龍崗區(qū)域價值分析20120516.ppt

TDJ區(qū)域資料收集,龍崗步入“后大運時代” 龍崗區(qū)城市更新項目計劃拆除重建項目或片區(qū)共85個 深惠路沿線城市更新，沿線有35個項目列入計劃 沿著“龍崗大道”著力打造多個區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，推出一批商業(yè)綜合體，大力發(fā)展特色商貿(mào)、酒店住宿、文化娛樂、休閑、餐飲等現(xiàn)代服務業(yè)，打造連通市中心、輻射莞惠的現(xiàn)代服務業(yè)通道。同時，“龍崗大道”沿線規(guī)劃分布有9個創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園，定位主要為軟件設計、文化創(chuàng)意、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、總部研發(fā)基地。9個園區(qū)總建筑面積437萬平方米,拆,龍崗萬科廣場項目位于龍崗中心城總體城市規(guī)劃的新城中心，毗鄰龍崗區(qū)文化中心、青少年宮、書城、科學館，對面即為龍崗區(qū)政府，政府規(guī)劃定位為區(qū)域商業(yè)中心區(qū)，龍崗萬科廣場項目總面積達15萬平方米，地上五層，地下一層。該購物中心由全球知名設計事務所凱里森操刀設計，以“時光印跡”為理念，打造出諸如三中庭設計、“大眼睛”天窗、巨型浮蛋等創(chuàng)新設計亮點。龍崗萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標消費人群面向全客層，并以家庭消費人群為重點。 定位：全客層，集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的適度領先的品質型一站式購物中心。 南側為深圳地鐵三號線，北側為龍崗區(qū)的中軸線龍翔路，周邊規(guī)劃為龍崗中心城居住新區(qū)，核心商圈 項目包含商業(yè)、公務、休閑、娛樂、居住于一體，是龍崗首座100萬平米大型都市綜合體， 位于龍崗中心城龍翔大道上，占地21萬平方米，建筑面積近100萬平方米，15萬平米萬科廣場，10萬平米160米四級寫字樓萬科大廈、70萬平方米的住宅萬科天譽。 進入品牌：zara,blt等400多個商家,第一中心：福田中心區(qū)，包括羅湖在內(nèi)的城市發(fā)展，形成深圳這座城市最中心的區(qū)域； 第二中心：前海中心。前海中心在國務院和市政府的各項政策、規(guī)劃支持下，輻射范圍涵括了南山中心區(qū)、后海甚至寶中。 第三大中心：龍崗中心城中心城 片區(qū)規(guī)劃：城市次中心，深東之核心 根據(jù)規(guī)劃，龍崗中心城中心區(qū)是指以吉祥中路以東、龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地，總用地面積281.68萬平方米，該片區(qū)建設規(guī)?？偭繛?19.4萬平方米。 一、功能定位：城市次中心 以商業(yè)、辦公功能為主， 結合鄰近地鐵3號線（吉祥站、龍城廣場站）兩個站點，強化中心城的商業(yè)服務功能及標志性空間的塑造；同時考慮客家歷史建筑的保護，延續(xù)地區(qū)的歷史脈絡，強調地區(qū)功能的混合型，擴大對外的街道界面，提升地區(qū)活力。 二、空間軸線：空間發(fā)展軸，景觀主軸線 深惠路作為龍崗的空間發(fā)展軸，是由龍城、龍崗、坪地三部分構成，連接惠州，是深圳東部城市主要生活軸線。以地鐵三號線建設為契機，對道路兩側用地功能進行調整，帶動沿線用地功能提升，最終建設成為龍崗區(qū)標志性的景觀大道。 中心的核心都市綜合體 新老西村城中村的專項舊改，規(guī)劃范圍為龍城廣場、深惠路、規(guī)劃的公園南路、龍翔大道所圍合的區(qū)域。該區(qū)域正是位于龍崗中心區(qū)的核心位置，是龍崗中心區(qū)中心化發(fā)展的標志性舊改工程，涉及教育、商業(yè)、市政配套、廣場配備,全球趨勢CAZ已成為眾多國際大都市核心發(fā)展規(guī)劃定位 A、深圳后30年發(fā)展從經(jīng)濟發(fā)展城市發(fā)展轉移，由于土地儲備、規(guī)劃等問題，商務向西趨勢已改變 B、龍崗定位CAZ，發(fā)展深圳“中央活力區(qū)”，復合商務、行政、文化、生活及旅游等多重功能，實現(xiàn)持久活力；是對CBD商務進行品質與內(nèi)涵的延伸。 1、 高層人才創(chuàng)業(yè)基地+優(yōu)秀旅游目的地 +繁華商業(yè)街區(qū)+異域美食聚集區(qū) 2、 完備功能配置、提高建設標準和服務水平 增加產(chǎn)業(yè)聚集關聯(lián)性的生產(chǎn)性服務功能 3、 解決城市更新及再生資源的利用 解決空間資源的合理配置 4、 增加就業(yè)、提升市民生活質量 為區(qū)域經(jīng)濟創(chuàng)造可持續(xù)的稅收 大運1800億投入，1415.85億投資交通系統(tǒng)建設， 深惠路改造成功，龍崗車道擴至24條， 地鐵3號線通車，12、16號線提前啟動 ， 深圳東站、國廈深鐵線等建設加速，促進東岸一體化進程 l商務：龍崗中心城商務集聚效應明顯，多座工商物業(yè)集聚龍城核心 l配套：出現(xiàn)珠江皇冠五星級酒店、正中高爾夫等高端商務配套 l部分商用物業(yè)開發(fā)商：正中集團、榮超集團、珠江地產(chǎn)等 l商用物業(yè)開發(fā)商及頂級企業(yè)進駐龍崗的首選區(qū)域！,目前，布吉、橫崗等地新盤供應較少，購房需求自然正在往龍崗中心城與大運新城轉移?！耙坏┬卤P”去庫存化“停止下來，龍崗中心城房價緊跟市區(qū)上漲將不可避免。”一位業(yè)內(nèi)人士。 針對目前龍崗中心城大戶型熱銷現(xiàn)象，有開發(fā)商人士表示，“這完全在預期之內(nèi)?！卑凑照ｄN售節(jié)點，一些大戶型由于總價較普通戶型高，一般都放在銷售后期推出，或者是戶型較好，貨量不多開發(fā)商普遍有“惜售心理”。目前龍崗中心城大戶型供應緊缺，總推量僅多套大戶型買家需求仍然十分旺盛，此輪大戶型旺銷行情與高端居住需求與投資需求聯(lián)合拉動。 深圳房價連續(xù)多月上漲之后，龍崗已成深圳最值得投資的區(qū)域之一?！盁o論是自住性質的換房客還是投資客，龍崗相對于市區(qū)內(nèi)的價格優(yōu)勢仍然十分明顯，特別是中心城與大運新城等片區(qū)一些優(yōu)質樓盤的銷售完畢，好地段的大戶型供應將減少。”該開發(fā)商表示。,未來誰將成為深圳的產(chǎn)業(yè)之都？毫無疑問，是龍崗。而且，它現(xiàn)在已經(jīng)是了，將來只會更加強大。 在全市“9+2”高新技術產(chǎn)業(yè)片區(qū)中，龍崗區(qū)范圍內(nèi)有4+1個，總規(guī)劃面積將近100平方公里，占全市產(chǎn)業(yè)帶總面積的一半還多。 在全市確定的十大重點產(chǎn)業(yè)項目，有一半分布在龍崗，粗略估計，這5個重點產(chǎn)業(yè)項目將來為龍崗帶來的年產(chǎn)值將達到2000億元以上，其中僅一個壩光精細化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，建成投產(chǎn)后年產(chǎn)值便可能達到1200億元之巨。 深圳市六大物流園區(qū)中唯一的綜合性物流園區(qū)也在龍崗，平湖物流園總占地規(guī)模達到了14.75平方公里，并且已經(jīng)引進了華南城、華潤萬佳配送中心等等國內(nèi)外名企進駐。 而未來的龍崗，還將會憑借大運會的東風，加強對會展、文化、旅游、金融等高端服務業(yè)的發(fā)展，這些發(fā)展給了龍崗未來無盡的想象 在產(chǎn)業(yè)化的帶動下，區(qū)域的投資價值將不斷看漲，尤其是其中的房地產(chǎn)，更會被視作和這個產(chǎn)業(yè)之都不相匹配的洼地，而發(fā)生翻天覆地的價值重估。 高科技產(chǎn)業(yè)已成龍崗經(jīng)濟發(fā)展支柱 目前，深圳的高科技產(chǎn)業(yè)主力基本上已經(jīng)全部集中在龍崗，它事實上已經(jīng)成為龍崗區(qū)的第一支柱產(chǎn)業(yè)，并且是深圳市重要的高新技術產(chǎn)品制造基地、成果轉化基地、出口加工基地和特色產(chǎn)業(yè)聚集基地，專家們相信，坂雪崗樓市在過去數(shù)年里的火爆發(fā)展，在未來的數(shù)年內(nèi)可能會擴展到整個龍崗區(qū)。 在全市“9+2”高新技術產(chǎn)業(yè)片區(qū)中，龍崗區(qū)范圍內(nèi)有4+1個，總規(guī)劃面積達97.91平方公里，分別為坂雪崗、大工業(yè)區(qū)、寶龍-碧嶺工業(yè)區(qū)、葵涌-大鵬和東部海洋片區(qū)，總規(guī)劃面積達97.91平方公里，占全市產(chǎn)業(yè)帶總面積的58%，這是在任何一個區(qū)域都不曾達到的。,高新技術產(chǎn)業(yè)帶的建設有力地推進了龍崗區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，到2007年底，龍崗全區(qū)經(jīng)認定的高新技術企業(yè)共有291家，其中產(chǎn)值超億元的企業(yè)有58家，超10億元的企業(yè)有14家，超100億元的企業(yè)有2家。而從2006年到2008年，龍崗全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)實現(xiàn)的高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值從當年的不足1000億元增長到了2082億元，幾乎翻了一倍。 到目前為止，龍崗已經(jīng)成為全市乃至整個華南區(qū)的高新技術的產(chǎn)業(yè)基地，并已發(fā)展形成了具有國際競爭力的企業(yè)集群。而且，該區(qū)還引進了日立環(huán)球、三星、住友、兄弟工業(yè)、歐姆龍等世界500強、國際跨國公司和上市公司共140多家。 在其中，我們所熟知的坂雪崗高新技術片區(qū)，這里集中著華為、新天下、康冠為主的IT產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，已經(jīng)在事實上成為深圳發(fā)展最為成功的高科技片區(qū)。 而接下來，深圳將重點推進的全市10大重點產(chǎn)業(yè)項目，有5個都在龍崗。其中，位于坪山街道的比亞迪汽車項目，可實現(xiàn)年產(chǎn)20萬輛汽車；位于寶龍工業(yè)區(qū)的意法半導體封裝測試項目，投產(chǎn)后年產(chǎn)值200億元人民幣 現(xiàn)代物流業(yè)打造國際物流業(yè)航母 在第一重要的高科技產(chǎn)業(yè)之下，龍崗的另一支柱產(chǎn)業(yè)便是在全深圳都具有中心地位的現(xiàn)代物流業(yè)。深圳2006年出臺的深圳市現(xiàn)代物流業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，將全市唯一一個綜合樞紐型物流園區(qū)的地位給了龍崗平湖，該園區(qū)容納于深圳中部物流組團之中，規(guī)劃控制用地14.75平方公里，分為貨運樞紐、倉儲配送、專業(yè)市場和精益物流四大功能板塊，在深圳物流業(yè)的地位日益突出。 事實上，總占地14.75平方公里的平湖物流園不僅是深圳市最早確立的一個物流基地，更是深圳市重點物流項目落戶最多的園區(qū)。在過去幾年時間里，已經(jīng)有先后超過20個物流項目落戶于此。在深圳目前所有的物流園中，平湖物流園的王者氣勢已然顯現(xiàn)。尤其是其中的總建筑規(guī)模達220萬平方米的華南城，該項目全部建成后將成為全球規(guī)模最大的工業(yè)原料交易中心。有物流業(yè)專家曾經(jīng)感嘆說，有這樣的一個超級物流航母的領跑，若干重點物流項目的引進以及眾多物流名企的扎堆，勢必將在平湖引起中國物流產(chǎn)業(yè)最嘆為觀止的“集群效應”，并強力推動平湖乃至龍崗經(jīng)濟的快速壯大！ 在平湖之外，龍崗區(qū)目前正在規(guī)劃的物流項目尚有選址坑梓的龍崗保稅物流中心(B型)，該物流中心除了具備轉口貿(mào)易、出口退稅、進口保稅、國際轉口貿(mào)易等常見功能外，還將擁有國際物流、國際中轉、國際采購、國際配送、檢測維修共九大功能。 2007年的一則消息，曾將龍崗物流業(yè)放在特區(qū)內(nèi)外一體化和大運兩大機遇的背景下說，“具有天然區(qū)位優(yōu)勢的龍崗必將成為國內(nèi)外物流業(yè)的航母”。,高端服務業(yè)體育經(jīng)濟將成新引擎 在2007年，龍崗區(qū)政府就曾表示，龍崗未來三大產(chǎn)業(yè)結構要從原來偏重第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展向二、三產(chǎn)業(yè)并重轉變，而且，三大產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容也要高端化，第三產(chǎn)業(yè)要以高品質、品牌化的產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展方向，重點發(fā)展現(xiàn)代物流、創(chuàng)意、金融、文化、體育、旅游等高端服務業(yè)和總部經(jīng)濟。 而隨著大運會的臨近，龍崗第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展雛形也越加清晰，社科院一位專門研究第三產(chǎn)業(yè)的學者曾撰文稱，龍崗的第三產(chǎn)業(yè)未來將會以文化、體育、會展、旅游以及金融為核心。 在文化方面，龍崗曾經(jīng)確立了“文化強區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，力爭使文化產(chǎn)業(yè)逐步成為全區(qū)新的經(jīng)濟增長點和未來的支柱產(chǎn)業(yè)。以大芬油畫為代表的工藝美術業(yè)，已形成油畫生產(chǎn)、收購和集中外銷一條龍體系。而以印刷業(yè)為龍頭、以音像類產(chǎn)品制造為支撐的文化產(chǎn)品制造業(yè)，已成為龍崗區(qū)最具實力的文化產(chǎn)業(yè)項目。 在會展業(yè)方面，龍崗目前及未來將會形成以文博會、高交會以及華南城為依托的會展經(jīng)濟。由于高交會館遷址到了龍崗中心城，未來的龍崗，除了成為文博會的分會址之外，還將成為“高交會”的分會場。 在體育方面，則突出表現(xiàn)在2011年將舉辦的大運會上，這將令龍崗的體育經(jīng)濟面臨前所未有的發(fā)展機遇，并給龍崗經(jīng)濟注入更大的活力。一家投行單位發(fā)布的研究報告指出，為了加強大運會建設，深圳各種直接或間接的資金投入預計將超過1800億元人民幣，這個投資規(guī)模相當于龍崗去年的GDP。同時，令業(yè)界看好的還不止是大運會本身所產(chǎn)生的經(jīng)濟效應，還包括其聯(lián)動產(chǎn)生的經(jīng)濟“協(xié)同效應”，并帶動創(chuàng)意設計、品牌會展和高端旅游等多項關聯(lián)服務的發(fā)展。 區(qū)域樓市價值將被重估 “如果將眼光放5-10年，你就會認可龍崗目前的房價的確是被低估了。”一位長期在龍崗投資房地產(chǎn)的資深投資人士說，在過去一輪的樓市牛市中，龍崗房價從大約4000元/平方米一路漲到了如今的8000元/平方米以上，雖然漲幅不小，但是和深圳的其余5個區(qū)域相比，龍崗房價的漲幅其實是最低的。 但是，基于上述理由，在很多人眼中，龍崗可能是未來深圳最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。“所有的一切歸結于一個原因?！币晃谎芯魁垗彵镜亟?jīng)濟多年的學者一語中的，“深圳2000平方公里的土地上，只有龍崗還有大量的土地可供挖掘，這給了龍崗未來無比濃烈的想象空間，這種想象空間是其它區(qū)域所不具備的。”“和關內(nèi)不同，龍崗目前的支柱產(chǎn)業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，”上述學者表示，“第二產(chǎn)業(yè)需要更多的人才，他們會為區(qū)域房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展持續(xù)提供源源不絕的動力?！庇绕涫瞧渲械母呖萍籍a(chǎn)業(yè)，更是會積聚非常多的高收入人才，這些人群積聚在龍崗，勢必會產(chǎn)生非常豐富的購房需求。也正是這些豐富的購房需求，才令業(yè)界對龍崗樓市目前仍處于洼地、未來將發(fā)生翻天覆地的價值重估有了非常堅實的立足點，事實上，從很多大牌開發(fā)商如萬科、中海、鴻榮源自2003年以來便開始在龍崗攻城略地的動作來看，他們看好龍崗的未來發(fā)展其實是早有準備。 這些都預示著，這個區(qū)域的投資價值將不斷看漲，尤其是其中的房地產(chǎn)，更會被視作和這個產(chǎn)業(yè)之都不相匹配的洼地，而發(fā)生翻天覆地的價值重估。,專家訪談 只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能帶動樓市發(fā)展訪談嘉賓：王世泰資深地產(chǎn)評論人問：龍崗的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將怎樣帶動房地產(chǎn)發(fā)展？ 王：我覺得首先有必要澄清的一個話題是，百業(yè)興，樓市才興，而不是樓市興，帶動百業(yè)興。在現(xiàn)在抗擊經(jīng)濟危機的背景下，目前樓市出現(xiàn)了快速回暖，其實是喜憂參半的，因為整體的經(jīng)濟并沒有出現(xiàn)復蘇，所以，樓市復蘇的根基是不牢固的。當然，龍崗現(xiàn)在有比較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎，工業(yè)區(qū)本身發(fā)展引進了很多企業(yè)，甚至是500強，這會帶動區(qū)域的配套建設，并產(chǎn)生了財富積累，其中很多中高層管理人員會產(chǎn)生居住品質改善的需求，這才會為房地產(chǎn)發(fā)展帶來長足的發(fā)展動力。而我們?nèi)绻煌ㄟ^房地產(chǎn)發(fā)展來拉動經(jīng)濟發(fā)展，那可能僅僅奏效于一時，不能奏效于長遠。比如地方政府可以賣地，地方財政收入一時間會上升，但是這種發(fā)展是不能維持的。我們要清醒認識到，只有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能為樓市提供比較長久的基礎，所幸的是，龍崗在這方面具有比較明顯的優(yōu)勢，它的高科技產(chǎn)業(yè)基礎很雄厚，這能為區(qū)域的發(fā)展提供比較堅實的基礎。 問：綜合配套改革和新任市長的上任，會給龍崗帶來怎樣的想象？ 王：很顯然，綜合配套改革，關內(nèi)外之間