房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)題.doc

一、單選題1、房地產(chǎn)交易成交的條件是（A）。A、最高買(mǎi)價(jià)成交價(jià)最低賣(mài)價(jià)B、最低賣(mài)價(jià)成交價(jià)最高買(mǎi)價(jià)C、成交價(jià)最高買(mǎi)價(jià)最低賣(mài)價(jià)D、最低賣(mài)價(jià)最高買(mǎi)成交價(jià)2、通常情況下土地使用權(quán)出讓方式的地價(jià)由低到高的排序?yàn)椋–）。A、協(xié)議、拍賣(mài)、招標(biāo)B、拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議C、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)D、招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議3、按照價(jià)值前提或者說(shuō)評(píng)估價(jià)值的本質(zhì)來(lái)劃分的房地產(chǎn)價(jià)值是（A）。A、投資價(jià)值B、成交價(jià)格C、評(píng)估價(jià)值D、理論價(jià)格4、某抵押房地產(chǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元，其中法定優(yōu)先受償權(quán)債務(wù)為50萬(wàn)元，施工過(guò)程中拖欠工程款為50萬(wàn)元，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為50萬(wàn)元，其他優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，貸款成數(shù)為60%，則抵押貸款額度應(yīng)為（D）萬(wàn)元。A、500B、200C、300D、1805、某房地產(chǎn)1997年1月1日的原值為500萬(wàn)元，2007年1月1日的估價(jià)價(jià)值為700萬(wàn)元，房地產(chǎn)計(jì)稅值按一次減除10%后的余值計(jì)算，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的計(jì)稅價(jià)值應(yīng)為（B）。A、500B、450C、700D、6306、現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值（B）新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額。A、小于- B、大于 C、等于 D、小于或等于7、收益法是以（B）為基礎(chǔ)的，該原理說(shuō)明，決定房地產(chǎn)價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素，而是未來(lái)的因素。- x6A、收益原理& B、預(yù)期原理 C、未來(lái)原理$ D、替代原理8、重建價(jià)格，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物（B）的新建筑物的正常價(jià)格。) F1 A、具有同等效用 B、完全相同 C、具有同等功能-D、類(lèi)似9、建筑物內(nèi)部布局過(guò)時(shí)、設(shè)備落后引起的折舊屬于（C ）A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、有形折舊10、某房地產(chǎn)土地總價(jià)為6000萬(wàn)元，土地單價(jià)為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的摟面地價(jià)為（C）元/m2。A、1000B、600C、500D無(wú)法計(jì)算11、某房屋拆除后的舊料價(jià)值為10萬(wàn)元，清理費(fèi)用為30萬(wàn)元，該房屋造價(jià)為500萬(wàn)元，則殘值率為（B ） A、2% B、0 C、4%D、-4%12、不屬于房地產(chǎn)自身因素的是(D)。A、區(qū)位B、實(shí)物C、權(quán)益D、經(jīng)濟(jì)13、成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是（D ）。A、價(jià)格B、生產(chǎn)費(fèi)用C、勞動(dòng)價(jià)值D、成本加利潤(rùn)14、其他條件相同，期房?jī)r(jià)格一般( B )現(xiàn)房?jī)r(jià)格。A、高于B、低于C、等于D、不可比15、在城市租金支付能力由高到低排序正確的是(A )。A、零售業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅B、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅C、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、高密度多層住宅D、輕工業(yè)、零售業(yè)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅16、用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的(C )。A、收回B、攤銷(xiāo)#C、減損 N,D、補(bǔ)償17在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（B）的行為。A宅基地所有權(quán)B空間利用權(quán)C地役權(quán) D建筑物相鄰關(guān)系18.用成本法估價(jià)時(shí)，房屋現(xiàn)值=( C)9 IA、房屋重置價(jià)格-年折舊額尚可使用年限: B、房屋重置價(jià)格-年折舊額耐用年限% x eC、房屋重置價(jià)格成新度 D、房屋重置價(jià)格-年折舊額19對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地是（B）。A平面的B三維立體的C陸地表面D地下空間20房地產(chǎn)權(quán)利的種類(lèi)中，屬于債權(quán)的是（D）。A地役權(quán)B典權(quán)C抵押權(quán)D租賃權(quán)21從理論上講，獲取凈收益的可靠性越低，選用的還原利率應(yīng)( B )。A、越高B、越低C、不變* z&D、越可靠22某建筑物已使用8年，經(jīng)實(shí)地勘察，估計(jì)尚可使用32年，殘值率為5，則該建筑物的成新率為( C )。;A、765 B、80C、81 JD、8423下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是（C）。A在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格建設(shè)工程教育網(wǎng)C在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊）大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)24房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價(jià)格的變化的總趨勢(shì)來(lái)講，是（B）上升的。A間斷B波浪C連續(xù)D螺旋25引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（B）。A裝修改造B需求增加C通貨膨脹D改進(jìn)物業(yè)管理26房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算的是（B）。A房屋建筑面積B房屋使用面積C套內(nèi)建筑面積D套內(nèi)墻體面積27房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在（C）下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。A同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D同-估價(jià)原則、同一估價(jià)目的28按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（C）的情形。A估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7B可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7C可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93329房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（A）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供給、需求、利用狀況C權(quán)利、租金、利率 D價(jià)值、使用價(jià)值、供求30某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬(wàn)元，余款80萬(wàn)元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（B）萬(wàn)元。A87B124C130D13431房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（D）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。A委托人B估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C管理部門(mén)D中立32評(píng)估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（C）。A重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值B重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失C有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失D建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失33在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（D）。A社會(huì)一般的收益率 B收益法中的資本化率C投資者要求的滿意收益率D投資者要求的最低收益率34某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50，假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬(wàn)元，平均單價(jià)為5000元m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為（D）萬(wàn)元。A96B192C240D48035房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（B）房地產(chǎn)的價(jià)值。A發(fā)明B發(fā)現(xiàn)C創(chuàng)造D確定36形成房地產(chǎn)需求的條件是（A）。A、費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)且有能力購(gòu)買(mǎi)B、價(jià)值量大且壽命長(zhǎng)久C、保值且升值D、有用且稀缺37關(guān)于估價(jià)假設(shè)，要防止出現(xiàn)以下3種情況，不包括(D )。A、濫用估價(jià)假設(shè)；B、不明確估價(jià)假設(shè)；C、無(wú)針對(duì)性地列舉一些與本估價(jià)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的估價(jià)假設(shè)；D、對(duì)不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)。38房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有（A）。A、土地、建筑物、房地B、土地、建筑物；C、建筑物、房地； D、土地、建筑物、房地、權(quán)益。39房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用可分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)，即（C）。A一是咨詢性或參考性的，二是法律性或證據(jù)性B一是了解性或咨詢性的，二是簽證性或證據(jù)性C一是咨詢性或參考性的，二是簽證性或證據(jù)性D一是咨詢性或參考性的，二是簽證性或法律性40有關(guān)專(zhuān)業(yè)估價(jià)下列說(shuō)法不正確的是 （B）。A、由取得相關(guān)資格的專(zhuān)業(yè)人員完成B、任何人都可以做出C、具有社會(huì)公信力 D、是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)二、多選題1下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有（ACE）。A不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的B房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)C理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)D房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化E匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。2房地產(chǎn)自身因素可再分為（ABD）。A區(qū)位因素B實(shí)物因素C人口因素D權(quán)益因素E經(jīng)濟(jì)因素3下列存在替代關(guān)系的有（AC）。A經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間B經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間C賓館與寫(xiě)字樓之間D普通住宅與商業(yè)用房之間E普通住宅與娛樂(lè)房地產(chǎn)之間4在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，須扣除在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（BC）。A劃撥土地應(yīng)補(bǔ)交的出讓金B(yǎng)已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款D強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用E估價(jià)費(fèi)用5利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（AC）。A最佳規(guī)模B最佳經(jīng)營(yíng)手段C最佳集約度D最佳管理方式E最佳投資渠道6房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德包括（BCDE）。A有資格證書(shū)即可勝任任何估價(jià)業(yè)務(wù)B誠(chéng)實(shí)守信C公平競(jìng)爭(zhēng)D社會(huì)責(zé)任E保守秘密7下列是非收益性房地產(chǎn)的有（BCDE）。A農(nóng)地B行政辦公樓C教堂D寺廟E未開(kāi)發(fā)的土地8建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（BCD）等。A按份共有所有權(quán)B專(zhuān)有部分所有權(quán)C共同關(guān)系成員權(quán)D共用部分持份權(quán)E長(zhǎng)期使用和租賃9下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有（ABC）。A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值B再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額C房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值D不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵押價(jià)值 10公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格（AD）。A賣(mài)方和買(mǎi)方掌握必要的市場(chǎng)信息B賣(mài)方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象C買(mǎi)方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)D賣(mài)方和買(mǎi)方追求各自利益的最大化E賣(mài)方和買(mǎi)方急于完成交易11與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（ACD）。A是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)B估計(jì)價(jià)格或價(jià)值C實(shí)行有償服務(wù)D承擔(dān)法律責(zé)任 E估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)12房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為（BCDE）。A自由的房地產(chǎn)B生地C毛地D熟地E現(xiàn)房 13同一房地產(chǎn)對(duì)于不同投資者之所以會(huì)有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椋ˋBCD）不同。A開(kāi)發(fā)成本B經(jīng)營(yíng)費(fèi)用C納稅狀況D對(duì)未來(lái)的信心E評(píng)估方法14賬面價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。它又可稱(chēng)為（BC）。A歷史成本B賬面凈值C折余價(jià)值D實(shí)際價(jià)值E原始購(gòu)置成本15從實(shí)物角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（ABCD）。A在建工程B已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)C作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)D有建筑物的土地E劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)16嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，正常成交價(jià)格的形成條件包括（ABDE）。A公開(kāi)市場(chǎng)B交易本身具有市場(chǎng)性C特定的買(mǎi)者和賣(mài)者D賣(mài)者和買(mǎi)者都具有完全信息E適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易17在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有（AB）。A商品房銷(xiāo)售中的起價(jià)B拍賣(mài)活動(dòng)中的保留價(jià)或起拍價(jià)C拍賣(mài)中減價(jià)拍賣(mài)方式由拍賣(mài)師首先喊出的起拍價(jià)D招標(biāo)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)E采用收益法確定的參考價(jià)格18按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可將土地使用權(quán)出讓的成交價(jià)格分為（BCDE）。A征收成交價(jià)B招標(biāo)成交價(jià)C拍賣(mài)成交價(jià)D掛牌成交價(jià)E協(xié)議成交價(jià)19物質(zhì)折舊是建筑物在物質(zhì)方面損耗帶來(lái)的減損，包括（ ABCD）A、自然經(jīng)過(guò)的老朽 B、正常使用的磨損 C、意外的破壞、損壞 D、延遲維修的損壞、殘存 20下列屬于評(píng)估價(jià)值的是（BCD）。A成交價(jià)格B基準(zhǔn)地價(jià)C 標(biāo)定地價(jià)D重置價(jià)格E理論價(jià)格三、判斷題1、如果房地產(chǎn)沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值。（）2、在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣(mài)方式出讓的地價(jià)最高。（）3、在某房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法求得的價(jià)值為7000元/m2，采用收益法求得的價(jià)值為3000元/m2，則說(shuō)明此類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫。（）4、企業(yè)的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍等不能作為估價(jià)對(duì)象。 （） 5、某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘察、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。（）6、明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象，有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，還有助于明確所要評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型。（）7、大多數(shù)估價(jià)是對(duì)將來(lái)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，一般以實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。（ ）8、對(duì)于估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，因?yàn)橐褵o(wú)物可查，所以不必去估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解。（ ）9、某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，則鐵路可能是增值因素；而如果是倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是貶值因素。（）10、減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。（）11、在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。（ ）12、某塊帶有陳舊建筑物200平方米的空地，地價(jià)為2500元/平方米，建筑面積400平方米，拆除建筑物費(fèi)用150元/平方米，殘值50元/平方米，則該地塊總價(jià)為54萬(wàn)元。（）13、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格低于或等于賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功。（）14、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益下的價(jià)值。（）15、某估價(jià)所于2003年3月11日至4月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，三年后有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議而引發(fā)爭(zhēng)論，現(xiàn)需要重新評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性，則估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為2006年3月11日。 （）16、在替代原則中的類(lèi)似房地產(chǎn)是指在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相當(dāng)，并與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。（）17、法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，但當(dāng)委托人要求評(píng)估其抵押價(jià)值，評(píng)估人員應(yīng)按其市場(chǎng)價(jià)值予以評(píng)估。（）18兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價(jià)值不可能有很大不同。 （）19、房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無(wú)形收益，由于無(wú)形收益難以貨幣化，因而在計(jì)算凈收益時(shí)，不必考慮。()Y520、在實(shí)際估價(jià)中，我們采用的是實(shí)際成本。( )21、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值大于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)予以裝飾裝修改造為前提進(jìn)行估價(jià)。（）四、計(jì)算題（一）有一待估宗地，現(xiàn)收集到四個(gè)可比較參照交易案例，具體情況如下表1：表1 元/平方米宗地成交價(jià)格交易時(shí)間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個(gè)另因素待估地2000/0101.24500A8001998/01+2%1.350+1%0B8501999/01+1%1.4500+1%C7601998/0101.14002%D7801998/0101.0451%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負(fù)號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號(hào)表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在11.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)增加3%。該城市地價(jià)定期指數(shù)見(jiàn)下表2：表2年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評(píng)估待估宗地2000年1月20日的價(jià)格。折現(xiàn)率為10%。解：1.交易情況修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)2.交易日期修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)3.容積率修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)4.剩余年限修正系數(shù)： A的剩余年限修正系數(shù)0.995 B的剩余年限修正系數(shù)0.995 C的剩余年限修正系數(shù)1.01 D的剩余年限修正系數(shù)5.區(qū)域因素修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)6.個(gè)別因素修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)7.比準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算： 8.采用平均法求得估價(jià)結(jié)果: （二）某地塊面積為80,000平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬(wàn)元/畝，拆遷費(fèi)30萬(wàn)元/畝，開(kāi)發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。（1畝666.67平方米）解：1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 203050萬(wàn)元/畝750元/平方米2、估算土地開(kāi)發(fā)成本 土地開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)其他費(fèi)用 3億元/平方公里5萬(wàn)元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開(kāi)發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（750375）10% 112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價(jià)1,350.5580,000108,044,000元即該地塊經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。 （三）某宗房地產(chǎn)，土地總面積2500，是6年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元/，現(xiàn)時(shí)取得該類(lèi)土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/，現(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建筑物每平方米為1100元，估計(jì)該建筑物有八成新，該類(lèi)建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 解：（1）求土地價(jià)格VL：VL=25001000=250（萬(wàn)元） （2）求建筑物價(jià)格VB： 求建筑物重置價(jià)格C=60001100=660（萬(wàn)元） 求VB =Cq=66080%=528（萬(wàn)元） （3）計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)V= VL+ VB=250+528=778（萬(wàn)元） （4）計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)P=V/S=7786000=1296.67（元/）（四）有一建筑面積為1000m2的寫(xiě)字樓，其月毛租金水平為100元m2，空置率為13，租金損失為毛租金收入的2，合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效租金收入的30，求該寫(xiě)字樓