2011年鄭州建業(yè)集團(tuán)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展評(píng)估與建議（34頁(yè)） .pptVIP

建業(yè)集團(tuán)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展評(píng)估與建議,投資管理中心 2011年12月,- 2 -,背景與目的,自實(shí)施省域化戰(zhàn)略以來(lái)，集團(tuán)已完成河南省18個(gè)地級(jí)城市布局，并在行業(yè)調(diào)整中以優(yōu)異的市場(chǎng)表現(xiàn)和業(yè)績(jī)?cè)俅乌A得各方認(rèn)可。隨著行業(yè)調(diào)整的延續(xù)和集團(tuán)既定戰(zhàn)略的推進(jìn)，布局縣級(jí)城市，提前占據(jù)未來(lái)河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的增長(zhǎng)引擎，擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，增強(qiáng)盈利和抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力已成為集團(tuán)下一階段的工作重點(diǎn)之一。 基于行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)、集團(tuán)既定戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的踐行以及集團(tuán)關(guān)于拓展縣級(jí)城市的要求，投資管理管理中心對(duì)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)估并提出相應(yīng)意見(jiàn)和建議。通過(guò)縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估，以期達(dá)到如下目的： 通過(guò)分析縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，以從宏觀上進(jìn)一步了解縣級(jí)市場(chǎng)的投資環(huán)境； 評(píng)估縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)、行業(yè)所處的發(fā)展階段和未來(lái)發(fā)展空間，為集團(tuán)布局縣級(jí)城市提供支撐； 提出優(yōu)先進(jìn)入的縣級(jí)城市名單，以明確項(xiàng)目投資方向，降低市場(chǎng)拓展風(fēng)險(xiǎn)； 提出評(píng)估意見(jiàn)和建議，以保障順利、高效地布局縣級(jí)城市。,- 3 -,相關(guān)說(shuō)明,本報(bào)告中，108個(gè)縣級(jí)城市和鶴壁市、濮陽(yáng)市、濟(jì)源市的經(jīng)濟(jì)、人口和居民收入數(shù)據(jù)均來(lái)自河南省歷年統(tǒng)計(jì)年鑒； 河南省統(tǒng)計(jì)年鑒未提供2010年縣級(jí)城市總?cè)丝诘臄?shù)據(jù)，故采用2009年的數(shù)據(jù)； 本報(bào)告中，各城市公司至少上報(bào)3個(gè)擬進(jìn)入的縣級(jí)城市，不足3個(gè)，則全數(shù)上報(bào)，共計(jì)50個(gè)縣級(jí)城市； 因缺少各縣級(jí)城市的城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)，為節(jié)約成本，提高數(shù)據(jù)搜集效率，由城市公司提供擬進(jìn)入縣級(jí)城市的相關(guān)數(shù)據(jù)； 部分縣級(jí)城市的城鎮(zhèn)化率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)存在少量缺失。,- 4 -,目錄,二,縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,三,縣級(jí)城市政策環(huán)境分析,四,進(jìn)入縣級(jí)城市的swot分析,五,進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議,一,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析,- 5 -,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析,縣級(jí)城市分布情況 縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)情況 縣級(jí)城市人口情況 縣級(jí)城市收入情況,- 6 -,縣級(jí)城市分布情況,縣級(jí)城市分布情況：河南現(xiàn)有108個(gè)縣級(jí)城市，縣級(jí)城市分布均衡，南陽(yáng)市下轄11個(gè)縣級(jí)城市，為下轄縣級(jí)城市最多的地級(jí)市，濟(jì)源市無(wú)下轄縣級(jí)城市。,- 7 -,縣域經(jīng)濟(jì)與全省經(jīng)濟(jì)狀況比較：縣級(jí)城市是河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，2010年河南省縣域gdp為16112.5億元，經(jīng)濟(jì)總量占到全省七成左右。,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)情況,- 8 -,縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：第二產(chǎn)業(yè)在縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)總量中的比重逐年提高，從業(yè)人員數(shù)量不斷增加，表明縣級(jí)城市工業(yè)化正在持續(xù)進(jìn)行中，為縣級(jí)城市城鎮(zhèn)化提供了重要的產(chǎn)業(yè)支撐，也為房地產(chǎn)業(yè)提供了有效需求。,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)情況,經(jīng)濟(jì)發(fā)展必然伴隨著產(chǎn)業(yè)和從業(yè)人口的結(jié)構(gòu)調(diào)整。2010年縣級(jí)城市第二產(chǎn)業(yè)增加值為9482.83億元，占縣級(jí)城市g(shù)dp總量的58.9%，較2003年上升9.9%；從業(yè)人員數(shù)量為1398.71萬(wàn)人，占總從業(yè)人口的27%，較2003年提高11%。,- 9 -,縣級(jí)城市g(shù)dp與地級(jí)城市比較：縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。從gdp總量上看，與濟(jì)源市相等的縣級(jí)城市有9個(gè)，gdp總量超過(guò)160億的縣級(jí)城市共有30個(gè)。大量具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的縣級(jí)城市為集團(tuán)布局縣級(jí)城市提供了有利條件。,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)情況,- 10 -,縣級(jí)城市人口情況：2010年河南省縣級(jí)城市人口為8153.07萬(wàn)人，占全省人口的八成。龐大的人口規(guī)模預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的潛力。,*2010年河南統(tǒng)計(jì)年鑒人口規(guī)模為常住人口，采用2009年統(tǒng)計(jì)年鑒中總?cè)丝跀?shù)據(jù)。,縣級(jí)城市人口情況,- 11 -,收入情況：七成以上的縣級(jí)城市在崗職工工資在20000元以上，雙職工家庭年收入在4-5萬(wàn)元以上。,縣級(jí)城市居民收入,按3000元/，90一套住宅計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比在6-8之間，表明縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本健康。,- 12 -,目錄,二,縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,三,縣級(jí)城市政策環(huán)境分析,四,進(jìn)入縣級(jí)城市的swot分析,五,進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議,一,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析,- 13 -,縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段判斷 人均gdp 城鎮(zhèn)化率 縣級(jí)城市商品住宅銷售面積分析 縣級(jí)城市商品住宅銷售價(jià)格分析 縣級(jí)城市商品住宅產(chǎn)品現(xiàn)狀 縣級(jí)城市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析,- 14 -,人均gdp與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段：108個(gè)縣級(jí)城市的人均gdp全部超過(guò)1300，住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。,世界銀行關(guān)于人均gdp與住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的研究表明，一國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)人均gdp在300美元時(shí)開(kāi)始起步；至1300美元時(shí)，進(jìn)入穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)期；到8000美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)才進(jìn)入平穩(wěn)期。 此外，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均gdp達(dá)到3000美元，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總體上進(jìn)入較快增長(zhǎng)的階段，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的進(jìn)程將加速發(fā)展，住房、汽車等大宗商品消費(fèi)將呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)。,市場(chǎng)發(fā)展階段判斷,- 15 -,縣級(jí)城市人均gdp狀況：47個(gè)縣級(jí)城市人均gdp突破3000美元，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化將加速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入加速發(fā)展階段。,市場(chǎng)發(fā)展階段判斷,- 16 -,城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之一：從城市公司上報(bào)43個(gè)縣級(jí)城市的數(shù)據(jù)看，15個(gè)縣級(jí)城市處于城鎮(zhèn)化初始階段，27個(gè)縣級(jí)縣級(jí)城市處于城鎮(zhèn)化的加速階段。快速提升的城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)提供充足的需求動(dòng)力。,*本次共調(diào)研50個(gè)城市，其中城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)43個(gè)，,城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律（諾瑟姆“s”曲線）： 初始階段：城鎮(zhèn)化水平達(dá)到10%，表明城鎮(zhèn)化進(jìn)程開(kāi)始啟動(dòng)。在本階段，城市發(fā)展緩慢，經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng)，區(qū)域處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)狀態(tài)； 加速階段：在加速階段，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘?0%以上，農(nóng)村人口開(kāi)始大量進(jìn)入城市，人口快速增加，城市規(guī)模擴(kuò)大，數(shù)量增多，城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到60%-70%，工業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活中占主導(dǎo)地位； 穩(wěn)定階段：城鎮(zhèn)人口占區(qū)域總?cè)丝诘?0%以上后，人口增長(zhǎng)速度下降，城鎮(zhèn)化處于穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。,市場(chǎng)發(fā)展階段判斷,- 17 -,城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系之二：縣級(jí)城市為大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的重要載體。,*城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)由城市公司提供，其中有效數(shù)據(jù)43個(gè)，,市場(chǎng)發(fā)展階段判斷,我省2010年城鎮(zhèn)化率為38.8%，按照人口流動(dòng)的規(guī)律，我省正處于以農(nóng)村人口進(jìn)入城市為主的階段，其中，縣級(jí)城市將承載大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口。,根據(jù)縣級(jí)城市*調(diào)研結(jié)果如下：,- 18 -,縣級(jí)市場(chǎng)容量：有12個(gè)縣級(jí)城市的住宅銷售面積超過(guò)或接近濟(jì)源市，21個(gè)縣級(jí)城市的銷售面積在20萬(wàn)以上，為集團(tuán)進(jìn)入縣級(jí)城市提供市場(chǎng)空間。,*由城市公司提供，其中住宅銷售面積的有效數(shù)據(jù)共44個(gè)。,住宅銷售 面積分析,- 19 -,縣級(jí)城市中高端樓盤售價(jià)情況：從城市公司上報(bào)的在售樓盤價(jià)格情況看，有26個(gè)縣級(jí)城市的樓盤超過(guò)3000元/平方米，為集團(tuán)進(jìn)入縣級(jí)城市提供價(jià)格支持。,*本頁(yè)住宅銷售價(jià)格由城市公司調(diào)研提供，從調(diào)研樓盤中，結(jié)合集團(tuán)的產(chǎn)品定位，共抽取49個(gè)典型樓盤。 *住宅銷售價(jià)格不含別墅。,住宅銷售 價(jià)格分析,- 20 -,縣級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品類型：產(chǎn)品混搭占項(xiàng)目類型的多數(shù)，且以多層和小高層、高層混搭為主，別墅產(chǎn)品少。未來(lái)小高層和高層將逐步成為市場(chǎng)主流。,縣級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀,- 21 -,競(jìng)爭(zhēng)情況,縣級(jí)城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況 1、地級(jí)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同步向縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入，如佳田實(shí)業(yè)（平頂山）、億祥置業(yè)（焦作）、金沙置業(yè)（鄭州）等； 2、縣級(jí)城市本地房地產(chǎn)企業(yè)多由建筑商、其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來(lái)； 3、縣級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力較弱。,縣級(jí)城市競(jìng)爭(zhēng)情況,- 22 -,目錄,二,縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,三,縣級(jí)城市政策環(huán)境分析,四,進(jìn)入縣級(jí)城市的swot分析,五,進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議,一,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析,- 23 -,針對(duì)房地產(chǎn)政策環(huán)境分析后，能夠發(fā)現(xiàn)縣域房地產(chǎn)政策環(huán)境遠(yuǎn)較地市寬松和有利,從政策環(huán)境來(lái)看，當(dāng)前縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)監(jiān)管環(huán)境相對(duì)寬松，具體表現(xiàn)如下： 1、限購(gòu)政策：縣級(jí)市場(chǎng)同地級(jí)市場(chǎng)一樣不受限購(gòu)政策影響； 2、限貸政策：縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于起步晚、發(fā)展慢，購(gòu)房人群基本以首次置業(yè)的自住型客戶為主，限貸政策基本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較?。?3、“90/70”政策：90/70政策在大部分縣級(jí)城市未能有效執(zhí)行； 4、相關(guān)稅、費(fèi)優(yōu)惠政策：如設(shè)計(jì)條件及優(yōu)惠政策均存在較大的談判與溝通空間。,縣級(jí)城市政策環(huán)境,- 24 -,目錄,二,縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,三,縣級(jí)城市政策環(huán)境分析,四,進(jìn)入縣級(jí)城市的swot分析,五,進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議,一,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析,- 25 -,優(yōu)勢(shì)(strengths) 建業(yè)根植河南19年，品牌形象深入人心，已形成明顯的品牌優(yōu)勢(shì)； 在省域化發(fā)展戰(zhàn)略推進(jìn)過(guò)程中，建業(yè)的產(chǎn)品系列化有序推進(jìn)，形成了較強(qiáng)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； 縣級(jí)市場(chǎng)住宅消費(fèi)人群基本以自住型需求為主，少有投資性需求，受政策影響較小，市場(chǎng)波動(dòng)??； 在省域化布局過(guò)程中，在全省18個(gè)地市均組建了當(dāng)?shù)匾涣鞯拈_(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)； 經(jīng)過(guò)8年的地市布局，集團(tuán)各城市公司在當(dāng)?shù)亟⒘巳娴纳鐣?huì)資源網(wǎng)絡(luò)。,swot分析（s）,- 26 -,劣勢(shì)（weaknesses） 縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房?jī)r(jià)普遍較低； 市場(chǎng)容量普遍小，投資回收周期較長(zhǎng)； 集團(tuán)現(xiàn)有的系列產(chǎn)品難以滿足縣級(jí)需求； 目前簡(jiǎn)單復(fù)制城市公司的縣級(jí)項(xiàng)目管理架構(gòu)，不利于單位人員產(chǎn)出效益的提高； 現(xiàn)有的激勵(lì)機(jī)制在調(diào)動(dòng)人員向下布局的作用有限； 項(xiàng)目總數(shù)擴(kuò)張帶來(lái)人力配備的壓力； 向下布局對(duì)高素質(zhì)人才的吸引小。,swot分析（w）,- 27 -,機(jī)會(huì)（opportunities） 縣級(jí)市場(chǎng)非行業(yè)調(diào)控重點(diǎn)，有利于進(jìn)入和布局； 縣級(jí)政府對(duì)高水平的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)持歡迎態(tài)度，且支持力度大； 縣級(jí)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較低，市場(chǎng)進(jìn)入門檻低； 城市化率水平低，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅?縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，提前布局有助于低價(jià)獲取土地； 國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、小城鎮(zhèn)建設(shè)以及財(cái)政“省直管縣”政策等相關(guān)政策陸續(xù)推出，縣域經(jīng)濟(jì)將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。,swot分析（o）,- 28 -,威脅（threats） 依托于鄭州人力資源環(huán)境招聘的員工長(zhǎng)期堅(jiān)持在縣級(jí)城市穩(wěn)定性問(wèn)題； 縣級(jí)城市政府工作效率、市場(chǎng)化程度等投資環(huán)境問(wèn)題將對(duì)項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)造成一定影響； 縣級(jí)市場(chǎng)圈子小，渠道窄，無(wú)法直接復(fù)制地市的推廣方式。,swot分析（t）,- 29 -,目錄,二,縣級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,三,縣級(jí)城市政策環(huán)境分析,四,進(jìn)入縣級(jí)城市的swot分析,五,進(jìn)入縣級(jí)城市的評(píng)估建議,一,縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)分析,- 30 -,縣級(jí)城市拓展的評(píng)估指標(biāo)匯總?cè)缦拢?縣級(jí)市場(chǎng)評(píng)估建議,綜合評(píng)估指標(biāo)，我們認(rèn)為集團(tuán)確定的近兩年布局30個(gè)縣級(jí)城市的要求與河南省縣級(jí)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況基本符合。,- 31 -,一、鑒于縣級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡，應(yīng)綜合各地市下轄縣級(jí)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、條件優(yōu)厚或近距地級(jí)市的縣級(jí)城市進(jìn)行布局。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，各地市優(yōu)先考慮的縣級(jí)城市如下：,縣級(jí)市場(chǎng)評(píng)估建議,- 32 -,二、在集團(tuán)省域化戰(zhàn)略向下進(jìn)行縣級(jí)縱深布局的同時(shí)，應(yīng)做好集團(tuán)資金等資源的評(píng)估，在重點(diǎn)市場(chǎng)、地市市場(chǎng)和縣級(jí)市場(chǎng)間合理分配資源，在擴(kuò)大縣級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模的同時(shí)，也應(yīng)保障好重點(diǎn)、地市市場(chǎng)的份額不萎縮。 三、結(jié)合縣級(jí)市場(chǎng)特征，從客戶需求、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品類型、成本控制標(biāo)準(zhǔn)（比如限額設(shè)計(jì)）與可實(shí)現(xiàn)售價(jià)間進(jìn)行縣級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品的匹配性開(kāi)發(fā)，建立符合縣級(jí)市場(chǎng)需求的系列產(chǎn)品，滿足集團(tuán)縣級(jí)城市布局的需要。 四、優(yōu)化項(xiàng)目薪酬制度體系和激勵(lì)考核制度，鼓勵(lì)員工到條件相對(duì)艱苦的縣級(jí)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中工作，為集團(tuán)省域化戰(zhàn)略縱深發(fā)展做貢獻(xiàn)。,縣級(jí)市場(chǎng)評(píng)估建議,- 33 -,五、發(fā)揮縣級(jí)城市與地級(jí)城市交通距離近、管理半徑小的優(yōu)勢(shì)，為整合城市公