2010年上海閔行寧虹路招商項目定位初案.ppt

SInnovation+Execution閔行寧虹路招商項目定位初案第一部分項目研究與分析項目情況分析對項目基本情況進行梳理；區(qū)域市場分析充分考量區(qū)域市場情況，以便對項目商業(yè)進行精準定位；競爭市場分析從差異化角度考慮項目未來定位；第二部分定位&建議項目定位建議業(yè)態(tài)組合建議第一部分項目研究與分析項目情況分析區(qū)域市場分析競爭市場分析項目名稱：麗華商業(yè)項目項目類型：區(qū)域內(nèi)綜合商業(yè)廣場項目商業(yè)總體量：30922平方米工程進度：建筑體已經(jīng)基本完工，內(nèi)部格局尚未劃分開發(fā)目標：有自身商業(yè)特色；良性運營，提升商業(yè)物業(yè)自身價值；獲得較好的開發(fā)收益本案項目目前沒有較好的展示面，項目周邊道路均被建筑物遮擋，對招商不利；進入周邊的道路基本屬于快速通道，不利于人流聚集；目前本項目在區(qū)域內(nèi)較為獨立，且商業(yè)建筑陳舊單一，僅憑項目一己之力較難聚集商氣，并對現(xiàn)有商業(yè)檔次進行提升。項目東側(cè)被愛博家具城嚴重遮擋愛博菜市場嚴重影響項目未來檔次項目西邊為大型社區(qū)愛博家園可視性關(guān)系項目位于閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)內(nèi)，虹橋交通樞紐站核心的邊緣位置，大型社區(qū)愛博家園內(nèi)；雖然距離虹橋交通樞紐站僅2公里，但區(qū)域能夠給本項目帶來的商業(yè)價值及人氣顯然較弱；愛博家園為經(jīng)濟適用房，從而決定了能夠為項目帶來的客戶群體消費能力較弱；目前虹橋交通樞紐站內(nèi)即將建成的商業(yè)項目已形成其獨有的商業(yè)形象及價值，且距項目有一定距離，借勢有一定難度；隨著周邊商業(yè)項目的建成，未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍將有所增加，但競爭態(tài)勢有所加??；位置及區(qū)域關(guān)系與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)的距離從下圖看，本項目周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施僅愛博家具建材城，緊貼本項目的東側(cè)；未來大體量的購物中心位于本項目的北面，距離本項目僅一路之隔；進入本項目不完善的道路，使得本項目地理位置較為獨立，不利于項目的發(fā)展虹橋樞紐中心良華購物廣場本案愛博家具建材城漢庭酒店金古源娛樂中心醫(yī)院學校賓館項目所處的公交站點名稱為愛博家園，周邊公交線路較少，進入?yún)^(qū)域的公交線路僅華漕2路，其余公交線路均要到華翔路，距離本項目約1公里左右；而軌道交通均位于虹橋公交樞紐站內(nèi)，軌交2號線虹橋火車站站于今年7月1日開站，而軌交十號線將于今年10月份通車；公共交通系統(tǒng)虹橋機場樞紐中心磁懸浮列車L2、L10城際高鐵華