房地產(chǎn)項目財務(wù)分析報告.doc

項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標匯總表名稱評價結(jié)果（萬元）項目總投資項目總銷售收入利潤總額稅后利潤自有投資利潤率盈虧平衡點銷售率21、項目開發(fā)投資與財務(wù)分析1.1 項目開發(fā)建設(shè)方案該地塊占地面積11.06萬平方米，總建筑面積249469。分兩期進行開發(fā)，一期為別墅以及部分高層（建筑面積42240）。二期為全為高層項目（建筑面積97166）。本地塊住宅總建筑面積221279m2,其中墅建筑面積為81873平方米，高層建筑面積為139406平方，地下車庫面積為20000平方米，1000個車位，公共配套設(shè)施面積8190。本項目計劃從2007年1月開始進行前期工程，總工期約為40個月，整個建設(shè)經(jīng)營期為72個月，約六年。（1） 前期開發(fā)。（時間：2007年1月2008年2月約13個月）主要工作包括市場調(diào)查，項目開發(fā)、營銷方案策劃，初步可行性分析，規(guī)劃、建筑、建筑施工設(shè)計，項目報建，繳納各種稅費，辦理各種證件。（2） 一期開發(fā)。（時間：2008年3月2009年5月約15個月）主要包括全部的別墅項目和兩棟33層的高層項目，變電站、幼兒園、銷售中心等配套設(shè)施。（3） 二期開發(fā)。（時間：2009年6月2010年6月約12個月）主要包括全部的高層住宅項目，球類場地，娛樂設(shè)施，物業(yè)管理所，垃圾壓縮站，煤氣調(diào)壓站等配套設(shè)施。關(guān)于進度的安排詳見“項目建設(shè)進度計劃表”，下表所示： 1.2 項目總體營銷策略及階段目標1.2.1銷售價格的擬訂1.2.1.1理論均價水平的擬訂1）別墅產(chǎn)品的價格擬訂參考項目選取參考項目目前最高均價（元/m2）Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因A(i=1)3000050%區(qū)位相近、產(chǎn)品相似B(i=2)2000040%區(qū)位相近C（i=3)2000010%產(chǎn)品相似注：以上參考樓盤價格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合售樓部售價及三級市場售價，折合成毛坯房價格的結(jié)果。與參考項目質(zhì)素評分比較均價得分修正系數(shù)Q修正價格權(quán)重W本項目X8.4-A(i=1)300008.71.042896550%B(i=2)200007.60.902210540%C（i=3)200008.10.962074010%理論價格推導2）高層產(chǎn)品參考項目選取參考項目目前最高均價（元/m2）Pi參考權(quán)重Wi權(quán)重成因A(i=1)1500060%產(chǎn)品相似B(i=2)1000020%產(chǎn)品相似C(i=1)1200020%產(chǎn)品相似注：上述表格價格均為帶精裝修的價格；價格均是根據(jù)調(diào)查結(jié)果，結(jié)合售樓部售價及三級市場售價估算的市場價格。與參考項目質(zhì)素評分比較均價得分修正系數(shù)Q修正價格權(quán)重W本項目X8.3-A150008.70.951431080%B100008.21.011012110%C120008.40.981185710%理論價格推導1.1.2.2 實際均價水平的確定以理論推算為基礎(chǔ)，綜合宏觀市場等各方面的因素，本項目的產(chǎn)品入市均價（取整）確定標準為：別墅實際價格=理論價格*0.98 高層實際價格=理論價格*1.026 1.3 投資組合方式（擬定資金來源與運用表）本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。資金運作方式如下：自有資金109215.75萬元，全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，初步估算按銷售收入的25%計算，從有銷售收入年開始，建設(shè)經(jīng)營期的最后一年不需按銷售收入的25%計算。此外還缺少的資金，則向銀行借貸。1.4 投資與成本費用估算1.4.1開發(fā)成本估算（1） 土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補償費（按總建筑面積）：7700元/計算。（2） 前期工程費：_萬元，詳見下表 前期工程費估算表 表1序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3%2可行性研究費建安工程費0.15%3水文、地質(zhì)、勘察費建安工程費0.15%4籌建開辦費建安工程費2.5%總計（3） 建安工程費：數(shù)據(jù)依據(jù)： 高層建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 表2項目高層（元/ m2）項目高層（元/ m2）樁基礎(chǔ)100土建工程1350電梯100消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對講機系統(tǒng)15地下室費用250智能化設(shè)施140別墅類建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 表3項目別墅（元/ m2）項目別墅（元/ m2）樁基礎(chǔ)60土建工程1200電梯0消防50一般水電安裝220煤氣15通訊10有線電視10普通裝修80對講機系統(tǒng)15地下室費用0智能化設(shè)施140（4） 基礎(chǔ)設(shè)施費(按占地面積計算)： 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表 表4序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/ha2供水工程15萬元/ha3電信工程7萬元/ha4煤氣工程7萬元/ha5綠化工程5.4萬元/ha6道路工程42.13萬元/ha7排水工程37.6萬元/ha合計注：1公頃（ha）=10000m2（5） 公共配套設(shè)施費： 表5項目建筑面積（m2）單價（元/ m2）金額（萬元）幼兒園1500850球類場地5000780體育娛樂場地20060物業(yè)管理所200400垃圾壓縮站200300變電站1050500煤氣調(diào)壓站40600銷售中心2000800合計10190（6） 不可預見費（按以上1-5項費用之和為基數(shù)，按3%計算）：（注：第一項土地使用權(quán)出讓金為實際成交數(shù)據(jù)，不存在不可預見性）（7） 開發(fā)期間稅費： 開發(fā)期間稅費一覽表 表6類別計算依據(jù)交納稅額（萬元）配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費6%建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費0.4%建設(shè)工程招標活動基金建安工程費0.2%工程建設(shè)監(jiān)理費建安工程費0.6%其他建安工程費1%合計（8） 開發(fā)成本：（萬元） 表7序號項目成本（萬元）1土地使用權(quán)出讓金2土地征用及拆遷安置補償費3前期工程費4建安工程費5基礎(chǔ)設(shè)施費6公共配套設(shè)施費7不可預見費8開發(fā)期間稅費合計1.5開發(fā)費用估算1.5.1管理費用（按以上15項之和的3%計算）。1.5.2銷售費用： 銷售費用估算表 表8項目計算依據(jù)計價（萬元）廣告宣傳及市場推廣費銷售收入2%銷售代理費銷售收入2%合計銷售收入4%1.5.3財務(wù)費用：按項目需要計算總貸款額度，分三次貸，每次貸款額度相等。根據(jù)中國工商銀行的利率標準，13年期的借款年利率為7.56%，半年借款利率為3.78%。3筆借款都是在2008年下半年開始償還，2009年還清，分三次償還。借款還本付息表 表9 注：當年利息=（年初借款本息累計+當年借款/2）年利率1.5.4開發(fā)費用：前三項（管理費用+銷售費用+財務(wù)費用）之和1.5. 5 總成本匯總表 表10 1.5.6銷售收入及稅金測算表：銷售總收分批按比例預測表 表11 銷售稅金及附加 表12 1.5.7本項目住宅部分損益表 表13（1）住宅部分總投資的投資利潤率 =（利潤總額/總投資額）100% （