河南商業(yè)項(xiàng)目方案文本.pptx

鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目終稿匯報(bào)稿,謹(jǐn)呈：中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司,2,q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究,q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系,q3：核心主力業(yè)態(tài)探討,q4：開發(fā)時(shí)序,q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析,q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議,q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式,q8：公寓產(chǎn)品定位,3,經(jīng)實(shí)地勘察，項(xiàng)目核心商圈范圍內(nèi)（北：航海路西：大學(xué)南路南：柴郭村、戰(zhàn)馬屯東：鐵路線）人口分布如下,經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目周邊2.5公里以內(nèi)居民及各市場(chǎng)人員共計(jì)：18萬(wàn)人左右,4,橄欖城項(xiàng)目未來(lái)將有3-5萬(wàn)的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來(lái)2萬(wàn)居民，王胡砦項(xiàng)目規(guī)劃將有10萬(wàn)居民,橄欖城項(xiàng)目未來(lái)將有3-5萬(wàn)的居民數(shù)量，回遷安置區(qū)與經(jīng)濟(jì)適用房將帶來(lái)2萬(wàn)居民； 本項(xiàng)目周邊區(qū)域未來(lái)將存在5-7萬(wàn)的消費(fèi)人群。,王胡砦城中村改造項(xiàng)目，安置房及商品房總規(guī)模達(dá)到251萬(wàn)平米，未來(lái)居民總數(shù)將達(dá)到10萬(wàn)人左右。,5,根據(jù)深入訪談及問(wèn)卷分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)者主要分為以下四類,考慮到市場(chǎng)內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來(lái)在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計(jì)算，核心商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為15-18萬(wàn)人，未來(lái)可預(yù)期消費(fèi)人口將約為30萬(wàn)人。 根據(jù)2007年鄭州人均消費(fèi)支出（8716元），區(qū)域現(xiàn)狀可實(shí)現(xiàn)消費(fèi)總量約為13.1億15.7億元，未來(lái)可達(dá)到30億元，消費(fèi)潛力巨大。,6,核心商圈消費(fèi)者研究小結(jié),從目前來(lái)看，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求主要有以下三類： 原社區(qū)、村砦居民生活型商業(yè)； 商貿(mào)市場(chǎng)從業(yè)人員生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)； 學(xué)生低端餐飲、休閑、服裝類商業(yè)。 未來(lái)三年內(nèi)，將因經(jīng)濟(jì)適用房、安置房以及商品房等因素，為本區(qū)域帶來(lái)規(guī)模較大的城市中端、中低端消費(fèi)人口（5-10萬(wàn)），這將加大區(qū)域內(nèi)城市社區(qū)特征消費(fèi)的比重。 就現(xiàn)在及未來(lái)來(lái)看，區(qū)域消費(fèi)水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費(fèi)需求較小且二七商圈競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；餐飲、休閑類消費(fèi)需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費(fèi)中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。 核心商圈內(nèi)的消費(fèi)人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對(duì)較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的消費(fèi)需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高的經(jīng)營(yíng)水平來(lái)實(shí)現(xiàn)商圈的培育，項(xiàng)目商業(yè)宜逐步開發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)調(diào)整，不宜為占取市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)而冒進(jìn)。,7,q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究,q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系,q3：核心主力業(yè)態(tài)探討,q4：開發(fā)時(shí)序,q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析,q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議,q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式,q8：公寓產(chǎn)品定位,8,橄欖城內(nèi)部商業(yè)概況未來(lái)橄欖城內(nèi)部商業(yè)總規(guī)模將達(dá)到13萬(wàn)平米左右，以馮莊路兩側(cè)最為集中,本項(xiàng)目規(guī)模：80930平米,9,“整合商業(yè)模式”滿足消費(fèi)者一站式消費(fèi)服務(wù),整合商業(yè)模式,10,橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系,lifestyle center （生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）,核心主力店+1-2家次主力店（電器、軟飾等）； 大型超市； 餐飲、休閑娛樂(lè)(商務(wù)會(huì)館)。,鄰里中心,次主力店(家居建材、電器it、餐飲、休閑娛樂(lè)及相關(guān)業(yè)態(tài))； 一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等，10號(hào)地設(shè)置餐飲、ktv、網(wǎng)吧、美容spa等設(shè)施）。,學(xué)府商業(yè),針對(duì)學(xué)生群體消費(fèi)，時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、it數(shù)碼、書店等。,社區(qū)商業(yè),社區(qū)服務(wù)型商業(yè)為主，便利店、蛋糕房、洗衣店、藥店、小商品等、家政服務(wù)； 周邊500米居民的日常消費(fèi)。,lifestyle center,鄰里中心：次主力店 如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等,鄰里中心：次主力店 如：特色餐飲、ktv、網(wǎng)吧、美容spa設(shè)施等,學(xué)府商業(yè)： 如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、it數(shù)碼、書店等,11,q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究,q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系,q3：核心主力業(yè)態(tài)探討,q4：開發(fā)時(shí)序,q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析,q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議,q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式,q8：公寓產(chǎn)品定位,12,本項(xiàng)目的角色與發(fā)展方向,lifestyle center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心） 整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)； 區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)； 帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升； 與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。,lifestyle center,本項(xiàng)目發(fā)展方向建議,方向1：,living mall,大型超市,餐飲 （餐飲街）,休閑娛樂(lè) （商務(wù)會(huì)所）,方向2：,品牌折扣店 (outlets),大型超市,餐飲 （餐飲街）,休閑娛樂(lè) （商務(wù)會(huì)所）,橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考,專業(yè)市場(chǎng),大型超市,餐飲 （餐飲街）,休閑娛樂(lè) （商務(wù)會(huì)所）,方向3：,13,本項(xiàng)目彈性考慮商業(yè)發(fā)展方向的彈性,outlets方向：outlets市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)，將能輻射整個(gè)鄭州以及中原城市圈，市場(chǎng)需求規(guī)模足夠，后期運(yùn)營(yíng)能力要求相對(duì)不高；但由于二三線城市品牌資源不夠豐富，outlets的渠道建設(shè)相對(duì)困難，將成為工作的重中之重。 living mall方向：living mall作為區(qū)域的生活配套設(shè)施，對(duì)區(qū)域居住價(jià)值增值最大；核心商圈有足夠的市場(chǎng)消費(fèi)需求，同時(shí)，作為城市主流商業(yè)業(yè)態(tài)，招商資源豐富；但招商尤其是后期經(jīng)營(yíng)能力要求高。 專業(yè)市場(chǎng)方向：在準(zhǔn)確的選擇專業(yè)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，專業(yè)市場(chǎng)招商及后期運(yùn)營(yíng)要求相對(duì)不高；但本項(xiàng)目存在以下困難：項(xiàng)目規(guī)模小，難以形成市場(chǎng)壟斷地位；項(xiàng)目物流倉(cāng)儲(chǔ)及交通配套不足，目標(biāo)市場(chǎng)向全省、全國(guó)拓展有一定阻礙；專業(yè)市場(chǎng)形象對(duì)區(qū)域居住價(jià)值有一定負(fù)面影響。,橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考,outlets,living mall,專業(yè)市場(chǎng),14,本項(xiàng)目彈性考慮商業(yè)空間規(guī)劃的彈性,規(guī)模增加的彈性考慮： 超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來(lái)增建兩層的空間； mall部分若商業(yè)方向選擇outlets或?qū)I(yè)市場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)時(shí)增加2層地下空間，規(guī)模可增加9000-18000平米。 業(yè)態(tài)變更的彈性考慮： 集中商業(yè)的基本空間結(jié)構(gòu)以滿足購(gòu)物中心為標(biāo)準(zhǔn)，為未來(lái)留足空間的靈活性，二次結(jié)構(gòu)分割及裝飾根據(jù)業(yè)態(tài)確定； 超市部分采用鋼結(jié)構(gòu)，未來(lái)內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進(jìn)行改造；,橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考,15,商業(yè)形象定位,聚集都市活力,展現(xiàn)國(guó)際時(shí)尚,共享便捷生活,lifestyle center 鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心,橄欖商業(yè)廣場(chǎng),16,一個(gè)整合購(gòu)物、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港,17,一個(gè)全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時(shí)活力四射的全天候國(guó)際商業(yè)城,18,q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究,q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系,q3：核心主力業(yè)態(tài)探討,q4：開發(fā)時(shí)序,q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析,q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議,q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式,q8：公寓產(chǎn)品定位,19,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序解析,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序,2009年,2010年,2011年,2012年,超市,商務(wù)會(huì)館/ 餐飲主力店,mall/ 公寓,住宅,餐飲街,超市是區(qū)域商業(yè)氛圍最關(guān)鍵的業(yè)態(tài)；商務(wù)會(huì)館、大型餐飲目的性及生存能力強(qiáng)，容易招商進(jìn)駐，兩者盡早建設(shè)，以樹立商業(yè)形象，提供宣傳支點(diǎn)，啟動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍的培育,回籠資金，盡量早開發(fā) 啟動(dòng)區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價(jià)值成為現(xiàn)實(shí) 與其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng),核心磁力商業(yè)入駐，區(qū)域商業(yè)氛圍初步形成，建設(shè)風(fēng)情餐飲街，以打造區(qū)域特色商業(yè)形象,區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習(xí)慣性消費(fèi)規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件,項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程,開發(fā)時(shí)序考慮,20,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序及分期示意,1,2,3,項(xiàng)目分期建議,21,q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究,q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系,q3：核心主力業(yè)態(tài)探討,q4：開發(fā)時(shí)序,q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析,q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議,q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式,q8：公寓產(chǎn)品定位,22,本項(xiàng)目總體指標(biāo)匯總：總占地為5萬(wàn)平米，總建面12.5萬(wàn)平米,住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總：,23,項(xiàng)目建設(shè)期安排及測(cè)算假設(shè)說(shuō)明,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),假設(shè)項(xiàng)目由2009年下半年開始啟動(dòng)，09年下半年-10年進(jìn)行超市及商業(yè)街開發(fā)，10年進(jìn)行住宅開發(fā)及銷售，2011年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)； 假設(shè)全部土地成本為自有資金，初期啟動(dòng)資金為銀行貸款； 相關(guān)銷售價(jià)格及租金價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)及增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)測(cè)。,24,價(jià)格預(yù)測(cè)商業(yè)部分售價(jià)及租金預(yù)測(cè),項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),說(shuō)明： 本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格取值： 1.08年上半年二七區(qū)商業(yè)物業(yè)平均價(jià)格為1.1萬(wàn)元/平米； 2.升龍商業(yè)廣場(chǎng)(集中商業(yè))價(jià)格為2-5萬(wàn)元/平米； 3.亞星盛世家園(臨街商鋪)為1.3萬(wàn)元/平米。,本項(xiàng)目商業(yè)出租價(jià)格取值： 1.項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹚剑R街商鋪2-3元/平米.天； 2.超市租金根據(jù)市場(chǎng)通常水平，0.5-1元/平米.天； 3.升龍商業(yè)廣場(chǎng)(集中商業(yè))租金推算為5-7元/平米.天； 4.大浪淘沙未來(lái)路店，租金約為0.7元/平米.天（2萬(wàn)平米，年租金500萬(wàn)）。,25,價(jià)格預(yù)測(cè)公寓及住宅部分價(jià)格預(yù)測(cè),說(shuō)明： 本項(xiàng)目住宅價(jià)格取值： 從項(xiàng)目市場(chǎng)定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場(chǎng)平臺(tái)水平； 參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格及近期鄭州市場(chǎng)整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，建議保持低價(jià)入市，提升性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，住宅均價(jià)為4200元/平米； 本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值： 參考南部城區(qū)在售公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格； 同時(shí)由于本項(xiàng)目位于南三環(huán)以外，區(qū)域成熟度不高，故本項(xiàng)目公寓價(jià)格應(yīng)相對(duì)保守，體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。,本項(xiàng)目住宅及公寓部分售價(jià)：,26,方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市/商務(wù)會(huì)館持有出租； 出售物業(yè)總規(guī)模為105226.45平米，站總體的84%； 持有物業(yè)總規(guī)模為20000平米，占比為16%。,方案1商業(yè)以銷售為主 租售比例及租售計(jì)劃，銷售84%，出租16%,全部出售30000平米,全部出售10000平米,全部出售 住宅42000平米 底商2296.45平米,全部出租20000平米,27,方案1項(xiàng)目總投資約為4.63億元（包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）,28,方案1項(xiàng)目銷售/出租計(jì)劃表,29,方案1租售總收入約為8.32億元,銷售物業(yè)總收入為7.67億元，出租物業(yè)10年租金收入為0.64億元，總體租售收入約為8.32億元。,30,方案1投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用）,31,方案1 現(xiàn)金流量表,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案1】,32,方案1 現(xiàn)金流量圖,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案1】,33,方案1 綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案1】,34,方案二：商業(yè)以以自持出租為主，集中商業(yè)以自持為主，少部分商鋪可出售，超市/商務(wù)會(huì)館全部持有出租，商業(yè)街租售各占50%； 出售物業(yè)總規(guī)模為75226.45（占比60%）； 持有物業(yè)總規(guī)模為50000（占比40%）。,方案2商業(yè)以自持出租為主 租售比例及租售計(jì)劃，銷售60%，出租40%,出售5000平米 出租25000平米,出售5000平米 出租5000平米,全部出租20000平米,全部出售 住宅42000平米 底商2296.45平米,35,方案2項(xiàng)目總投資約為4.57億元（包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）,36,方案2項(xiàng)目銷售/出租計(jì)劃表,37,方案2租售總收入約為8.30億元,銷售物業(yè)總收入為4.17億元，出租物業(yè)10年租金收入為4.12億元，總體租售收入約為8.30億元。,38,方案2投資計(jì)劃表（含財(cái)務(wù)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用）,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案2】,39,方案2 現(xiàn)金流量表,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案2】,40,方案2 現(xiàn)金流量圖,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案2】,41,方案2 綜合經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算,項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 【方案2】,42,q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究,q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系,q3：核心主力業(yè)態(tài)探討,q4：開發(fā)時(shí)序,q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析,q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議,q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式,q8：公寓產(chǎn)品定位,43,規(guī)劃指標(biāo),項(xiàng)目規(guī)劃條件,總用地面積：32372m 總建筑面積：80930.01m 容積率：2.5 建筑密度：40% 車位：324,44,滿足地塊規(guī)劃指標(biāo)的前提下，合理規(guī)劃布局，使地塊價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化,規(guī)劃布局建議,45,各物業(yè)初步尺寸如下圖,規(guī)劃布局建議,超市,商務(wù)會(huì)所,南三環(huán),馮莊路,寒山東路,餐飲街,mall,公寓,酒店式公寓,10,15,10,15,75,20,90,10,245,50,50,5,10,65,35,5,建筑密度為57%，稍大于規(guī)劃要求,50,40,115,10,46,mall,超市,商務(wù)會(huì)所,南三環(huán),馮莊路,寒山東路,餐飲街,人流動(dòng)線與車行動(dòng)線相分隔，盡量不出現(xiàn)人車動(dòng)線的沖突,車行交通主要在項(xiàng)目外圍區(qū)域，車輛出入口設(shè)置在商業(yè)區(qū)東部，車輛從城南三環(huán)主干道進(jìn)入項(xiàng)目停車場(chǎng)； 人流動(dòng)線主要為各商業(yè)設(shè)施周邊，與車行道路相分隔，盡量實(shí)現(xiàn)人車分流。,停車位設(shè)置： 集中停車場(chǎng)可設(shè)置在公寓及商業(yè)群樓南側(cè)，規(guī)?？扇菁{100-150輛車； 馮莊路和地塊東側(cè)均可設(shè)置臨街停車位200余位。,停車及交通體系,47,mall,超市,商務(wù)會(huì)所,南三環(huán),馮莊路,寒山東路,餐飲街,園林景觀景觀體系建議 一心、三帶、多點(diǎn),園林景觀體系,在地塊中部設(shè)置小型廣場(chǎng)，形象突出，具有昭示性，提升項(xiàng)目的整體形象和檔次，起到人流聚集的功能,餐業(yè)街景觀帶：利用餐飲街入口和街內(nèi)一條景觀主軸的打造，突出餐飲街休閑、時(shí)尚、舒適的特色風(fēng)情,停車場(chǎng)中內(nèi)可增添一些點(diǎn)式綠植，從細(xì)節(jié)景觀 提升本項(xiàng)目整體形象和環(huán)境。,中心景觀,主景觀帶,點(diǎn)式景觀,公寓景觀帶：利用綠化帶 把公寓和停車場(chǎng)、商業(yè)隔離， 提高公寓價(jià)值；利用商業(yè)裙樓樓頂營(yíng)造平臺(tái)花園，并使其擔(dān)負(fù)商業(yè)和住宅的轉(zhuǎn)換功能,臨街景觀帶：利用硬植廣場(chǎng)、綠植和情趣小品的擺設(shè)，打造休閑、時(shí)尚、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境,臨街景觀帶,餐飲街景觀帶,中心景觀,點(diǎn)式景觀,公寓景觀帶,48,三大主題服務(wù)區(qū)： 生活服務(wù)區(qū)+休閑娛樂(lè)區(qū)+餐飲服務(wù)區(qū),商業(yè)物業(yè)服務(wù)功能體系,生活商業(yè)區(qū)： 板塊功能：核心主力商業(yè)mall（outlets/living mall/零售式專業(yè)市場(chǎng)）、大型綜合超市等； 商業(yè)形式：商業(yè)群樓4層作為購(gòu)物中心； 獨(dú)立建筑1-2層作為大型綜合超市。,休閑娛樂(lè)服務(wù)區(qū)： 板塊功能：餐飲旗艦店（品牌、大型餐飲設(shè)施），商務(wù)會(huì)所（洗浴休閑娛樂(lè)為主）； 商業(yè)形式：獨(dú)立建筑部分3-4層為主,餐飲服務(wù)區(qū)： 板塊功能：以餐飲為主，中西餐、茶樓、咖啡店、快餐等為主，并有少量生活服務(wù)型商業(yè)； 商業(yè)形式：商業(yè)街區(qū)，地上2-3層，50-200平米/間，可任意分割或組合。,生活商業(yè)區(qū),休閑娛樂(lè) 服務(wù)區(qū),餐飲服務(wù)區(qū),商業(yè)服務(wù)體系,49,商業(yè)物業(yè)發(fā)展體系,mall,特色餐飲街,超市/商務(wù)會(huì)所,建筑形式與建筑風(fēng)格：與橄欖城整體新德式風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)國(guó)際化、時(shí)尚感,內(nèi)部商業(yè)環(huán)境營(yíng)造：通過(guò)小品、裝飾、內(nèi)部景觀等提升商業(yè)形象,產(chǎn)品規(guī)劃：商鋪?zhàn)杂山M合，保證各商鋪均好性，便于后期銷售,建筑風(fēng)格：體現(xiàn)國(guó)際化，時(shí)尚、現(xiàn)代，充滿活力的街區(qū)風(fēng)格,街區(qū)氛圍營(yíng)造：綠植、小品、燈光等營(yíng)造街區(qū)環(huán)境，店標(biāo)導(dǎo)視系統(tǒng)體現(xiàn)國(guó)際感,廣告、標(biāo)識(shí)：外部設(shè)置大型昭示牌，內(nèi)部統(tǒng)一商場(chǎng)導(dǎo)示，營(yíng)造商業(yè)氛圍,建筑風(fēng)格：與整體商業(yè)氛圍相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)標(biāo)志性和檔次感,建筑形式：商務(wù)會(huì)所，地上4層，主要以洗浴、休閑娛樂(lè)為主,整體空間劃分：超市與商務(wù)會(huì)館的空間劃分,內(nèi)部空間規(guī)劃建議：內(nèi)部空間總體布局滿足經(jīng)營(yíng)要求,平面動(dòng)線與垂直交通：保證購(gòu)物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性,建筑形式：地上2-3層，高低錯(cuò)落，活躍現(xiàn)代的時(shí)尚商業(yè)街區(qū),50,利用公寓裙房，地上4層，采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，國(guó)際化特征，與橄欖城整體新德式風(fēng)格相協(xié)調(diào),建筑類型：公寓裙房，集中商業(yè)地上1-4 層，單層7000平米左右； 建筑形態(tài)：mall呈 “”形 ，其上為2棟公寓。 在建筑設(shè)計(jì)上做出通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性；,建筑形式與建筑風(fēng)格,51,商業(yè)外立面形象體現(xiàn)現(xiàn)代、時(shí)尚的商業(yè)形象，提升整體商業(yè)品質(zhì),外立面形象建議做到中檔水平，內(nèi)部消費(fèi)可定位在中低檔水平； 提升整體商業(yè)品質(zhì)感，提供一個(gè)休閑、時(shí)尚、現(xiàn)代的大眾消費(fèi)場(chǎng)所。,商業(yè)外立面形象,52,內(nèi)部空間建議,50,50,50,40,主入口,扶梯,扶梯,客梯,貨梯,中庭,百貨、購(gòu)物中心選址需求（參考） 層高：首層不小于5米，23層不小于4米； 樓板荷載：不小于550kg/平方米； 柱距：不小于8米8米； 配套設(shè)施： 扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等 停車位：100個(gè)以上,首層層高：5.4米 2-4層層高：4.5米 柱距：8.4 8.4米,扶梯,臨主路方向設(shè)置出入口，公寓入口設(shè)于內(nèi)測(cè)，與商業(yè)功能有效分隔,本項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間規(guī)劃建議,考慮未來(lái)的彈性使用空間，建議基本空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃以能滿足購(gòu)物中心要求為標(biāo)準(zhǔn)，二次空間劃分和內(nèi)部裝修根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)設(shè)定相應(yīng)檔次。,53,國(guó)貿(mào)商城街道研究,相比較東方新天地寬敞大尺度的街道來(lái)說(shuō)，國(guó)貿(mào)商城的街道尺度更經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 街道寬度從4.2米到15米不等，隨著店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)和景觀的變化而改變其尺度。 同樣的，國(guó)貿(mào)商城的街道也是曲折的，在商城內(nèi)形成了一個(gè)環(huán)狀通路。,平面動(dòng)線與垂直交通,54,人流動(dòng)線設(shè)置與出入口合理布局，保證購(gòu)物空間的舒適度和各商業(yè)位置的均好性,平面動(dòng)線與垂直交通,垂直交通： 保證大型賣場(chǎng)區(qū)進(jìn)入的便利性，但不宜過(guò)多，以增加消費(fèi)者的逗留時(shí)間； 選擇合適的位置設(shè)置垂直交通，保證低層商鋪的昭示性，充分利用垂直交通對(duì)人流的組織作用。,平面動(dòng)線： 整個(gè)百貨只有條人流主動(dòng)線，絕大多數(shù)的店鋪分布于主動(dòng)線兩旁，從而最大程度避免了死角的出現(xiàn)，保證了鋪面的均好性； 建議主通道寬度為3-5米，保證良好的視野和購(gòu)物通道。,次入口,次入口,55,通過(guò)景觀中庭設(shè)置休閑、休憩空間，提升商場(chǎng)檔次和價(jià)值，聚集人氣,中庭設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)： 豐富空間層次，強(qiáng)化商業(yè)氛圍 形成交通樞紐，組織空間秩序 營(yíng)造綠色景觀，形成舒適空間 宣傳企業(yè)品牌，美化商場(chǎng)形象,沿中庭設(shè)置綠化的休閑、休憩空間,休憩空間,景觀中庭,中庭,56,綠植、雕塑、小品結(jié)點(diǎn)設(shè)置小品、雕塑景觀等，可以增強(qiáng)人在商場(chǎng)中的駐留性,內(nèi)部景觀,57,地面鋪裝動(dòng)線指引性明確的地面鋪裝及標(biāo)志，細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)感,地面鋪裝是在設(shè)計(jì)中容易被人忽視的方面，所以特色的地面鋪裝會(huì)給人意向不到的效果。 通過(guò)空間尺度、裝飾材料、色彩、指示標(biāo)志等元素，實(shí)現(xiàn)明確的動(dòng)線指引。,內(nèi)部裝飾,58,統(tǒng)一時(shí)尚的商場(chǎng)導(dǎo)示，提升整體品質(zhì)，營(yíng)造良好的購(gòu)物環(huán)境,統(tǒng)一導(dǎo)識(shí),同一主題商鋪統(tǒng)一標(biāo)識(shí)，不同主題標(biāo)識(shí)在材質(zhì)、顏色等方面保持風(fēng)格的一致性,59,通過(guò)小型廣場(chǎng)、噴泉、雕塑等樹立鮮明標(biāo)志，達(dá)到吸引客流、聚集人氣的效果,外部景觀場(chǎng)景,60,霓虹廣告極大的影響著商場(chǎng)的形象，做立面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)提前考慮,戶外廣告建議,遠(yuǎn)距離確認(rèn)：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。 中距離確認(rèn)：200米外，外墻大型店標(biāo)。 近距離確認(rèn)：50米外，商場(chǎng)入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。,61,q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究,q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系,q3：核心主力商業(yè)業(yè)態(tài)探討,q4：開發(fā)時(shí)序,q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析,q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議,q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式,q8：公寓產(chǎn)品定位,62,商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)模式建議,1.商業(yè)招商安排建議,2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式建議,63,招商計(jì)劃,招商目標(biāo),截止到2009年6月，確認(rèn)超市、會(huì)所、餐飲主力店進(jìn)駐意向。 截止到2009年9月，完成餐飲次主力店招商，完成可招商面積50%的招商任務(wù)。 截止到20010年6月，基本完成餐飲街整體招商任務(wù)，以及社區(qū)商業(yè)部分的招商。 截止到2010年12月，完成mall招商、及住宅底商的社區(qū)商業(yè)招商。,招商執(zhí)行,自主招商：超市、商務(wù)會(huì)所、餐飲主力店、mall、電器/家飾等次主力店 委托招商：餐飲街、社區(qū)商業(yè),64,招商原則,主力店原則,以主力店、次主力店招商為主；核心主力店先行，輔助店隨后；盡量不參與小經(jīng)營(yíng)商的招商工作,招商先行原則,先招商，后建設(shè)，避免因建筑本體因素阻礙商家入駐，同時(shí)更好的控制財(cái)務(wù)成本,嚴(yán)格控制原則,選擇符合項(xiàng)目定位、符合區(qū)域消費(fèi)需求的商家，寧可緩建，不因?yàn)閷?shí)現(xiàn)招商目標(biāo)而放棄標(biāo)準(zhǔn),放水養(yǎng)魚原則,在前期區(qū)域商業(yè)氛圍培育時(shí)期，免除或降低租金要求，與商家共同進(jìn)行市場(chǎng)培育,65,招商與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系,概念設(shè)計(jì),主力店 洽談,初步 方案,施工圖 設(shè)計(jì),方案 調(diào)整,招商先行，在初步方案設(shè)計(jì)完成前要與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向,主力店 意向,主力店 簽約,66,招商策略,坐招+點(diǎn)滲透式策略相結(jié)合，做到有效招商。 點(diǎn)滲透式策略主要體現(xiàn)為點(diǎn)對(duì)點(diǎn)和重點(diǎn)深入攻破，是直接面向客戶的滲透式策略，包括直接上門拜訪、dm單直投、重點(diǎn)商家突破,專業(yè)的招商網(wǎng)站和地產(chǎn)交易平臺(tái)； 行業(yè)協(xié)會(huì)、政府機(jī)構(gòu)及各地商會(huì)； 與定位不同的商業(yè)項(xiàng)目招商部門建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系，達(dá)成資源共享的互贏格局。,招商模式,招商渠道,67,招商策略,租金策略,通用的招商價(jià)格策略 ：針對(duì)主力店、次主力店和一般商戶，給予其不同的租金價(jià)格。 不同因素差異的招商價(jià)格策略：本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、位置差異、視覺效果差異、門面尺寸大小差異、交通動(dòng)線差異等因素制定各商鋪的具體租金價(jià)格 保證金策略：建議向經(jīng)營(yíng)者收取三個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。 租金遞增策略：在商鋪培育期內(nèi)（一般1-3年），針對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)商戶應(yīng)采取放水養(yǎng)魚的策略，即在此期間，應(yīng)該降低經(jīng)營(yíng)商戶的進(jìn)駐門檻和經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)商戶能夠持續(xù)、良好的經(jīng)營(yíng)，只有經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)的好，項(xiàng)目才能良好發(fā)展。在經(jīng)歷了商鋪培育期后，隨著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)步入正軌、經(jīng)營(yíng)狀況蒸蒸日上，在續(xù)簽租賃合同時(shí)，可采取租金逐年遞增的方式，遞增幅度為5%-8%。,促銷策略,針對(duì)商戶的等級(jí)、重要程度和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，給予其免租、送裝修、租賃期限、物業(yè)費(fèi)和管理費(fèi)、老帶新優(yōu)惠、活動(dòng)期間簽約優(yōu)惠、營(yíng)銷推廣費(fèi)用、贈(zèng)送廣告位等不同的促銷政策。,68,商業(yè)招商與運(yùn)營(yíng)模式建議,1.商業(yè)招商安排建議,2.商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式建議,69,商業(yè)管理模式,業(yè)主及業(yè)主聯(lián)合會(huì),物業(yè)管理公司,經(jīng)營(yíng)管理公司,商家經(jīng)營(yíng)者,政府管理部門,商業(yè)設(shè)施產(chǎn)權(quán)所有者，可能是開發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，投資者,產(chǎn)權(quán)所有者，或是租賃者,公共設(shè)施部分的物業(yè)管理、安全、消防等管理,大型商業(yè)設(shè)施管理，相關(guān)公共設(shè)施的管理,招商，推廣、營(yíng)銷，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,一般商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)管理模式與參與主體,70,商業(yè)管理類型及特點(diǎn),71,大物業(yè)、大管理、大服務(wù)模式，引進(jìn)主力店自行經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商只提供支持服務(wù),項(xiàng)目商業(yè)管理模式,控制但不參與：,對(duì)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展有關(guān)鍵影響的物業(yè)部分，持有產(chǎn)權(quán)（最低要持有經(jīng)營(yíng)權(quán)），