房屋預(yù)告登記證明.doc

房屋預(yù)告登記證明 房屋預(yù)告登記證明 房屋預(yù)告登記證明 證明的依據(jù)：根據(jù)物權(quán)法第二十條之規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 證明的作用：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?？芍课蓊A(yù)告登記證明是指當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按約定向房產(chǎn)登記管理部門(mén)(房地局)申請(qǐng)預(yù)告登記，并由房產(chǎn)管理部門(mén)依法審查后并予以登記而頒發(fā)的證明。 房屋預(yù)告登記證明換證辦事指南 一、辦事依據(jù)： 1、物權(quán)法 2、房屋登記辦法 3、湖南省實(shí)施細(xì)則 4、湖南省物價(jià)局湖南省財(cái)政廳關(guān)于發(fā)布的通知(湘價(jià)費(fèi)122號(hào)) 二、收件資料： 1、登記(詢(xún)問(wèn))申請(qǐng)表; 2、申請(qǐng)人的身份證明(復(fù)印件); 3、房屋預(yù)告登記證明; 4、其他必要材料。 三、業(yè)務(wù)流程：申請(qǐng)受理初審審批、登簿繕證收費(fèi)、發(fā)證歸檔 四、辦理時(shí)限：5個(gè)工作日 五、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn) 證書(shū)工本費(fèi) 每本證10元 六、承辦部門(mén)： 郴州市房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理處房屋銷(xiāo)售管理科(預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記) 郴州市房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理處房屋抵押管理科(預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記) 七、服務(wù)承諾： 依法行政，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，嚴(yán)格落實(shí)首問(wèn)責(zé)任制，縮短辦事時(shí)限、提高工作效率 八、違諾責(zé)任：按責(zé)任追究制處理 九、監(jiān)督方式：投訴電話(huà)、意見(jiàn)箱、掛牌上崗、公示欄 (一)房屋預(yù)告登記證明號(hào)：房預(yù)字第號(hào) “房預(yù)”前空位填寫(xiě)發(fā)證市、縣的簡(jiǎn)稱(chēng)。 “字”前空位填寫(xiě)發(fā)證市、縣的區(qū)(縣)名稱(chēng)。 “號(hào)”前空位填寫(xiě)區(qū)(縣)房屋預(yù)告登記發(fā)證的順序號(hào)。 (二)預(yù)告登記權(quán)利人：填寫(xiě)房屋買(mǎi)賣(mài)中的購(gòu)房人或者抵押合同中的抵押權(quán)人。 (三)預(yù)告登記義務(wù)人：填寫(xiě)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人。 (四)房屋坐落：填寫(xiě)設(shè)定預(yù)告登記房屋坐落。 (五)預(yù)告登記業(yè)務(wù)種類(lèi)：根據(jù)預(yù)告登記的權(quán)利類(lèi)型，相應(yīng)填寫(xiě)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)預(yù)告登記。 (六)附記：填寫(xiě)需要記載的其他事項(xiàng)。涉及預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記和房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的，應(yīng)在附記欄中注明房屋登記薄上記載的相應(yīng)“債權(quán)數(shù)額”。 (七)其余事項(xiàng)與房屋所有權(quán)證填寫(xiě)說(shuō)明相同。 房屋預(yù)告登記證明 房屋預(yù)告登記證明存根芳房預(yù)xx第號(hào) 芳草湖農(nóng)場(chǎng)房管所xx年月日 芳房預(yù)xx第號(hào) 注意事項(xiàng) 一、本證是房屋預(yù)告登記當(dāng)事人進(jìn)行房屋預(yù)告的證明。 二、預(yù)告登記當(dāng)事人、利害關(guān)系人可到房屋登記機(jī)構(gòu)依法查詢(xún)房屋登記薄。 三、本證記載的事項(xiàng)與房屋登記薄不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記薄確有錯(cuò)誤外，以房屋登記薄為準(zhǔn)。 四、除房屋登記機(jī)構(gòu)外，其他單位或個(gè)人不得在本證上注記事項(xiàng)或加蓋印章。 五、本證應(yīng)妥善保管，如有遺失、損毀的，可申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。 房屋預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū) 臺(tái)江縣建設(shè)局： 本人于年月日購(gòu)買(mǎi)臺(tái)江縣廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司德馨園商住樓棟門(mén)面號(hào)房的住宅一套，現(xiàn)特此申請(qǐng)辦理房屋預(yù)告登記證明，經(jīng)本人（夫妻雙方協(xié)商一致）同意，房屋預(yù)告登記證明持證人為。房屋權(quán)屬本人（我們夫妻共同）所有。 特此申請(qǐng) 申請(qǐng)人： 年月日 公積金貸款施行商品房 預(yù)告登記的分析 一、辦理商品房屋預(yù)告登記的必要性 開(kāi)發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后，就具備了對(duì)外銷(xiāo)售商品房的條件。但是從商品房售出到交房，再到購(gòu)買(mǎi)者辦理房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)證，至少要23年。如果不進(jìn)行預(yù)告登記，購(gòu)房者就無(wú)法辦理公積金貸款，因此，為加大公積金貸款的營(yíng)銷(xiāo)力度，提升公積金貸款市場(chǎng)的知名度，提高公積金貸款對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的貢獻(xiàn)度，有必要推出公積金貸款辦理商品房預(yù)告登記；一是商品房預(yù)告登記可確保購(gòu)房者的利益；二是商品房預(yù)告登記可保障公積金管理中心的債權(quán)，加速公積金貸款的投放，提高公積金貸款的收益率；三是商品房預(yù)告登記可加快開(kāi)發(fā)商的資金回籠。 二、商品房預(yù)告登記的重要性 公積金管理中心在發(fā)放貸款前派自己的委托代理人、開(kāi)發(fā)企業(yè)委托代理人和購(gòu)房者三人共同到市產(chǎn)權(quán)處辦理商品房預(yù)告登記后，并約定預(yù)告登記證明由公積金管理中心領(lǐng)取并保存，注銷(xiāo)預(yù)告登記時(shí)三者共同到場(chǎng)鑒證，同時(shí)登記機(jī)關(guān)還要收回預(yù)告登記證明，方可辦理預(yù)告登記注銷(xiāo)，這樣在程序嚴(yán)格約束的情況下，確保了每個(gè)相關(guān)利害人的利益。簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，只做備案不做預(yù)告登記，退房程序是：開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)注銷(xiāo)備案，開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者共同申請(qǐng)解除合同，解除合同的過(guò)程只需開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者參與即可完成。簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同 后，做了備案登記再申請(qǐng)預(yù)告登記，退房程序是：發(fā)放貸款的公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人共同申請(qǐng)注銷(xiāo)預(yù)告登記，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)注銷(xiāo)備案，開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者共同申請(qǐng)解除合同，解除合同的過(guò)程由發(fā)放貸款的公積金管理中心、開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者共同參與方可完成。 三、商品房預(yù)售合同備案和預(yù)告登記的區(qū)別 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第四十四條“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售登記備案具有行政強(qiáng)制性”。城市商品房預(yù)售管理辦法第十條規(guī)定“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)”。這是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一種行政手段，也是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種行政強(qiáng)制行為，是開(kāi)發(fā)企業(yè)必須履行的一種義務(wù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出申請(qǐng)，同時(shí)只要開(kāi)發(fā)企業(yè)單方提出申請(qǐng)亦可注銷(xiāo)備案。而預(yù)告登記必須是在相關(guān)利害方有預(yù)告登記的約定之后才能申請(qǐng)啟動(dòng)的一種權(quán)屬登記。如果沒(méi)有當(dāng)事人的申請(qǐng)，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)制預(yù)購(gòu)人、預(yù)售人或者其它相關(guān)利害人進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記。預(yù)告登記原則上必須由相關(guān)利害方共同申請(qǐng)，除非法律法規(guī)另有約定。同時(shí)注銷(xiāo)預(yù)告登記時(shí)登記機(jī)關(guān)也要依照要求，由相關(guān)利害人共同提交申請(qǐng)后方可啟動(dòng)注銷(xiāo)預(yù)告登記。 四、商品房屋抵押預(yù)告登記的權(quán)利 預(yù)告登記的首要效力在于擔(dān)保功能，即防止不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分。物權(quán)法第20條第1款對(duì)預(yù)告登記的適用范圍作出了明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?！睆倪@一規(guī)定可以看出：首先，預(yù)告登記的目的在于“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”。換言之，預(yù)告登記是一種必須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的擔(dān)保手段，它是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。它限制債務(wù)人違背其義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的權(quán)限，使得債權(quán)人在債務(wù)人違反義務(wù)進(jìn)行處分的情況下也能夠取得物權(quán)。所以，物權(quán)法第20條第1款第2句規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。” 五、預(yù)告登記與查封登記、預(yù)查封登記之間的關(guān)系 查封登記是指登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院或者有權(quán)的行政機(jī)關(guān)的囑托，依照法定的程序作出的以限制不動(dòng)產(chǎn)的處分為目的的一種登記。物權(quán)法第9條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，為貫徹查封效力，防止該已被查封的不動(dòng)產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓或設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利等有妨害執(zhí)行或財(cái)產(chǎn)保全效果之登記，人民法院在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封后，應(yīng)立即通知登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查封登記。查封登記實(shí)(我們一定會(huì)做的更好)即為對(duì)債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn) 所為限制處分的登記。，最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第9條第2款規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。未辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗其他已經(jīng)辦理了登記手續(xù)的查封、扣押、凍結(jié)行為。 預(yù)告登記也屬于限制登記的一種，具有限制不動(dòng)產(chǎn)登記名義人處分該不動(dòng)產(chǎn)的效力，對(duì)此，物權(quán)法第20條第1款有明確的規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！钡牵捎陬A(yù)告登記只能限制登記名義人所為之處分，對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行等所為之新登記，并無(wú)排除之效力。由此可知： （1）當(dāng)預(yù)購(gòu)人是被執(zhí)行人時(shí)，其預(yù)購(gòu)的房屋盡管已經(jīng)辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，法院仍然可以對(duì)該房屋進(jìn)行預(yù)查封。但是，當(dāng)預(yù)售人是被執(zhí)行人時(shí)，如果其與預(yù)購(gòu)人已經(jīng)辦理了預(yù)購(gòu)商品房屋預(yù)告登記，則法院不能對(duì)該房屋進(jìn)行查封。 （2）當(dāng)?shù)盅喝伺c債權(quán)人已經(jīng)就抵押的房屋設(shè)立了房屋抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)，如果抵押人是被執(zhí)行人，法院仍然可以對(duì)該房屋進(jìn)行查封，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)辦理查封登記。 （3）當(dāng)房屋的買(mǎi)受人與出賣(mài)人辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記時(shí)，如果出賣(mài)人是被執(zhí)行人，法院可以對(duì)該房屋進(jìn)行查封，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理查封登記。如果買(mǎi)受人是被執(zhí)行人，則法院應(yīng)對(duì)該房屋進(jìn)行預(yù)查封，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理查封登 記。 六、預(yù)告登記存在的風(fēng)險(xiǎn) 辦理預(yù)告登記雖然加快了公積金住房貸款的投放速度，也能有效地保護(hù)購(gòu)房者和公積金管理中心的合法權(quán)利，同時(shí)也對(duì)公積金中心貸后管理構(gòu)成了挑戰(zhàn)。依據(jù)物權(quán)