房屋租賃合同糾紛判決書.doc

5090蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司與鴻草生物科技（蘇州）有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書5090蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司與鴻草生物科技（蘇州）有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書審理法院：蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院案號：（2018）蘇0591民初5090號案由：房屋租賃合同糾紛裁判日期：2018年11月01日蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院民事判決書（2018）蘇0591民初5090號原告：蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91320594780266132W，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號。法定代表人：龐俊勇，總經(jīng)理委托訴訟代理人：謝裕寬，江蘇劍橋人（蘇州）律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：馬靈巧，江蘇劍橋人（蘇州）律師事務(wù)所實習律師。被告：鴻草生物科技（蘇州）有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼91320594076336088X，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號生物納米園B3樓101單元。法定代表人：紀艷軍。委托訴訟代理人：紀艷華，系紀艷軍姐姐。原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“生物產(chǎn)業(yè)公司”）與被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司（以下簡稱“鴻草科技公司”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法由審判員吳牧適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告生物產(chǎn)業(yè)公司的委托訴訟代理人謝裕寬、馬靈巧，被告鴻草科技公司的委托訴訟代理人紀艷華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告生物產(chǎn)業(yè)公司向本院提出訴訟請求：1.判決確認原被告雙方的租賃關(guān)系于2017年10月31日解除，并判決被告立即將租賃房屋恢復(fù)原狀后返還給原告；2.判決被告向原告支付租金893321.72元（2016年4月1日到2017年10月31日）、物業(yè)費127470元（2016年8月1日至2017年10月31日）、水電費6702.32元（2017年3月至2017年12月）及滯納金102399.33元（自逾期之日起每日按欠費總額的萬分之二暫算至2018年5月31日，并繼續(xù)計算至實際支付之日）；3.判決被告向原告支付房屋占用期間的占用費339070.2元（自2017年11月1日起按租賃合同租金標準暫算至2018年5月31日，并繼續(xù)計算至房屋實際返還之日）及物業(yè)管理費59486元（自2017年11月1日起按租賃合同標準暫算至2018年5月31日，并繼續(xù)計算至房屋實際返還之日）；4.判決被告向原告支付律師費52003元；5.本案訴訟費由被告承擔。審理中，原告確認第2項中租金的起算時間為2016年4月18日。事實和理由：原、被告2013年6月6日、2016年9月6日分別簽訂兩份房屋租賃合同，由被告承租原告位于蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號生物納米園B3樓101單元的房屋，租賃期限分別自2013年7月15日至2016年9月14日止、自2016年9月15日至2019年9月14日止，租賃合同對租金、物業(yè)管理費等費用的計算標準、支付方式及日期均有明確約定。后因被告長期拖欠租金、物業(yè)管理費、水電費等費用，原告多次發(fā)函催繳未果，于是原告依租賃合同約定向被告發(fā)出解約函，按照租賃合同約定，租賃合同于2017年10月31日解除。后原告多次發(fā)函要求被告將租賃房屋恢復(fù)原狀后返還并支付拖欠費用，均未果。為此，特起訴法院請求判如所請。被告辯稱：原告第2項訴請沒有異議。原告將租賃房屋門鎖掉了導致被告的東西無法取出，不認可原告訴請第三項房屋占用費。其他請法院依法裁判。經(jīng)審理查明：原告生物產(chǎn)業(yè)公司（出租方/合同甲方）與被告鴻草科技公司（承租方/合同乙方）2013年6月6日、2016年9月6日分別簽訂蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司與鴻草生物科技（蘇州）有限公司租賃合同（以下簡稱2013年租賃合同）及蘇州工業(yè)園區(qū)生物納米園房屋租賃合同（合同編號為BD20160343號，以下簡稱租賃合同），合同主要約定以下內(nèi)容：由乙方向甲方承租蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號生物納米園B3樓101單元房屋，建筑面積為1214平方米，2013年租賃合同租期為2013年7月15日至2016年9月14日止，租賃合同租期為2016年9月15日至2019年9月14日止。雙方關(guān)于租金及物業(yè)費計算標準及支付方式的約定為：2013年租賃合同附件二第1.5條約定，租賃房屋租金自2013年9月15日至2015年9月14日每月36420元，自2015年9月15日至2016年9月14日每月48560元，每月提前支付，于每月第一日支付；第1.6條約定每月物業(yè)費為8498元，每月提前支付，于每月第一日支付；租賃合同附件二第1.2條約定涉案房租自2016年9月15日至2019年9月14日為每月46132元，另按照5%稅率由乙方承擔稅費，合計每月租金為48438.6元，每月提前支付，于每月第一日支付；第1.3條約定物業(yè)管理費為每月8498元，每月提前支付，于每月第一日支付。雙方關(guān)于逾期違約金的約定為：租賃合同第13.1條約定，如果乙方未按照合同約定支付租金、物業(yè)費、水電費，每逾期一日應(yīng)支付欠費總額萬分之五的違約金。關(guān)于解除合同的約定為：租賃合同第13.2條約定，乙方未足額繳納任何一期租金和物業(yè)管理費或其他費用超過30日的，甲方有權(quán)單方終止本合同。關(guān)于房屋占用費的約定為：租賃合同第12.1、12.3條約定，乙方應(yīng)于本合同終止之日將已經(jīng)恢復(fù)至交付時原狀（自然損耗除外）或甲方書面同意接受之狀態(tài)的該房屋歸還給甲方，如乙方未按照合同履行歸還房屋的義務(wù)，則從合同終止日的第二日起至雙方簽署房屋交接驗收單之日承擔合同期內(nèi)租金200%的房屋占用使用費。關(guān)于通知的約定為：租賃合同第17.8條約定，根據(jù)本合同有關(guān)文件而發(fā)出的通知以郵寄、特快專遞發(fā)送的，在寄出后第5日即視為送達，并對雙方的通訊地址進行了確認。關(guān)于水電費的約定為：租賃合同第2.8條約定，乙方應(yīng)根據(jù)甲方出具的公共事業(yè)賬單支付包括但不限于水、電等費用。關(guān)于律師費的承擔：租賃合同第16.2條約定，因乙方違約導致甲方向法院提起訴訟，由此所產(chǎn)生的全部費用包括但不限于訴訟費、律師費等全部由乙方承擔。合同還約定了其他相關(guān)事項。合同簽訂后，被告支付了保證金145680元及租金436106元，但現(xiàn)尚欠自2014年9月8日至2017年10月31日止租金合計1682279.72元。另，合同期間內(nèi)被告拖欠2017年7月、8月、9月、12月的電費6290.28元及2017年3月、4月、6月、8月、11月及2018年2月水費412.04元。審理中，被告對拖欠上述租金及其他費用的數(shù)額無異議。原告先后于2016年9月2日、2016年11月4日發(fā)函催收拖欠的房租、物業(yè)管理費及水電費等。后于2017年10月26日按合同約定地址向被告發(fā)送律師函，告知被告解除合同，沒收保證金，要求被告限期付清拖欠的租金等費用，歸還房屋。后又于2018年3月29日發(fā)函催收拖欠的房租、物業(yè)管理費及水電費等。上述函件被告均拒收，予以退還。審理中，被告提出2017年10月份原告將租賃房屋房門鎖住，導致被告無法進入房屋內(nèi)取回物品。原告則稱是起訴后被告仍未將房屋歸還，迫于無奈才將房屋房門上鎖。原告自認合同期內(nèi)收到由蘇州工業(yè)園區(qū)政府部門發(fā)放的被告申請的租金補貼款項643278元，被告表示對于租賃補貼款項的金額無法確認，但并未提出任何證據(jù)。另查明，原告與江蘇劍橋人（蘇州）律師事務(wù)所簽訂委托代理合同，就本案委托了代理律師，并支付律師服務(wù)費52003元。上述事實，有房屋租賃合同（兩份）、催費律師函及寄件記錄（3份）、解除合同律師函及寄件記錄、水電費發(fā)票及簽收單、法律顧問合同律師費報價單、律師費發(fā)票及本院庭審筆錄等證據(jù)予以證實。本院認為：合法的租賃關(guān)系受法律保護。原、被告簽訂的租賃合同是雙方真實意思的表示，依法成立，雙方均應(yīng)當按約履行。原告主張被告在合同履行期間拖欠租金、物業(yè)管理費、水電費，經(jīng)發(fā)函催告后仍未繳納相關(guān)費用。原告按照租賃合同確認的被告地址寄送解除房屋租賃合同的函件，被告拒絕接收，應(yīng)當自行承擔相應(yīng)的法律后果。雙方租賃合同關(guān)系按簽約時約定的送達方式，應(yīng)當在原告發(fā)函后五日，即2017年10月31日予以解除。租賃合同解除后，被告應(yīng)當將房屋按租賃合同約定恢復(fù)原狀或原告認可的狀態(tài)后搬離，將租賃房屋交還原告。合同解除時，被告尚欠原告房屋租金自2014年9月8日至2017年10月31日止共計1682279.72元，因被告繳納的合同項下相當于三個月租金的保證金145680元，原告主張按合同約定先行抵扣被告拖欠房租，有合同依據(jù)，應(yīng)予準許。另原告主張以當?shù)卣赓U補貼643278元抵扣租金，被告對補貼數(shù)額有異議但未提出任何證據(jù)，原告自認的租賃補貼用于抵扣租金的意見不損害被告利益，應(yīng)予準許。原告現(xiàn)主張893321.72元系被告實際拖欠數(shù)額，本院予以認定。原告主張的物業(yè)費自2016年8月1日至2017年10月31日為127470元，以及合同期內(nèi)實際產(chǎn)生的水電費6702.32元，均有合同約定標準，被告亦未有異議，應(yīng)一并予以支付。原告主張的拖欠租金、物業(yè)管理費及水電費按每日萬分之二自應(yīng)付之日的第二日起計算滯納金至實際支付之日，該標準（年利率7.2%）不超過合同約定，亦不違反法律規(guī)定，應(yīng)予準許。原告主張的至2018年5月31日房屋租金滯納金90501.89元、物業(yè)管理費滯納金11572.58元及水電費滯納金324.86元，經(jīng)本院核算無誤，應(yīng)予以支持。合同解除后，被告未及時騰退房屋，應(yīng)按照原租金標準承擔房屋實際使用費。被告雖稱原告于2017年10月將租賃房屋鎖住導致原告未能取回屋內(nèi)物品，但被告并未就此主張舉證，理應(yīng)承擔舉證不利的法律后果。原告主張2017年11月1日至2018年5月31日止的房屋占用費，本院認為被告雖違約拖欠租金，并在合同解除后未能配合及時騰退房屋，但原告在合同解除后亦有及時減少損失之義務(wù)，應(yīng)當在合理時間內(nèi)即采取收回房屋的措施，原告現(xiàn)主張的房屋占用期間為七個月，明顯過長，應(yīng)予調(diào)整，故可酌情參照三個月租金標準予以賠償145315.8元（即48438.63個月）。同理，物業(yè)管理費亦按三個月予以賠償25494元（8498元3個月）。關(guān)于原告主張的律師費損失，本院認為合同對此有明確約定，且已實際支付，數(shù)額不超過法律規(guī)定標準，屬于原告履約的實際損失，本案中予以支持。綜上，依照中華人民共和國合同法第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條，中華人民共和國民事訴訟法第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、確認原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司與被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于2016年9月6日簽訂的關(guān)于蘇州工業(yè)園區(qū)星湖街218號生物納米園B3樓101單元房屋的租賃合同于2017年10月31日解除，被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將租賃房屋恢復(fù)原狀后返還原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司；二、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司拖欠的房屋租金893321.72元及相應(yīng)滯納金（其中截止2018年5月31日的為90501.89元；此外以893321.72元為基數(shù)，自2018年6月1日起按每日萬分之二計算至實際支付之日止）；三、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司拖欠的租賃期間的物業(yè)管理費127470元及相應(yīng)滯納金（其中截止2018年5月31日的為11572.58元，此外以127470元為基數(shù)，自2018年6月1日起按每日萬分之二計算至實際支付之日止）；四、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司拖欠的租賃期間的水電費6702.32元及相應(yīng)滯納金（其中截止2018年5月31日的為324.86元，此外以6702.32元為基數(shù)，自2018年6月1日起按每日萬分之二計算至實際支付之日止）；五、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司房屋占用期間的使用費145315.8元、占用期間的物業(yè)管理費25494元；六、被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司律師費損失52003元；七、駁回原告蘇州工業(yè)園區(qū)生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照中華人民共和國民事訴訟法第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。案件受理費減半收取9512元，由被告鴻草生物科技（蘇州）有限公司負擔。該款原告已預(yù)交，本院不再退還，被告負擔部分由其在履行前述付款義務(wù)時一并給付原告。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時按照國務(wù)院訴訟費用交納辦法規(guī)定向江蘇省蘇州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費。蘇州市中級人民法院開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行蘇州蘇福路支行，帳號：1