廊坊－盛京麗景項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告（協(xié)成項(xiàng)目策略部）.ppt

廊坊盛京麗景營銷推廣報(bào)告,北京協(xié)成地產(chǎn)機(jī)構(gòu) 2009年12月,知己 / 營銷基礎(chǔ),尋策 / 營銷攻略,提案架構(gòu) /Contents,謀攻 / 營銷執(zhí)行,明彼 / 營銷前提,目錄導(dǎo)引 /Contents,知己/營銷基礎(chǔ),價(jià)值梳理,產(chǎn)品建議,尋策/營銷策略,謀攻/營銷執(zhí)行,推廣策略,階段劃分,銷售分解,包裝策略,項(xiàng)目定位,售樓處建議,知彼/營銷前提,市場研判,案名建議,房地產(chǎn)市場綜述,PART 1：知彼 / 營銷前提,全國房地產(chǎn)市場分析,承接上漲勢態(tài)，各城市庫存量普遍下跌,1-10月，全國商品房銷售面積66369萬平方米，同比增長48.4%。其中，商品住宅銷售面積增長50.1%；辦公樓銷售面積增長28.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長32.9%。1-10月，商品房銷售額31529億元，同比增長79.2%。其中，商品住宅銷售額增長84.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長43.0%和53.7%。,11月，約三分之二城市住宅成交面積環(huán)比上升，總成交面積環(huán)比10月上漲3.59；重點(diǎn)城市中，11月份成交面積最大的是上海，達(dá)到227.49萬平方米。成交面積超過100萬平方米的城市有個(gè)，依次是上海、重慶、北京、成都、武漢、天津和南京，其中，武漢、南京和成都等個(gè)城市的成交面積達(dá)年度最高值。,全國房地產(chǎn)市場小結(jié),投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預(yù)期 在市場回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個(gè)百分點(diǎn)。此前業(yè)界預(yù)測今年房地產(chǎn)投資增長在10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長，目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到17.7%，全年增速預(yù)計(jì)在20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7月上行 在成交量不斷放大的同時(shí)，房價(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長。9月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲0.7%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長。 多種因素促進(jìn)房地產(chǎn)市場逆勢上揚(yáng) ，泡沫跡象再現(xiàn) 寬松的貨幣政策是直接原因，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，同時(shí)出臺(tái)了降低了首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策， 優(yōu)惠政策到期的壓力，是年的房地產(chǎn)成交量攀升另一主要因素。,保持清醒頭腦，盡快入市，是避免風(fēng)險(xiǎn)的根本方法。,北京房地產(chǎn)市場分析,2009年11月北京商品住宅成交面積為179.27萬平米，比09年10月成交148.93萬平米增加30.34萬平米，環(huán)比上漲20.37%；全市商品住宅當(dāng)月成交套數(shù)為14836套，比10月成交12393套增加2443套。,2009年11月北京商品住宅簽約均價(jià)上漲，成交均價(jià)17378元/平米，成為月度成交均價(jià)歷史最高點(diǎn)。比10月成交均價(jià)15546元/平米上漲1832元/平米，環(huán)比增長11.78%。,交易量曲線增長，成交均價(jià)大幅上升,預(yù)期致使后市趨于不明朗 未來市場供應(yīng)也將出現(xiàn)分化現(xiàn)象。一部分區(qū)位優(yōu)勢明顯。前期熱銷項(xiàng)目，資金鏈寬松，推盤力度相對(duì)較弱。而一部分外圍項(xiàng)目則會(huì)迫于壓力加快推盤步伐。 核心區(qū)域產(chǎn)品，價(jià)格居高不下 供應(yīng)短缺是成交量上行空間受限的重要因素，從各城市前三季度可售與供應(yīng)變動(dòng)可知，多數(shù)城市存在供應(yīng)短缺的問題，而北京即是其中之一。因此，在房價(jià)居高不下與供應(yīng)不足前提下，短期內(nèi)交易難現(xiàn)大幅度增長。 市場活躍，降價(jià)動(dòng)力不足 前期市場活躍，多數(shù)開發(fā)商資金壓力較小，加上交易雖有下滑，但仍未出現(xiàn)大范圍大幅度走低，開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足；短期內(nèi)雖不排除部分政策微調(diào)可能，但引導(dǎo)房價(jià)出現(xiàn)全面調(diào)整的政策出臺(tái)機(jī)率較小，因此，價(jià)格將繼續(xù)保持高位徘徊。,北京房地產(chǎn)市場小結(jié),優(yōu)質(zhì)地段、品質(zhì)上乘，是項(xiàng)目成功的保障。,廊坊房地產(chǎn)市場分析,廊坊市商品房銷售量低，大多在50-100萬平米之間徘徊。 07年開始出現(xiàn)明顯縮量，主要由于當(dāng)年供應(yīng)量不足。 08年受宏觀市場影響，銷售量仍呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。 隨著09年宏觀市場回暖，廊坊市商品房銷售量也出現(xiàn)抬頭。,銷售規(guī)模低，市場轉(zhuǎn)暖,廊坊房地產(chǎn)市場小結(jié),放出土地短期較難形成有效供給 廊坊市開發(fā)商以中小型開發(fā)商為主，開發(fā)能力相對(duì)較弱，土地放量難以在短期內(nèi)形成有效供給。 短期價(jià)格還有一定的上漲空間 一方面城市自身改造激發(fā)的剛性需求激增，另一方面由于開發(fā)商實(shí)力問題，放出的土地在難以快速形成有效供給，短期內(nèi)市場將向賣方傾斜，價(jià)格還有一定的上漲空間。 價(jià)格進(jìn)入平臺(tái)期 由于市場交易量下滑，同時(shí)市場供應(yīng)較大，從而使市場進(jìn)入激烈競爭狀態(tài)。隨著開發(fā)商資金緊縮，價(jià)格手段開始運(yùn)用，市場價(jià)格將會(huì)進(jìn)入平臺(tái)期波動(dòng)。,前瞻性的項(xiàng)目定和產(chǎn)品定位，是本案立于不敗之地的法則。,本案營銷之前的項(xiàng)目產(chǎn)品建議與價(jià)值梳理,PART 2：知己 / 營銷基礎(chǔ),地塊狹長，位于銀河北路和廣陽道東北角。 未來城市副中心，通往北京的第一大道。,項(xiàng)目現(xiàn)狀,能夠-挖掘項(xiàng)目最核心的賣點(diǎn)，塑造項(xiàng)目獨(dú)一無二的氣質(zhì)。 能夠-規(guī)避劣勢，打造能與市場相抗衡的營銷策略。,項(xiàng)目分析解決什么？,?,壹 產(chǎn)品建議,產(chǎn)品研判，市場考量，通過調(diào)整和改造，挖掘產(chǎn)品潛在價(jià)值， 增加溢價(jià)空間，拔升項(xiàng)目品質(zhì)。,項(xiàng)目價(jià)值權(quán)重系數(shù) 總體規(guī)模：項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)（10 ） 風(fēng)格形象：項(xiàng)目建筑風(fēng)格、建筑形象（8 ） 產(chǎn)品特點(diǎn)：規(guī)劃特點(diǎn)、戶型特點(diǎn)、平面布局（20 ） 景觀環(huán)境：園林景觀及環(huán)境規(guī)劃（8 ） 入伙時(shí)間：入住時(shí)間，工程形象（12 ） 區(qū)域交通：交通便捷性（8 ） 地段價(jià)值：土地價(jià)值、升值潛力、客群基數(shù)（20 ） 綜合配套：城市配套及社區(qū)配套（8 ） 品牌價(jià)值：品牌帶來的價(jià)值提升空間及項(xiàng)目認(rèn)可度（6 ）,從客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值可以明顯看出，我們可以 從建筑風(fēng)格形態(tài)、規(guī)劃、園林等層面提高項(xiàng)目的品質(zhì)。,高綠化率、大面積園林品質(zhì)樓盤的突出特點(diǎn)。建議項(xiàng)目北部和西側(cè)局部的樓層拔高至24層。,產(chǎn)品建議.1 樓座局部拔高，品質(zhì)升級(jí),優(yōu)勢 保證項(xiàng)目容積率的原則下，119樓座，減少兩個(gè)單元，降低了建筑密度，豐富了項(xiàng)目天際線，提高了居住品質(zhì)； 18增高到24層建筑成本不會(huì)增加； 地下室面積減少，減少了地下室及人防的建造成本； 單元減少，電梯減少8部，機(jī)電成本降低； 建筑密度減少36，可局部適當(dāng)增加產(chǎn)品面寬； 綠化率30增至3538，景觀價(jià)值加大。 劣勢 使用率降低； 因規(guī)劃調(diào)整，開發(fā)計(jì)劃可能會(huì)延后。,大的景觀節(jié)點(diǎn)，往往是一個(gè)項(xiàng)目的最大亮點(diǎn)。,9#11#兩個(gè)樓座拔掉兩個(gè)單元后，增大南北區(qū)域的園林綠化面積，同時(shí)增大端單元景觀價(jià)值。調(diào)整景觀節(jié)點(diǎn)，集中放大，體現(xiàn)高端樓盤的大氣和雍容，和一二兩期的均好性。,產(chǎn)品建議 .2 景觀節(jié)點(diǎn)放大,調(diào)整規(guī)劃后，原先項(xiàng)目園林面積比較小，不適合做恢宏大氣的園林景觀，建議調(diào)整后以尺度適當(dāng)、精致優(yōu)雅見長，賦予園林耐人尋味的文化意境，移步易景，精雕細(xì)刻，和整個(gè)樓盤的內(nèi)外氣質(zhì)完美統(tǒng)一。,產(chǎn)品建議 .3 園林建議,小戶型產(chǎn)品在廊坊市場沒有普及，存在市場潛力，持適當(dāng)前瞻性觀點(diǎn)，我們建議增加性價(jià)比較高的快銷產(chǎn)品！,小戶型產(chǎn)品目標(biāo)更明確，就是廊坊的白領(lǐng)單身公寓以及部分投資客群，建議將3、6、7、9號(hào)樓座的小三居產(chǎn)品，分解為戶型小到40多平方米的大開間和50平的一室一廳，以“投資、自住兩相宜”的特點(diǎn)，走高性價(jià)比路線，直接就是打快銷策略，從而形成現(xiàn)金流！可以考慮小戶型，精裝或者簡裝。小戶型單價(jià)提升3-5%,大開間,一室一廳,產(chǎn)品建議.4 增加小戶型,混亂的地上停車位，嚴(yán)重影響小區(qū)的園林景致和居住舒適度！ 建議把地上停車改為半地下停車(或地下停車)，加強(qiáng)項(xiàng)目景觀、宜居價(jià)值！,優(yōu)勢 增加園林面積，景觀價(jià)值提升 實(shí)現(xiàn)人車分流，居住品質(zhì)增加 項(xiàng)目溢價(jià)保守估計(jì)增加35！ 劣勢 車庫、園林等建安成本增加12%!,產(chǎn)品建議 .5 取消地上停車，拔升園林氣質(zhì) 實(shí)現(xiàn)人車分流，增強(qiáng)項(xiàng)目檔次,提升項(xiàng)目品質(zhì)，創(chuàng)造價(jià)值空間。,產(chǎn)品建議 .6 南端公寓形象展示 預(yù)留充足變化余地,南端公寓產(chǎn)品，為項(xiàng)目的主要形象展示，應(yīng)提高立面形態(tài)！ 同時(shí)考慮銀行等團(tuán)購問題，不可確定因素較強(qiáng)、建議首先確定里面，內(nèi)部結(jié)構(gòu)預(yù)留充足可變余地。,優(yōu)勢 提升立面品質(zhì)，提升項(xiàng)目整體價(jià)值 酒店式公寓，形成現(xiàn)金流 項(xiàng)目溢價(jià)保守估計(jì)增加13！ 劣勢 立面等建安成本增加0.1-0.2%!,綜上所述： 產(chǎn)品建議.1 樓座局部拔高，品質(zhì)升級(jí) 產(chǎn)品建議 .2 景觀節(jié)點(diǎn)放大 產(chǎn)品建議 .3 園林建議 產(chǎn)品建議 .4 增加小戶型 產(chǎn)品建議 .5 取消地上停車，拔升園林氣質(zhì)，實(shí)現(xiàn)人車分流，增強(qiáng)項(xiàng)目檔次 產(chǎn)品建議 .6 南端公寓形象展示， 預(yù)留充足變化余地 小戶型產(chǎn)品單價(jià)提升3-5%，攤到均價(jià)預(yù)計(jì)提升0.1%/，園林、車位增加溢價(jià)3-5%，南端公寓提升單價(jià)1%，調(diào)整后整體均價(jià)預(yù)計(jì)提升5%左右。 成本提升預(yù)計(jì)1.5%左右。 即項(xiàng)目整體均價(jià)上浮3.5%左右，尚且不計(jì)市場不可預(yù)見的價(jià)格上調(diào)部分。,貳 價(jià)值梳理,讀懂產(chǎn)品，深入剖析，找到具有話語權(quán)的賣點(diǎn)，進(jìn)行最大利益點(diǎn)的對(duì)位包裝。,本案所在的廣陽東區(qū)肩負(fù)廊坊中心城區(qū)實(shí)現(xiàn)率先發(fā)展的重大歷史責(zé)任，肩負(fù)著完善城區(qū)功能、發(fā)揮輻射帶動(dòng)作用的光榮使命，引領(lǐng)者城市核心一路向西擴(kuò)進(jìn)，未來大有發(fā)展?jié)摿Γ?優(yōu)勢盤點(diǎn).1 城市核心區(qū)域,本地塊銜接兩條城市快速主干道，銀河北路作為連接北京的通道，位于城市未來發(fā)展的重要交通主脈絡(luò)。便利交通與良好的城市界面是本地塊的突出優(yōu)勢,城市副中心概念的逐漸完善可拉動(dòng)區(qū)域交通、商業(yè)、商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，奠定項(xiàng)目形象地位。,優(yōu)勢盤點(diǎn).2 交通便利，通達(dá)性高,周邊項(xiàng)目品質(zhì)較低，有進(jìn)一步提升品質(zhì)的需求。,優(yōu)勢盤點(diǎn).3 品質(zhì)卓越，區(qū)域地標(biāo),酒店式公寓是融合酒店配套服務(wù)與家庭生活為一體的特色住宅。從長期居住角度看，租比住酒店更實(shí)惠。這類產(chǎn)品的目標(biāo)客戶主要是主要為外籍公司派出的高級(jí)員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)以及商務(wù)氛圍 。 廊坊的酒店式公寓產(chǎn)品在供應(yīng)上，尚屬稀缺， 也是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢所在.,廊坊首家城市綜合體項(xiàng)目，彌補(bǔ)市場空白點(diǎn)。,優(yōu)勢盤點(diǎn).4 城市綜合體，產(chǎn)品聯(lián)動(dòng),90-120平米住宅供給（28.1%）小于居民住宅需求（43.6%），尤其核心商圈供求之間差距更大；總體上120平米以上住宅供求基本平衡,90平米以下住宅供大于求。 再次改善型客戶對(duì)90-120平米需求最大，其次是120平米以上。首次置業(yè)型、首次改善型客戶需求的面積集中在120平米以下。 綜合住宅供給與需求，建議本項(xiàng)目以90-120平米住宅為主，以120平米以上、90平米以下住宅住宅為輔,優(yōu)勢盤點(diǎn).5 戶型設(shè)計(jì)具有一定均好性,優(yōu)勢盤點(diǎn) 核心詞,區(qū)域前景 地標(biāo)建筑 戶型均好 脈絡(luò)交通城市綜合體,項(xiàng)目總體量14萬平方米，體量小，難以形成較強(qiáng)的區(qū)域昭示性，不利于整體價(jià)值的提升。 由于項(xiàng)目地塊為整體過于狹長，樓棟之間距離較近，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定難度，難以形成景觀節(jié)點(diǎn)，對(duì)于提升項(xiàng)目品質(zhì)有一定影響。,劣勢盤點(diǎn).1 地塊狹長，體量較小。,體量偏小，不具備規(guī)模效應(yīng)。地塊狹長，不利于項(xiàng)目排布與園林規(guī)劃。,商業(yè)配套少，生活便利性差。,周邊盡管高端項(xiàng)目眾多，但大都沒有交房，目前工程現(xiàn)場還處于初級(jí)階段，周邊環(huán)境很不成熟，比較荒涼，這種視覺感受會(huì)嚴(yán)重影響客戶對(duì)產(chǎn)品的滿意度，增加銷售難度，本案周邊距離商業(yè)配套(學(xué)校、醫(yī)院、購物、銀行、郵局）較遠(yuǎn)。,劣勢盤點(diǎn).2 周邊環(huán)境較差，生活、商業(yè)配套稀少。,公共交通的不便會(huì)影響住宅的銷售，對(duì)于商業(yè)配套的成熟更會(huì)有惡劣影響。,劣勢盤點(diǎn).3 公共交通較少，改善需待時(shí)日。,期房銷售，同區(qū)域失去競爭優(yōu)勢。,重點(diǎn)提示：,寫字樓竣工驗(yàn)收后銀行才能放貸，回款壓力較大，付款方式對(duì)銷售均價(jià)形成影響。,區(qū)域在售寫字樓均為現(xiàn)房銷售，同比失去競優(yōu)勢；同時(shí)甲方需求短平快銷售，快速資金回籠，因此對(duì)工程進(jìn)度要求高。,劣勢盤點(diǎn).4 期房銷售、回款壓力。,劣勢盤點(diǎn) 核心詞,體量 交通 期房 周邊配套,區(qū)域規(guī)劃，前景可觀。 產(chǎn)品稀缺，地段優(yōu)勢。 建筑立面設(shè)計(jì)現(xiàn)代、具備地標(biāo)性。 戶型設(shè)計(jì)均好性強(qiáng)。 通達(dá)性較高。 合作機(jī)構(gòu)實(shí)力,14萬體量，體量較小。 地塊狹長，園林設(shè)計(jì)有一定難度。 期房銷售，回款壓力。 公交路網(wǎng)：公交路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)（改善需要一定的時(shí)間）。 市場風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。,優(yōu)、劣勢匯總比較,Strength（優(yōu)勢）,Weakness（劣勢）,不難看出，本項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，劣勢同樣明顯，是均好性的產(chǎn)品。,放大最突出的優(yōu)勢，規(guī)避最顯著的劣勢。,坐擁廊坊新城區(qū)域，與國際生活接軌,優(yōu)勢放大,立體式的交通，創(chuàng)建了便利的商務(wù)、生活條件,國際生態(tài)建筑，私享國際的繁華,項(xiàng)目體量小,劣勢轉(zhuǎn)優(yōu),有利于項(xiàng)目對(duì)外展示,項(xiàng)目升值潛力大,一套房子就是一個(gè)國家，世界的縮影！,小，有利于開發(fā)運(yùn)作,1,2,3,地塊狹長,公交不發(fā)達(dá),隨市而動(dòng)，價(jià)格杠桿靈活運(yùn)用。,4,期房銷售,定位的精準(zhǔn) 一方面要深度挖掘項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，規(guī)避劣勢。 另一方面，了解客群的需求，找到共同的價(jià)值認(rèn)同感， 就找到了雙方溝通的按鈕。 ,叁 讀客群,從消費(fèi)者購買需求出發(fā)，以買點(diǎn)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品，消費(fèi)心理與產(chǎn)品物理對(duì)位，找出推廣訴求。,項(xiàng)目位于市區(qū)西北角，廣陽區(qū)北部，西側(cè)為銀河北路，南側(cè)為廣陽道，東側(cè)為天都大酒店與居民區(qū)，北側(cè)毗鄰林苑小區(qū)，占地面積約為85畝。 塊所在位置是當(dāng)前廊坊地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。 本地塊銜接兩條城市快速主干道，銀河北路作為連接北京的通道，位于城市未來發(fā)展的重要交通主脈絡(luò)。便利交通與良好的城市界面是本地塊的突出優(yōu)勢,目標(biāo)客群,以廊坊地緣性客戶為主,居住在廊坊、工作在廊坊、籍貫在廊坊的城市中堅(jiān)人群！,投資客群為輔助 項(xiàng)目位于廊坊副中心、通往北京主干線上，投資潛力巨大 周邊郊縣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，購買力強(qiáng)勁，也是本項(xiàng)目不可忽視的客群。,具有投資眼光、注重居住品質(zhì)和升值潛力的階層,目標(biāo)客群,客群共同特征,高學(xué)歷，年輕化,開放，視野廣闊,積極進(jìn)取、成功,注重城市生活便利性,給客群一個(gè)響亮的名字,廊坊.中堅(jiān)階層 / 城市.財(cái)智精英,產(chǎn)品賣點(diǎn)與客群心理生活價(jià)值觀（買點(diǎn)）對(duì)位,健康、身份,舒適、實(shí)用,享受、便利,區(qū)位核心,生態(tài)宜居,星級(jí)酒店物業(yè),心理買點(diǎn) （客群）,產(chǎn)品賣點(diǎn) （產(chǎn)品）,核心利益點(diǎn)提純：,客群價(jià)值,客群國際化 生活國際化,環(huán)境價(jià)值,生態(tài)景觀 人車分流 毗鄰公園,區(qū)域價(jià)值,城市副中心 通往北京主干道,國際廊坊,景觀生態(tài),基地,項(xiàng)目整體形象定位：,國際廊坊景岸基地,PART 3：尋策 / 營銷策略,針對(duì)本案的營銷解決之道,1.案名建議,華遠(yuǎn)峰景（楓景）,釋義： 1、建議和集團(tuán)企業(yè)名“華遠(yuǎn)”關(guān)聯(lián)，凸顯品牌效應(yīng)。 2、“峰景”則直觀點(diǎn)明了本案在廊坊房地產(chǎn)的市場地位，以及未來的無限發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)也表明本項(xiàng)目立志打造在廊坊的翹楚地位，引領(lǐng)居住風(fēng)范，著力突出項(xiàng)目的檔次感。 SLOGAN： 國際廊坊，景岸基地。 公 寓：國際廊坊，城市臻品住宅。 住 宅：國際品質(zhì)，生態(tài)宜居。,備注： 項(xiàng)目的案名和LOGO是要和樓盤的整體定位相呼應(yīng)，與立面風(fēng)格以及園林規(guī)劃密不可分，本次提案的案名和LOGO只為意向，應(yīng)該按照本項(xiàng)目最終定案的產(chǎn)品規(guī)劃和風(fēng)格基調(diào)對(duì)接、調(diào)整。,2.包裝建議,戶外,遮陽傘,報(bào)廣,信紙、便簽,名片,掛旗,咖啡杯,手提袋,報(bào)廣,圍擋,3.推廣策略,20102011年，全盤售罄,營銷目標(biāo),項(xiàng)目將于2010年6月在正式售樓處實(shí)現(xiàn)首次開盤，全盤銷售周期為20個(gè)月；,選定時(shí)間的理由： 正式售樓處、樣板區(qū)完工并投入使用；本案正式售樓處及樣板區(qū)應(yīng)該于5月份之前裝修裝飾完成，為了成功打響項(xiàng)目知名度，聚集人氣，項(xiàng)目開盤必須在正式售樓處及樣板區(qū)進(jìn)行，以利用情境營銷彌補(bǔ)項(xiàng)目缺乏工程形象的不足，并更好的展示項(xiàng)目形象，增加客戶的購買信心，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 足夠的客戶積累期；在項(xiàng)目開盤前通常會(huì)有4個(gè)月以上的客戶積累期，收集客戶信息，進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)整，以對(duì)位項(xiàng)目目標(biāo)客群，最后采用集中開盤的形式，以熱銷的銷售場景吸引并促進(jìn)客戶購買。,正式開盤時(shí)間,準(zhǔn)備期,09年12月 10年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 11年1月 2月 3月10月,階段,一期開盤,強(qiáng)銷期,積累期,周期,準(zhǔn)備期： 項(xiàng)目VI設(shè)計(jì) 銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn) 設(shè)立臨時(shí)接待處,二期開盤,歲末保養(yǎng)期,開盤引爆: 產(chǎn)品推量 合理搭配 促銷配合 引爆市場 客戶成交 最大化,產(chǎn)品升級(jí): 二期啟動(dòng) 重心調(diào)整 大客戶營銷,收尾期,取得證件,積累期： 意向客戶積累 銷售流程搭建 客戶資源整合 客戶渠道拓展 前期客戶保養(yǎng) 樣板開放吸引關(guān)注,項(xiàng)目總體銷售軸,商業(yè)開盤,產(chǎn)品轉(zhuǎn)換: 商業(yè)啟動(dòng) 重心調(diào)整 促銷配合,二期升級(jí)： 借勢突破，實(shí)現(xiàn)溢價(jià),華麗轉(zhuǎn)身： 側(cè)重商業(yè)，持續(xù)旺銷,住宅先行：強(qiáng)勢出擊，建立形象,整體推盤策略：高舉高打，相互借勢，價(jià)值聯(lián)動(dòng),三大核心戰(zhàn)略,借勢、立勢、造勢,核心戰(zhàn)略之一：借勢,借勢政府劍指廊坊城市副中心輿論的導(dǎo)向，吸引客戶關(guān)注的購買。 借勢京津一體化趨勢加強(qiáng)，大北京概念強(qiáng)化。未來廊坊固定資產(chǎn)投資看好，吸引北京及周邊區(qū)域關(guān)注； 借勢廊坊首個(gè)城市綜合體示范效應(yīng)，利用酒店式公寓、商業(yè)會(huì)所共同衍生居住價(jià)值，營造推廣氣勢。從而在推廣之初一舉塑造項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，并不斷支撐開發(fā)品牌的逐步提升。,核心戰(zhàn)略之二：造勢,通過項(xiàng)目前期高舉高打，多種手段集中引爆，快速樹立項(xiàng)目在廊坊的霸主強(qiáng)勢地位！ 情景營銷造勢：盡早開展商業(yè)形象、園林景觀建設(shè)，精致化樣板間，提升項(xiàng)目性價(jià)比，為顧客創(chuàng)造全方位的情感體驗(yàn)、生態(tài)體驗(yàn)，激發(fā)客戶購買欲望。 服務(wù)營銷造勢：賦予項(xiàng)目服務(wù)配套差異化，以星級(jí)酒店禮遇，增加項(xiàng)目附加價(jià)值和利益點(diǎn)，形成品牌信賴。,核心戰(zhàn)略之三：立勢,大力宣傳項(xiàng)目集商業(yè)、酒店和居住的綜合效應(yīng)，營造項(xiàng)目高品質(zhì)和配套完善的高檔樓盤氣質(zhì)，從氣勢上打倒對(duì)手，吸引目標(biāo)客戶； 通過多種公關(guān)活動(dòng)，引起新聞媒體的報(bào)道和客戶的高度關(guān)注，營造一種火爆的氛圍 ，刺激和吸引目標(biāo)客戶； 通過開發(fā)規(guī)?；乇苁袌銎冢诖嘶A(chǔ)上分產(chǎn)品推廣，不斷制造話題，不斷刺激市場，持續(xù)熱銷。,推廣策略 推廣策略,策略一：營銷聯(lián)動(dòng)。整合資源，建立廊坊首席綜合體形象，塑造區(qū)域標(biāo)桿形象。 策略二：整合傳播。以活動(dòng)作為本貫穿始終的主線，其他傳播方式配合。 策略三：體驗(yàn)營銷。打造售樓處、樣板示范區(qū)星級(jí)禮遇體驗(yàn)，增強(qiáng)說服力，激發(fā) 購買欲望。 策略四：客戶維系。提升一期老客戶滿意度，口碑宣傳，促進(jìn)二期銷售。 策略五：區(qū)域覆蓋。區(qū)域客群地緣情結(jié)較重，通過點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的渠道傳播，深度闡釋產(chǎn)品信息，達(dá)到傳播效果最大化，建立項(xiàng)目市場差異化形象，同時(shí)積極拓展外圍市場（北京及周邊區(qū)縣）。 策略六：內(nèi)外相間。兼顧大眾客戶和業(yè)界人士，通過業(yè)內(nèi)人士向目標(biāo)客戶傳播。,策略執(zhí)行的手段運(yùn)用,PART 4：謀攻 / 營銷執(zhí)行,營銷推廣階段,1.各階段計(jì)劃,2010年階段推廣任務(wù),總費(fèi)用：738萬,“體驗(yàn)式”推廣手段建立絕對(duì)的現(xiàn)場體驗(yàn)度,“廊坊.峰景. 尊享定制. 體驗(yàn)?zāi)辍?系列公關(guān)活動(dòng),整體推廣路線活動(dòng)貫穿始終,“華遠(yuǎn).峰景尊享定制活動(dòng)體驗(yàn)?zāi)辍?廊坊城市綜合體生活即將開啟,“華遠(yuǎn).峰景尊享定制活動(dòng)體驗(yàn)?zāi)辍?項(xiàng)目專訪活動(dòng),“華遠(yuǎn)峰景. 尊享定制活動(dòng)體驗(yàn)?zāi)辍?項(xiàng)目全情開盤,結(jié)合項(xiàng)目高品位、高舒享生活做系列活動(dòng)，以體驗(yàn)式感官征服客戶，讓客戶不僅視覺、觸覺等能感受到項(xiàng)目的特色，同時(shí)在知覺上也認(rèn)可項(xiàng)目的特色。進(jìn)而融入物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)體驗(yàn)，形成項(xiàng)目口碑。,華遠(yuǎn)峰景. 尊享定制活動(dòng)體驗(yàn)?zāi)辍?系列客戶活動(dòng),5-6,3-4,2010.1-2010.2,7-12,1、高端專訪：城市綜合體帶給廊坊什么,1、產(chǎn)品推介會(huì)“廊坊城市綜合體論壇”。,1、開盤活動(dòng) 2、俱樂部會(huì)員制，戰(zhàn)略聯(lián)盟特 權(quán)。 3、奢侈品展。,1、產(chǎn)品推介巡展。 2、珠寶名車展。 3、消夏晚會(huì)。,2010年 . 系列公關(guān)活動(dòng) . 安排主線,2010年階段營銷推廣思路,前期籌備階段，為售樓處的開放做好銷售說辭、銷售物料、銷售現(xiàn)場等準(zhǔn)備工作。,前期籌備為主，少量推廣開路,周邊戶外造勢 少量網(wǎng)絡(luò)滲透 媒體軟文助推,一、概念引導(dǎo)階段：2010年1 月-2010年2月,階段周期：2010年1月-2010年2月 推廣目標(biāo)：發(fā)布項(xiàng)目入市信息，初步樹立項(xiàng)目形象 媒體組合：項(xiàng)目周邊圍檔、道旗等戶外指示、網(wǎng)絡(luò)詳情頁、網(wǎng)絡(luò)論壇、項(xiàng)目網(wǎng)站 訴求原則：項(xiàng)目形象 + 入市告知+區(qū)域發(fā)展 關(guān) 鍵 詞：新盤入市、產(chǎn)品發(fā)布、項(xiàng)目專訪。,1-1 推廣任務(wù),時(shí)間：2010年1月中 地點(diǎn)：天都大酒店 主題：“華遠(yuǎn)集團(tuán)2010年春節(jié)大禮”華遠(yuǎn)高端 物業(yè)博奕廊坊 峰景項(xiàng)目的開發(fā)理念 專家對(duì)區(qū)域前景的看好 華遠(yuǎn)在廊坊打造國際化高端綜合體物 業(yè)的目的和使命。 與會(huì)：各大媒體（報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)） 主旨：營造發(fā)展商與媒體的良好關(guān)系 項(xiàng)目入市前的業(yè)內(nèi)預(yù)熱,1高端專訪： 城市綜合體帶給廊坊什么,1-2 公關(guān)活動(dòng)展示,2內(nèi)部資源產(chǎn)品推介會(huì),內(nèi)部資源分類： 參與項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的各類院所 業(yè)內(nèi)知名的各家廣告設(shè)計(jì)公司與公關(guān)活動(dòng)公司 參與后期配合的各家媒體與代理公司 參與項(xiàng)目施工建設(shè)的各家企業(yè) 開發(fā)商VIP客戶與協(xié)成VIP資源客戶,戰(zhàn)術(shù)闡述：開展多次專場產(chǎn)品推介會(huì)，明確內(nèi)部資源客戶優(yōu)惠制度，進(jìn)行前期有效收斂，又可根據(jù)實(shí)際反饋，進(jìn)行有效調(diào)整。,華遠(yuǎn).峰景項(xiàng)目解讀,3項(xiàng)目、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)專訪,人物：廊坊華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo) 形式：各大網(wǎng)絡(luò)媒體與開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行訪談 時(shí)間：2010年2月 主題：深層解讀項(xiàng)目潛質(zhì) 內(nèi)容：星級(jí)酒店配套,過硬的產(chǎn)品品質(zhì)；卓越的開發(fā)理念成熟的企業(yè)品牌；優(yōu)越的地理環(huán)境；優(yōu)秀的營銷和管理團(tuán)隊(duì),圍擋,發(fā)布時(shí)間：2010年1月 發(fā)布位置：項(xiàng)目地塊四周 發(fā)布內(nèi)容：主打項(xiàng)目懸念廣告，內(nèi)容體現(xiàn)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展 優(yōu)勢和項(xiàng)目SLOGAN導(dǎo)入，以此拔升項(xiàng)目高度。,1-3 媒介通路表現(xiàn),道旗,發(fā)布時(shí)間：2010年1月 發(fā)布位置：項(xiàng)目地塊四周 發(fā)布內(nèi)容：主打項(xiàng)目懸念廣告，SLOGAN導(dǎo)入。 選址說明：項(xiàng)目周邊有銀河北路、廣陽路，建議在該主路面 設(shè)置道旗，并延至項(xiàng)目地塊；同時(shí)新華路和第五大道作為廊坊主要交通干道，在該主路設(shè)置道旗，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象展示，并起到攔截客戶的作用。,網(wǎng)絡(luò)詳情頁,投放時(shí)間：2010年2月 投放媒體：新浪、搜房至少一家大網(wǎng)絡(luò)詳情頁 投放目的：將項(xiàng)目信息詳細(xì)地傳遞出去，方便客戶通過網(wǎng)絡(luò)查找。 投入內(nèi)容：1、項(xiàng)目詳情頁。 2、網(wǎng)絡(luò)BANNER連接項(xiàng)目網(wǎng)站。 3、活動(dòng)全程跟蹤報(bào)道，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)熱炒。 注：項(xiàng)目網(wǎng)站盡早上線，最晚4月可上線查詢。,二、形象爆發(fā)階段：3-4月,提升項(xiàng)目美譽(yù)度，快速形成有效客戶積累,集中火力 多路傳播 廣納客源,階段周期：2010年03月-2010年04月 推廣目標(biāo)：提升項(xiàng)目知名度，加速客戶有效積累 推廣特點(diǎn)：項(xiàng)目開盤前的推廣力度是密集度最強(qiáng)的過程，覆蓋客群范圍最廣。 媒體組合：網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、報(bào)廣、雜志、DM直郵。 訴求原則：產(chǎn)品信息+形象宣傳 + 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)信息 關(guān) 鍵 詞：項(xiàng)目論壇、身份、地位、生活方式等,2-1 推廣任務(wù),時(shí)間：2010年4月底 地點(diǎn)：天都酒店 與會(huì)：地產(chǎn)業(yè)內(nèi)名人、各大媒體 （報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)） 主旨：在項(xiàng)目正式入市之前，進(jìn)一步熱炒區(qū)域城市副中心，為項(xiàng)目入市奠基。,1“廊坊國際化城市綜合體”主題論壇,2-2公關(guān)活動(dòng)展示,圍擋、導(dǎo)示系統(tǒng),圍擋廣告更新時(shí)間為3月初，春節(jié)過后的新形象展示，主推住宅部分實(shí)質(zhì)性信息傳遞。 之后繼續(xù)跟進(jìn)，在樣板間開放前15天進(jìn)行畫面更換。,2-3 媒介通路表現(xiàn),除起到重要的道路指引作用外，還有利于項(xiàng)目信息的廣而告知，有利于對(duì)道路周邊項(xiàng)目的客戶截流。,短信,目標(biāo)客群：以廊坊客戶為主，周邊郊縣廣泛覆蓋，重點(diǎn)篩選。 發(fā)布時(shí)間：3月底-4月初 發(fā)布頻次：平均10萬條/次，2次/月，共計(jì)2次,網(wǎng)絡(luò),投放媒體：新浪、搜房 投放時(shí)間及形式：每周四、五、六。3月投放新浪、搜房首頁文字鏈及項(xiàng)目詳情頁，4月投放兩大網(wǎng)站通欄、畫中畫、翻牌等動(dòng)屏廣告及首頁文字鏈。 繼續(xù)網(wǎng)絡(luò)軟文熱炒，炒作內(nèi)容為項(xiàng)目公寓信息同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目動(dòng)態(tài)進(jìn)行及時(shí)跟蹤 和發(fā)布。 投放頻次：每周投放三日，周四至周六。 費(fèi)用預(yù)算：平均5萬/月/網(wǎng)站,投放目標(biāo)：廊坊各大企業(yè)、集團(tuán)以及高檔小區(qū)等 投放數(shù)量：1萬份（設(shè)計(jì)要考慮郵局投遞信函及信封不超過100克） 投放時(shí)間：4月份 投入媒體： 廊坊晚報(bào)硬廣，半版。 投放內(nèi)容：華遠(yuǎn).峰景從容之境 具有星級(jí)酒店氣質(zhì)的私人官邸 商旅階層的私人專屬空間 投入時(shí)間：4月開始每周一次（4次）。 注：在項(xiàng)目開盤前二個(gè)月推出項(xiàng)目形象廣告（每周一次，共8次）， 半版為主，開盤前2周整版。 建議3月正式上線查詢，具體網(wǎng)站風(fēng)格建議由廣告公司提供。,DM直投,項(xiàng)目網(wǎng)站,報(bào)紙,三、開盤強(qiáng)銷階段：5-6月,項(xiàng)目開盤，迅速促進(jìn)成交,爆炸推廣 全方位 立體攻堅(jiān),階段周期：2010年05月-2010年06月 推廣目標(biāo)：項(xiàng)目知名度獲得市場認(rèn)同，促其迅速簽約購買，并繼續(xù)積累客源 推廣特點(diǎn)：開盤強(qiáng)銷，推廣力度大，推廣面廣，同時(shí)進(jìn)行客戶保養(yǎng)。 媒體組合：網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、報(bào)廣 訴求原則：開盤信息+價(jià)格信息+形象宣傳 + 項(xiàng)目活動(dòng)信息 關(guān) 鍵 詞：樣板間開放、開盤、戶型、品質(zhì)、價(jià)格、活動(dòng)等,3-1 推廣任務(wù),1“建筑見證生活”樣板間、售樓處開放,時(shí)間：2010年5月中旬 地點(diǎn)：售樓處 與會(huì)：各大媒體（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視） 主旨：在項(xiàng)目正式銷售之前，樣板間開放，以此塑造項(xiàng)目品質(zhì)，引起市場關(guān)注，為正式開盤奠定基調(diào)。,3-2 公關(guān)活動(dòng)展示,2“生活的格調(diào)”項(xiàng)目開盤活動(dòng),時(shí)間：2010年6月初 內(nèi)容：項(xiàng)目開盤，現(xiàn)場有小型的購房獎(jiǎng)品展示，凡當(dāng)天成交客戶均可參與抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品在客戶簽訂購房合同后贈(zèng)送；現(xiàn)場舉辦開盤暖場活動(dòng)，現(xiàn)場小提琴表演等。,3名品家 奢侈品展覽,時(shí)間：2010年6月 地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓處。在售樓處舉辦主題為”名品家“奢侈品展覽，展出內(nèi)容為名表、名畫等。,短信,目標(biāo)客群：以廣陽東區(qū)為主廣泛覆蓋，重點(diǎn)篩選， 輔助廣陽西區(qū)、安次區(qū)及開發(fā)區(qū) 發(fā)布時(shí)間：5-6月 發(fā)布頻次：平均10萬條/次，2次/月，共計(jì)4次,網(wǎng)絡(luò),投放媒體：新浪、搜房 投放形式：開盤前投放新浪首頁文字鏈，開盤階段投放兩大網(wǎng)站通欄、畫中畫、翻牌等動(dòng)屏廣告及首頁文字鏈。同時(shí)增加軟文發(fā)布頻次，炒作項(xiàng)目開盤盛況。 投放頻次：每周四、五、六。 費(fèi)用預(yù)算：平均5萬/月/網(wǎng)站,3-3 媒介通路表現(xiàn),四、持銷去化階段：7-12月,渠道為王 維系老客戶,保溫推廣 體驗(yàn)營銷 口碑傳播,階段周期：2010年07月-2010年12月 推廣目標(biāo)：深挖老客戶，實(shí)現(xiàn)年底銷售目標(biāo)的完美收官 媒體組合：網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、4S店框架廣告 訴求原則：產(chǎn)品利益點(diǎn) + 銷售優(yōu)惠信息 關(guān) 鍵 詞：價(jià)格、優(yōu)惠、活動(dòng)產(chǎn)品信息+促銷優(yōu)惠信息等,4-1 推廣任務(wù),1“珠寶名車”展覽,4-2公關(guān)活動(dòng)展示,時(shí)間：2010年7月 地點(diǎn)：售樓處 參加人員：發(fā)展商、汽車經(jīng)銷商、相關(guān)專家及媒體 活動(dòng)內(nèi)容： 通過品牌汽車和本項(xiàng)目產(chǎn)品的共性，相互襯托，打造簡約而非凡、功能至上和源于自然的生活藝術(shù)特點(diǎn)，促使廣大目標(biāo)客群接受。,2“仲夏夜之音回家”消夏會(huì),時(shí)間：2010年8月 目的：吸引新客戶到訪，積累客戶，促進(jìn)銷售任務(wù)的完成。特建議根 據(jù)項(xiàng)目周邊景觀設(shè)施設(shè)計(jì)消夏晚會(huì)，進(jìn)行現(xiàn)場表演及游戲活動(dòng)。對(duì)項(xiàng) 目進(jìn)行暖場，樹立項(xiàng)目文化內(nèi)涵。 內(nèi)容：設(shè)計(jì)現(xiàn)場表演及游戲活動(dòng)。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行暖場。,3產(chǎn)品推介會(huì),時(shí)間: 2010年912月 目的：與廊坊高端客群進(jìn)行產(chǎn)品推介，吸引高端客群關(guān)注，擇機(jī)二期開盤。 活動(dòng)亮點(diǎn)：品牌推廣，綜合體形象推出，消化公寓產(chǎn)品 的同時(shí)亦可推出本案酒店式公寓產(chǎn)品。 口碑宣傳：業(yè)內(nèi)與客戶之間的信息傳遞。 現(xiàn)場抽獎(jiǎng)：實(shí)質(zhì)性回饋，購房大禮包。,巡展,產(chǎn)品推介會(huì) 設(shè)展目的：廊坊是高端人群聚集地，進(jìn)行產(chǎn)品推介會(huì)能最大程度的覆蓋客戶，同時(shí)在設(shè)展時(shí)要考慮擴(kuò)大區(qū)域。 設(shè)展時(shí)間：9月11月，配合看房班車直接接訪客戶到現(xiàn)場看房。,其他展點(diǎn) 設(shè)展目的：擴(kuò)大巡展范圍，覆蓋更廣區(qū)域客戶。 設(shè)展時(shí)間：9月11月每周末，配合看房班車直接接訪客戶到現(xiàn)場看房。 位 置：廊坊重點(diǎn)商圈以及重點(diǎn)寫字樓區(qū)域等。 發(fā)放資料：戶型圖、DM、生活手冊(cè)、小禮品等。,4-3 媒介通路表現(xiàn),短信,目標(biāo)客群：投放區(qū)域以廊坊西北為主，其它區(qū)域進(jìn)行覆蓋。 發(fā)布時(shí)間：7-12月 發(fā)布頻次：平均10萬條/次，2次/月，共計(jì)10次,戶外,發(fā)布時(shí)間：7-12月 投放說明：建議根據(jù)銷售狀況，及時(shí)更換畫面信息。,網(wǎng)絡(luò),投放媒體：新浪、房 時(shí)間及形式： 7-12月，通欄、翻牌、畫中畫等動(dòng)屏廣告及首頁文字鏈 發(fā)布內(nèi)容：軟文熱炒，炒作項(xiàng)目熱銷信息及項(xiàng)目促銷信息。 投放頻次：每周四、五、六 費(fèi)用預(yù)算：平均3萬/月/網(wǎng)站,投放目標(biāo)：考慮廊坊高檔車行，與車行進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，形成資源共享； 車背交通圖的目標(biāo)客群與本案類似，亦可借力該媒體； 發(fā)布時(shí)間：7月12月,4S車店框架 車背交通圖,整體銷售分解,銷售執(zhí)行銷售團(tuán)隊(duì),5號(hào)和6號(hào)樓座次第開盤 優(yōu)勢樓層適當(dāng)保留，利于后期價(jià)格提升；,建議開盤時(shí)首先開3號(hào)、6號(hào)樓座， 以小戶型快銷產(chǎn)品，創(chuàng)造旺銷局面。,一期開盤順序,價(jià)格策略 高開平走，勻速拉升,開盤爆發(fā)期：高開平走，前期形象拔升，通過開盤促銷，促進(jìn)成交率。 強(qiáng)勢旺銷期：小幅少頻，依托項(xiàng)目品質(zhì)，保持優(yōu)勢，確保持續(xù)熱銷。 快速收官期：價(jià)格杠桿，同時(shí)進(jìn)行價(jià)格漲幅與促銷激勵(lì)進(jìn)行快速收尾。,積累期5個(gè)月，銷售周期為7個(gè)月，累計(jì)銷售金額約3.9億元；,提取方法：推廣費(fèi)用按銷售總額的約1.5%計(jì)算。 (其中不包括現(xiàn)場售樓處、樣板組團(tuán)的裝修裝飾費(fèi)用) 支配原則：以常規(guī)主流媒體為主，考慮到產(chǎn)品及客群的特性，近五成費(fèi)用將用于特 殊營銷渠道使用中。 1、非主流媒體的大投入量使用 2、特殊公關(guān)活動(dòng)的大投入量使用 3、特種營銷渠道的開發(fā)與使用 4、以住宅全盤年銷售量達(dá)到70，均價(jià)6000元/平米估算,推廣費(fèi)用估算,綜上： 華遠(yuǎn).峰景2010年全年推廣費(fèi)用為： 3.9億（公寓總銷額）*1.5%（費(fèi)用計(jì)提比例）=585萬,450萬為項(xiàng)目正常推廣費(fèi)用，約為1.15%， 135萬作為推廣預(yù)備金，約為0.35%。,說明：根據(jù)對(duì)各個(gè)階段推廣排期的實(shí)際費(fèi)用預(yù)算, 135萬作為推廣預(yù)備金,在發(fā)生危機(jī)公關(guān)，市場變化時(shí)啟動(dòng)。,各階段推廣費(fèi)用預(yù)算,售樓處建議,售樓處是客戶認(rèn)知項(xiàng)目的第一個(gè)直觀印象，是項(xiàng)目提升品質(zhì)的載體，也是體驗(yàn)式營銷的重要場所之一，銷售運(yùn)作成敗中起著推波助瀾的作用。,售樓處的重要性,位置銷售中心位于銀河北路和廣陽道交匯處東北角，處于項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)地塊的南部。,售樓處位置選擇,銷售中心,說明1 銷售中心預(yù)計(jì)使用2年，結(jié)合項(xiàng)目后期開發(fā)情況，兼顧一