山東某市2013年房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.ppt

,山東省濱州市房地產(chǎn)市場 調(diào)研分析,2013.04,瑞 宸 地 產(chǎn) 中國濱州,目 錄,一、濱州市宏觀介紹； 二、濱州市住宅市場分析； 三、本項目基本情況；,瑞宸地產(chǎn),一、濱州市宏觀介紹,一、濱州市宏觀介紹,濱州市,濱州市是山東省的北大門，位于山東省省會濟南市東北117公里處。2001年建市，版圖面積9600平方公里，常住人口412.85萬人（截止2012年11月）。 濱州市是黃河三角洲的中心城市，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的主戰(zhàn)場和核心區(qū)域。,濱州市政府,城市特點1：生態(tài)園林型城市,濱州市的“四環(huán)五海”工程（即：環(huán)城公路、環(huán)城水系、環(huán)城綠化帶、環(huán)城風景區(qū)和東、西、南、北、中五座平原水庫），集園林與湖水于一色,融產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化為一體，規(guī)劃設計達到國內(nèi)、國際先進水平。一個生態(tài)園林型現(xiàn)代化中心城市正在崛起。,濱州市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，沒有化工污染，社會文明安全，居住空間舒適，生活品質(zhì)良好，生活節(jié)奏較慢，2011年全國十大幸福感城市排名第五。,城市特點2：能源型城市,城市特點3：宜居型城市,勝利油田是中國第二大油田，濱州市為中國石化勝利油田的采集工作區(qū)域之一，有大量石油工人定居在濱州。,一、濱州市宏觀介紹,二、濱州市住宅市場分析,二、濱州市住宅市場分析,濱州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀,濱州房地產(chǎn)的啟動相對其他周邊市區(qū)相對較晚，2011年下半年開始較快發(fā)展。應該說，是城市中心西移拓展了城市發(fā)展空間，從而激活了濱州市房地產(chǎn)住宅類市場，帶動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。經(jīng)過一年的引導，2012年濱州購房群體的意識和需求都在迅速提升，換房行為剛剛開始，市場需求在近三年將比較旺盛。由于城區(qū)可供開發(fā)用地減少，城區(qū)中心地段房源有限。新開項目主要集中在開發(fā)區(qū)或者市區(qū)邊緣地帶，項目價值相對較低。 濱州正處于城市更新、城市生活重心轉(zhuǎn)移的發(fā)展階段。老城已不屬于這個時代，新城剛起步。城市的居住重心和商業(yè)重心正在向新城轉(zhuǎn)移。隨著國家黃河三角洲戰(zhàn)略的逐步實施，濱州將會迎來新一輪機遇。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。目前，濱州的購房者以剛需和改善置業(yè)為主，投資客為輔，商品住宅主流均價在4000元-5500元/區(qū)間，主力戶型以三室兩廳為主，物業(yè)類型為小高層和高層，多層為輔。另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價格在8000-14000/區(qū)間。,2012上半年市場低迷，住宅類產(chǎn)品同比跌幅較大。尤其1月和8月，同比跌幅達50%。 年度銷量整體下滑，金九銀十沒有到來，相反6、7、8三月是本年度表現(xiàn)最好的三個月，12月樓市回暖，僅次于這三個月。,數(shù)據(jù)來源：濱州房產(chǎn)網(wǎng),2012年整體回顧：市場平穩(wěn)，發(fā)展較快 旺季不旺，淡季未淡,最受歡迎購房路段為： 黃河8路，渤海11、16、18路 通過圖表可以看出，目前濱州市民最認可的購房路段為黃河8路，渤海11、16、18路等行政區(qū)域中心，此路段是濱州目前品質(zhì)最高、產(chǎn)品最多樣的高檔社區(qū)集中地。,數(shù)據(jù)來源：濱州房產(chǎn)網(wǎng),黃河8路,市場主流需求集中于90-120兩房、三房 根據(jù)對2012年濱州市場重點項目成交房源面積匯總發(fā)現(xiàn)，剛性購房客戶及部分改善型購房客戶可選擇房源較集中在于90-140 之間；部分改善型客戶選擇房源面積集中于160-180之間。,二、濱州市住宅市場分析,信貸政策調(diào)整，濱州存在滯后的狀況 一直困擾濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展的“信貸政策”，并沒有隨著政策的調(diào)整而跟進，相對滯后；鼓勵首套住房的政策并沒有落到實處。,二、濱州市住宅市場分析,存量房較多，但主要集中在東城區(qū)和開發(fā)區(qū)。 2012年，濱州共銷售新房15521套，存量房62591套。雖然存量房較多，但主要集中在交通和生活配套相對較差的東城區(qū)和開發(fā)區(qū)，中心城區(qū)項目去化速度依然較快。新城區(qū)商品房銷售市場較為樂觀。,數(shù)據(jù)來源：濱州房產(chǎn)網(wǎng),客戶購買需求旺盛，購房欲望逐漸加強 限購、限貸政策影響下，改善型置業(yè)與多次置業(yè)購房人群迅速減少，觀望心態(tài)強烈，購買決策周期長，但是隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，下邊各縣區(qū)為了追求更好的子女教育資源和生活醫(yī)療配套，涌向市區(qū)買房需求依然旺盛。,價格穩(wěn)中有升。 根據(jù)市場調(diào)研統(tǒng)計，2012年濱州整體樓市價格未有明顯增長，但是穩(wěn)中有升，尤其是濱州主城區(qū)樓盤2012銷售價格都在4200-5500元/平米之間。雖然市場需求的提高和新樓盤品質(zhì)的提升，銷售價格將會進一步提升。,二、濱州市住宅市場分析,二、濱州市住宅市場分析,新城區(qū)板塊,老城區(qū)板塊,項目所在地,濱州城市版塊劃分,濱州市政府,新城區(qū)板塊自市政府2006年西移以來，已成為城市發(fā)展的最為主要的區(qū)域板塊，良好的市政規(guī)劃和景觀環(huán)境，為這個片區(qū)的發(fā)展奠定了良好的基礎，房地產(chǎn)在近兩年發(fā)展迅猛，在售樓盤較多，房價上升較快。目前在售樓盤均價大都在4200元/平米之上。,老城區(qū)板塊是城市的核心區(qū)域，配套設施齊全，商業(yè)氛圍相對濃厚。但較新城區(qū)版塊，交通擁擠、缺乏景觀，在售項目較少。且價格相對較低。,二、濱州市住宅市場分析,濱州在售主要樓盤簡況,注：以上信息來源于調(diào)研人員實地走訪及網(wǎng)上收集,二、濱州市住宅市場分析,濱州在售主要樓盤簡況,美信海公館5080,金御園4680,二、濱州市住宅市場分析,目前各樓盤價格區(qū)間,從各項目目前的銷售均價來看，2012年9月開始，基本都已跨越4500元/的基線，向著5000元/過渡。,注：以上信息來源于調(diào)研人員實地走訪及網(wǎng)上收集,重點樓盤監(jiān)測,美信海公館,二、濱州市住宅市場分析,重點樓盤監(jiān)測,美信海公館,二、濱州市住宅市場分析,重點樓盤監(jiān)測,大祥金廷公館,二、濱州市住宅市場分析,重點樓盤監(jiān)測,大祥金廷公館,二、濱州市住宅市場分析,重點樓盤監(jiān)測,京華我的公館,1#,2#,二、濱州市住宅市場分析,重點樓盤監(jiān)測,京華我的公館,二、濱州市住宅市場分析,二、濱州市住宅市場分析,各樓盤主力戶型及占比,不難看出，各項目呈現(xiàn)兩個共性：一是主力戶型非常統(tǒng)一，且比例都占到了五成以上；二是同質(zhì)化嚴重、面積區(qū)間普遍偏大。 各項目130以下的三居去化速度相對較快，但由于比例較低，單價定價都相對較高。,注：以上信息來源于調(diào)研人員實地走訪及網(wǎng)上收集,總結(jié),1、2012年濱州樓市穩(wěn)中有升。成交較為平穩(wěn)，成交受政策影響輕微；2013年一季度成交量大幅上漲。 2、市場整體價格維穩(wěn)，重點在售項目步入“5千”時代； 3、相對于省內(nèi)二線及三線地市地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，濱州房地產(chǎn)2012年也進入高速發(fā)展期，一些高品質(zhì)的項目逐漸走入濱州市場。 4、受多項利好影響，2013濱州樓市總體趨好，價格將持續(xù)上升。,總 結(jié),濱州樓市2012穩(wěn)中有升 2013將量價齊漲,三、本項目基本情況,三、本項目基本情況,本項目所在區(qū)域情況,本項目地塊位于濱州市新城區(qū)版塊，緊鄰濱州景觀河-新立河。距離濱州市政府直線1000米，距離濱州最大景觀公園-中海公園直線2900米，距離彩虹胡公園直線1000米。區(qū)位優(yōu)勢較明顯。,項目用地西鄰渤海十六路，東至新立河西路，南側(cè)為長江一路，北至黃河一路。用地為南北方向長的狹長地塊，用地東側(cè)為城市代征綠地和新立河。景觀條件優(yōu)越。 項目規(guī)劃中將城市代征綠地一體化設計，充分利用東側(cè)的景觀資源，東西兩排樓錯縫布局，使更多住宅能夠享受濱河城市景觀資源。建筑沿東西兩側(cè)道路布局，獲得一個完整的小區(qū)中心景觀，與東側(cè)綠地相互滲透，形成一體化環(huán)狀景觀軸，水綠交融。 小區(qū)主入口設置在東側(cè)新立河西路，小區(qū)掩映在濃郁的樹林中，營造良好的視覺體驗。南北各設一個車行次入口，方便住戶的出入及日常購物。 西側(cè)為人行主入口，與東側(cè)主入口相呼應，形成對景。,項目規(guī)劃,三、本項目基本情況,經(jīng)濟技術(shù)指標,三、本項目基本情況,項目3公里范圍內(nèi)概況,三、本項目基本情況,項目價值介紹 區(qū)位：項目位于山東濱州市新行政中心，東望新立河西靠城市規(guī)劃主干道渤海十六路，北至黃河一路，距離中心城區(qū)車行僅約5分鐘。項目1公里范圍內(nèi)常駐人口約2萬人，3公里范圍內(nèi)常駐人口約5至8萬。 環(huán)境：鳥瞰新立河，閑步沿河雙景觀，周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。雖然地處新中心，卻擁有城市不可再生的自然資源。 交通：渤海十六路，道路狀況良好，直接連通城市南北；黃河一路，直通連通城市東西；新立河路，通向黃河路，連接行政中心區(qū)。 經(jīng)濟：濱州經(jīng)濟在省內(nèi)屬中等程度，2012年山東省人均gdp排名第7位。人均gdp：48300元。,三、本項目基本情況,項目s w o t分析,三、本項目基本情況,項目優(yōu)勢：項目的景觀優(yōu)勢很明顯，路況好、緊鄰綠化公園及新立河環(huán)境第一無二，又處于新城區(qū)，推廣期關注度將比較高；項目處于城市重點發(fā)展區(qū)域，配套設施完善，未來升值