房地產(chǎn)財(cái)務(wù)知識(shí)入門培訓(xùn).ppt

,稅務(wù)及財(cái)務(wù)基礎(chǔ)內(nèi)容講解,公司涉稅稅種的簡要介紹,涉稅項(xiàng)目表,涉稅業(yè)務(wù)實(shí)例,實(shí)例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權(quán)。計(jì)劃建設(shè)200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項(xiàng)目于2006年5月1日開工建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目的建筑安裝成本3.5億元，管理費(fèi)用（不含各項(xiàng)稅金）、營銷費(fèi)用等其他費(fèi)用共0.5億元。項(xiàng)目于2007年8月1日竣工，并實(shí)現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費(fèi)計(jì)算 1、前期準(zhǔn)備階段 契稅 按土地出讓金總額的4%繳納契稅。 契稅=30 0004%=1 200（萬元） 2、建設(shè)施工階段 （1）土地使用稅 在取得國有土地使用權(quán)至項(xiàng)目竣工銷售完畢期間按每年6元/平方米繳納 土地使用稅=10萬平方米6元/平方米1.5年=90（萬元）,涉稅業(yè)務(wù)實(shí)例,實(shí)例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權(quán)。計(jì)劃建設(shè)200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項(xiàng)目于2006年5月1日開工建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目的建筑安裝成本3.5億元，管理費(fèi)用（不含各項(xiàng)稅金）、營銷費(fèi)用等其他費(fèi)用共0.5億元。項(xiàng)目于2007年8月1日竣工，并實(shí)現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費(fèi)計(jì)算（續(xù)上頁） （2）印花稅 按建筑安裝合同計(jì)載金額的萬分之三繳納。 印花稅=35 000萬元0.3 =10.5（萬元） 3、銷售階段 （1）營業(yè)稅 按銷售收入的5%繳納。 營業(yè)稅=100 000 5%=5 000（萬元） （2）城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 分別按營業(yè)稅額的7%和3%繳納 城建稅及附加=5 00010%=500（萬元）,涉稅業(yè)務(wù)實(shí)例,實(shí)例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權(quán)。計(jì)劃建設(shè)200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項(xiàng)目于2006年5月1日開工建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目的建筑安裝成本3.5億元，管理費(fèi)用（不含各項(xiàng)稅金）、營銷費(fèi)用等其他費(fèi)用共0.5億元。項(xiàng)目于2007年8月1日竣工，并實(shí)現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費(fèi)計(jì)算（續(xù)上頁） （3）印花稅 按銷售總收入的萬分之五繳納。 印花稅=100 000萬元0.5 =50（萬元） 4、清算階段 （1）土地增值稅 按總銷售收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額計(jì)算，扣除項(xiàng)目包括土地出讓金、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、加計(jì)扣除額。 扣除項(xiàng)目總額為90 000萬元，其中：,涉稅業(yè)務(wù)實(shí)例,實(shí)例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權(quán)。計(jì)劃建設(shè)200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項(xiàng)目于2006年5月1日開工建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目的建筑安裝成本3.5億元，管理費(fèi)用（不含各項(xiàng)稅金）、營銷費(fèi)用等其他費(fèi)用共0.5億元。項(xiàng)目于2007年8月1日竣工，并實(shí)現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費(fèi)計(jì)算（續(xù)上頁） 土地出讓金為30 000萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)成本為建安成本35 000萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%，即（30 000+35 000）10%=6 500萬元。 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為5 500萬元，其中：營業(yè)稅為5 000萬元，城建稅及附加為500萬元。,涉稅業(yè)務(wù)實(shí)例,實(shí)例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權(quán)。計(jì)劃建設(shè)200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項(xiàng)目于2006年5月1日開工建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目的建筑安裝成本3.5億元，管理費(fèi)用（不含各項(xiàng)稅金）、營銷費(fèi)用等其他費(fèi)用共0.5億元。項(xiàng)目于2007年8月1日竣工，并實(shí)現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費(fèi)計(jì)算（續(xù)上頁） 加計(jì)扣除額為土地出讓金和房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%，即 （30 000+35 000）20%=13 000萬元。 土地增值額=100 000-90 000=10 000（萬元） 增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例為11%（10 00090 000100%），未超過50%，稅率為30%。 土地增值稅=10 00030%=3 000（萬元）,涉稅業(yè)務(wù)實(shí)例,實(shí)例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權(quán)。計(jì)劃建設(shè)200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項(xiàng)目于2006年5月1日開工建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目的建筑安裝成本3.5億元，管理費(fèi)用（不含各項(xiàng)稅金）、營銷費(fèi)用等其他費(fèi)用共0.5億元。項(xiàng)目于2007年8月1日竣工，并實(shí)現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費(fèi)計(jì)算（續(xù)上頁） （2）企業(yè)所得稅 按銷售收入減除準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的應(yīng)納稅所得額計(jì)算，本例不考慮其他納稅調(diào)整事項(xiàng)，稅率為25%。 準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為79 850.50（萬元）含： 土地出讓金30 000萬元 建安成本 35 000萬元 管理費(fèi)用及營銷費(fèi)用等各項(xiàng)費(fèi)用5 000萬元 各項(xiàng)稅金為9 850.50萬元（1200+90+10.50+5000+500+50+3000）,涉稅業(yè)務(wù)實(shí)例,實(shí)例 某房地產(chǎn)公司通過競拍獲得了位于市郊的一塊土地，土地面積100 000平方米，交納土地出讓金3億元，并簽訂土地合同約定于2006年2月1日交付土地使用權(quán)。計(jì)劃建設(shè)200 000平方米的住宅，該方案通過了政府部門的用地及規(guī)劃審批，項(xiàng)目于2006年5月1日開工建設(shè)。整個(gè)項(xiàng)目的建筑安裝成本3.5億元，管理費(fèi)用（不含各項(xiàng)稅金）、營銷費(fèi)用等其他費(fèi)用共0.5億元。項(xiàng)目于2007年8月1日竣工，并實(shí)現(xiàn)銷售總收入10億元。,稅費(fèi)計(jì)算（續(xù)上頁） 應(yīng)納稅所得額= 100 000-79 850.50=20 149.50（萬元） 企業(yè)所得稅= 20 149.5025%=5 037.375（萬元） 某房地產(chǎn)公司各項(xiàng)稅金合計(jì)為14887.875（萬元） （1200+90+10.5+5000+500+50+3000+5037.375）,會(huì)計(jì)要素的簡要介紹,會(huì)計(jì)要素的基本概念,會(huì)計(jì)要素是會(huì)計(jì)核算對(duì)象的基本分類，是對(duì)會(huì)計(jì)事項(xiàng)確認(rèn)和計(jì)量的依據(jù)，也是設(shè)計(jì)會(huì)計(jì)報(bào)表結(jié)構(gòu)和內(nèi)容的依據(jù)。 包括：資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用、利潤六大要素。,單位價(jià)值2000元以上，使用年限1年以上,公司持有的沒有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn),所有者權(quán)益,企業(yè)所有者直接投入,企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)的利潤留存在企業(yè)所形成的,所得稅稅前扣除項(xiàng)目簡介,企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 國稅發(fā)200084號(hào),不可以稅前扣除項(xiàng)目,可以稅前扣除項(xiàng)目,成本費(fèi)用,資產(chǎn)折舊或攤銷,廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi),壞賬損失,借款費(fèi)用和租金支出,工資薪金,賄賂等非法支出,因違法交納的罰款滯納金,提取的減值、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金,超扣除標(biāo)準(zhǔn)的費(fèi)用,可直接計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象或勞務(wù)的經(jīng)營成本中的直接材料、直接人工等,指多個(gè)部門為同一成本對(duì)象提供服務(wù)的共同成本，或者同一種投入可以制造、提供兩種或兩種以上的產(chǎn)品或勞務(wù)的聯(lián)合成本,是應(yīng)由納稅人負(fù)擔(dān)的為銷售商品而發(fā)生的費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、銷售傭金、代銷手續(xù)費(fèi)、經(jīng)營性租賃費(fèi)及銷售部門發(fā)生的差旅費(fèi)、工資、福利費(fèi)等費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人的銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。,是行政管理部門為管理組織經(jīng)營活動(dòng)提供各項(xiàng)支援性服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。管理費(fèi)用包括研究開發(fā)費(fèi)（技術(shù)開發(fā)費(fèi)）、社會(huì)保障性繳款、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、股東大會(huì)或董事會(huì)費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、壞賬損失、印花稅等稅金、消防費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、商標(biāo)注冊(cè)費(fèi)等,為籌集經(jīng)營性資金而發(fā)生的費(fèi)用，包括利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及其他非資本化支出。,工資薪金 包括基本工資、獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼、年終加薪、加班工資，以及與任職或者受雇有關(guān)的其他支出。 地區(qū)補(bǔ)貼、物價(jià)補(bǔ)貼和誤餐補(bǔ)貼均應(yīng)作為工資薪金支出。,資產(chǎn)折舊或攤銷,固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費(fèi)用可以扣除。 固定資產(chǎn)的價(jià)值確定后，一般不得調(diào)整： 固定資產(chǎn)折舊的計(jì)算，采取直線折舊法。 取得土地使用權(quán)支付給國家或其他納稅人的土地出讓價(jià)款應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期間內(nèi)平均攤銷。 購買計(jì)算機(jī)硬件所附帶的軟件，未單獨(dú)計(jì)價(jià)的，應(yīng)并入計(jì)算機(jī)硬件作為固定資產(chǎn)管理；單獨(dú)計(jì)價(jià)的軟件，應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理。,借款費(fèi)用和租金支出,借款費(fèi)用是公司為經(jīng)營活動(dòng)的需要承擔(dān)的、與借入資金相關(guān)的利息費(fèi)用，包括： （一） 長期、短期借款的利息； （二） 與債券相關(guān)的折價(jià)或溢價(jià)的攤銷； （三） 安排借款時(shí)發(fā)生的輔助費(fèi)用的攤銷； （四） 與借入資金有關(guān)，作為利息費(fèi)用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額。 公司發(fā)生的經(jīng)營性借款費(fèi)用，符合條例對(duì)利息水平限定條件的，可以直接扣除。為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關(guān)資產(chǎn)購建期間發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本；有關(guān)資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費(fèi)用，可在發(fā)生當(dāng)期扣除。 納稅人以經(jīng)營租賃方式從出租方取得固定資產(chǎn)，其符合獨(dú)立納稅人交易原則的租金可根據(jù)受益時(shí)間，均勻扣除。,廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi),廣告費(fèi),業(yè)務(wù)招待費(fèi),按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的5。,不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。,廣告費(fèi)支出應(yīng)與贊助支出嚴(yán)格區(qū)分。納稅人申報(bào)扣除的廣告費(fèi)支出，必須符合下列條件： （一） 廣告是通過經(jīng)工商部門批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)制作的； （二） 已實(shí)際支付費(fèi)用，并已取得相應(yīng)發(fā)票； （三） 通過一定的媒體傳播。,壞賬損失,納稅人發(fā)生的壞賬損失，原則上應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除。 納稅人符合下列條件之一的應(yīng)收賬款，應(yīng)作為壞賬處理： （一） 債務(wù)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷，其剩余財(cái)產(chǎn)確實(shí)不足清償?shù)膽?yīng)收賬款； （二） 債務(wù)人死亡或依法被宣告死亡、失蹤，其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)確實(shí)不足清償?shù)膽?yīng)收賬款； （三） 債務(wù)人遭受重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大，以其財(cái)產(chǎn)（包括保險(xiǎn)賠款等）確實(shí)無法清償?shù)膽?yīng)收賬款； （四） 債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)，經(jīng)法院裁決，確實(shí)無法清償?shù)膽?yīng)收賬款； （五） 逾期3年以上仍未收回的應(yīng)收賬款； （六） 經(jīng)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)核銷的應(yīng)收賬款；,其他扣除項(xiàng)目（1）,基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、基本失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，殘疾人就業(yè)保障金，按國家規(guī)定為特殊工種職工支付的法定人身安全保險(xiǎn)，可以扣除。 繳納的消費(fèi)稅、營業(yè)稅、資源稅、關(guān)稅和城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等產(chǎn)品銷售稅金及附加，以及發(fā)生的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等可以扣除。 合理的勞動(dòng)保護(hù)支出，可以扣除。勞動(dòng)保護(hù)支出是指確因工作需要為雇