.敏感性分析敏感性分析15 1）單因素敏感性分析-15 2）雙因素敏感性分析-16 附件一：投資估算表附件一：投資估算表18 附件二：銷售進度與收入表附件二：銷售進度與收入表20 附件三：全投資現(xiàn)金流量表附件三：全投資現(xiàn)金流量表21 附件四：資金來源與運作表附件四：資金來源與運作表22 附件五：自有資金現(xiàn)金流量表附件五：自有資金現(xiàn)金流量表23 附件六：損益表附件六：損益表24 一、主要技術經濟指標一、主要技術經濟指標 1.本項目主要基礎參數(shù)指標 項目指標備注 1.占地面積 25.85 畝 2.總建筑面積 110946 含地下人防及設備用房 地上建筑面積 99946 地下建筑面積 11000 15%為設備用房約 1650可公攤銷售，其余為人防部 分 3.容積率 5.80 4.綠化率 35% 5.總戶數(shù) 999 戶 平均每戶面積為 100 6.商業(yè)面積 4000 沿 abc 路兩層小開間商業(yè),進深 15m 7.會所面積 2000 8.住宅可售建筑面積 95596 人防部分為不可公攤，設備用房按 15考慮可公攤 9.車位 286 個 按 3.5：1 配置停車位，共 286 個，每個車位占用建 筑面積 35計算，地下室除去設備用房，可全部設 置下地下停車，做到小區(qū)內地面人車分流。 2項目主要技術經濟指標 項目總投資28771.95 萬元 建設周期、施工周 期 24 個月/18 個月 住宅 3280 元/ 銷售單價 底商 8000 元/ 銷售收入（扣除兩 稅一費后） 33531.79 萬元 稅前利潤4909.76 萬元 所得稅后利潤3317 萬元 成本利潤率18.96基準收益率（年）8 稅前資本金利潤率53.94稅后資本金利潤率49.48 3223 萬元（稅前） 18.21 個月（稅前） 財務凈現(xiàn)值 1749 萬元（稅后） 靜態(tài)投資回收期 18.15 個月（稅后） 6.29（稅前） 18.94 個月（稅前） 全投資內部收益率 （季度） 4.46（稅后） 動態(tài)投資回收期 18.37 個月（稅后） 二、建設方式二、建設方式 abc 路項目建設，擬采取面向省內外具有承擔該建設項目工程能力的建筑企業(yè)商，以公開招標的方式進行招標。擇優(yōu)選擇 具備一流技術裝備和管理水平，且業(yè)績特別突出、信譽與質量良好的建筑承包商承擔該項目的工程建設。切實貫徹“百年大 計、質量第一”的方針，落實國家質量振興綱要和建設工程質量管理條列 ，促進建筑施工企業(yè)加強質量管理，使建設 工程質量水平過硬，業(yè)績卓著。 此項目建設的工程質量監(jiān)理，面向國內外知名的監(jiān)理公司實施公開招標，擇優(yōu)選擇。同時聘請知名資深的監(jiān)理專家實施 工程全過程的監(jiān)督，以保證科學有效、合理公正的控制項目建設工期、成本、質量。 三、項目開發(fā)實施進度三、項目開發(fā)實施進度 充分考慮到項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬將以以快制慢的開發(fā)速度按計劃快速完成整個項目開 發(fā)運作。 具體進度計劃如下頁橫道圖所示： 四、四、項目投資估算項目投資估算 總投資估算及構成=土地費用+前期費用+基礎設施費+建筑安裝工程費+公共配套費+管理費+銷售及推廣費+財務費+不可預見 費 注：銷售收入來源詳見“ 銷售收入估算表” 項目投資估算表項目投資估算表 序號項目單價數(shù)量 小計（萬元） 取費標準及備注 1 1 土地費用土地費用 238 萬元25.848 畝6160.436160.43 分攤到地上建筑面積樓面地價為 616.38 元 2 2 前期費用前期費用 2733.682733.68 2.1 城建費用 2364.01 分攤到建筑面積 213 元/ 2.2 前期工程費 369.67 3 3 建筑安裝工程費建筑安裝工程費 1510 元 16752.7916752.79 包括土 abc 程、簡單裝飾工程、水電安裝、弱電、 設備、配電箱等內容 4.1 土建費用 1240 元 110946 13757.26 1240規(guī)劃建筑面積 4.2 安裝費用 270 元 110946 2995.53 270規(guī)劃建筑面積 4 4 公共配套費及綠化公共配套費及綠化 929.42929.42 5 5 其他費用其他費用 565.95565.95 6.1 管理費 1.50%26576.32 萬元398.64 取 1-5 項之和的 1.5（同時運作兩個項目） 6.2 監(jiān)理費 0.80%16752.79 萬元134.02 按市場取低于國家標準 6.3 沉降觀測費 1 元 110946 11.09 市場價 6.4 決算費 2 元 110946 22.19 市場價 6 6 銷售及推廣費用銷售及推廣費用 3.00%34555.37 萬元1036.661036.66 市場推廣、宣傳、代理等為銷售收入 3 7 7 財務費用財務費用 319.30319.30 詳見還本付息表 8 8 不可預見費不可預見費 1.50%18248.16 萬元273.72273.72 取 3-6 項之和的 1.5 合計合計 28771.9528771.95 總投資分攤到總建筑面積單方成本為 2592 元/m2 詳細見附件一 五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算五、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算 經過詳細市場調查，本項目與同一供求圈內的相似項目對比分析，確定本項目住宅銷售均價為 3280 元/， 底商銷售 均價為 8000 元/，具體銷售收入計算見下表。 1銷售收入測算 面積單價小計(萬元） 可售住宅 95596 3280 元/ 31355.37 商業(yè)面積 40008000 元/ 3200.00 車庫 116 個80000 元/個 928.00 銷售合計 35483.37 注：因車位銷售速度較慢，所以保守按 40可銷售，8 萬一個車位計算收入。 2成本利潤率計算 1 項目全部銷售收入 35483.37 萬元 2 與轉讓房地產有關稅金 1951.59 萬元 兩稅一費 5.5 3 項目可實現(xiàn)開發(fā)價值 33531.79 萬元 4 項目總投資 28622.03 萬元 扣除墊付的天然氣入網費 5 實現(xiàn)稅前利潤 4909.76 萬元 6 成本利潤率 17.15% 扣除兩稅一費后 可以看出本項目全部銷售完畢（車庫按 40計算銷售收入）銷售收入為 35483.37 萬元，扣除營業(yè)稅金及附加后為 33531.79 萬元，稅前利潤為 4909.76 萬元，成本利潤率為 17.15，高于西安目前房地產行業(yè)水平。 六、銷售計劃與銷售收入六、銷售計劃與銷售收入 本項目銷售周期定為 13 個月，2006 年 12 月開盤銷售，2007 年年底銷售完畢。具體各期銷售比例及銷售收入詳見附表 二。 本項目為高層住宅，建設周期稍長，為了增強客戶對項目的信心，宜把項目開盤時間稍往后壓，使客戶真正看到入住在 即，達到熱銷場面，烘托人氣，帶動銷售。前期通過營銷推廣，內部認購，聚集大量人氣，在開盤日形成旺銷場面。根據 abc 路項目自身特點及代理公司銷售經驗，預計開盤日可實現(xiàn)前期積蓄客戶及現(xiàn)場新客戶簽約達到總銷售量的 10，以后銷售量 穩(wěn)定在每月 9左右，在項目竣工后，用半年時間完成全部銷售任務。 詳見附表二：銷售計劃及銷售收入表 七、項目經濟效益評價七、項目經濟效益評價 對本項目實行經濟效益評價的主要依據是國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數(shù)第二版以及由建設部發(fā) 布的房地產開發(fā)項目經濟評價方法 ，建標2000205 號，并參照我國新的財會制度，結合房地產開發(fā)的實際情況，為了 更客觀的評價項目經濟效益，我們只計算全部投資現(xiàn)金流量，從而計算項目的財務評價指標及經濟效益。 計算設定前提條件： 1.土地費、前期費用年初一次性投入，其他費用施工期按比例均勻投入； 2.會所及配套在開盤前投入，集中供熱入網費、天然氣入網費在竣工后投入； 3.建安投資及管理費按比例投入，設定建設期間各季度資金投入比例分別為 18、21、21、21、19； 4.本表為項目融資前財務分析，建設投資不含建設期利息； 5.結合銀行貸款利率及行業(yè)特點，設定項目年基準收益率為 8，則計算用季度折現(xiàn)率8/42。 1.1.盈利能力分析盈利能力分析 財務內部收益（firr） 、財務凈現(xiàn)值（fnpv）及投資利潤率。由于本項目并非長期經營項目，因此計算其年利潤率沒有實 際意義，故沒有選取這項指標。 評價指標的計算過程詳見附表。 1 1）財務內部收益率（）財務內部收益率（firrfirr） 是指項目在整個計算期內年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利 能力的主要動態(tài)評價指標。當 firr 大于基礎收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現(xiàn)金流量表計算可得： 全部投資的財務內部收益率為：所得稅后所得稅后： 4.46%4.46%； 所得稅前：所得稅前： 6.29%6.29%。 自有資金的財務內部收益率為：所得稅后：所得稅后： 22.61%22.61%；所得稅前：；所得稅前： 28.86%28.86%。 可見項目稅前、稅后財務內部收益率均大于設定的基準季度收益率 2，項目風險較小。 2 2）財務凈現(xiàn)值（）財務凈現(xiàn)值（fnpvfnpv） 財務凈現(xiàn)值（fnpv）按事先規(guī)定的基準貼現(xiàn)率 ic將項目計算期內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期的現(xiàn)值之和。它是考察項 目在計算期內盈利能力的動態(tài)評價指標，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目是可以考慮接受的。 本項目選取的年基準收益率為 8%，則季度基準收益率為 2，由此可計算得： 全部投資的稅前財務凈現(xiàn)值為：全部投資的稅前財務凈現(xiàn)值為：32233223 萬元；稅后為萬元；稅后為 17491749 萬元；萬元； 可見項目稅前、稅后財務凈現(xiàn)值均大于零且較高，經濟效益顯著。 3 3）資本金利潤率）資本金利潤率 資本金利潤率是利潤與企業(yè)真正投入自由資金的比例，是靜態(tài)指標。 稅前成本利潤率為：稅前成本利潤率為：49.4949.49 稅后成本利潤率為：稅后成本利潤率為：32.0232.02 4 4）靜態(tài)投資回收期：）靜態(tài)投資回收期： 全投資稅前全投資稅前 18.2118.21 月；月； 稅后稅后 18.1518.15 月。月。 5 5）動態(tài)投資回收期：）動態(tài)投資回收期： 全投資全投資稅前 19.37 月；稅后 18.94 月 自有資金稅前 13.48 月；稅后 13.19 月 項目靜態(tài)、動態(tài)投資回收期均小于設定的項目建設周期 24 個月，所以風險較小。 2.資金來源與運用分析資金來源與運用分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目資金平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。本項目資金來源與運用為下表所示。 從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。 （接下頁） 1 1）資金來源與運用表（財務平衡表）資金來源與運用表（財務平衡表） 2006 年2007 年 時間 項目 2341234 合計 一、資金來源 12247 3912 4580 8698 9642 8233 5695 53006.37 1.銷售收入 0 0 3216 8698 9642 8233 5695 35483.37 2.自有資金 7247 1912 564 0 0 0 0 9723.00 3.銀行借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800.00 二、資金運作 12247 3912 4580 7578 8977 876 1996 40165.45 1.建設投資 12247 3912 4407 3912 3540 434 0 28452.65 2.銷售稅金及附加 0 0 172 466 518 441 303 1900.55 3.所得稅 0 0 0 0 0 0 1693 1692.96 4.還本付息 0 0 0 3200 4919 0 0 8119.30 三、盈余資金 0 0 0 1120 665 7357 3700 12841 四、累計盈余資金 0 0 0 1119 1784 9141 12841 31183118 從資金平衡表可以看出，在項目開工的前兩個季度因為沒有銷售收入，需靠自有資金及銀行貸款作為資金投入，支付地 價款，前期費用及本期建設投資，其中自有資金共需 9723 萬元，占項目總投資的 34，需借助銀行貸款 7800 萬元。從 2006 年 12 月開始有銷售收入，此時可實現(xiàn)滾動開發(fā)，用銷售收入償還借款本息及投入下期建設。 項目最終實現(xiàn)累計盈余資金 12841 萬元，扣除投入的 9723 萬元的自有資金，項目可實現(xiàn)稅后利潤為 3118 萬元。 2 2）借款還本付息表）借款還本付息表 還本付息表還本付息表 2006 年2007 年 時間 項目 2341234 合計 季初本息累計 5000 5072 7146 4849 0 0 季末本息累計 5072 7146 8049 4919 0 0 本季借款 5000 2000 800 0 0 0 0 7800 本季應計利息 72.35 73.39 103.39 70.16 0.00 0.00 319.3 本息償還 0.00 0.00 0 3200 4919 8119 其中：還本 3200 4600 7800 付息 0.00 319 0.00 0.00 319.3 季末借款余額 5072 7146 8049 4919 0 0 0 歸還借款本息來源 0 0 0 4320 5584 7357 3700 注：1.貸款年利率取 5.76； 2.利息按月付息計算； 3.到期一次還本付息； 在本項目建設周期內共需借助銀行借款 7800 萬元，在 2007 年第二季度末可用銷售收入全部償還完畢，其中利息共計 319.3 萬元。 八、項目的不確定性分析八、項目的不確定性分析 通過以上財務分析可知本項目的開發(fā)風險很小，影響其利潤的因素存在以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸 款利率、可建面積等。這些因素受國家西部內地政治、經濟、社會條 件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目測算效益的實現(xiàn)。 1.1.盈虧平衡分析盈虧平衡分析 1 1）動態(tài)考慮固定成本）動態(tài)考慮固定成本 盈虧平衡分析是在一定的生產能力條件下，研究分析項目成本費 用與收益平衡關系的一種方法。隨著某些因素的變化，企業(yè)的盈利與 虧損會有一個轉折點，稱為盈虧平衡點 bep。在這一點上，銷售收入 等于總成本費用，剛好盈虧平衡，盈虧平衡分析就是要找出盈虧平衡 點，考察項目對市場的適應能力和抗風險能力。 銷 售 收 入 或 總 成 本 費 用 銷售量 盈虧平衡點 盈利區(qū) 虧損區(qū) 總成本費用 銷售收入-銷 售稅金及附 加 固定成本 假設條件： 產量等于銷售量； 產量變化，單位可變成本不變，從而總成本費用是產量的線性函數(shù)； 產量變化，單位售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)； 多種產品換算為單一產品計算。 計算公式： 利潤=總固定成本 -（單位價格-單位可變成本單位產品銷售稅金及附加）bep0 bep=總固定成本/（單位價格-單位可變成本單位產品銷售稅金及附加） 固定成本土地費用+前期費用+基礎設施費+配套費+綠化費9823.53 萬元 可變成本總投資-固定成本18948.42 萬元 單位變動成本變動成本/銷售量1707.90 元/m2 bep（產量）9823.5310000/3280（1-5.5）-1707.9070587m2 盈虧銷售率bep/銷售面積73.84 本項目盈虧平衡點的銷售率為 73.84，等同于于行業(yè)基準水平，開發(fā)風險較小。 2 2）靜態(tài)計算）靜態(tài)計算 由于房地產商品的特殊性，不可能使產量等于銷售量，所以此處考慮了靜態(tài)盈虧平衡方法。不考慮建設過程，在項目竣 工后以一定銷售面積的銷售收入可達到總投資時的面積百分比來表示盈虧平衡點。 總成本費用 銷售率的平衡點= 銷售收入營業(yè)稅及附加 = 28633.03 /35483.37（15.5%） = 85.35 % 此方法表明，當項目銷售 85.35時凈銷售收入剛好與投資持平，余下的 14.65面積為本項目稅前利潤部分。 即：11094614.6532805328 萬元為項目稅前利潤。 2.2.敏感性分析敏感性分析 為了更客觀的評價項目自身的抗風險能力，本次報告僅對融資前指標進行敏感度分析。影響本項目財務效益的主要不確定 因素為開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率開發(fā)面積、開發(fā)成本和容積率。根據市場預測和長期從事不動產開發(fā)所做項目多年積累的經驗得知：開發(fā)成本中最有 可能發(fā)生波動的是建安工程費。 1 1）單因素敏感性分析）單因素敏感性分析 下表是當銷售收入和總投資分別按以下比例變動時,財務內部收益率 firr（季度）的變化。 銷售收入變化 稅前 irr -10%-5.00%0.00%5.00%10.00% -10%6.29%8.52%10.66%12.72%14.71% -5%4.09%6.29%8.40%10.44%12.40% 02.02%4.20%6.29%8.30%10.24% 5%0.08%2.23%4.30%6.29%8.21% 投資變化 10%-1.76%0.38%2.43%4.39%6.29% 敏感性分析圖 -