2010太原長(zhǎng)風(fēng)西街項(xiàng)目定位分析報(bào)告92p.ppt

1,太原長(zhǎng)風(fēng)西街項(xiàng)目定位分析報(bào)告 上海寶喆投資管理有限公司 2010年3月16日,報(bào)告內(nèi)容提要,隨著太原經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)83,893億元，促進(jìn)了太原城市白領(lǐng)階層的增加以及中產(chǎn)階級(jí)的出現(xiàn)；同時(shí)，480萬(wàn)人的規(guī)劃人口規(guī)模和較高的消費(fèi)傾向性為本項(xiàng)目定位于現(xiàn)代化的城市綜合體提供了有利的消費(fèi)支撐。 長(zhǎng)風(fēng)西大街定位規(guī)劃為兼具城市服務(wù)功能與交通功能的綜合性城市軸線，為該區(qū)域做大做強(qiáng)服務(wù)業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)有力的發(fā)展基礎(chǔ)；為本項(xiàng)目地塊進(jìn)行商務(wù)、商業(yè)、高端居住功能提供了有利條件； 黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)商貿(mào)物流中心的定位為城市商業(yè)的發(fā)展指明了方向；長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的規(guī)劃則為在本項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化的商務(wù)中心提供了基礎(chǔ)和方向。 太原市商業(yè)格局將保持以柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈為中心的雙中心格局，隨著城市商業(yè)的建設(shè)及發(fā)展，項(xiàng)目所在長(zhǎng)風(fēng)西街區(qū)域?qū)?huì)發(fā)展成為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。這將為在本項(xiàng)目中建設(shè)一個(gè)以購(gòu)物中心為核心的商業(yè)綜合體提供了極其有利的條件。,2,報(bào)告主要結(jié)論,項(xiàng)目一期地塊功能規(guī)劃建議以高端商務(wù)辦公和居住為主；通過(guò)晉煤集團(tuán)總部功能的進(jìn)駐；帶動(dòng)項(xiàng)目及周邊上下游服務(wù)性產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，通過(guò)項(xiàng)目商務(wù)空間的建設(shè)，在滿足集團(tuán)自身辦公需求的同時(shí)，為上下游服務(wù)性產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)良的辦公空間；為項(xiàng)目所在區(qū)域的稅收及就業(yè)作出長(zhǎng)期持續(xù)的貢獻(xiàn)； 項(xiàng)目商務(wù)居住部分（一期）建設(shè)完成后預(yù)計(jì)可以為本區(qū)域提供近10萬(wàn)平方米高端商務(wù)辦公空間；預(yù)計(jì)進(jìn)駐各類服務(wù)性企業(yè)及高科技企業(yè)400家；預(yù)計(jì)進(jìn)駐企業(yè)年創(chuàng)稅額超過(guò)3億元； 項(xiàng)目二期規(guī)劃計(jì)劃憑借區(qū)位、規(guī)模等優(yōu)勢(shì)，在充分考慮未來(lái)本區(qū)域的功能定位以及商業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)上初步定位為商務(wù)人士和本地區(qū)居民提供有具有國(guó)際化氛圍和現(xiàn)代生活方式的消費(fèi)場(chǎng)所，是中檔偏高的區(qū)域型“都會(huì)時(shí)尚購(gòu)物中心”。 項(xiàng)目商業(yè)綜合體部分（二期）初步預(yù)算投資25億元人民幣；預(yù)計(jì)建成后提供直接及間接就業(yè)崗位約6500個(gè)，年創(chuàng)造稅收近億元；具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和巨大的社會(huì)效益。,4,地塊概況 城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究 城市商業(yè)格局及變遷趨勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究 項(xiàng)目立地條件分析 購(gòu)物中心商業(yè)概念 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析,目錄,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體介紹,晉城煤業(yè)集團(tuán) 是由山西省國(guó)資委控股的有限責(zé)任公司，是我國(guó)優(yōu)質(zhì)無(wú)煙煤重要的生產(chǎn)基地、全國(guó)最大的煤化工企業(yè)集團(tuán)和全國(guó)最大的煤層氣抽采利用基地?，F(xiàn)有50個(gè)控股子公司、14個(gè)分公司。有9對(duì)生產(chǎn)礦井，5000萬(wàn)噸/年的原煤生產(chǎn)能力。截至2009年8月底，企業(yè)總資產(chǎn)799.65億元。位列2009中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第132名、中國(guó)企業(yè)效益200佳第79名、煤炭采掘及采選業(yè)第8名、全國(guó)煤炭企業(yè)100強(qiáng)第9名。2009年預(yù)計(jì)完成生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總額500億元以上，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)40億元。 銘基公司 是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、煤層氣開(kāi)發(fā)利用為主業(yè)，裝飾裝潢為支持型產(chǎn)業(yè)的公司，在晉城煤業(yè)集團(tuán)整體發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，經(jīng)過(guò)幾年的艱苦創(chuàng)業(yè)，企業(yè)規(guī)模實(shí)力和核心競(jìng)爭(zhēng)能力顯著提升，成為晉城市第一大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，曾多次榮獲山西省、晉城市房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)企業(yè)及煤業(yè)集團(tuán)先進(jìn)單位等榮譽(yù)。,6,1. 地塊概況,太原在全國(guó)的區(qū)位,太原市作為承東啟西的重要中心城市、華北地區(qū)重要的中心城市之一、歷史文化名城，建城已有2500多年，享有“控山帶河，踞天下之肩背”的盛譽(yù)。,太原市是太原都市圈“一個(gè)核心、兩個(gè)圈層、指狀發(fā)展軸” 的核心。,太原都市圈控規(guī)圖,項(xiàng)目區(qū)位,項(xiàng)目所在地塊位于長(zhǎng)風(fēng)西街、新晉祠路、千峰南街圍合處；位于建設(shè)中的西山區(qū)域核心地段； 長(zhǎng)風(fēng)西大街延伸工程是西山地區(qū)綜合整治的一項(xiàng)標(biāo)志性工程，建成后的長(zhǎng)風(fēng)大街將定位為兼具城市服務(wù)功能與交通功能的綜合性城市軸線，建成后將成為太原市東西向中軸線和景觀大道。 也為項(xiàng)目所在地塊的商務(wù)及商業(yè)規(guī)劃提供了規(guī)劃和交通基礎(chǔ)。,10,2.城市經(jīng)濟(jì)研究,11,受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及煤炭產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，太原gdp增長(zhǎng)速度在2008年以來(lái)出現(xiàn)下滑，但第三產(chǎn)業(yè)受影響微弱，增長(zhǎng)速度仍超過(guò)10%，并重新成為拉動(dòng)太原經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力,2004-2009年太原市g(shù)dp及增長(zhǎng)速度,億元，%,gdp,2004-2009gdp年均增長(zhǎng)率,2004-2009年太原產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化情況,%,第二產(chǎn)業(yè),第一產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度：,12.4%,13.4%,13.2%,13.1%,13.3%,10.2%,資料來(lái)源：太原市統(tǒng)計(jì)公報(bào),太原經(jīng)濟(jì)概況,12,第三產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)促進(jìn)了太原城市白領(lǐng)階層增加及中產(chǎn)階級(jí)的出現(xiàn)，為城市商業(yè)提供豐富的消費(fèi)力量，促進(jìn)了太原社會(huì)消費(fèi)品零售總額的持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng),資料來(lái)源：太原市統(tǒng)計(jì)公報(bào),13,太原市2020年規(guī)劃人口為480萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率水平較高，達(dá)到82%，較高的城市化率水平是城市商業(yè)繁榮及發(fā)展的前提,太原市常住人口及城市化率水平,常住人口,城鎮(zhèn)化率,注：2010年及2020年數(shù)據(jù)為太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）規(guī)劃數(shù)據(jù),資料來(lái)源：太原市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）,14,近年來(lái)，太原市人民生活水平穩(wěn)步提升，消費(fèi)傾向性高于周邊主要城市,2004-2009年太原市人民生活水平,元 ,周邊城市消費(fèi)傾向性指數(shù)比較,人均可支配收入,人均消費(fèi)性支出,注：消費(fèi)傾向性指數(shù)=消費(fèi)性支出人均可支配收入,2008年，% ,資料來(lái)源：各城市統(tǒng)計(jì)公報(bào),76%,75%,78%,80%,71%,75%,消費(fèi)傾向性：,15,3. 城市商業(yè)辦公格局及變遷趨勢(shì),16,太原市定位于中部地區(qū)重要的中心城市，實(shí)現(xiàn)黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的商貿(mào)物流中心的職能，城市商業(yè)的發(fā)展需要大型商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與建設(shè)來(lái)完成,太原市城市定位說(shuō)明,為實(shí)現(xiàn)城市定位，太原市城市主要職能確定為： 國(guó)家煤炭能源服務(wù)中心、煤炭商品交易中心； 國(guó)家重要的煤炭科技創(chuàng)新基地、機(jī)械裝備制造業(yè)基地 黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的商貿(mào)物流中心； 中部地區(qū)重要的綜合交通樞紐； 山西省旅游服務(wù)基地； 山西省文化娛樂(lè)中心 黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的商貿(mào)物流城市中心的職能將需要城市內(nèi)建設(shè)大型商業(yè)物業(yè)，本項(xiàng)目可部分滿足此需求,大太原市經(jīng)濟(jì)圈圖,資料來(lái)源：太原城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）,2009年太原市通過(guò)最新的太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020），該規(guī)劃將太原市定位為：山西省省會(huì)，中部地區(qū)重要的中心城市，全國(guó)重要的新材料和先進(jìn)制造業(yè)基地，歷史悠久的文化古都。,城市規(guī)劃對(duì)太原的影響,太原市新的城市規(guī)劃確定太原市的城市性質(zhì)為：山西省省會(huì)，中部地區(qū)重要的中心城市，全國(guó)重要的新材料和先進(jìn)制造業(yè)基地，歷史悠久的文化古都。 由此，太原市城市主要職能確定為：國(guó)家煤炭能源服務(wù)中心、煤炭商品交易中心；國(guó)家重要的煤炭科技創(chuàng)新基地、機(jī)械裝備制造業(yè)基地；黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的商貿(mào)物流中心；中部地區(qū)重要的綜合交通樞紐；山西省旅游服務(wù)基地；山西省文化娛樂(lè)中心。 太原市城市總體規(guī)劃調(diào)整方案中；北城的省市級(jí)行政辦公區(qū)都將南移，在長(zhǎng)風(fēng)街和平陽(yáng)路兩側(cè)規(guī)劃出新的商務(wù)辦公軸，從而帶動(dòng)南城的發(fā)展；對(duì)南城區(qū)域商務(wù)辦公空間和高檔居住空間帶來(lái)大量潛在需求。,18,太原市城市總體規(guī)劃確定了“雙城、雙區(qū)、四廊、六軸”的太原城市空間結(jié)構(gòu)及向西向南發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目臨近的長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施,太原市城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展分析,根據(jù)太原市城市總體規(guī)劃（20082020），太原市未來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)為“雙城、雙區(qū)、四廊、六軸”，城市總體向西和向南發(fā)展 總體規(guī)劃說(shuō)明太原市將建市級(jí)中心、市級(jí)副中心和分區(qū)中心三級(jí)商業(yè)中心，其中，市級(jí)中心包括老城、長(zhǎng)風(fēng)和武宿，項(xiàng)目臨近市級(jí)中心區(qū)長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū) 長(zhǎng)風(fēng)中心將位于主城南部，汾河以東，重點(diǎn)建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，通過(guò)建設(shè)市行政、文化中心和配套服務(wù)設(shè)施，帶動(dòng)河西地區(qū)發(fā)展，同時(shí)，確定長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心在保持特色餐飲、娛樂(lè)設(shè)施的基礎(chǔ)上，繼續(xù)推動(dòng)大型綜合商廈、大型綜合超市的建設(shè)，構(gòu)筑城市南部的現(xiàn)代綜合型商業(yè)中心 項(xiàng)目臨近長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)，可依據(jù)長(zhǎng)風(fēng)區(qū)大力發(fā)展及構(gòu)筑南部現(xiàn)代綜合型商業(yè)中心的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展大型商業(yè)；商務(wù)辦公空間；高檔居住空間,太原市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖,資料來(lái)源：太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）,19,商務(wù)辦公區(qū)域變化,太原市商務(wù)結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖,資料來(lái)源：太原市城市總體發(fā)展規(guī)劃（2008-2020）,傳統(tǒng)中心區(qū),長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū),太原商務(wù)辦公區(qū)域規(guī)劃 府西街、府東街已經(jīng)被業(yè)內(nèi)稱為太原商務(wù)金融中心區(qū)域，聚集了國(guó)貿(mào)大廈、華宇國(guó)際、金融大廈、王府國(guó)際、第五大道、盛唐萬(wàn)象等一批中高檔寫字樓。處于該地段的寫字樓，客戶群體主要是經(jīng)營(yíng)效益較好且與政府、銀行、稅務(wù)等部門業(yè)務(wù)往來(lái)較大的公司和企業(yè)。煤礦公司、證券公司、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)太原辦事處等資金雄厚的企業(yè)成為國(guó)貿(mào)寫字樓的主力軍。 南內(nèi)環(huán)街作為商務(wù)氛圍過(guò)度區(qū)，聚集了多個(gè)寫字樓，像賽格、金茂大廈等，成為一個(gè)延續(xù)性商務(wù)帶，以it產(chǎn)業(yè)為主，以電子產(chǎn)品營(yíng)銷為商業(yè)特征。該區(qū)域內(nèi)的寫字樓，目標(biāo)群體主要是從事it行業(yè)的私有業(yè)主和以高科技立項(xiàng)的創(chuàng)業(yè)者。 隨著政府規(guī)劃調(diào)整；太原“南移”速度加快，長(zhǎng)風(fēng)街商務(wù)區(qū)逐漸形成；這里交通便利，規(guī)劃發(fā)展空間巨大；正在逐漸成為都市化商務(wù)區(qū)的代表。隨著未來(lái)幾年集中在北城的省市級(jí)行政辦公區(qū)將南移，政府已經(jīng)在這一帶規(guī)劃出新的商務(wù)辦公區(qū)域的逐漸形成；該區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)越來(lái)越多的商務(wù)辦公和居住需求,20,太原市商業(yè)呈現(xiàn)以柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈為中心的雙中心商業(yè)格局，在外圍區(qū)域分布著七個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，同時(shí)，全市已形成13條功能全面或提供專業(yè)化商品的商業(yè)街,太原市商業(yè)格局呈現(xiàn)以柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈為中心的雙中心特征（1/2）,太原商業(yè)格局,柳巷鐘樓街商圈,親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈,市級(jí)商業(yè)中心,區(qū)域及商業(yè)中心,龍?zhí)渡倘?下元商圈,朝陽(yáng)街商圈,尖草坪商圈,小店商圈,迎新街商圈,太原商業(yè)格局分析,項(xiàng)目,21,柳巷鐘樓街商業(yè)中心 親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商業(yè)中心,朝陽(yáng)街商業(yè)中心 尖草坪商業(yè)中心 下元商業(yè)中心 龍?zhí)渡虡I(yè)中心,小店商業(yè)中心 迎新街商業(yè)中心 晉源旅游商業(yè)中心,（1）鐘樓商業(yè)步行街、 (2)柳巷商業(yè)街、 (3)開(kāi)化寺商業(yè)街、(4)朝陽(yáng)服裝商業(yè)街、 (5)雙塔寺街醫(yī)療醫(yī)藥商業(yè)街(6)北大街商業(yè)街、(7)府東府西商業(yè)街、(8)南內(nèi)環(huán)it產(chǎn)品街 、(9)親賢北街餐飲娛樂(lè)商業(yè)街、 (10)漪汾商業(yè)街、(11)興華建筑裝飾材料商業(yè)街、(12)和平北路鋼材商業(yè)街、(13)太忻108國(guó)道鋼材商業(yè)街,太原市商業(yè)格局呈現(xiàn)以柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈為中心的雙中心特征（2/2）,22,青泥洼商圈平面圖,青泥洼商圈整體定位,裕景,柳巷鐘樓商圈是輻射全太原市的市級(jí)商業(yè)中心，由百貨和大賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)組成，商業(yè)規(guī)模較大，檔次齊全，但商業(yè)功能較為單一,柳巷鐘樓商圈概況,華宇購(gòu)物中心,蘇寧電器,銅鑼灣,國(guó)美電器,茂業(yè)百貨,貴都世紀(jì),巴黎春天,柳巷鐘樓商圈商業(yè)分布圖,商圈范圍,業(yè)態(tài)組合,發(fā)展趨勢(shì),仍然是太原的市級(jí)商業(yè)中心之一,主要由百貨和大型超市、專賣店、專業(yè)店等業(yè)態(tài)組成 其中，大型商場(chǎng)18家，餐飲和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所35家，專業(yè)賣場(chǎng)6家，,位于迎澤區(qū)，以鐘樓街、鼓樓街、橋頭街、柳巷南北路，開(kāi)化寺街等為中心區(qū)域,商圈特點(diǎn),太原市最早、最繁華、商業(yè)規(guī)模最大、檔次最全的商業(yè)中心，太原市商業(yè)的標(biāo)志 商業(yè)功能較為單一，購(gòu)物功能較強(qiáng)，餐飲和休閑娛樂(lè)功能正在加強(qiáng)，打造滿足消費(fèi)者全方位消費(fèi)需求的商業(yè)區(qū)域 輻射范圍覆蓋整個(gè)太原市，在華北地區(qū)的旅游商業(yè)方面也具有較大影響，是太原市傳統(tǒng)商業(yè)中心和太原市商業(yè)的標(biāo)志,23,親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈是太原城市南部最繁華的商業(yè)中心，隨著茂業(yè)天地的建成，該商圈的市級(jí)商業(yè)中心的地位將更加鞏固,和信摩爾,居然之家,親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈商業(yè)分布圖,王府井百貨,梅園百盛,商圈范圍,業(yè)態(tài)組合,發(fā)展趨勢(shì),隨著茂業(yè)天地項(xiàng)目的建成及開(kāi)業(yè)，此商圈的輻射范圍及對(duì)消費(fèi)者的吸引力將進(jìn)一步加強(qiáng)，作為城市南部的市級(jí)商業(yè)中心地位將更加鞏固,主要由百貨和大型超市、專賣店、專業(yè)店等業(yè)態(tài)組成 其中，大型商場(chǎng)8家，餐飲和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所86家，專業(yè)賣場(chǎng)4家，,商圈特點(diǎn),目前，太原市南部商業(yè)最繁華的商業(yè)區(qū)域 商業(yè)功能較為全面，以餐飲業(yè)為主，輔以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等功能 輻射太原市南部區(qū)域,位于小店區(qū)，以北至南內(nèi)環(huán)街，南至長(zhǎng)風(fēng)街，西至平陽(yáng)路，東至建設(shè)南路所圍限的地區(qū)為核心，其中，以長(zhǎng)治路與親賢北街和長(zhǎng)風(fēng)街相連通的“工字型”區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集,半畝商貿(mào)城,茂業(yè)天地,現(xiàn)有商業(yè),潛在商業(yè),24,隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、茂業(yè)天地、華德中心廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目的建成，柳巷鐘樓街商圈和親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈的商業(yè)規(guī)模將擴(kuò)大、商業(yè)功能逐漸豐富化，這兩個(gè)商圈作為市級(jí)商業(yè)中心的地位不斷鞏固加強(qiáng) 同時(shí)，長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，市政府的遷至將大大加快長(zhǎng)風(fēng)西街的發(fā)展進(jìn)度，長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)20萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，滿足區(qū)域內(nèi)政府、企業(yè)及住宅居民的消費(fèi)要求，必將發(fā)展為太原市又一區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 本項(xiàng)目的建設(shè)不僅增強(qiáng)長(zhǎng)風(fēng)西街的商業(yè)功能，項(xiàng)目綜合體中住宅、酒店等功能的建設(shè)亦利于區(qū)域的快速成熟,隨著城市商業(yè)的建設(shè)及發(fā)展，太原雙中心的商業(yè)格局將逐步鞏固，項(xiàng)目所在長(zhǎng)風(fēng)西街區(qū)域?qū)?huì)發(fā)展成為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心,太原商業(yè)格局,太原商業(yè)格局變遷趨勢(shì)分析,柳巷鐘樓街商圈,親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈,市級(jí)商業(yè)中心,區(qū)域級(jí)商業(yè)中心,龍?zhí)渡倘?下元商圈,朝陽(yáng)街商圈,尖草坪商圈,小店商圈,迎新街商圈,長(zhǎng)風(fēng)西街商圈,項(xiàng)目,25,太原市商業(yè)格局變化在人口、交通、住房和政府規(guī)劃四個(gè)因素的驅(qū)動(dòng)下，呈現(xiàn)西進(jìn)南移的變遷趨勢(shì),人口,太原市 商業(yè)格局變化,全市總?cè)丝?47.14萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口284.64萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為82% 規(guī)劃2010年全市人口達(dá)到380萬(wàn)人，2020年達(dá)到480萬(wàn)人 太原市區(qū)和郊縣每平方公里人口密度差別較高，最高4131人，最低72人，六城區(qū)人口占總?cè)丝诘?5% 2008年全市共接待海內(nèi)外游客1711.51萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)6.1%,已經(jīng)形成十縱十橫 + 內(nèi)環(huán)/外環(huán)兩個(gè)環(huán)線的城市公路網(wǎng)，城市中環(huán)快速路已建成 公交線路達(dá)到1808公里，主城區(qū)共有122條公交線路，公交擁有量1936臺(tái)，每萬(wàn)人擁有公交車達(dá)7.7標(biāo)臺(tái) 私家已經(jīng)達(dá)到每百戶家庭5輛 規(guī)劃軌道交通規(guī)模為140公里到180公里,交通,城鎮(zhèn)住宅施工面積1668.39萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)10.7% 城鎮(zhèn)居民人均住房面積24.8平米,住房,體現(xiàn)西進(jìn)南移的城市空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃特征 城市職能為黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)重要的商貿(mào)物流中心 長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)為太原市級(jí)政府行政辦公區(qū) 長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)在商業(yè)方面構(gòu)筑城市南部的現(xiàn)代綜合型商業(yè)中心,政府規(guī)劃,26,3. 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究,27,本項(xiàng)目現(xiàn)存及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為華宇購(gòu)物中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及茂業(yè)天地,太原市商業(yè)項(xiàng)目,3個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,華宇購(gòu)物中心,零售業(yè)態(tài),零售業(yè)態(tài),商業(yè)規(guī)模,商業(yè)規(guī)模,市場(chǎng)影響力,位置距離,位置距離,現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,市場(chǎng)影響力,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 茂業(yè)天地,百貨：華宇購(gòu)物中心、和信摩爾、百盛、銅鑼灣、巴黎春天、王府井、天美名店等,購(gòu)物中心：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、茂業(yè)天地等 大賣場(chǎng)：美特好、沃爾瑪?shù)?28,華宇購(gòu)物中心處于太原傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的繁華地段，年銷售額在太原同行業(yè)排名第一，消費(fèi)者吸引力較強(qiáng),華宇購(gòu)物中心外景圖,1998年6月12日,開(kāi)業(yè)時(shí)間,太原以中高收入人群為主要消費(fèi)人群,目標(biāo)消費(fèi)群,定 位,山西華宇集團(tuán),投 資 商,建筑面積39000 m2，共十五層，一至八層為大型現(xiàn)代化商場(chǎng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積21000m2，九層為美食娛樂(lè)中心，十至十三層為高檔寫字間,華宇購(gòu)物中心,商業(yè)規(guī)模,功能定位于一座集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)辦公于一體的多功能、高品味的現(xiàn)代化商廈 ，但是購(gòu)物功能為主，餐飲和休閑娛樂(lè)功能極少，還不能滿足消費(fèi)者全方位的消費(fèi)需求 檔次定位于中高檔,29,華宇購(gòu)物中心主要由購(gòu)物業(yè)態(tài)組成，功能較為單一，不能充分滿足消費(fèi)者對(duì)餐飲和休閑娛樂(lè)的消費(fèi)需求,30,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于杏花嶺區(qū)龍?zhí)栋鍓K，建筑面積達(dá)150萬(wàn)平米，是山西省迄今為止最大的城市綜合體項(xiàng)目，未來(lái)是本項(xiàng)目重要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)效果圖,太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)介紹,地理位置：位于太原市的傳統(tǒng)中心區(qū)域的杏花嶺區(qū)龍?zhí)栋鍓K，環(huán)繞龍?zhí)逗?，東至解放路、北至北大街、南靠城坊街，西鄰新建路 規(guī) 模：太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是萬(wàn)達(dá)第三大城市綜合體hopsca的代表作，是山西省迄今為止最大的城市綜合體項(xiàng)目，投資近70億，總建筑面積148萬(wàn)平米，由商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、五星級(jí)酒店、高尚居住區(qū)組成 商業(yè)概述：約20萬(wàn)平米的商業(yè)廣場(chǎng)，擁有大型購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、食尚樓、休閑樓等，有機(jī)組合成為太原最具影響力的超級(jí)綜合型商業(yè)中心，引領(lǐng)城市核心時(shí)尚。已簽約萬(wàn)千百貨、sports100、國(guó)美電器、一兆韋德健身、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星量販ktv、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城7大主力品牌,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),31,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)通過(guò)規(guī)劃住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)及學(xué)校等功能，塑造城中之城,山西省迄今為止最大的城市綜合體項(xiàng)目，總建筑面積148萬(wàn)平米，由商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、五星級(jí)酒店、高尚居住區(qū)、學(xué)校組成,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平面布局圖,32,太原茂業(yè)天地定位于現(xiàn)代高端城市綜合體，建筑面積達(dá)45萬(wàn)平米，其中12萬(wàn)平米的商業(yè)建成后將增強(qiáng)太原南城商業(yè)的輻射能力,太原茂業(yè)天地介紹,地理位置：位于太原市小店區(qū)親賢北街，緊鄰省體育中心 規(guī) 模：占地面積9.28萬(wàn)平米，總建筑面積45萬(wàn)平米，其中，商業(yè)面積13萬(wàn)平方米，酒店20萬(wàn)平方米，公寓12萬(wàn)平方米 功能組成：定位為現(xiàn)代高端城市綜合體，產(chǎn)品包括國(guó)際5a甲級(jí)寫字樓、超五星級(jí)酒店、酒店式公寓、茂業(yè)百貨旗艦店、星級(jí)購(gòu)物中心、透光天頂商業(yè)長(zhǎng)廊、高級(jí)公寓住宅區(qū)等 商業(yè)影響：作為南城最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，茂業(yè)天地的建成也必將對(duì)南城乃至太原的商業(yè)格局及生活方式帶來(lái)巨大的影響 項(xiàng)目進(jìn)度：于2009年11月28日舉行了奠基典禮,茂業(yè)天地,沈陽(yáng)茂業(yè)城,無(wú)錫茂業(yè)城,茂業(yè)集團(tuán)在其他城市項(xiàng)目效果圖,33,太原現(xiàn)有商業(yè)以傳統(tǒng)百貨為主，潛在商業(yè)逐漸向購(gòu)物多樣性和娛樂(lè)功能過(guò)渡，但地區(qū)中心等購(gòu)物中心業(yè)態(tài)等存在著較大的差異化進(jìn)入的機(jī)會(huì),城市中心,鄰里中心,娛樂(lè),購(gòu)物,一次性購(gòu)足 (= 品種齊全),專業(yè)化 (= 有限品種),基本需求,基本需求,自我實(shí)現(xiàn),自我實(shí)現(xiàn),能量中心,太原商業(yè)場(chǎng)所,潛在商業(yè),工廠直銷中心,王府井,國(guó)際商業(yè)存在的十種購(gòu)物中心,城市中心,鄰里中心,能量中心,市場(chǎng)機(jī)會(huì),長(zhǎng)風(fēng)地塊一期：商務(wù)綜合體地塊需求分析,項(xiàng)目所在區(qū)域產(chǎn)品定位分析,依據(jù)國(guó)際甲級(jí)寫字樓的標(biāo)志而言，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)目前尚沒(méi)有一個(gè)真正意義上的國(guó)際型甲級(jí)寫字樓。國(guó)際5a甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)如下：,建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震8級(jí)以上； 辦公空間：可靈活分隔適應(yīng)各種變化； 使 用 率：高于70； 標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.7米以上； 標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重2.5kn/ 以上； 供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80w/ 以上； 空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶可根據(jù)自我要求調(diào)節(jié) 室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米 /人/小時(shí)以上； 電 梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積不小于3900 /臺(tái)。按鈕32 秒以內(nèi)進(jìn)入電梯為基本標(biāo)準(zhǔn)； 停 車 位：每90120平方米出租面積提供一個(gè)機(jī)動(dòng)車位并智能化高效管理 供水系統(tǒng)：24小時(shí)冷熱水供應(yīng)；,智能化系統(tǒng)：5a級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（oa/ca/ba/fa/sa）； 外立面：鋁板、環(huán)保節(jié)能的換氣式玻璃幕墻，局部為高檔石材； 大 堂：大堂地面為大理石、花崗巖、天然石材，墻面為大理石、花崗巖或高檔墻 紙，有吊頂； 電梯廳：高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材，應(yīng)有不銹鋼大理石或木門套； 走 廊：高級(jí)帶膠墊毯或石材地面，高檔吸音材料吊頂； 衛(wèi)生間：進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液 盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照 度，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面前室空間能有余度滿足使用者理容要求； 辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀 膠墊地毯地面。,（續(xù)上頁(yè)）國(guó)際5a甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)如下：,第一類：具雄厚實(shí)力和發(fā)展歷史的大中型公司； 這類公司積蓄多年，實(shí)力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價(jià)或租金，這類公司正在市場(chǎng)中樹(shù)立起良好的信譽(yù)和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實(shí)力的見(jiàn)證； 主要代表包括：經(jīng)營(yíng)效益較好且與政府、銀行、稅務(wù)等部門業(yè)務(wù)往來(lái)較大的公司和企業(yè)。煤礦公司、證券公司； 第二類：發(fā)展中的中小型公司； 這類公司起步較晚，但處于發(fā)展的前期，對(duì)自身形象建設(shè)較為在意。他們?cè)敢獗M可能的選擇形象好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)； 主要代表包括：為大型企業(yè)提供配套服務(wù)的商務(wù)服務(wù)型公司；成長(zhǎng)型的資源優(yōu)勢(shì)企業(yè)；大型企業(yè)衍生的高新技術(shù)企業(yè)； 第三類：業(yè)務(wù)范圍和成長(zhǎng)性有限的小型公司； 選擇實(shí)惠辦公，以成本為優(yōu)先考慮的小型公司，服務(wù)于單一行業(yè)的小范圍客戶； 第四類：個(gè)人工作室或部門承包人； 對(duì)辦公面積要求不大，工作時(shí)間自由，傾向于辦公、居住一體的soho工作間。,太原寫字樓客戶群體構(gòu)成,企業(yè)類型：跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)實(shí)力企業(yè)駐山西代表處；全國(guó)500強(qiáng)的陜西企業(yè)，太原 實(shí)力企業(yè) 需求特征：喜歡大開(kāi)間按照企業(yè)自身需要去自由間隔。 對(duì)于寫字樓購(gòu)買或租憑的因素：第一是地段，第二是配套，第三是價(jià)格。 面 積： 辦公場(chǎng)所在400 以上 配套要求：車位充足，要求有高速電梯、閉路監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、樓宇綜合管理系 統(tǒng)、集中式員工餐廳、商務(wù)咖啡廳、康體健身會(huì)館等。 軟件服務(wù)：智能化管理、24小時(shí)商務(wù)配套、送餐服務(wù)、代辦票務(wù)、代取衣物等。,本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶定位,客戶構(gòu)成,目標(biāo)客戶群體區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)研結(jié)論,商務(wù)綜合體定性分析, 對(duì)目前在用寫字樓滿意程度分析,通過(guò)上表可以看出：目前太原市場(chǎng)寫字樓用戶普遍對(duì)物業(yè)現(xiàn)狀表示不滿，且認(rèn)為太原寫字樓物業(yè)尚有很大的提升和改善空間。 這充分說(shuō)明了太原寫字樓市場(chǎng)有較強(qiáng)的客戶儲(chǔ)備，也有一定的市場(chǎng)需求，關(guān)鍵是要有好的產(chǎn)品。,商務(wù)綜合體定性分析,不滿原因分析, 通過(guò)以上分析對(duì)比，不滿意原因排前三位的依次是： 電梯擁擠、物管服務(wù)不好、停車位不足、商業(yè)配套不全。 多數(shù)對(duì)現(xiàn)有寫字樓不滿都是因產(chǎn)品設(shè)計(jì)和配套而起，但也有部分原因是因企業(yè)發(fā)展 壯大后所引起的。因此，開(kāi)發(fā)商在前期規(guī)劃產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)充分考慮市場(chǎng)需要，以前瞻 性開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。,商務(wù)綜合體定性分析, 辦公場(chǎng)地在400 以上的有實(shí)力的企業(yè)仍占有一定市場(chǎng)量。 200-300、 300-400和400以上的企業(yè)比例較為相當(dāng)。 120-200是滿足中、小企業(yè)的主力面積。200以內(nèi)的辦公場(chǎng)所占市場(chǎng)的主導(dǎo)。,商務(wù)綜合體定性分析,不同行業(yè)客戶對(duì)超高層寫字樓的消化份額統(tǒng)計(jì)：,商務(wù)綜合體定性分析, 硬件需求分析,停車場(chǎng)充足； 足夠高速美觀電梯； 樓宇綜合管理系統(tǒng)； 樓宇自控系統(tǒng)； 閉路監(jiān)控系統(tǒng)； 電子巡更系統(tǒng)； 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)； 綜合布線系統(tǒng)； 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)； 機(jī)房系統(tǒng)； 多功能會(huì)議廳； 多媒體查詢系統(tǒng)； 空調(diào)計(jì)費(fèi)系統(tǒng)； 消防自動(dòng)化系統(tǒng)； 雙回路電源； 分戶計(jì)量中央空調(diào)； 等離子電子信息板； 公共廣播、背景音樂(lè)及緊急 報(bào)警系統(tǒng)。,寫字樓19項(xiàng)硬件需求中，占前五位的依次是： 車位； 高速電梯； 閉路監(jiān)控； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 樓宇綜合管理系統(tǒng)； 說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)寫字樓的功能、管理、安全、智 能化設(shè)施等需求方面越來(lái)越重視。,商務(wù)綜合體定性分析,調(diào)查得出，對(duì)各項(xiàng)功能服務(wù) 需求最多的前三項(xiàng)依次是： 員工餐廳； 商務(wù)中心； 娛樂(lè)休閑設(shè)施； 購(gòu)買寫字樓的企業(yè)中， 較看重的功能服務(wù)還是 與辦公、健康、員工生活 息息相關(guān)的服務(wù)。, 物業(yè)功能需求,商務(wù)綜合體定性分析,在經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好的大局下，目前太原寫字樓市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定，成交量持續(xù)增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定健康,47,1) 資料來(lái)源：太原2009年度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析年報(bào)，易居科爾瑞,太原寫字樓的成交量?jī)r(jià)分析數(shù)據(jù),成交,供應(yīng),商務(wù)綜合體定性分析,長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)內(nèi)巨大的行政辦公和商務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)為本區(qū)域帶來(lái)了巨大的寫字樓市場(chǎng)需求,48,商務(wù)辦公區(qū)：商務(wù)辦公區(qū)沿軸線對(duì)稱布局兩大街區(qū)，街區(qū)以大型公共綠地為核心，環(huán)繞中心綠地布局商務(wù)建筑群與公寓建筑群，形成細(xì)胞狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃總用地91.63公頃，總建筑面積147.66萬(wàn)平方米。 行政辦公區(qū)：規(guī)劃在新晉祠路西側(cè)設(shè)置配套于市政中心的市屬機(jī)關(guān)辦公區(qū)，規(guī)劃總用地39.53公頃，總建筑面積43.61萬(wàn)平方米。,長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)的行政和商務(wù)辦公規(guī)劃,商務(wù)綜合體定性分析,因此，本項(xiàng)目地塊發(fā)展寫字樓項(xiàng)目具有較大的可行性,49,商務(wù)綜合體定性分析,50,一、 頂級(jí)功能空間 二、 國(guó)際形象 三、 高標(biāo)準(zhǔn)客戶 四、 高品質(zhì)產(chǎn)品 五、 全方位配套,晉煤總部商務(wù)空間定位要點(diǎn),商務(wù)綜合體定性分析,產(chǎn)品特征定位,突出項(xiàng)目稀缺性；長(zhǎng)風(fēng)西街地標(biāo)性商務(wù)辦公空間 產(chǎn)品的功能系統(tǒng)完善到位，突出高標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)商務(wù)空間及配套功能的打造； 區(qū)域的土地價(jià)值、建筑的建造水準(zhǔn)、人文景觀、物業(yè)的尊崇文化、企業(yè)的社會(huì)身份，以及各界的共同認(rèn)知，都是經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間與社會(huì)認(rèn)知形成的一個(gè) “晉煤總部標(biāo)桿性商務(wù)辦公空間” ； 通過(guò)項(xiàng)目高端商業(yè)布局及后續(xù)大型綜合類商業(yè)的建設(shè)；配合高端公寓、高尚住宅社區(qū)等自身齊備的配套功能。使項(xiàng)目成為財(cái)富、實(shí)力、品位和升值潛力的象征；同時(shí)引入大量高標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)進(jìn)駐。,商務(wù)綜合體定性分析,配套定位,引進(jìn)國(guó)際電視會(huì)議系統(tǒng)； 配備到大、中、小型會(huì)議中心； 休閑咖啡廳； 健身中心； 配備雙語(yǔ)同步翻譯系統(tǒng)。 新型企業(yè)大都對(duì)科技辦公比較重視，在本項(xiàng)目中，應(yīng)積極引進(jìn)高科技辦公設(shè)備，使本項(xiàng)目成為高科技辦公樓； 每20平米設(shè)一個(gè)pds信息出口，電話、傳真、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)internet預(yù)留通道、虛擬交換臺(tái)（內(nèi)外線一機(jī)一號(hào)），隨意布置，縱橫天地； 全景公共廣播系統(tǒng)，無(wú)論是輕松優(yōu)雅的背景音樂(lè)或緊急廣播都應(yīng)付自如； 超大容量帶寬衛(wèi)星電視傳輸系統(tǒng)；,商務(wù)綜合體定性分析,服務(wù)定位,超大容量帶寬衛(wèi)星電視傳輸系統(tǒng)； 文字處理工作：如打字、復(fù)印、傳真等； 票務(wù)代理工作：如代購(gòu)車、機(jī)票，代訂賓館等； 報(bào)刊、郵件代理：如報(bào)刊收發(fā)、函件、郵件和特快專遞，代郵貨物、運(yùn)輸、搬運(yùn)、托運(yùn)業(yè)務(wù)； 負(fù)責(zé)接受業(yè)主的投拆、報(bào)修、咨詢工作。 寫字樓的裝潢服務(wù)； 房屋出租代理服務(wù)； 其它特約服務(wù)。,商務(wù)綜合體定性分析,項(xiàng)目品牌定位,長(zhǎng)風(fēng)西街商務(wù)標(biāo)桿； 晉煤總部地標(biāo)性辦公空間 企業(yè)的榮耀身份象征。 提供全方位的配套和功能性設(shè)施 產(chǎn)業(yè)鏈上下游服務(wù)一體化服務(wù),商務(wù)綜合體定性分析,本項(xiàng)目一期地塊位于城市主干道長(zhǎng)風(fēng)西街上，形狀較為規(guī)則，可視性好，具備發(fā)展優(yōu)質(zhì)城市綜合體的條件,項(xiàng)目規(guī)劃條件,本項(xiàng)目（商業(yè)綜合體地塊）位于長(zhǎng)風(fēng)西街，長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)西北側(cè)； 項(xiàng)目地形呈梯形，沿長(zhǎng)風(fēng)西街面約220米，沿新晉祠路方向約260米；項(xiàng)目臨街面長(zhǎng)，展示面較好； 本項(xiàng)目（商務(wù)綜合體地塊）面積20萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分規(guī)劃建筑面積12萬(wàn)平方米,資料來(lái)源：項(xiàng)目地塊規(guī)劃圖,項(xiàng)目地塊示意圖,長(zhǎng)風(fēng)西街,至長(zhǎng)風(fēng)文化 商務(wù)區(qū),至中環(huán)快速路 （和平南路）,千峰南路,項(xiàng)目 所在地,55,本項(xiàng)目 （商業(yè)綜合 體地塊）,本項(xiàng)目 （高尚住宅 區(qū)地塊）,本項(xiàng)目 （商務(wù)綜合體地塊，a地塊）,商務(wù)綜合體定性分析,項(xiàng)目商務(wù)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃,晉煤集團(tuán)總部大樓,國(guó)際生態(tài)商務(wù)辦公空間,高尚居住區(qū)/生活商業(yè)配套,國(guó)際名品展示中心/高端商業(yè),項(xiàng)目商務(wù)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃,國(guó)際名品展示中心/高端商業(yè),商業(yè)定位：國(guó)際及國(guó)內(nèi)一線品牌 商業(yè)規(guī)劃：臨主干道核心展示高端一 線品牌；通過(guò)一流的建筑形態(tài)和品牌相結(jié)合，打造太原一流的高端奢華購(gòu)物空間,項(xiàng)目商務(wù)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)定位：晉煤集團(tuán)總部大樓 打造國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高星級(jí)生態(tài)辦公空間；為晉煤集團(tuán)發(fā)展提供高效、舒適、現(xiàn)代化的辦公環(huán)境；打造太原市商務(wù)辦公的新標(biāo)桿,晉煤集團(tuán)總部大樓,項(xiàng)目商務(wù)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃,業(yè)態(tài)定位：loft生態(tài)辦公空間 為晉煤集團(tuán)上下游企業(yè)；商務(wù)配套服務(wù)企業(yè)；高新技術(shù)企業(yè)；成長(zhǎng)型商務(wù)技術(shù)服務(wù)企業(yè)量身定做的大空間自由組合辦公空間,項(xiàng)目一期商務(wù)規(guī)劃指標(biāo)：,項(xiàng)目一期總建筑面積27萬(wàn)平方米； 商務(wù)辦公：73000平方米； 高端商業(yè)： 45000平方米； 精裝soho： 65000平方米； 高尚住宅： 80000平方米；,商務(wù)綜合體規(guī)劃指標(biāo),商務(wù)綜合體效果圖示意,商務(wù)綜合體效果圖示意,商務(wù)綜合體效果圖示意,商務(wù)綜合體效果圖示意,項(xiàng)目一期商務(wù)綜合體部分社會(huì)及經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)：,項(xiàng)目計(jì)劃2010年開(kāi)工；建設(shè)周期三年； 預(yù)計(jì)直接稅收超過(guò)5億元； 項(xiàng)目竣工后將引入大型企業(yè)總部2-3家； 引入中小企業(yè) 400家； 年稅收總額：3億元 一期項(xiàng)目項(xiàng)目建成后直接就業(yè) 5000人； 晉煤集團(tuán)總部大樓投入使用后， 將在煤炭、煤化工、貿(mào)易、金融、 法律、煤炭相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)方面 成為太原市乃至山西省的標(biāo)桿型 企業(yè)總部基地。,項(xiàng)目二期商業(yè)綜合體商業(yè)定位分析,本項(xiàng)目一期地塊位于城市主干道長(zhǎng)風(fēng)西街上，形狀較為規(guī)則，可視性好，具備發(fā)展優(yōu)質(zhì)城市綜合體的條件,項(xiàng)目規(guī)劃條件,本項(xiàng)目（商業(yè)綜合體地塊）位于長(zhǎng)風(fēng)西街，長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)西北側(cè)； 項(xiàng)目地形呈長(zhǎng)方型，沿長(zhǎng)風(fēng)西街面約220米，沿千峰南路方向約280米；項(xiàng)目交通便利，展示面較好； 本項(xiàng)目建筑面積約26萬(wàn)平方米，其中商業(yè)部分規(guī)劃建筑面積14萬(wàn)平方米,資料來(lái)源：項(xiàng)目地塊規(guī)劃圖,項(xiàng)目地塊示意圖,長(zhǎng)風(fēng)西街,至長(zhǎng)風(fēng)文化 商務(wù)區(qū),至中環(huán)快速路 （和平南路）,千峰南路,項(xiàng)目 所在地,67,本項(xiàng)目 （商業(yè)綜合 體地塊）,本項(xiàng)目 （高尚住宅 區(qū)地塊）,商業(yè)綜合體定性分析,68,項(xiàng)目商業(yè)綜合體地塊建筑面積共20萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積12萬(wàn)平方米,項(xiàng)目（商業(yè)綜合體地塊）規(guī)劃效果圖,項(xiàng)目名稱,預(yù)計(jì)建成 時(shí)間,2015年,都會(huì)時(shí)尚購(gòu)物中心,項(xiàng)目規(guī)模,項(xiàng)目總面積：45萬(wàn)平方米；其中綜合體地塊建筑面積20萬(wàn)平方米（含商業(yè)12萬(wàn)平方米，120米高的地標(biāo)寫字樓8萬(wàn)平方米，五星級(jí)酒店3.5萬(wàn)平方米） 綜合體地塊商業(yè)功能配比：總面積12萬(wàn)，其中百貨2.8萬(wàn)，娛樂(lè)樓1.2萬(wàn)，綜合樓1.2萬(wàn)，步行街2.7萬(wàn)，商業(yè)街2.6萬(wàn)，超市1.5萬(wàn),商業(yè)綜合體定位分析,項(xiàng)目位于萬(wàn)柏林區(qū)，項(xiàng)目周邊均規(guī)劃為商業(yè)及住宅區(qū)，有利于商業(yè)的發(fā)展,項(xiàng)目區(qū)位置圖,項(xiàng)目區(qū)位說(shuō)明,項(xiàng)目（商業(yè)綜合體地塊）位于萬(wàn)柏林區(qū)，目前為南上莊村（待拆遷） 項(xiàng)目南側(cè)目前為南屯村（待拆遷），規(guī)劃為商業(yè)綜合體 項(xiàng)目北側(cè)目前為新莊村（待拆遷），規(guī)劃為住宅及公共服務(wù)區(qū) 項(xiàng)目西側(cè)目前為南上莊村（待拆遷），規(guī)劃為酒店、商業(yè)及停車場(chǎng) 項(xiàng)目東側(cè)目前為南上莊村（待拆遷），規(guī)劃為本項(xiàng)目的高尚住宅區(qū)地塊,長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū),規(guī)劃 商住綜合,公共服務(wù),和平南路 （中環(huán)快速路）,千峰南路,長(zhǎng)風(fēng)西街,69,規(guī)劃 商業(yè)綜合體,規(guī)劃 商業(yè)及停車場(chǎng),規(guī)劃 商住綜合,太原理 工大學(xué),住宅及 公共服務(wù),規(guī)劃 商住綜合,項(xiàng)目 所在地,商業(yè)綜合體定位分析,本項(xiàng)目位于城市西南方向，距離親賢北街-長(zhǎng)風(fēng)街商圈較近,項(xiàng)目周邊30分鐘交通圖,柳巷鐘樓街商圈,親賢北街長(zhǎng)風(fēng)街商圈,本項(xiàng)目,70,商業(yè)綜合體定位分析,項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)風(fēng)西街主干道，交通可達(dá)性強(qiáng)；公共交通便利,項(xiàng)目交通圖,項(xiàng)目交通狀況分析說(shuō)明,項(xiàng)目南側(cè)為長(zhǎng)風(fēng)西街，規(guī)劃為主路雙向8車道 長(zhǎng)風(fēng)西街西向貫通中環(huán)快速路，東側(cè)經(jīng)長(zhǎng)風(fēng)大橋與親賢北街-長(zhǎng)風(fēng)西街商圈、以及整個(gè)汾東新區(qū)相連 項(xiàng)目東北側(cè)有長(zhǎng)風(fēng)停車場(chǎng)站，主要經(jīng)過(guò)車次11條，分別為308路; 618路; 618路支; 619路; 819路; 823路; 848路; 851路; 858路; 864路; 868路 項(xiàng)目東南側(cè)有南屯站，主要經(jīng)過(guò)車次12條，分別為308路; 618路; 618路支; 619路; 818路; 819路; 823路; 848路; 851路; 858路; 864路; 868路,和平南路 （中環(huán)快速路）,千峰南路,長(zhǎng)風(fēng)西街,至長(zhǎng)風(fēng)大橋,新晉祠路,長(zhǎng)風(fēng)停 車場(chǎng)站,南屯站,71,項(xiàng)目 所在地,商業(yè)綜合體定位分析,差異化競(jìng)爭(zhēng)的需要和目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)需求決定了本項(xiàng)目的商業(yè)概念,72,項(xiàng)目緊鄰的長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)是城市未來(lái)幾年內(nèi)發(fā)展的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)高收入、高學(xué)歷的行政辦公人士和商務(wù)人士，出于個(gè)人消費(fèi)和社交消費(fèi)為目的的購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)需求存在巨大的未滿足的市場(chǎng)空間，成為項(xiàng)目的核心目標(biāo)客群 隨著城市南移西進(jìn)的發(fā)展，城市西南區(qū)域成為中高收入家庭置業(yè)的首選區(qū)域，以家庭型消費(fèi)為主要特點(diǎn)的中高收入家庭是項(xiàng)目消費(fèi)的次要客群,差異化競(jìng)爭(zhēng),太原城市核心商圈的商業(yè)目前商圈仍處于傳統(tǒng)百貨為主的、以購(gòu)物功能為主的商業(yè)供給階段，餐飲和休閑業(yè)態(tài)少 茂業(yè)天地和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將可能是太原5年內(nèi)出現(xiàn)的兩個(gè)最大的購(gòu)物中心項(xiàng)目 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于城市北部，預(yù)計(jì)將定位于面向家庭客群的區(qū)域中心，距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，對(duì)本項(xiàng)目的影響不大 茂業(yè)天地項(xiàng)目同本項(xiàng)目距離較近，但其業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)將以百貨和購(gòu)物為主，發(fā)揮集團(tuán)茂業(yè)百貨的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，為本項(xiàng)目提供購(gòu)物餐飲娛樂(lè)一體的業(yè)態(tài)組合給出了差異化的市場(chǎng)空間,消費(fèi)者需求,通過(guò)消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素確定本項(xiàng)目的商業(yè)概念,商業(yè)綜合體定位分析,73,憑借區(qū)位、規(guī)模等優(yōu)勢(shì)，充分考慮未來(lái)本區(qū)域的功能定位以及商業(yè)環(huán)境，本項(xiàng)目初步定位為區(qū)域型“都會(huì)時(shí)尚購(gòu)物中心”,項(xiàng)目商業(yè)概念： “都會(huì)時(shí)尚購(gòu)物中心”,憑借項(xiàng)目區(qū)位、規(guī)模等優(yōu)勢(shì)，充分考慮未來(lái)本區(qū)域的功能定位以及商業(yè)環(huán)境，打造以滿足項(xiàng)目及周邊區(qū)域人群的日常生活需求為基礎(chǔ)，為區(qū)域內(nèi)家庭消費(fèi)人群提供生活時(shí)尚和品質(zhì)生活的空間，滿足其對(duì)健康家庭生活的需求，對(duì)生活品味和質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)，對(duì)現(xiàn)代生活潮流的追逐，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的區(qū)域型“都會(huì)時(shí)尚購(gòu)物中心”,配合長(zhǎng)風(fēng)文化商務(wù)區(qū)規(guī)劃的市政府政務(wù)辦公、高級(jí)寫字樓和豪華酒店，本項(xiàng)目商業(yè)部分將建成為一個(gè) “時(shí)尚、具有國(guó)際品味、個(gè)性化的，提供精致產(chǎn)品和優(yōu)雅服務(wù)環(huán)境的區(qū)域型都會(huì)時(shí)尚購(gòu)物中心” 。引導(dǎo)現(xiàn)代生活方式，提供全新的消費(fèi)理念,商業(yè)綜合體定位分析,74,目標(biāo)消費(fèi)者,商業(yè)組合,以中端和中高端為主要消費(fèi)層 以行政辦公人員、企業(yè)一般職員和中高級(jí)管理人員等商務(wù)人士為主要目標(biāo)消費(fèi)群 以本地區(qū)居民休閑娛樂(lè)、餐飲 消費(fèi)為補(bǔ)充,功能配比：購(gòu)物：餐飲：休閑娛樂(lè)：服務(wù) 64%：20%：13%：3% 檔次配比：中低檔：中檔：